Дело № 2а-1249/2025

64RS0043-01-2025-001275-08

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 мая 2025 года г. Саратов

Волжский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего Титовой А.Н.,

при секретаре Шиндовой Г.Ю.,

с участием представителя административного истца ФИО1 ФИО6 представителя административного ответчика Тульской ФИО7

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шмидта ФИО8 к администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании решения незаконным, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение, приостановить действие договора,

установил:

Шмидт ФИО9 обратился с иском к администрации муниципального образования «<адрес>», комитету по управлению имуществом <адрес> о признании решения незаконным, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение, приостановить действие договора.

Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № на основании договора замены стороны в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ Указанный земельный участок первоначально предоставлялся на основании Постановления мэра г. Саратова от № 135-21. На основании данного постановления ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г. Саратов и ЗАО «СЭФ» заключен договор аренды земельного участка №1941. Арендованный земельный участок располагался в зоне ОД-2.1. (зона перспективного развития многофункциональной общественно-деловой застройки локальных центров обслуживания со сносом существующей застройки). Видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № является вид «для строительства административно-торгового комплекса с жилыми помещениями». Постановлением администрации г. Саратова от 01.06.2007 г. №403 вид разрешенного использования земельного участка был изменен на: «для строительства административно-торгового комплекса с жилыми помещениями». Во исполнение данного постановления, Управлением Федеральной регистрационный службы по Саратовской области внесены соответствующие изменения в ЕГРН. 27.01.2025 г. Шмидт ФИО10 обратился с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды с учетом внесенных изменений и приостановлении действия договора аренды до устранения причин, послуживших основанием невозможности использования земельного участка в соответствии с его назначением установленным договором аренды. 25.02.2025 г. КУИ г. Саратова отказано в заключение дополнительного соглашения по причине того, что вопрос внесения изменения в указанный договор являлся предметом рассмотрения спора Арбитражным судом Саратовской области, а приостановление действия договора не предусмотрено земельным законодательством.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, Шмидт ФИО11 просит суд признать незаконным решение, изложенное в письме от 25.02.2025 г. № 15-07/3213 об отказе внесения изменений в договор аренды земельного участка, обязать КУИ <адрес> заключить с Шмидт ФИО12 дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №1941 от 15.06.2000 г. о внесении изменений с учетом принятого постановления администрации г. Саратова от 01.06.2007 г. № 403, приостановить действие договора аренды № 1941 от 15.06.2000 г. до устранения причин, послуживших основанием невозможности использования земельного участка в соответствии с его назначением установленным договором аренды №1941 от 15.06.2000 г., взыскать с КУИ г. Саратова в пользу Шмидт ФИО13. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержала, дала объяснения, аналогичные изложенным в административном иске, просила суд удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Представитель административного ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, полагая, что правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного разбирательства в суд не представили.

С учетом положений ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы данного административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 123 Конституции РФ и ст.ст. 14, 62 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Лица, участвующие в деле, должны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ предусмотрен перечень категорий земель в зависимости от их целевого назначения.

В силу п. 2 данной статьи земли,, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.

В ст. 42 ЗК РФ указано, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (абз. 1, 2).

В силу ст. 29 ЗК РФ, действовавшей на момент предоставления спорного земельного участка, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, был урегулирован в ст. 34 ЗК РФ, для целей, связанных со строительством, - ст. ст. 30 - 32 ЗК РФ.

Предоставление земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, было регламентировано статьей 30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

В п. 3 ст. 85 ЗК РФ закреплено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

По смыслу приведенных норм выбор собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков вида разрешенного использования осуществляется в пределах цели использования земельного участка, поскольку законодательство предусматривает различный порядок предоставления земельного участка в зависимости от целей его использования.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 15.06.2000 г. между администрацией г. Саратова (арендодатель) и ЗАО «СЭФ» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 1941, согласно которому арендодатель предоставлял арендатору в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома.

Разрешенным видом использования данного земельного участка до 01.06.2007 г. был: «проектирование и строительство многоэтажного жилого дома».

Постановлением администрации г. Саратова от 01.06.2007 г. № 403 вид разрешенного использования земельного участка был изменен на «для строительство административно-торгового комплекса с жилыми помещениями».

Договором замены стороны в обязательстве от 22.06.2022 г. Шмидт ФИО15 принял на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка от 15.06.2000 г. № 1941.

27.01.2025 г. Шмидт ФИО14 обратился в АМО «Город Саратов» с заявлением о внесении изменений договор аренды с учетом постановления администрации г. Саратова от 01.06.2007 г. № 403, а также приостановить действие договора аренды до устранения причин, послуживших основанием для невозможности использования земельного участка.

В своем ответе от 25.02.2025 г. КУИ г. Саратова отказало в удовлетворении указанных требований на том основании, что арендатор не может требовать в одностороннем порядке внесения изменений в части вида разрешенного использования земельного участка в одностороннем порядке.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (часть 1 статьи 9); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3 статьи 36), что предполагает определение федеральным законодателем необходимых условий и порядка реализации прав на землю.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса).

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 16.10.2020 N 42-П (далее - постановление N 42-П) указал, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций.

С этой целью в статье 2 Градостроительного кодекса закреплены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (пункт 4). В то же время законодатель, обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, раскрывает в Градостроительном кодексе (пункты 7 и 9 статьи 1) и Земельном кодексе (статья 85) понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков. Такие регламенты, как предусмотрено Земельным кодексом (пункты 2 и 3 статьи 85), создают основу правового режима земельных участков и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами (постановление N 42-П).

В силу части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (ч. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса).

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению норм земельного законодательства о предоставлении публичных участков в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

Приобретая право аренды по договору замены стороны в обязательстве от 22.06.2022 г., Шмидт ФИО16., к которому перешли права и обязанности арендатора, выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Шмидт ФИО17 как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может требовать от АМО «Город Саратов», выступающей арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Нахождение публичного земельного участка, переданного в аренду, в зоне, предусматривающей в качестве разрешенного вида использования земельного участка «для строительства административно-торгового комплекса с жилыми помещениями», само по себе не означает, что арендатор, получивший данный участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать без волеизъявления собственника.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка (в том числе и в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) не допускается.

Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса.

При этом объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют новому градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса и часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса).

Таким образом, отказ АМО «Город Саратов» во внесении изменения в договор аренды от 15.06.2000 г. соответствует действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов административного истца, который вправе использовать участок по установленному в договоре назначению.

В связи с отсутствием правовых оснований для признания отказа АМО «Город Саратов» во внесении изменений в договор аренды, то разрешая требования административного истца об обязании КУИ г. Саратов заключить с истцом дополнительное соглашение к договору аренды, приостановить действие договора аренды, взыскать с КУИ г. Саратова в пользу Шмидт ФИО18 судебные расходы, суд также не находит оснований для их удовлетворения.

Учитывая данное обстоятельство, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 КАС РФ, суд

решил:

отказать в удовлетворении административного искового заявления Шмидта ФИО19 к администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании решения незаконным, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение, приостановить действие договора.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд города Саратова в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме

Мотивированное решение изготовлено 10 июня 2025 года.

Судья А.Н. Титова