Решение по делу № 2-5939/2025 от 10.10.2025 - о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора соразмерно недостаткам жилого помещения, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов.

Дело №

УИД: 50RS0№-56

РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

18 сентября 2025 года <адрес>

Балашихинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Кулаковой А.Л.,

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО9 Алёны ФИО4, ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Грандтим» о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора соразмерно недостаткам жилого помещения, неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО2, ФИО1 обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Грандтим», в котором с учетом уточнений в порядке ст.39 ГПК РФ, просили взыскать с ответчика в свою пользу в равных долях расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 452 586, 56 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, почтовые расходы в общем размере 256, 20 руб., расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2 300 руб., расходы на составление досудебного экспертного заключения в размере 60 000 руб., расходы по оплате услуг эксперта по приемке квартиры в размере 40 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб. В обоснование своих требований указали, что между ООО «Специализированный застройщик «Грандтим» и ФИО2, ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом договора является строительство <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, 16 км <адрес> <адрес>. Данная квартира была передана истцам ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи объекта долевого строительства. Объект был передан с существенными строительными недостатками, подлежащими устранению, что подтверждается актом осмотра. С целью защиты своего нарушенного права, истцы были вынуждены обратиться в независимую экспертную организацию для определения стоимости устранения строительных недостатков. Согласно выводам, изложенным в заключении специалиста, стоимость устранения выявленных дефектов в вышеуказанной квартире составила 1 576 532, 52 рубля. Требование о взыскании стоимости расходов на устранение недостатков в объекте долевого строительства, оставлены ответчиком без удовлетворения.

Истцы ФИО2, ФИО1 и их представитель ФИО8 в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Грандтим» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, направил возражения на исковое заявление, просил в удовлетворении исковых требований отказать, применить положения ст. 10 ФЗ №21-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, вступившими в законную силу ДД.ММ.ГГГГ об ограничении суммы взыскания 3% от цены договора, в случае удовлетворения иска просил снизить размер компенсации морального вреда и судебных расходов, предоставить ответчику отсрочку исполнения решения.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.1, ч.2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ - в редакции, действовавшей в момент заключения договора).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Грандтим» и ФИО2, ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № Бал-1(кв)-1/16/1(3) (АК), по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства.

В соответствии с п.3.1 договора под объектом долевого строительства понимается жилое помещение, назначение: квартира, условный номер в соответствии с проектной документацией: 155, этаж расположения: 16, номер подъезда (секции): 1, проектная общая площадь: 85,50 кв.м, количество комнат: 3, расположенный в объекте недвижимости по строительному адресу: <адрес>, 16 км автодороги М7 «Волга», <адрес>.

На момент подписания цена договора составила 15 086 218, 50 рублей (п. 4.1 договора). Обязанности по оплате цены договора истцами исполнены полностью.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан передаточный акт к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому застройщик ООО «Специализированный застройщик «Грандтим» передал, а участники долевого строительства ФИО2, ФИО1 приняли 3-комнатную <адрес>, общей площадью 84,30 кв.м, расположенную на 16 этаже жилого дома по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ в результате осмотра истцами переданной застройщиком квартиры был составлен акт осмотра квартиры и оборудования в ней, содержащий перечень видимых внешних отклонений/недостатков, которые в 60-ти дневный срок устранены не были.

По инициативе истцов, обратившихся к ИП ФИО6, было подготовлено заключение специалиста, согласно которому качество выполненных работ по строительству жилого дома, а именно <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, не соответствует нормативным требованиям, действующим на территории РФ. Стоимость устранения дефектов в данной квартире составляет 1 576 532, 52 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истцы направили в адрес ответчика досудебную претензию. Требования претензии ответчиком на дату рассмотрения дела не удовлетворены.

Представитель ответчика, не согласившись с предъявленными требованиями в части взыскания денежной суммы для устранения недостатков, ходатайствовал перед судом о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Определением Балашихинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «ЭКСПЕРТЭКС».

Согласно экспертному заключению ООО «ЭКСПЕРТЭКС» № в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, имеются несоответствия строительно-отделочных работ, выполненных застройщиком, требованиям нормативной документации в области строительства, условиям договора участия в долевом строительстве № <адрес>) от ДД.ММ.ГГГГ, техническим регламентам. Несоответствий проектной документации и градостроительным регламентам не установлено. Рыночная стоимость устранения выявленных недостатков составляет 612 757 рублей.

Суд принимает заключение судебной строительно-технической экспертизы в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы экспертов ответчиком не опровергнуты. Кроме того, заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» выводы экспертов не носят характера вероятности, согласуются с действительными обстоятельствами по делу, и в совокупности с материалами дела позволяют установить фактические обстоятельства.

Стороны с заключением судебной экспертизы согласились. Истцами представлено уточненное исковое заявление. Ответчиком ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлялось.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

С учетом вышеназванных доказательств, суд приходит к выводу, что в нарушение ч. 1,2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ответчик передал истцам объект долевого строительства, качество которого не соответствует условиям договора, требованиям нормативной документации в области строительства, техническим регламентам, что подтверждено заключением экспертов, следовательно, у последних возникло право требования возмещения стоимости расходов на устранение недостатков в отделке переданной квартиры.

При определении денежной суммы, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, суд руководствуется положениями ч. 4 ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 482-ФЗ, которая определяет, что при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Как указано выше, цена заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве составила 15 086 218, 50 рублей. В данном случае три процента от цены договора участия в долевом строительстве составляют 452 586, 56 рублей (15 086 21, 50 рублей х 3%).

Учитывая, что заявленный истцами ко взысканию размер расходов на устранение недостатков в объекте долевого строительства – 452 586, 56 рублей не превышает предельно установленный Федеральным законом №214-ФЗ общий размер взыскания с застройщика, суд полагает возможным удовлетворить требования истцов и взыскать с ответчика в равных долях стоимость расходов на устранение недостатков в объекте долевого строительства в размере 452 586, 56 рублей.

Доводы ответчика о том, что истцом не был предоставлен доступ в квартиру ответчику, выразившему намерение устранить недостатки объекта долевого строительства, никакими доказательствами не подтверждены. Кроме того, данные обстоятельства не могут служить основанием для освобождения ответчика от ответственности за передачу истцам объекта долевого строительства со строительными недостатками, поскольку в соответствии с нормами ч. 2 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ участник долевого строительства вправе требовать от застройщика как безвозмездного устранения недостатков, так и соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на их устранение. Право выбора любого из названных способов защиты своих прав принадлежит участнику долевого строительства.

Требование ответчика об уменьшении стоимости расходов на устранение недостатков на сумму пригодных к использованию строительных материалов и конструкций, подлежащих замене, суд отклоняет на основании следующего.

Предметом договора участия в долевом строительстве является квартира целиком, а не отдельные её части, стоимость квартиры с имеющейся в ней отделкой, оплачена истцами по договору участия в долевом строительстве в полном объеме.

Среди способов восстановления нарушенных прав закон не предусматривает зачет стоимости заменяемых изделий в результате проведения ремонтных работ в случае их оставления за участником долевого строительства.

Таким образом, у суда не имеется правовых оснований для уменьшения стоимости расходов на устранение недостатков на сумму материалов и конструкций, подлежащих замене. В качестве встречных данные требования ответчиком заявлены не были, наличие возможности демонтировать заменяемые изделия без полного или частичного повреждения не доказано.

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Проанализировав и оценив представленные доказательства, учитывая обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства, суд считает, что компенсация морального вреда подлежит взысканию в пользу истцов частично, в размере 10 000 рублей (по 5 000 руб. каждому), поскольку именно данную сумму компенсации морального вреда находит разумной, соразмерной и соответствующей фактическим обстоятельствам дела, исходя из принципа разумности и справедливости, характера причиненных истцам нравственных страданий.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Статьей 88 ГПК РФ предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Из содержания п.п. 2, 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016г. № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости, так как были понесены стороной для обоснования своих требований к ответчику.

Расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Истцами заявлены ко взысканию расходы на оплату услуг по проведению досудебного исследования в размере 60 000 рублей и расходы по оплате услуг эксперта по приемке квартиры в размере 40 000 рублей, в подтверждение несения которых представлен договор оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 60 000 руб., квитанция на сумму 60 000 руб.

Расходы истцов по оплате составления заключения № по досудебному исследованию объекта долевого строительства и услуги эксперта по приемке квартиры являются судебными издержками с учетом, что несение данных расходов являлось необходимым для реализации прав истцов на судебную защиту, размер причиненных убытков не мог быть определен истцами самостоятельно ввиду необходимости применения специальных познаний, собранные доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Поскольку данные расходы являлись необходимыми для истцов, и связаны с защитой нарушенного права по данному гражданскому делу, суд считает подлежащими удовлетворению требования истцов в части взыскания с ответчика расходов, связанных с составлением заключения, и взыскивает с последнего в пользу истцов в равных долях расходы по оплате проведения досудебного исследования в размере 60 000 руб. и расходы по оплате услуг эксперта по приемке квартиры в размере 40 000 руб.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истцов в равных долях подлежат взысканию понесенные почтовые расходы на отправление искового заявления, в размере 256, 20 руб., поскольку данные расходы подтверждены документально.

Истцами также заявлены требования о взыскании с ответчика расходов по оформлению доверенности в размере 2 300 руб., разрешая данные требования, суд исходит из следующего.

Как указано в абз. 3 п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Из доверенности <адрес>0 от ДД.ММ.ГГГГ на представление интересов истцов, имеющейся в материалах гражданского дела, усматривается, что она выдана представителю в целях представления интересов истцов только по конкретному настоящему гражданскому делу, в связи с чем, расходы по оформлению доверенности в размере 2 300 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истцов в равных долях.

На основании ст.100 ГПК РФ, исходя из принципа разумности, категории сложности гражданского дела, с ответчика в пользу истцов в равных долях подлежат взысканию расходы на юридические услуги в размере 25 000 рублей.

Учитывая, что в соответствии с пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ истец был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска в суд при цене иска до 1 000 000 руб., в силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, с учетом требований ст.ст. 333.19, 333.20 НК РФ, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, по требованию имущественного характера в размере 13 815 рублей, по требованию неимущественного характера - 3 000 рублей, всего 16 815 рублей.

Ответчиком ООО «СЗ «Грандтим» заявлено ходатайство об отсрочке исполнения решения суда на основании постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ) в отношении уплаты застройщиком убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предоставляется отсрочка до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истец ко дню принятия решения суда фактически не понес расходы на устранение недостатков квартиры, обратного в материалы дела не представлено, суд предоставляет ответчику отсрочку исполнения решения суда в части уплаты убытков, относящихся к возмещению расходов на устранение недостатков, до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО9 Алёны ФИО4, ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Грандтим» (ОГРН: <***>, ИНН <***>) в пользу ФИО9 № ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт № №), ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № №), в равных долях, стоимость расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 452 586 руб. 56 коп., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., почтовые расходы в размере 256 руб. 20 коп., расходы на оплату досудебного исследования в размере 60 000 руб., расходы на оплату услуг эксперта по приемке квартиры в размере 40 000 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 25 000 руб., расходы на составление нотариальной доверенности в размере 2 300 руб.

В удовлетворении исковых требований в части взыскания компенсации морального вреда в большем размере, расходов на оплату юридических услуг в большем размере отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Грандтим» (ОГРН: <***>, ИНН <***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 16 815 руб.

На основании Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № предоставить ответчику ООО «Специализированный застройщик «Грандтим» отсрочку исполнения решения суда в части уплаты стоимости расходов на устранение недостатков до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья А.Л. Кулакова

Решение суда в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

Судья А.Л. Кулакова