РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 декабря 2022 года г. Тула
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Головиновой О.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-332/2022 по административному исковому заявлению ФИО3 к правительству Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ» о признании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости незаконным, об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,
установил:
ФИО3 обратилась в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником здания с <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв. м., назначение: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>а.
Административный истец не согласна с кадастровой стоимостью вышеназванного нежилого здания, установленной по состоянию на 01.01.2019. Просит установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости, определенной на 20.12.2021 в отчете оценщика ООО «<данные изъяты>» ФИО1 № от ДД.ММ.ГГГГ.
С целью установления кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости она обратилась в ГУ ТО «Областное БТИ», предоставив учреждению указанный выше отчет. Однако решением № от 29.04.2022 в удовлетворении заявления ей было отказано в связи с несоответствием отчета действующим ФСО. Полагает, что выявленные ошибки, допущенные оценщиком, не повлияли на итоговый результат, потому не могли являться основанием для отказа.
Поименованное решение просит признать незаконным.
В судебное заседание административный истец не явилась, представляющий ее интересы в суде на основании доверенности ФИО4 поддержал заявленные требования.
Представители административного ответчика ГУ ТО «Областное БТИ» по доверенностям ФИО5 и ФИО6 в судебном заседании возражали против удовлетворения административного иска, полагая, что оспариваемые решения приняты в соответствии с требованиями закона, а заявленную рыночную стоимость административный истец не подтвердил, так как представленный им отчет и заключение эксперта ФИО2 выполнены с нарушениями законодательства и ФСО.
Другие лица, участвующие в деле: правительство Тульской области (административный ответчик), заинтересованные лица - ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), администрация м.о.г.Новомосковск Тульской области (заинтересованные лица), - представителей в суд не направили, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены, от ФГБУ «ФКП Росреестра», названной администрации в материалах дела имеются заявления с просьбами о рассмотрении дела в их отсутствие.
На основании ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Выслушав объяснения представителей сторон, допросив эксперта, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.
В силу части 9 статьи 226 КАС РФ при разрешении данного спора суд выясняет:
1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;
2) соблюдены ли сроки обращения в суд;
3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:
а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);
б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;
в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;
4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 КАС РФ на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 указанной статьи, а именно: наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.
Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется КАС РФ, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон №237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ).
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.
Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).
В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:
1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;
2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ;
3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ не осуществляется.
Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 1 января 2017 года по правилам Федерального закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 1 января 2023 года либо до даты принятия Решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ.
Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021).
Постановлением правительства Тульской области от 21.09.2021 №595 установлено, что 1 января 2022 является датой перехода к применению на территории Тульской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - постановление №595).
Постановление №595 официально опубликовано 23.09.2021 и с указанной даты вступило в законную силу.
Таким образом, с 01.01.2022 на территории Тульской области действует внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, предусмотренный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона № 269-ФЗ). При этом в судебном порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в редакции Федерального закона № 269-ФЗ).
Согласно статье 245 КАС РФ и статье 22 Федерального закона №237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1).
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу положений пп.2 ч. 1 ст. 15 НК РФ налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, который подлежит зачислению в силу ст. 61 БК РФ по нормативу 100% в бюджет городских поселений.
Согласно положениям ст. 400 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, признаются налогоплательщиками налога на имущество физических лиц.
В соответствии с пп.6 п.1 ст. 401 НК РФ объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) здания, строения, сооружения, помещения.
В соответствии с положениями п.1 ст. 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Судом установлено, что ФИО3 является собственником здания с <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв. м., назначение: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>.
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке» постановлением правительства Тульской области от 14.11.2018 №477 в 2019 году (по состоянию на 01.01.2019) государственная кадастровая оценка недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области проведена Государственным учреждением Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации».
Постановлением правительства Тульской области от 13.11.2019 № 540 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории <адрес>» утверждена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 в размере 26 114 794.19 руб. Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 21.01.2020 и подлежат применению для целей, установленных законодательством, с 01.01.2020.
05.04.2022 ФИО3 обратилась в ГУ ТО «Областное БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости названного объекта в размере рыночной, решением которого от 29.04.2022 № было отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости.
При этом в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ административным истцом к заявлению был приложен отчет, подготовленный оценщиком ООО «<данные изъяты>» ФИО1, № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания <данные изъяты> на 20.12.2021 составила 21 622 000 руб.
Отказывая в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на основании отчета об оценке ООО «<данные изъяты>» ФИО1, № от ДД.ММ.ГГГГ, ГУ ТО «Областное БТИ» указало, что оценщиком были нарушены требования законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке, причем отмеченные нарушения повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости.
Проверяя законность принятого административным ответчиком решения, учитывая положения постановления правительства Тульской области от 24.08.2016 №384 «О создании Государственного учреждения Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации», постановление правительства Тульской области от 18.09.2017 № 409 «О наделении государственного учреждения Тульской области полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области», суд приходит к выводу, что решение принято компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности ГУ ТО «Областное БТИ» является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках полномочий, предоставленных Федеральным законом № 237-ФЗ.
Решение от 29.04.2022 принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи истцом заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченными лицами.
Содержание решения также соответствует положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.
Процедура принятия и полномочность ГУ ТО «Областное БТИ» на принятие такого рода решений стороной административного истца не оспаривается.
В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:
- законность (незаконность) обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);
- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;
- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).
Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.
Исходя из положений части 2 статьи 59 КАС РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Таким образом, по делам указанной категории заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора.
Проверяя обоснованность принятых бюджетным учреждением решений, суд назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО «<данные изъяты>» ФИО2
По выводам, содержащимся в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, отчет, представленный на исследование, соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Эксперт подтвердил рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено экспертом, имеющим необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, стаж оценочной и судебно-экспертной деятельности более 16 лет, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
Вместе с тем, как следует из содержания экспертного заключения, эксперт выявил недостатки отчета, в частности, нарушение оценщиком требования п.12 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, указав, что документы не заверены надлежащим образом. Также указал, что при расчете арендной ставки для вспомогательной площади с разбивкой по этажам расположения оценщик применяет коридорный коэффициент, однако на дату оценки первый этаж здания сдавался якорному арендатору по ставке 435 руб./кв.м, НДС не облагается, следовательно, при расчете арендной ставки первого этажа вспомогательных площадей оценщиком допущена ошибка в виде уменьшения фиксированной ставки на величину коридорного коэффициента. Эксперт произвел перерасчеты, устранив данную неточность, получил величину рыночной стоимости 21 686 867.41 руб.
В судебном заседании эксперт ФИО2 подтвердил достоверность рассчитанной им величины, которая превысила результат, полученный оценщиком, на 64867 руб. В экспертном заключении и судебном заседании эксперт обосновал свою позицию относительно несущественности такого расхождения, сославшись на магистерскую программу «Экспертиза отчетов об оценке», выпущенную ФГОУВПО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова».
Вместе с тем, по мнению суда, применительно к рассматриваемому спору следует исходить из того, что действующее законодательство и ФСО не содержат понятия «существенности» или «несущественности» допущенных оценщиком нарушений, в том случае, если это сколько-нибудь повлияло на результат. В этой связи суд полагает возможным за основу выводов о величине рыночной стоимости объекта взять именно ту величину, которую рассчитал эксперт, устраняя нарушение, допущенное оценщиком, - 21 686 867.41 руб., а не величину, установленную оценщиком с ошибкой.
В ходе судебного заседания представителями ГУ ТО «Областное БТИ» были высказаны замечания к экспертному заключению, заключающиеся в том, что:
в отчете представлены два предложения о продаже одного и того же объекта, но по разной стоимости;
в расчетах использован аналог №3, который является помещением;
не учитывается предложение о продаже объекта №5 по причине отнесения его к объектам с удельной стоимостью по верхней границе значений рынка аналогичных объектов, однако его удельный показатель стоимости соответствует показателю аналога №1, использованному в расчетах;
отсутствует корректировка на этажность в рамках сравнительного подхода;
не делается вывод по итогам анализа рынка о наличии и отсутствии НДС в составе предложений о продаже, - иные.
Как видно из экспертного заключения и показаний эксперта, при анализе рынка, действительно, предложения №13 и №16 – это предложения о продаже одного и того же объекта, но эти аналоги в расчетах оценщиком и экспертом не использовались, объявления даны на разные даты и демонстрируют характер изменения цен аналогичных объектов, исключение одного из них из таблицы никоим образом не влияет на результаты расчета. С таким обоснованием суд соглашается.
Эксперт проверил объявление о продаже объекта – аналога №3, анализируя публичную кадастровую карту, установил, что это здание, входящее в состав комплекса строение. Сведения из публичной кадастровой карты в заключении имеются. Доводы представителей административного ответчика о том, что цена указана в виде диапазона (от 22000 руб. кв.м) опровергаются содержанием самого объявления, где цена указана фиксированная, вне зависимости от передаваемой площади, экспертным заключением и показаниями эксперта.
Эксперт должным образом в заключении и судебном заседании мотивировал свои выводы относительно неприменении корректировки на этажность в рамках сравнительного подхода, а также обосновал необходимость «очистки» стоимости от НДС в случае включения такового в состав цены. С этими выводами суд не усмотрел оснований не согласиться.
Также из содержания заключения следует, что, вопреки утверждениям административного ответчика, расчет рыночной стоимости произведен безотносительно НДС.
По изложенным основаниям доводы административного ответчика о несоответствии заключения требованиям законодательства и специальных ФСО, суд находит несостоятельными.
В удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы представителю ГУ ТО «Областное БТИ» судом было отказано.
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Пунктом 5 данного ФСО установлено, что содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Как установил суд, отмечено экспертом в заключении и следует из отчета оценщика ФИО1, отчет частично не соответствует требованиям ФСО.
Таким образом, ГУ ТО «Областное БТИ», придя к такому же выводу и выявив несоответствие отчета обязательным требованиям, приняло законное и обоснованное решение.
Несмотря на факультативный и производный характер требования об установлении кадастровой стоимости объекта равной рыночной с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.
При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости здания равной рыночной подлежат удовлетворению.
Анализ приведенных выше норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ).
При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания, <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, - равной по состоянию на 20.12.2021 его рыночной стоимости в размере 21 686 867.41 руб.
В удовлетворении административных исковых требований в остальной части – отказать.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: