Дело №а-32/2025

УИД: 01OS0№-34

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Майкоп 01 августа 2025 года

Верховный суд Республики Адыгея в составе

председательствующего Тхагапсовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания по поручению председательствующего помощником судьи Самоговой Д.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №а-32/2025 по административному исковому заявлению ИП ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, заинтересованные лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, Филиала ППК «Роскадастр» по <адрес>, Администрация муниципального образования «<адрес>» Республики Адыгея об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ИП ФИО1 обратился в Верховный суд Республики Адыгея с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости и об ее определении в размере рыночной стоимости.

Мотивируя заявленные исковые требования административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит объект капитального строительства – нежилое здание 765,9 кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>/ III Интернационала, <адрес>, кадастровая стоимость которого в порядке проведенной массовой государственной оценки по состоянию на 01 января 2023 года установлена в размере 27 545 302,46 рублей.

Полагая размер кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости явно завышенным, затрагивающим его права и обязанности как собственника в сфере налогообложения, административный истец обратился к независимому оценщику ИП ФИО3 с целью определения рыночной стоимости принадлежащего ему нежилого здания. Согласно Отчету об оценке ИП ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ №С-24-166, рыночная стоимость нежилого здания площадью 765,9 кв.м с кадастровым номером 01№, расположенного по адресу: <адрес>/ III Интернационала, <адрес>, составляет 9 857 000 рублей.

В связи с изложенным, административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, определенной в представленном Отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №С-24-166, о чем внести соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

В судебное заседание ИП ФИО1, его представитель по доверенности – ФИО4, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились, заявили ходатайство о рассмотрении административного дела в их отсутствие. Кроме того, ссылаясь на необоснованность выводов судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №СЭ/31-2025, назначенной судом и проведенной экспертным учреждением ООО «БЕТА Консалтинг», представитель административного истца ИП ФИО1 по доверенности– ФИО4 просил назначить по делу дополнительную судебную экспертизу, поручив ее проведение той же экспертной организации для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с учетом изложенных в ходатайстве замечаний. В качестве замечаний на заключение судебной оценочной экспертизы представитель административного истца указал на нарушение судебным экспертом требований ФСО № полного анализа рынка недвижимости в регионе, на неверный подбор объектов-аналогов, существенно отличающихся по площади от объекта исследования. Обращал внимание на отсутствие корректировки на стоимость земельного участка в общей стоимости объектов - аналогов, а также произведенных судебным экспертом расчетов. Полагал, что при проведении расчетов рыночной стоимости объекта оценки, судебным экспертом не учтены сведения из справочников оценщиков, так как скорректированные цены объектов-аналогов выходят за пределы допустимого значения коэффициента вариации.

Представитель административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, вместе с тем направил суду письменные возражения относительно ходатайства о назначении по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы, подписанные руководителем учреждения – ФИО5 В возражениях административный ответчик ссылается на законность и обоснованность заключения судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №СЭ/31-2025 ООО «БЕТА Консалтинг», просит принять его в качестве допустимого доказательства при принятии решения, определив размер рыночной стоимости объекта исследования в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Представители административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности – ФИО6, заинтересованного лица администрации муниципального образования «<адрес>» Республики Адыгея по доверенности – ФИО7 поддержали письменные возражения административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр кадастровой оценки», считали возможным удовлетворить требования административного истца, установив рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по результатам судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №СЭ/31-2025, в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы просили отказать.

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, филиала ППК «Роскадастр» по <адрес>, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явились.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, изучив заключение судебной экспертизы, ходатайство административного истца, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Согласно статье 6 этого же Закона, государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании представленных в материалы дела доказательств, в том числе, выписок из ЕГРН, установлено, что административный истец ИП ФИО1 является собственником объекта недвижимости: здания площадью 765,9 кв.м с кадастровым номером №, назначение: «нежилое», название: «Торговый центр «Батыр», расположенного по адресу: <адрес>/ III Интернационала, <адрес> (т.1, л.д. 15 - 21).

В порядке статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» административным ответчиком ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр кадастровой оценки» по состоянию на дату ДД.ММ.ГГГГ определена кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания площадью 765,9 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>/ III Интернационала, <адрес> размере 27 545 302,46 рублей (т.1, л.д. 14).

Указанная кадастровая стоимость утверждена приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от ДД.ММ.ГГГГ №.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, ИП ФИО1 в административном иске в качестве доказательства, подтверждающего заявленные требования, ссылался на представленный Отчет об оценке №С-24-166 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ФИО3, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на отчетную дату (ДД.ММ.ГГГГ) определена в размере 9 857 000 рублей (т.1, л.д. 23 - 63).

В связи с возникшими сомнениями в объективности и обоснованности представленного Отчета об оценке вследствие поступивших возражений от административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», а также заинтересованного лица администрации муниципального образования «<адрес>», определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного административным истцом Отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, а также определении размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату ДД.ММ.ГГГГ в случае несоответствия Отчета об оценке требованиям норм действующего законодательства, предъявляемым к форме и содержанию отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов недвижимости. Проведение судебной экспертизы было поручено судебному эксперту ФИО8, осуществляющему деятельность в экспертном учреждении ООО «Бета консалтинг», расположенном по адресу: 322012, <адрес>, офис 222 (т.1, л.д. 100 -105, 113 - 115 оборот).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО «Бета консалтинг» от ДД.ММ.ГГГГ №СЭ/31-2025, Отчет об оценке, выполненный оценщиком ИП ФИО3, содержит нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости.

Ввиду несоответствия исследуемого Отчета об оценке требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, заключением судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №СЭ/31-2025, кадастровая стоимость в размере рыночной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ объекта оценки - нежилого здания площадью 765,9 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>/ III Интернационала, <адрес> определена в размере 23 538 000 рублей.

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Бета консалтинг» от ДД.ММ.ГГГГ №СЭ/31-2025 по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о его соответствии требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержание заключения отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и затратного подходов, отказ от доходного подхода экспертом обоснован.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости судебным экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в регионе, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Судебным экспертом проведен полный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявлены предложения к продаже, сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, правомерно применены необходимые корректировки в связи с установленными отличиями объектов аналогов и объектов оценки.

Кроме того, судебный эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, соответствующий стаж экспертной работы.

Отклоняя ходатайство представителя административного истца о назначении дополнительной судебной оценочной экспертизы ввиду допущенных судебным экспертом нарушений федеральных стандартов оценки при составлении заключения, суд находит его несостоятельным, опровергающимся материалами административного дела и выводами судебного эксперта в оспариваемом заключении.

Так, вопреки замечаниям о том, что судебным экспертом в полной мере не был проведен анализ рынка недвижимости, необходимо отметить, что в экспертном заключении на стр. 33 в разделе 3.4 «Анализ рынка объекта исследования» изложен анализ рынка недвижимости с учетом положений Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО №)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №е.

Кроме того, в заключении приводится анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в Российской Федерации на рыночную стоимость объектов недвижимости. С учетом даты определения стоимости исследуемого объекта (ДД.ММ.ГГГГ), анализ рынка производился за период до этой даты. Также на страницах 41 - 47 заключения судебным экспертом произведен экономический анализ региона – Республики Адыгея, в том числе, на страницах 47 - 53 – <адрес>. На страницах 53 - 57 заключения экспертом исследован рынок офисно-торговой недвижимости, на странице 57 произведено определение сегмента рынка исследуемого объекта и ценообразующих факторов, перечислены подобранные предложения (выборка объектов) из сегмента коммерческой недвижимости. В тексте заключения в таблице № «Информация о предложениях на продажу отдельно стоящих зданий коммерческого назначения» подобраны 16 предложений по продаваемым объектам недвижимости. Для расчета в таблице № «Данные о продаже аналогичных объектов (коммерческого назначения)» выбраны объекты аналоги№, №, №, №, расположенные в одной экономической зоне на «красной линии», что полностью соответствует характеристикам объекта оценки.

Относительно замечания о нарушении судебным экспертом сопоставимости по приведенным объектам-аналогам к объектам оценки с указанием на площадь, суд принимает во внимание, что в отношении объекта оценки «Торговый центр «Батыр» площадью 765,9 кв.м, судебным экспертом подобраны: объект-аналог № – площадью 250 кв.м.; объект-аналог № – площадью 640 кв.м; объект-аналог № – площадью 1090 кв.м; объект-аналог № – площадью 980 кв.м. Таким образом, из четырех объектов-аналогов по площади существенно отличается только объект-аналог №, в отношении которого судебный эксперт не применил корректировку, указав на листе 76 заключения о том, что исследуемый объект оценки находится внутри диапазона показателей размера площади по аналогам (с 250 кв.м до 1090 кв.м), что полностью оправдано с точки зрения анализа рынка. При этом усматривается, что в случае применения корректировки к площади объекта аналога №, это не окажет существенного влияния на итоговый результат, поскольку иные объекты-аналоги (№, №, №) близки по сопоставимости к объекту оценки.

Кроме того, суд обращает внимание, что на страницах 83 - 84 заключения судебным экспертом проведен детальный анализ по ценообразующему фактору «размер строений» в целях подтверждения или опровержения тенденции зависимости цены от размера, в связи с чем, был проведен корреляционно-регрессионный анализ зависимости стоимости объекта от площади по выборке примененных аналогов. При этом экспертом учитывались стоимости за единицу площади по аналогам после проведения других корректировок, что исключало влияние других ценообразующих факторов. По результатам проведенного анализа установлено, что по приведенной группе объектов-аналогов имелась обратная зависимость, не подтверждающая зависимость рыночной стоимости единицы площади, соответственно для избранных экспертом объектов-аналогов корректировка не требовалась

Замечание о разнице между ценами предложений объектов аналогов суд полагает не заслуживающим внимания, поскольку объекты-аналоги были подобраны судебным экспертом по сопоставимости с учетом идентифицирующих характеристик объекта оценки, цена в данном случае самостоятельно определяется участником сделки на момент выставленного предложения и зависит от экономической обстановки на рынке недвижимости на определенную дату.

К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация, существенная для формирования кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках. Все ценообразующие факторы разделяются на три типа:

1. факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости.

2. факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости;

3. факторы, характеризующие объект недвижимости.

При всех перечисленных ценообразующих факторах, цена не является отдельным основанием для подборки объектов-аналогов в связи с тем, что представляет собой экономическую категорию, означающую денежное выражение стоимости объекта недвижимости. Также в соответствии с анализом рынка, основными ценообразующими факторами для продажи объектов недвижимости данного сегмента, в заключении судебной экспертизы на странице 72 таблице № «Ценообразующие факторы для объектов недвижимости» подробно описаны 13 факторов, влияющих на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Кроме того, как видно из таблицы 13 на странице 71 заключения, цены объектов-аналогов находятся в пределах стоимости от 33594 до 42857 рублей за 1 кв.м площади, то есть сопоставимы между собой и приближены к показателям среднего (38632 руб. или 38 424 руб.), указанным на странице 70 заключения судебной экспертизы.

Из таблицы 15 на странице 77 заключения усматривается, что итоговая стоимость объекта недвижимости (до вычета доли земли) составляет 37 409 рублей за 1 кв.м площади, то есть максимально приближена к средним значениям по рынку.

Таким образом, суд считает обоснованным выбор судебного эксперта по объектам-аналогам, минимальная разница между их ценами и полное соответствие значениям рыночного диапазона не опровергают, а подтверждают правильность выбора объектов-аналогов и проведенных расчетов.

В отношении замечаний представителя ИП ФИО1 в отношении применения корректировки на стоимость земельного участка суд учитывает, что на странице 21 заключения приведено описание особенностей применяемой методологии при определении стоимости объекта капитального строительства (ОКС).

Поскольку объектом исследования является объект капитального строительства (здание), а на рынке представлены единые объекты, включающие права на здание и землю, в случае применения сравнительного и/или доходного подходов, если получается стоимость объекта недвижимости, состоящего из земли и строения, необходимо выделение стоимости строения (ОКСа) путем вычитания из единого объекта стоимости земли в случае, если данные права входят в состав объекта недвижимости и могут быть выделены.

Как видно из таблицы 13 на странице 71 заключения, все объекты-аналоги представляют собой отдельно стоящие здания с земельными участками.

Учет доли стоимости земли и соответствующая корректировка приведены судебным экспертом на странице 85 заключения со ссылкой на источники информации (справочные данные), которые приведены на страницах 64 - 65 заключения, что свидетельствует об обоснованности проведенной экспертом корректировки на стоимость земельного участка.

Что касается замечаний в ходатайстве представителя административного истца о скорректированных ценах объектов-аналогов, суд приходит к следующему.

Так, Федеральными стандартами оценки не предусмотрено использование каких-либо статистических показателей цен объектов-аналогов, поскольку особенность порядка расчетов законодательством отнесена к компетенции оценщика или эксперта.

Как усматривается из заключения судебной экспертизы, на странице 84 эксперт указывал на большой разброс цен на объекты недвижимости даже схожих по назначению, месторасположению и другим ценообразующим факторам. При этом при выборе объектов-аналогов судебным экспертом в соответствии со справочной литературой были скорректированы цены каждого из объектов, которая должна быть учтена при определении итоговой стоимости.

Кроме того, на странице 85 в таблице 19 заключения судебным экспертом приведено обоснование процедуры присвоения весов с учетом размера корректировки по каждому объекту-аналогу, в связи с чем, суд приходит к выводу, что процесс внесения экспертом корректировок по объектам-аналогам, и обоснование процедуры присвоения весов полностью обоснованны и соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки.

На основании изложенного, исследуемое заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Бета консалтинг» от ДД.ММ.ГГГГ №СЭ/31-2025 выполнено в соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации, а также Федеральных стандартов оценки.

Согласно выводам заключения судебной экспертизы, рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ нежилого здания с кадастровым номером 01:08:0513036:218, с наименованием: «Торговый центр «Батыр» определена в размере 23 538 000 рублей, следовательно, стоимость одного квадратного метра определена в размере 30 732,47 рублей.

При этом приведенными в заключении расчетами судебный эксперт подтвердил искажения расчетов, представленных в Отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № С-24-166 о размере рыночной стоимости спорного объекта оценки.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в заключении судебной экспертизы установлен факт нарушений требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объектов оценки, к методам расчёта рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, допущенных оценщиком, суд не принимает представленный административным истцом Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № С-24-166 в качестве допустимого доказательства об определении размера кадастровой стоимости спорного объекта оценки в размере его рыночной стоимости.

Право участников гражданского оборота на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статье 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Названными нормативными правовыми актами установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Приведенное в статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ понятие рыночной стоимости является условным определением, сформулированным для целей единообразного применения закона; кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует; от определения и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном случае напрямую зависит объем налоговых обязательств его собственника; помимо прочего, положения статьи 24.18 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 прямо допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пересмотр результатов определения кадастровой стоимости).

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно статье 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 №23 «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 №13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе исследования заключения судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №СЭ/31-2025, содержащего подробное описание объектов оценки, анализ основных ценообразующих, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, суд находит его обоснованным. Допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности выводов судебного эксперта и определенной в нем величины рыночной стоимости принадлежащих административному истцу объектов недвижимости, в материалы дела не представлено.

Таким образом, установленные законом сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, содержатся в заключении судебной экспертизы ООО «Бета консалтинг» от ДД.ММ.ГГГГ №СЭ/31-2025.

Принимая во внимание изложенное, суд считает возможным установить кадастровую стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимого имущества в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №СЭ/31-2025 на дату ДД.ММ.ГГГГ: нежилого здания площадью 765,9 кв.м с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>/ III Интернационала, <адрес> размере 23 538 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в силу статьи 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Кроме того, с учетом положений статьи 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, что соответствует дате ДД.ММ.ГГГГ (том 1, л.д. 5).

Установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 01:08:0513036:218, подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Из смысла статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает понесенные судебные расходы.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановлении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», следует, что не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации №-П от ДД.ММ.ГГГГ указано, что не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, – к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок, допущенных в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями нежилого здания объективно обусловлена использованием различных подходов (методов) оценки. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки. В то время, как рыночная стоимость объектов недвижимости определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

Как установлено по настоящему административному делу, расхождение кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – нежилого здания площадью 765,9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>/ III Интернационала, <адрес>, на дату проведения массовой оценки (27 545 302,46 рублей) и индивидуальной расчетной рыночной стоимости (23 538 000,00 рублей) составило 4 007 302, 46 рублей или 7,3 %.

При этом допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что при определении кадастровой оценки спорного объекта капитального строительства имели место нарушения методологии массовой оценки по делу, не имеется. Напротив, в ходе рассмотрения настоящего дела нашли свое подтверждение доводы представителей административных ответчиков о недостоверности представленного административным истцом Отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ. №С-24-166. Соответственно, административным истцом реализовано право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующей его реальной рыночной стоимости, однако их расхождение укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений.

Следовательно, исходя из системного толкования приведенных выше законоположений, принимая во внимание, что, удовлетворение административного искового заявления не обусловлено в данном случае установлением фактов нарушения прав ИП ФИО1 административными ответчиками, понесенные административным истцом судебные расходы, связанные в связи с рассмотрением настоящего административного дела, распределению между лицами, участвующими в деле, не подлежат.

С учетом указанного, руководствуясь приведенными выше нормами права, проверив представленный в дело расчет финансово-экономического обоснования стоимости судебной экспертизы по административному делу №а-32/2025, суд находит подлежащим удовлетворению заявление генерального директора ООО «Бета консалтинг» ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ исх.№ о взыскании судебных расходов, в связи с чем, считает, что с административного истца ИП ФИО1 в пользу экспертного учреждения ООО «Бета консалтинг» в счет оплаты стоимости проведенной судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №СЭ/31-2025 подлежат взысканию судебные расходы в размере 100 000 рублей.

Руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ИП ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки», Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, при заинтересованных лицах Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, Филиала Публично-правовой компании «Роскадастр по <адрес>, Администрации МО «<адрес>» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату ДД.ММ.ГГГГ: нежилого здания площадью 765,9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>/ III Интернационала, <адрес> размере 23 538 000 рублей.

Датой подачи административного искового заявления ИП ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания нежилого здания площадью 765,9 кв.м, с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>/ III Интернационала, <адрес>, считать ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение с момента вступления в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части указания стоимости объекта недвижимого имущества: нежилого здания площадью 765,9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>/ III Интернационала, <адрес> размере 23 538 000 рублей.

В удовлетворении остальной части требований административного искового заявления ИП ФИО1 – отказать.

Взыскать с административного истца ИП ФИО1 в пользу экспертного учреждения ООО «Бета консалтинг» денежные средства в размере 100 000 рублей в качестве оплаты за выполненную судебную оценочную экспертизу, с перечислением денежных средств на счет экспертного учреждения ООО «Бета консалтинг» по следующим реквизитам:

№

№

№

в ООО КБ «РостФинанс» <адрес>

№

№

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции (354000, <...>) в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Верховный суд Республики Адыгея.

В окончательной форме решение принято 14 августа 2025 года.

Председательствующий Е.А. Тхагапсова