№
55RS0№-43
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>
Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Кребель В.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО11 к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о защите жилищных прав,
установил:
ФИО12 обратился в Октябрьский районный суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2, ФИО3 об определении порядка пользования жилым помещением.
В обоснование требований указал, что является собственником доли в квартире по адресу: <адрес>. Также долевыми собственниками данной квартиры являются: ФИО2, ФИО1 и ФИО3
ФИО2, ФИО1 и ФИО3 отказываются от несения расходов по содержанию квартиры, поддержанию ее состояния (текущие ремонтные и профилактические работы).
ФИО3 на постоянной основе сдает принадлежащую ему долю в квартире в аренду аморальным личностям.
Просил определить порядок пользования квартирой, закрепив за каждым собственником конкретную комнату.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части требований об определении порядка пользования квартирой по адресу: <адрес> прекращено в связи с отказом истца от исковых требований и принятия такого отказа судом.
С учетом утонения исковых требований просит обязать собственников квартиры по адресу: <адрес> – ответчиков: 1) вселять посторонних лиц с согласия всех собственников квартиры; 2) продавать свою долю с соблюдением требований законодательства; 3) сдавать в аренду комнату в квартире с согласия всех собственников квартиры. Закрепить обязанность всех собственников квартиры по несению расходов на бытовые нужды общедолевого имущества пропорционально своей доли в праве собственности на квартиру.
ФИО14 исковые требования в уточненном варианте поддержал в полном объеме. Пояснил, что обращение в суд с данными требованиями обусловлено опасением, что собственники квартиры продадут принадлежащие им доли в отсутствие его согласия, без предложения покупки. Иные собственники эпизодически появляются в квартире, не несут расходы на оплату текущего ремонта квартиры, постоянно в ней проживают он с супругой. ФИО3 сдает свою комнату в аренду неблагонадежным личностям, проживание по соседству с которыми причиняет дискомфорт. В данный момент квартиранты в квартире не проживают. Добровольно урегулировать данный вопрос не получилось.
Представитель ФИО16 - ФИО6, действующая на основании устного ходатайства,
Ответчики ФИО3 ФИО1, ФИО2 участия в судебном заседании не принимали, извещены судом надлежащим образом.
Представитель ФИО3 ФИО7 против удовлетворения заявленных исковых требований возражал, считал их излишними. Факт сдачи ФИО3 принадлежащей комнаты в аренду отрицал.
Выслушав участников процесса, оценив представленные суду доказательства, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что квартира, расположенная по адресу <адрес>, площадью 66.2 кв.м. принадлежат на праве собственности:
ФИО17 – № доли
ФИО1 – № долей
ФИО2 – № долей
ФИО3 – № долей
По информации <данные изъяты> в квартире по адресу <адрес> открыто № лицевых счета:
в отношении собственника ФИО19 обшей площадью № кв.м.;
в отношении собственника ФИО2 обшей площадью № кв.м.;
в отношении собственника ФИО1 общей площадью № кв.м.;
в отношении собственника ФИО3 общей площадью № кв.м.
Анализ дела правоустанавливающих документов в отношении спорной квартиры показал, что собственники квартиры не имеют какой-либо родственной связи, приходятся друг другу соседями по квартире. Стороны самостоятельно и независимо друг от друга приобрели во возмездным и безвозмездным сделкам доли в данном жилом помещении.
Допрошенными судом в качестве свидетелей ФИО8 (бывший собственник доли в квартире), ФИО9 (бывший собственник доли в квартире) подтверждается сдача в аренду ФИО3 комнаты в <адрес> по адресу <адрес>.
Из протоколов судебного заседания по гражданскому делу №, рассмотренного Октябрьским районным судом <адрес> по иску ФИО1 к ФИО8 об установлении факта принятия наследства, признании права собственности на долю в жилом помещении, признании недействительным свидетельства о праве на наследство по завещанию и прекращении права собственности на долю жилого помещения, усматривается заселение собственниками квартиры в нее посторонних лиц.
Разрешая заявленные исковые требования суд исходит из нижеследующего.
В силу части 4 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно части 2 статьи 76 ЖК РФ для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Из положений статей 30 и 76 ЖК РФ в их взаимосвязи следует, что собственник жилого помещения в коммунальной квартире вправе передавать его по договору найма иным лицам только с согласия других лиц, проживающих в этой квартире, - как нанимателей, так и собственников жилого помещения, а также членов их семей.
Согласно части 1 статьи 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.
В силу части 1 статьи 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Вместе с тем порядок использования общего имущества в коммунальной квартире Жилищным кодексом Российской Федерации не урегулирован. В связи с этим в соответствии со статьей 7 ЖК РФ к таким отношениям применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об общей долевой собственности, в частности нормы статей 246 и 247 ГК РФ.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире собственники комнат в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению между собой.
Предоставление собственником комнат в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.
Аналогичная правовая позиция выражена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 5-КГ20-149-К2.
Между тем, такое соглашение на вселение иных лиц в квартиру от ФИО10 иными собственниками получено не было.
Какого-либо соглашения между собственниками комнат в спорной квартире истцом и ответчиками по данному делу - о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, санузлом) не заключалось, в том числе не был определен собственниками комнат порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам.
Доказательства тому, что между сособственниками жилого помещения в коммунальной квартире достигнуто соглашение и получено согласие на вселение посторонних лиц для проживания, в материалах дела не имеется.
По смыслу приведенного правового регулирования законодатель, предусмотрев право собственника жилого помещения по передаче его внаем гражданам по договору найма, обусловил возможность осуществления этого права как необходимостью соблюдения интересов соседей, так и необходимостью соблюдения требований гражданского законодательства и Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
Исходя из значимости конституционного права человека на жилище, необходимости обеспечения комфортных условий проживания при совместном владении объектом недвижимости посторонними лицами (по типу коммунальной квартиры), поскольку факт сдачи ответчиками <адрес> в наем, без согласия истца, нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения дела, суд приходит к выводу о предоставлении судебной защиты исковой стороне в виде возложения обязанности на ФИО1, ФИО2, ФИО3 не сдавать на основании договора найма жилого помещения (в аренду, иным способом) и не вселять посторонних лиц в принадлежащую им на праве долевой собственности квартиру, расположенную по адресу <адрес>, без согласия всех участников долевой собственности.
При этом освобождение квартиры от квартирантов в период рассмотрения настоящего спора основанием для отказа в удовлетворении иска в указанной части не является, так как если собственниками комнат в коммунальной квартире не было заключено соглашение о порядке пользования общим имуществом квартиры, в том числе не определен порядок его пользования на случай передачи комнат в пользование третьим лицам по гражданско-правовым договорам, то собственник может сдавать внаем свою комнату только с согласия других лиц, проживающих в квартире (нанимателей, собственников, членов их семей). Если такое согласие не получено, суд в порядке пресечения действий, нарушающих право, может наложить запрет собственнику комнаты предоставлять в будущем во владение и пользование иным лицам общее имущество в коммунальной квартире без письменного согласия истцов.
Данная позиция нашла отражение в судебной практике вышестоящих судебных инстанций (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, №
В силу статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
Истец пояснил суду о наличии у него опасений продажи ответчиками принадлежащих им долей в праве собственности на спорную квартиру без исполнения предусмотренной законодательством обязанности предложения покупки доли ему, как участнику долевой собственности. Ответчики высказывали намерение распорядиться принадлежащими им долями подобным образом.
Разрешая исковые требования в данной части суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для их удовлетворения, поскольку права истцов не нарушены, в случае реализации кем-либо из собственников спорной квартиры принадлежащей ему доли, без соответствующего уведомления иных собственников квартиры, истец не лишен права обращения с иском в суд в будущем.
На основании части 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Согласно ст. 43 ЖК РФ собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.
Истец пояснил суду, что заявить ко взысканию с ответчиков денежные средства, понесенные им на обслуживание общеквартирного имущества, он не намерен, просит возложить обязанность на собственников квартиры по несению расходов на бытовые нужды общедолевого имущества пропорционально своей доли в праве собственности на квартиру на будущее время.
Разрешая исковые требования в данной части на будущее время, суд также приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для их удовлетворения, поскольку в настоящее время права истцов не нарушены, обязанность по содержанию общеквартирного имущества закреплена в жилищном законодательстве и в дублировании в судебном решении не нуждается.
В случае несения расходов на содержание и обслуживание общеквартирного имущества, истец не лишен права предъявить соответствующие исковые требования к собственникам квартиры пропорционально их долям.
В то же время суд полагает необходимым разъяснить ответчикам, что в силу статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. При неисполнении данной обязанности иные собственники квартиры вправе обратиться за судебной защитой своего нарушенного права.
Также, согласно положениям ст. 30, 43 ЖК РФ у собственника квартиры имеется обязанность по несению бремя расходов на содержание общего имущества в квартире пропорционально его доле в праве собственности на данное жилое помещение. Исполнившие данную обязанность собственники квартиры вправе обратиться в суд за судебной защитой своего нарушенного права, предъявив соответствующие требования к иным собственникам.
руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
решил:
Исковые требования удовлетворить частично.
Обязать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №, не сдавать на основании договора найма жилого помещения (в аренду, иным способом) и не вселять посторонних лиц в принадлежащую им на праве долевой собственности квартиру, расположенную по адресу <адрес>, без согласия всех участников долевой собственности.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Омский областной суд через Октябрьский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья В.А. Кребель