Решение по делу № 2-563/2023 от 25.04.2023 - о признании частично недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и изменении условий договора.

23RS0015-01-2023-000253-22 К делу №2-563/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ейск «25» апреля 2023 года

Ейский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Тунгел А.Ю.,

при секретаре Попко Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, з/лицо: ФИО3, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г., ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения о признании частично недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и изменении условий договора,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратился в Ейский городской суд Краснодарского края с исковым заявлением и после уточнения требований просит признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ двухкомнатной квартиры, общей площадью 127,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2 частично-недействительным, изложив п. 4 договора в следующей редакции: пункт 4.1 Покупатель оплатил Продавцу по настоящему договору денежную сумму в размере 1190866,78 рублей, оставшаяся денежная сумма подлежащая уплате продавцу составляет 4809133,22 рублей. Подпункт 4.2. Денежная сумма в размере 4809133,22 рублей оплачивается равными долями ежегодно в срок до 31.12.2026 года, по 961826,64 рублей один раз в календарный год, не позднее 31 декабря каждого года, по безналичному расчету в рублях Продавцу по следующим реквизитам: получатель: ФИО2, номер счета:№ банк получателя: <данные изъяты>

Истец в судебное заседание не явился, уведомлен о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, обеспечил явку представителя, действующего на основании доверенности ФИО6, который в судебном заседании пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи двухкомнатной <адрес>, общей площадью 127,1 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>. Договор с ипотекой зарегистрирован в Росреестре. Согласно указанному договору, стоимость объекта составляет 6000000 рублей, из которых 50000 оплачивается до подписания договора, а оставшаяся сумма в течение пяти лет равными долями, до 15.11.2022 г. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ которым были внесены изменения в порядок расчета: денежная сумма в размере 1150000 рублей вносится в срок по 31.12.2020 г., сумма в размере 1000000 рублей вносится в срок по 31.12.2021 г., сумма в размере 1000000 рублей вносится в срок по 31.12.2022 г., сумма в размере 1000000 рублей вносится в срок по 31.12.2023 г., сумма в размере 1000000 рублей вносится в срок по 31.12.2024 г., сумма в размере 900000 рублей вносится в срок по 31.12.2025 г..

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по которому в счет оплаты долга были перечислены средства материнского капитала и был изменен график платежей, сумма в размере 5509133, оплачивается равными долями ежемесячно в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, ФИО2 намеренно уклоняется от приема платежей по договору купли-продажи за квартиру, денежные средства, направленные по платежу на расчетный счет в <данные изъяты>, были возвращены ФИО1 Согласно ответу <данные изъяты> были изменены реквизиты расчетного счета ФИО2, указанного для оплаты по договору.

Решением Ейского городского суда Краснодарского края № от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, общей площадью 127,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной на 1-ом этаже жилого дома по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО2 и ФИО1.

В связи с недобросовестным поведением продавца ФИО2, ФИО1 считает, что сроки оплаты по договору должны быть изменены и увеличены на период рассмотрения (11 месяцев) в суде исковых требований по гражданскому делу №. ФИО1 направлял ФИО2 дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающее увеличение срока оплаты по договору до ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца также пояснил, что ФИО1 неоднократно обращался к ФИО2 с просьбой заключить дополнительное соглашение и указать реквизиты банковского счета, на который производить перечисление денежных средств. Предоставленный ФИО2 расчетный счет был вновь изменен после подачи искового заявления в суд. Считает, что имеются основания для увеличения срока по графику платежей, так как ФИО1 не имеет возможности пользоваться своей квартирой из-за арестов, которые не сняты по настоящее время. Просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 с иском не согласен, в судебном заседании пояснил, что основной договор купли-продажи заключен с ФИО1 в ДД.ММ.ГГГГ, будучи знакомым с родителями ФИО1 он пошел на такие условия, как предоставление рассрочки платежа за квартиру на 5 лет. Позже, по просьбе супруги ФИО1 из-за их тяжелой ситуации заключил дополнительное соглашение с окончательным сроком платежей до ДД.ММ.ГГГГ Оплата стоимости квартиры должна осуществляться в течение 8 лет беспроцентно. Из-за длительных сроков оплаты стоимости квартиры по некоторым его банковским счетам закончились сроки их действия. ФИО1 и его супруге направлены письма с указанием новых банковских реквизитов счета, на который необходимо осуществлять перечисления. В настоящее время истцом не произведена оплата за ДД.ММ.ГГГГ года по 1 млн. рублей, а за ДД.ММ.ГГГГ году истец просит оплатить в конце текущего года. Истец просит изменить условия договора по расчету и сроку оплаты в одностороннем порядке. Ответчик считает такие условия навязанными, нарушающими права его как продавца, с ними он не согласен и просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ответчика, действующий на основании доверенности ФИО7, в судебном заседании считает, что доводы истца не основаны на законе, являются надуманными, исковые требования направлены на одностороннее изменение условий заключенного между сторонами договора купли-продажи и дополнительных соглашений к нему на невыгодных для ответчика условиях. Представитель считает, что ФИО1 имел возможность производить платежи по спорному договору в ходе рассмотрения судом гражданского дела № по спору между теми же сторонами, реквизиты счета ФИО2 были известны ФИО1 и во время суда. Позже, ФИО2 письмами от 06.10.2022 г. и 24.01.2023 г. сообщил ФИО1 реквизиты банковского счета для перечисления оплаты по договору, дополнительно указав, что готов получить оплату и наличными платежами. В настоящее время ФИО1 не лишен возможности производить оплату по спорному договору, однако, не делает этого, так как ему это выгодно. Изначально перечисление денежных средств на банковских счет было предусмотрено договором для удобства оплаты части стоимости квартиры за счет средств материнского капитала путем безналичного перевода. Кроме того, представитель пояснил, что спорная квартира используется для сдачи в аренду в коммерческих целях иным лицам и приносит истцу ежемесячный доход. Просит в иске отказать.

Третье лицо - ФИО3, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО4 и ФИО5, считает исковые требования обоснованными и доказанными, просит их удовлетворить.

Выслушав стороны, их представителей, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, общей площадью 127,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: Россия, <адрес>.

Согласно п.3. Договора, стоимость вышеуказанной квартиры составляет 6000000 рублей. Расчет между сторонами производится в следующем порядке: 50000 рублей из собственных средств оплачено до подписания договора, 5950000 рублей оплачиваются равными долями ежемесячно в течение пяти лет, до ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК в установленном законом порядке (л.д.15-18).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключено дополнительное соглашение № к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которым были внесены изменения в порядок расчета по договору купли-продажи жилой <адрес> установлен следующий порядок: денежная сумма в размере 1 150 000 рублей вносится в срок по 31.12.2020 года, денежная сумма в размере 1 000 000 рублей вносится в срок по 31.12.2021 года, денежная сумма в размере 1 000 000 рублей вносится в срок по 31.12.2022 года, денежная сумма в размере 1 000 000 рублей вносится в срок по 31.12.2023 года, денежная сумма в размере 1 000 000 рублей вносится в срок по 31.12.2024 года, денежная сумма в размере 900 000 рублей вносится в срок по 31.12.2025 года.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключено дополнительное соглашение № (в новой редакции) к договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ год в котором стороны изменили пункт 3, подпункт 4.2, добавили подпункт 4.3. Согласно внесенным изменениям в Пункт 3 Договора, Продавец продал вышеуказанную квартиру за 6 000 000 рублей, а покупатель купил указанную квартиру за 6 000 000 рублей за счет собственных средств и средств материнского (семейного) капитала согласно Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал Серия № от ДД.ММ.ГГГГ, выданному на основании УПРФ в Муниципальном образовании Ейский район Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ.№, справки о размере материнского (семейного) капитала (его оставшейся части), выданной ГУ УПРФ Российской Федерации муниципального образования Ейский район Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ Исх. №, выданной на имя ФИО3.

Подпунктом 4.2. Договора установлено, что денежная сумма в размере 5509133,22 рублей оплачивается равными долями ежемесячно в срок до 31.12.2025 года.

В соответствии с добавленным подпунктом 4.3. Договора, денежная сумма в размере 440866,78 рублей будет перечислена по безналичному расчету «Продавцу», согласно Государственному сертификату на материнский (семейный) капитал Серия № от ДД.ММ.ГГГГ, выданному на основании решения УПРФ в Муниципальном образовании Ейский район Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ №, справки о размере материнского (семейного) капитала (его оставшейся части), выданной ГУ УПРФ Российской Федерации муниципального образования Ейский район Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ, выданной на имя ФИО3, после государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения (т.1 л.д.136-140).

Согласно сведениям ЕГРН на вышеуказанный объект недвижимости - <адрес> края, зарегистрировано право собственности за ФИО1 и обременение права в силу закона до 31.12.2025 года (л.д. 25-26).

Вступившим в законную силу решением Ейского городского суда Краснодарского края № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в счет выполнения дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 10.09.2020 года оплачено 100000 рублей, что подтверждается соглашением о передаче денежных средств.

31.12.2020 года ФИО1 осуществлен перевод денежных средств по договору купли-продажи в размере 550000 рублей, который был возвращен плательщику.

После чего, ФИО1 04.01.2021 года переданы ФИО2 денежные средства в размере 550000 рублей по расписке от 04.01.2021 года.

Далее, 02.07.2021 года ФИО1 осуществлен перевод 300000 рублей, 06.07.2021 года 300 000 рублей, 11.11.2021 года на сумму 200000 рублей. Платежи были возвращены ФИО1 на его расчетный счет (л.д. 46-58).

Из положений ст. 1 ГК РФ следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Вместе с тем, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу абзаца первого ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст. 434 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со статьей 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Из содержания статей 488 и 489 Гражданского кодекса РФ следует, что договором купли-продажи может быть предусмотрена оплата товара в кредит (через определенное время после его передачи покупателю), а при продаже товара в кредит может быть предусмотрена рассрочка платежа.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 ст. 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу пункта 3 ст. 154 и пункта 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 ст. 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 ст. 158, пункт 3 ст. 432 ГК РФ).

Согласно п.1, ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, судом установлено, что между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 достигнуто соглашения о цене и порядке расчета подлежащего передаче по спорному договору недвижимого имущества.

Вышеуказанный договор и дополнительные соглашения ФИО1 подписаны, то есть он выразил свое согласие с условиями данного договора.

В тоже время истец указывает на невозможность производить по оспариваемому договору оплату по безналичному расчету и возврат денежных средств с связи с некорректными банковскими реквизитами, и то, что он дважды направлял продавцу ФИО2 письма и дополнительные соглашения в новой редакции в части порядка расчетов и указания реквизитов банковских счетов (л.д. 29-39). Однако, никакого ответа на них от ФИО2 не последовало.

Кроме того, заключенный сторонами договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ не предусматривают способ осуществления покупателем оплаты только по безналичному расчету, что также подтверждается и решением Ейского городского суда Краснодарского края № от ДД.ММ.ГГГГ, которым установлено, что покупателем ФИО1 денежные средства передавались продавцу ФИО2 и по расписке наличным способом.

В тоже время, ФИО2 направлял в адрес ФИО1 06.10.2022 г. письмо с указанием возможных способов осуществления оплаты по спорному договору (л.д.114-115), а впоследствии 24.01.2023 г. уведомлял письменно ФИО1 и ФИО3 о банковских реквизитах для перевода оплаты за квартиру (л. д. 108-113).

Истцом суду не представлены доказательства, обосновывающие его доводы о невозможности производить оплату каким-либо способом (по безналичному/наличному расчету, через депозит нотариуса и т.д.) по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и заключенными впоследствии дополнительными соглашениями.

Таким образом, истцом не использованы различные способы оплаты по договору от ДД.ММ.ГГГГ, оплата им не производится и после вступления в законную силу решения Ейского городского суда Краснодарского края №2-399/2022 от 11.07.2022 г., что подтверждается пояснениями ответчика и не опровергнуто истцом.

Суд находит обоснованной позицию ответчика о несогласии с расчетом истца о сумме выплаченных им по оспариваемому договору денежных средств и остатку долга, то есть тех изменений, которые истец просит внести в договор, изложив п.4.1 «Покупатель оплатил Продавцу по настоящему договору денежную сумму в размере 1190866,78 рублей, оставшаяся денежная сумма подлежащая уплате продавцу составляет 4809133,22 рублей».

Решением Ейского городского суда Краснодарского края по гражданскому делу № от 11.07.2022 г. установлена оплата ФИО1 по оспариваемому договору оплаты ФИО2 в общей сумме 1140866,78 рублей. Таким образом, остаток долга составляет 4859133, 22 рубля.

Истцом суду не представлены доказательства осуществления им еще какой-либо оплаты по данному договору и, следовательно, уменьшения суммы долга до суммы 4809133,22 рубля, как указывает истец.

В соответствии с п. п. 1,2 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Принимая во внимание, что цена договора и порядок ее оплаты относится к существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества и устанавливается по обоюдному соглашению сторон договора, учитывая принцип свободы договора и тот факт, что оспариваемый истцом п.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не нарушает его права и охраняемые законом интересы, суд не находит законных оснований для признания частично недействительным п.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, и внесения в него изменений.

При таких обстоятельствах суд считает, что в удовлетворении исковых требований ФИО1 следует отказать в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд -

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании частично недействительным договора купли-продажи двухкомнатной <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 и изменении п. 4, пп. 4.1, 4.2 Договора - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Ейский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме, то есть с 02 мая 2023 года.

Председательствующий: