УИД 28RS0008-01-2025-001204-66
Дело № 2-881/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 октября 2022 года г. Зея Амурской области
Зейский районный суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи ФИО8
при секретаре ФИО4,
с участием истца ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к администрации города Зеи о признании права собственности на самовольную постройку,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к администрации города Зеи о признании права общей совместной собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> кв.<адрес> в реконструированном виде, в обоснование требований указав, что они являются собственниками указанной квартиры и земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес>, проживают в данной квартире, произвели реконструкцию жилого помещения, вследствие чего общая площадь квартиры увеличилась и составила 120,4 кв.м. При этом, собственник соседнего жилого помещения возражений против реконструкции ими данного объекта не имел, реконструированный объект не нарушает прав и интересов других лиц, соответствует требованиям действующих строительных норм и правил, санитарно-бытовым и противопожарным требованиям, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Определением суда от <Дата обезличена> к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО7
Истец ФИО2 в судебном заседании на удовлетворении требований настаивала по основаниям, изложенным в иске.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, ходатайствовав о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель ответчика - администрации города Зеи в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, отзыв на иск не представил.
Третье лицо ФИО7 в судебное заседание также не явился, согласно поступившему заявлению просит рассмотреть дело в его отсутствие, возражений относительно исковых требований не имеет.
В силу ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о необходимости сохранения спорного жилого помещения в реконструированном виде и удовлетворении исковых требований по следующим основаниям:
Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу, вместе с тем, из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.
По смыслу ст.222 ГК РФ, право собственности на строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если это строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В пунктах 39,40 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).
Из разъяснений, изложенных в пунктах 43, 45 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года №44 следует, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).
После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
Как следует из материалов дела и подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от <Дата обезличена>, истцам на праве общей совместной собственности с <Дата обезличена> принадлежат жилое помещение с кадастровым номером <Номер обезличен> и земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, находящиеся по адресу: <адрес>.
Как следует из представленных доказательств, в 2025 году в границах земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> была выполнена реконструкция указанного выше жилого помещения, путем возведения пристройки дополнительных помещений, в результате чего площадь жилого помещения увеличилась до 120,4 кв.м.
В материалы дела представлен подготовленный кадастровым инженером ФИО5 в результате выполнения кадастровых работ, связанных с изменением сведений о площади жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> кадастровым номером 28<Номер обезличен> технический план от <Дата обезличена>, из которого следует, что площадь данного объекта составляет 120,4 кв.м., была увеличена за счет выполненной пристройки.
Из материалов дела следует, что уже после завершения реконструкции спорного объекта истцы обращались в администрацию города Зеи с заявлением о легализации самовольной постройки, однако уведомлением от <Дата обезличена> <Номер обезличен> в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства двухквартирного жилого дома (строительство пристройки к квартире №<адрес> расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами <Номер обезличен> и <Номер обезличен> по адресу: <адрес> истцам отказано по основаниям отсутствия полного комплекта требуемых документов, а также на дату подачи заявления реконструкция объекта капитального строительства фактически завершена.
В соответствии с ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом", Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос". Заявление о выдаче разрешения на строительство может быть подано через многофункциональный центр в соответствии с соглашением о взаимодействии между многофункциональным центром и уполномоченным на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.
Список документов, прилагаемых к указанному заявлению, содержится в п. п.1-10 ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ.
Вместе с тем, согласно представленному в материалы дела техническому заключению <Номер обезличен>, выполненному ИП ФИО6, реконструкция, а именно пристройка дополнительных помещений к квартире №<адрес> адресу: <адрес>, <адрес> завершена в 2025 году в границах земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>. Пристройка Г-образная, выполнена с примыканием к торцевому и продольному дворовым фасадам дома, размеры пристройки (по периметру): 10,60 х 6,70 х 15,08 х 2,20 х 4,48 х 4,50м. На первоначальной площади квартиры №<адрес> частично демонтированы перегородки, в стене дворового фасада вместо оконного проема выполнен дверной путем вырезания подоконной части стены для доступа во вновь созданные помещения. Кирпичная печь не демонтирована. Произведена замена старых деревянных оконных заполнений на оконные заполнения из ПВХ-профилей. Сопряжение конструкций пола существующего и новых помещений выполнено с усадочным швом между конструкциями фундаментов и стен для предотвращения дефектов при естественной осадке конструкций. На вновь созданной площади размещены гараж, коридор, санузел. В период подготовки к строительным работам был демонтирован дощатый тамбур, примыкающий к торцевому фасаду, затем подготовлена площадка с утрамбованным гравийно-песчаным основанием. Площадь реконструированного жилого помещения для целей государственного кадастрового учета составляет 120,4 кв.м. Конструктивная схема пристройки бескаркасная, с несущими продольными стенами. Фундаменты пристройки - ленточный монолитный железобетонный. Стены - деревянные брусчатые сеч. 150 мм, верх сруба пристройки примыкает к срубу здания на отм. 2.85м, кровля сопряжена с краем кровли дома, сруб пристройки выведен на ту же отметку. Примыкание кровли к стене дома обустроено водоизоляционными листами. Перекрытие пристройки - деревянные балки со щитами наката и негорючим утеплителем, кровля - скатная, по деревянным стропилам и покрытием из кровельного профнастила (ст. 0,4мм); им же будут обшиты фронтонная и карнизная часть крыши гаража. Прочность опорных конструкций существующего здания не нарушена, сопряжения деревянных элементов срубов и стропильной конструкции кровель выполнены с помощью врубок и накладок на стальных болтах и нагелях. Конструкция пола: деревянный настил по балкам, выравнивающий слой - ДСП, линолеум. Перегородки в пристройке - каркасные, с обшивкой ГКЛВ по профильному каркасу. Заполнения оконных проемов - металлопластиковые конструкции, конструкция дверного наружного проема - стальная, с утеплением дверного полотна. Внутренняя отделка стен - ГКЛ и ГКЛВ (не горючая) с последующей грунтовкой, окраской, стеклопластиковые панели (помещение санузла), потолки - ГКЛ по деревянному каркасу. Отделка фасадов - обшивка декоративными панелями (не завершенные работы: на стадии подготовки материалов) по каркасу с утеплителем, по принципу вентилируемого фасада. В помещениях пристройки для отделки стен, потолков и покрытия полов применены материалы, соответствующие санитарным и противопожарным нормам жилых помещений. При возведении конструкций соблюдены требования действующих строительных нормативных документов. Прочность конструкций существующего дома не нарушена. Электроснабжение - от городских сетей, подключение - согласно техническим условиям от энергоснабжающей организации, разрешенная мощность - 12кВт; внутренняя система электроснабжения обеспечена индивидуальным прибором учета потребления электроэнергии. Система отопления подключена к городским сетям согласно техническим условиям от 10.02.2025г и последующему разрешению, полученным от ООО «ТЭК - Зея». Узел ввода - в техническом подполье, в помещении пристройки. Учет потребления энергоресурсов ведется установленными и зарегистрированными приборами учета. Водоснабжение, водоотведение - автономные системы: для водоснабжения смонтирован трубчатый колодец с поверхностным электрическим насосом с аккумуляторной емкостью; для водоотведения смонтирован подземный железобетонный, изолированный от грунта канализационный колодец-накопитель на территории участка. Откачка производится на основании договора с организацией, обеспеченной спецавтомобилями. К участку <Номер обезличен>, на котором размещена квартира №<адрес> двухквартирного дома №<адрес> по пер.<адрес>, справа примыкает земельный участок, принадлежащий владельцам квартиры №<адрес> Большая площадь пристройки к квартире №<адрес> расположена с торцевой стороны дома, то есть на максимальном удалении от границы между участками, поэтому не создает каких-либо неудобств по отношению к жильцам <адрес> не нарушает регламенты относительно соседних хозяйственных построек. В ряду застройки жилыми домами двухквартирный дом расположен на углу переулка Пушкина и <адрес>, поэтому участок <адрес> с левой стороны граничит с муниципальными землями. На основании проведенных замеров установлено, что расположение обследуемого жилого помещения с пристройкой относительно строений на граничащих участках соответствует санитарно-бытовым условиям СП 30-102-99 и регламентам «Правил землепользования и застройки муниципального образования город Зея Амурской области», кроме того размещение пристройки предварительно согласовано с владельцем соседнего участка, в пределах которого расположена квартира №<адрес> дома №<адрес>. Класс пожарной опасности строительных конструкций реконструированного жилого дома (с учетом негорючей внутренней и незавершенной наружной отделки) соответствует классу конструктивной пожарной опасности СЗ и IV степени огнестойкости. Возведение пристройки не влияет на расположение реконструированного дома относительно других домов в переулке <адрес> и по ул. <адрес>. Рекомендуемые противопожарные нормы соблюдены. Кроме того,при реконструкции квартиры использованы негорючие элементы конструкции стен, негорючие материалы для покрытия кровли, для утепления покрытия, то есть для повышения пожарной безопасности, применена конструктивная огнезащита конструкций, печное отопление заменено на водяное с централизованным источником теплоносителя, проезд к дому для пожарных автомобилей обеспечен.
При реконструкции учтены факторы энергоэффективности (использование теплоизоляции в перекрытиях, энергосберегающих оконных и дверных заполнений, и др.) и безопасности строительных конструкций, требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям для противопожарной защиты, нормы санитарно-бытовых требований, Правила землепользования и застройки муниципального образования города Зея Амурской области, итогом строительства является безопасное и комфортное жилье. Реконструированное жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, соответствует действующим строительным нормам и правилам, санитарно-бытовым и противопожарным требованиям, требованиям технических регламентов, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью проживающих в двухквартирном жилом доме граждан.
Указанное заключение специалиста является мотивированным и обоснованным, сделано на основании визуального и инструментального обследования спорной постройки с использованием необходимых документов и базируется на проведенных исследованиях и специальных познаниях. Заключение подготовлено специалистом, имеющим соответствующее образование и опыт работы, а также соответствующим свидетельством на право занятия данным видом деятельности, в связи с чем, суд признает техническое заключение допустимым и относимым доказательством по делу.
В соответствии с п.14 ст.1 ГрК РФ, под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Таким образом, самовольная постройка спорного помещения самостоятельным объектом недвижимого имущества не является, а является неотделимым улучшением недвижимого имущества - жилого помещения, отдельно от которого существовать не может, спорное помещение является принадлежностью главной вещи, то есть квартиры №<адрес> дома №35 по пер.<адрес> в <адрес>, находящегося в пользовании истца.
Данных о том, что сохранение самовольно возведенной постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан судом не добыто, и участвующими в деле лицам не представлено.
В силу ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) указано, что при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
При установленных по делу обстоятельствах, суд полагает исковые требования о признании за истцами права общей совместной собственности на самовольную постройку - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в реконструированном виде, подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 и ФИО2 удовлетворить.
Признать за ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации <Номер обезличен>) и ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации <Номер обезличен>) право общей совместной собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером <Номер обезличен> - квартиру в реконструированном виде общей площадью 120,4 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Зейский районный суд Амурской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.
Председательствующий ФИО11
Мотивированное решение составлено 22 октября 2025 года.