24RS0№-79
Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 декабря 2025 года <адрес> края,
<адрес>Б
Ачинский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Попова А.В.,
с участием представителя истцов ФИО1 и ООО «Исток» – ФИО2,
представителя ответчика администрации <адрес> – ФИО3,
при секретаре Локтишевой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, общества с ограниченной ответственностью «Исток» к администрации <адрес> края о признании права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект в результате реконструкции,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 и ООО «Исток» обратились в суд с исковыми требованиями к администрации <адрес> края о признании права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, образованный в результате реконструкции и объединения объектов учета с кадастровыми номерами №, мотивируя тем, что ООО «Исток» на основании договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого здания площадью 509,9 кв.м, кадастровый №, с адресом: <адрес> а также нежилого здания площадью 42,3 кв.м, кадастровый №, с адресом: <адрес>, расположенных на земельном участке площадью 957 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес>, также принадлежащем ООО «Исток». Право собственности зарегистрировано в ЕГРН. Данные здания построены в 1960-х годах и находились на момент покупки в ветхом состоянии, их эксплуатация невозможна, требовался ремонт и реконструкция. По причине того, что собственник не мог самостоятельно осуществить их ремонт, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Исток» и ФИО1 был заключен договор инвестирования реконструкции нежилых зданий, согласно которому ФИО1 вкладывает определенную договором сумму в реконструкцию нежилых зданий и после ввода в эксплуатацию реконструированного здания будет иметь 1/10 долю в праве собственности на объекты. ООО «Исток», не получив разрешение на реконструкцию нежилых зданий, самовольно начало их реконструкцию, объединив их в одно нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:43:0121001:33. В настоящее время объект незавершенного строительства имеет степень готовности 50%, произведено обследование несущих и ограждающих конструкций объекта незавершенного строительства, которое находится в работоспособном состоянии, недопустимых прогибов, трещин и дефектов не обнаружено. ООО «Исток» обратилось в администрацию <адрес> для получения разрешения на реконструкцию нежилых зданий, но получило отказ в связи с тем, что реконструкция уже частично произведена. Для получения разрешения на дальнейшую реконструкцию нежилых зданий необходимо зарегистрировать право на имеющийся объект незавершенного строительства и разработать проект завершения строительства. В связи с чем истцы просят признать за собой право общей долевой собственности на незавершенный строительством объект застроенной площадью 684,6 кв.м, общей площадью 684,6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, признав за ООО «Исток» право на 9/10 долей, а за ФИО1 на 1/10 долю в праве общей долевой собственности на указанный объект (т.1 л.д.5-7).
Определениями суда от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ППК «Роскадастр», Управление Росрееста по <адрес>, ООО «Теплосеть», ПАО «Красноярскэнергосбыт», АО «КрасЭко», ООО «Кадастр Инжиниринг» и КУМИ администрации <адрес> края (т.1 л.д.127,151, т.2 л.д.27,79).
В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил ходатайствовал о рассмотрении дела без своего участия, его представитель ФИО2, действующая также от имени истца ООО «Исток» на основании письменных ходатайств от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.163,168-169), в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, пояснила что реконструкция нежилых зданий была начата без разрешительной документации, фактически два самостоятельных здания были объединены в одно здание, которое расположено в границах земельного участка, принадлежащего ООО «Исток». Реконструкция проведена с соблюдением строительных норм и правил, выявленное в результате проведенной судебной экспертизы нарушение устранено путем демонтажа плит перекрытия одноэтажной части здания, создающих угрозу безопасности и обрушений конструкций, в результате чего процент готовности объекта незавершенного строительства изменился и в соответствии с техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ составил 56%.
Представитель Администрации <адрес> по доверенности ФИО3 с исковыми требованиями не согласилась, в том числе по основаниям, изложенным в письменном отзыве, согласно которому истцами начата самовольная реконструкция зданий без получения разрешительной документации, в результате реконструкции была выполнена надстройка второго этажа, монтаж кровли и оконных блоков. Согласно Правилам землепользования и застройки <адрес>, утвержденным решением Ачинского городского Совета депутатов <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №р, земельный участок, на котором расположены спорные объекты, расположен в зоне К «Коммунально-складская зона», максимальный процент застройки для которой составляет 53,3%, в то время, как застроенная площадь спорного объекта по отношению к земельному участку составляет 71,5% (т.1 л.д.102-103). Дополнительно пояснила, что проведенной судебной строительно-технической экспертизой заключение о соответствии спорного объекта незавершенного строительства строительным нормам и правилам так и не дано.
Представители третьих лиц ППК «Роскадастр», Управления Росрееста по <адрес>, ООО «Теплосеть», ПАО «Красноярскэнергосбыт», АО «КрасЭко», ООО «Кадастр Инжиниринг», КУМИ администрации <адрес> края, а также третье лицо МережН.Н.В. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом (т.2 л.д.167), ходатайств и возражений не представили.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Объекты незавершенного строительства, согласно ст. 130 ГК РФ, являются объектами недвижимости.
В силу п. п. 1, 2 ст. 8.1, ст. 131 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Пунктом 1 ст. 263 ГК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. При этом эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Подпунктом 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ также закреплено, что собственники земельных участков имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ (далее – ГрК РФ). В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ).
Понятие «реконструкция» установлено п. 14 ст. 1 ГрК РФ применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
К объектам капитального строительства относятся здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Как следует из материалов дела, истец ООО «Исток» является собственником одноэтажного нежилого здания площадью 509,9 кв.м, кадастровый №, с адресом местоположения: <адрес> и одноэтажного нежилого здания площадью 42,3 кв.м, кадастровый №, с адресом местоположения: <адрес>, а также земельного участка в пределах которого они расположены площадью 957 кв.м, кадастровый №, из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: под коммунально-складскими объектами, на основании заключенного с КУМИ администрации <адрес> края договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, о чем ДД.ММ.ГГГГ сделаны записи о государственной регистрации права собственности (т.1 л.д.35-40,47-56).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Исток» (получателем инвестиции) и ФИО1 (инвестором) заключен договор инвестирования реконструкции объектов, в соответствии с условиями которого стороны обязались совместными усилиями обеспечить реализацию инвестиционного проекта по реконструкции указанных нежилых зданий, путем их объединения для инвестор обязался предоставить инвестицию в сумме 1 500 000 руб. путем внесения денежных средств кассу ООО «Исток». Получатель инвестиции обязался для достижения результата инвестиционной деятельности произвести выполнение строительных и отделочных работ, раот по устройству и присоединению сетей внутренних коммуникаций (отопления, вентиляции), сантехнических работ, работ по электроснабжению, работ по устройству и присоединению сетей наружных коммуникаций: теплосетей, сетей холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, работ по обустройству подъездных путей к объекту, благоустройство территории. По достижению результата инвестиционной деятельности инвестор приобретает право собственности на созданный в результате реконструкции объект в размере 1/10 доли в праве общей долевой собственности. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ инвестиционный взнос по договору внесен ФИО1 в кассу ООО «Исток» в сумме 1 500 000 руб. (т.1 л.д.41-46,139).
Как следует из технического плана, подготовленного ДД.ММ.ГГГГ в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием объекта незавершенного строительства (далее – ОНС) в результате реконструкции и объединения объектов учета с кадастровыми номерами №, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером № местоположением: <адрес>, была проведена реконструкция двух одноэтажных зданий путем их объединения с частичной надстройкой второго этажа. Образованный объект незавершенного строительства имеет 2 этажа, застроенная площадь ОНС составляет 684,6 кв.м., степень готовности ОНС – 58% (т.1 л.д.57-68).
На заявление о выдаче разрешения на строительства (реконструкцию) нежилых зданий с кадастровыми номерами № администрация <адрес> края ответила отказом, мотивированным тем, что реконструкция объектов недвижимости произведена без получения разрешения на строительство (реконструкцию), а также не представлен полный пакет документов (т.1 л.д.95,96).
При разрешении заявленных требований о признании за истцом права собственности на реконструированные объекты недвижимости следует учитывать разъяснения, содержащиеся в абзаце третьем п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», согласно которым постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями, если есть основания, предусмотренные п. 1 ст. 222 ГК РФ.
В п. 43 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № также разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст. 10 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
На основании п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно правовой позиции, приведенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
В обоснование заявленных требований истцами представлено техническое заключение, выданные ООО «Кадастр инжиниринг», о соответствии конструкций ОНС требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87» (т.1 л.д.69-80).
В ходе рассмотрения дела была назначена и проведена в ФБУ Красноярской ЛСЭ Минюста России судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой экспертом дано заключение о соответствии строительным нормам и правилам возведенных конструктивных элементов (фундаментов, стен и перегородок, перекрытия, крыши, кровля и заполненных проемов) двухэтажной части незавершенного строительством объекта, образованного в результате реконструкции зданий с кадастровыми номерами №. В отношении одноэтажной части исследуемого здания сделан вывод о несоответствии требованиям ст. 7 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от ДД.ММ.ГГГГ №384-ФЗ, сделан вывод о необходимости с целью обеспечения безопасности и внезапного обрушения конструкций произвести демонтаж ребристых плит перекрытия и реконструкции одноэтажной части здания в соответствии с разработанной проектной документацией (т.2 л.д.136-148).
Согласно пояснениям представителя ФИО2 с целью соблюдения требований технического регламента истцами произведен демонтаж ребристых плит перекрытия одноэтажной части здания, в результате чего степень готовности ОНС уменьшилась до 56%.
Указанные обстоятельства в судебном заседании представителем ответчика не оспорены, объективно подтверждены представленными письменными доказательствами: договором подряда от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным ФИО1 с ООО «Бионика» на демонтаж плит перекрытия в количестве 38 штук на одноэтажной части здания объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> актом выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ; фотоснимками; техническим планом ОНС, подготовленным в результате выполнения кадастровых работ ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.170-188).
С учетом изложенного суд приходит к выводу, что спорный объект незавершенного строительства соответствует установленным требованиям, сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель администрации <адрес> указывает также на то, что площадь застройки спорного объекта незавершенного строительства превышает максимальный процент застройки земельного участка, на котором он расположен, установленный действующим градостроительным регламентом.
В соответствии с п. 1 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ градостроительный регламент правил землепользования и застройки включает в себя виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, а также параметры и ограничения их использования.
Согласно ч. 1 ст. 38 ГрК РФ в составе предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включаемых в обязательном порядке в градостроительный регламент, устанавливаются:
1) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
2) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
3) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.
Как следует из подготовленного руководителем Управления архитектуры и градостроительства администрации <адрес> – Главным архитектором города градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> площадью 957 кв.м, он расположен в территориальной зоне – Коммунально-складская зона (К), в которой к основным видам разрешенного использования отнесены, в том числе: административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг; служебные гаражи; склады (л.д.50-60).
Правилами землепользования и застройки городского округа <адрес>, утвержденными решением Ачинского городского Совета депутатов <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №р, установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включающие в себя:
1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.
Согласно ст. 15.10 указанных Правил землепользования и застройки городского округа <адрес> (в ред. Решения Ачинского городского Совета депутатов <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №р) для коммунально-складской зона (К), включающей в себя участки территории населенных пунктов, предназначенные для размещения складов, малых и средних предприятий, объектов хранения и обслуживания транспорта, установлены следующие параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства по видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: для административных зданий организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг, максимальный процент застройки в границах земельного участка установлен в размере 60%: для служебных гаражей – 80%; для складов – 80%.
Процент застройки земельного участка площадью 957 кв.м, с учетом площади застройки спорного объекта незавершенного строительства 684,6 кв.м, составляет 71,5% (684,6 кв.м / 957 кв.м), что не превышает установленный действующими Правилами землепользования и застройки максимальный процент застройки в границах земельного участка для коммунально-складской зона (К).
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что спорный объект незавершенного строительства соответствуют установленным видам разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства, объект незавершенного строительства после реконструкции соответствует техническим требованиям, не создает угрозы жизни и здоровью людей, не нарушает права третьих лиц, в связи с чем суд приходит к выводу о возможности сохранения нежилых зданий в реконструированном виде и признании за истцами права общей долевой собственности на созданный в результате их реконструкции и объединения объект незавершенного строительства.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Сохранить объединенные в результате реконструкции нежилое здание с кадастровым номером № площадью 509,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, и нежилое здание с кадастровым номером № площадью 42,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> в виде объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, площадью застройки 684,6 кв.м, в границах характерных точек контура объекта недвижимости, согласно техническому плану объекта незавершенного строительства, подготовленному ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО4, со степенью готовности объекта незавершенного строительства 56%, согласно техническому плану объекта незавершенного строительства, подготовленному ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО4.
Признать право общей долевой собственности на указанный объект незавершенного строительства за ФИО1 (СНИЛС №) в размере 1/10 (одной десятой) доли и за обществом с ограниченной ответственностью «Исток» (ИНН №) в размере 9/10 (девяти десятых) долей.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Ачинский городской суд.
Судья А.В. Попов
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Решение не вступило в законную силу
Судья А.В. Попов