Решение по делу № 2-3714/2023 от 28.06.2023 - о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры, о прекращении зарегистрированного право общей долевой собственности на квартиру.

Дело № 2-3714/2023

РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

г. Балашиха Московской области 28 июня 2023 г.

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Лебедева Д.И.

при секретаре судебного заседания Лисовой А.В.,

с участием представителя истцов ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО5, ФИО6 и ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры, о прекращении зарегистрированного право общей долевой собственности на квартиру,

Установил:

Истцы ФИО2, ФИО3 и ФИО4 предъявили к ответчикам ФИО5, ФИО6 и ФИО7 иск, в котором просят суд признать недействительным договор купли-продажи <данные изъяты> доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес> общей площадью 52,1 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, заключенный между ФИО5 с одной стороны и ФИО7 и ФИО6 с другой стороны; прекратить зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право собственности ФИО7 на 1/8 доли и ФИО6 на 1/8 доли на квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 52,1 кв.м. кадастровый номер <данные изъяты>

В обоснование иска указано о том, что им на праве общей долевой собственности принадлежит по <данные изъяты> доли квартиры по адресу: <адрес> Также собственником <данные изъяты> доли квартиры являлся ответчик ФИО8. Квартира имеет общую площадь 52,1 кв.м., состоит из 2 – х комнат, 13,8 кв.м. и 16 кв.м., расположена на 2 этаже. В квартире зарегистрирована бывшая супруга ответчика ФИО5 – ФИО9, которая фактически проживает в данной квартире. 28 января 2023 года им стало известно, что ФИО5 продал принадлежащую ему долю в квартире. Согласно выписки ЕГРН правообладателями <данные изъяты> доли, ранее принадлежащей ФИО5, являются ФИО6, долевая собственность 1/8, и ФИО7, долевая собственность 1/8. Они назвать сумму сделки не смогли, так как не запомнили, какая сумма проставлена в договоре. ФИО5 направил в их адрес извещения о продаже доли квартиры, удостоверенные нотариусом. В извещениях не указаны значимые для сторон условия, а именно: сроки передачи имущества, наличие лиц, сохраняющих право пользования, порядок передачи денежных средств. Стоимость доли квартиры в извещении значительно завышена, и определена ответчиком в сумме 1410000 рублей. Завышение цены договора купли-продажи само по себе не свидетельствует о недобросовестности продавца, об обмане или о злоупотреблении с его стороны. Однако, со стороны ответчиков имеет место недобросовестное поведение при заключении договора купли-продажи доли квартиры, а потому, с учетом фактических обстоятельств имеются основания для признания указанного договора недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ и п. 2 ст. 168 ГК РФ. Такими фактическими обстоятельствами является следующее: со стороны ФИО5 сложились с ними неприязненные отношения, в результате которых он желал им негативных последствий, о чем открыто говорил. Завышение цены в договоре поставило их в ситуацию, когда они не имеют материальной возможности выкупить данную долю за цену, не соответствующую рыночной. ФИО5 именно эту цель и преследовал, так как говорил, что отдаст свою долю в квартире недобросовестным приобретателям, которые создадут их семье невыносимые условия проживания. В результате он продал свою долю за цену, не соответствующую цене, указанной в договоре. Со стороны ФИО6 и ФИО7 они приобрели по 1/8 доли в указанной квартире по цене, не соответствующей указанной в договоре. О том, что они приобрели часть жилого помещения не для проживания, а для последующего понуждения их передачи им их долей квартиры путем незаконных действий с их стороны, свидетельствуют следующие факты. Они не приняли у ФИО5 имущество, имущество им не передавалось, в каком состоянии находится имущество, им не было известно, так как до регистрации договора купли-продажи в соответствующих органах в квартиру они не приходили, покупаемого имущества не видели. Фактически в квартире зарегистрирована и ФИО9. Комнаты квартиры не соответствуют равным долям, так как доля ответчиков в пересчете на кв.м. составляет по 6,5 кв.м. общей площади, и 4,35 кв.м. жилой. Соответственно, при пользовании квартирой разнополые ответчики предполагали проживать в одной комнате с чужими людьми, что фактически невозможно. Кроме данной доли жилого помещения они приобрели у ФИО5 все доли недвижимого имущества, принадлежавшие их семье в общедолевой собственности с ФИО5, что свидетельствует о намерениях использовать эти доли для незаконного обогащения на общую сумму 4810000 рублей, которая равна стоимости отдельной квартиры в данном регионе. По указанным основаниям сделка по отчуждению ? доли квартиры является ничтожной. Заключением данного договора купли-продажи доли квартиры нарушены их права как собственников доли квартиры (л.д. 10-13).

Определением суда от 06 апреля 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Московской области (л.д. 40).

В судебное заседание истцы ФИО2, ФИО3 и ФИО4 не явились, о времени и месте каждый надлежащим образом извещены по известному суду из материалов дела месту жительства (л.д. 175; 176; 177; 178; 179), о причинах неявки суду не сообщили. Ранее представили в дело письменные заявления о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д. 44; 45; 46).

Представитель истцов ФИО2 и ФИО4 по доверенности адвокат (л.д. 42а; 43; 152) – ФИО1 иск поддержала, просила суд удовлетворить иск в полном объеме по изложенным в заявлении доводам. Кроме того, ссылалась на мнимость оспариваемой сделки.

Ответчики ФИО5, ФИО6 и ФИО7 в судебное заседание не явились, о времени и месте каждый надлежащим образом извещены по известному суду из материалов дела месту жительства (л.д. 165; 166; 167; 168; 169; 170; 171), о причинах неявки суду не сообщили.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО9 в судебное заседание не явилась, о времени и месте надлежащим образом извещена по известному суду из материалов дела месту жительства (л.д. 172), о причинах неявки суду не сообщила, действовала через своего представителя адвоката (л.д. 153) – ФИО1, также представляющую интересы истцов ФИО2 и ФИО4.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области и Управление Росреестра по Московской области в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте надлежащим образом каждое извещены (л.д. 173; 174), о причинах неявки представителей суду не сообщили.

В суд поступили письменные объяснения от Филиала, согласно которым третье лицо просит суд рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, принятие решение оставляет на усмотрение суда (л.д. 160; 161; 162; 163; 164).

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Выслушав мнение представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Исходя из положений ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Согласно ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Защита гражданских прав осуществляется путем, в числе иных, признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; присуждения к исполнению обязанности в натуре; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом, как это установлено ст. 12 ГК РФ.

В силу положений ст.ст. 153 ГК РФ, 154 ГК РФ, п. 1 ст. 158 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Из положений ст. 167 ГК РФ следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из положений ст. 170 ГК РФ следует, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Как установлено ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

Согласно ст. 431.1 ГК РФ положения настоящего Кодекса о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.

Из положений ст.ст. 432, 434 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Как установлено ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу положений ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из положений ст.ст. 554, 555, 556 ГК РФ усматривается, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как установлено ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов гражданского дела следует, что в отношении жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты> зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО6 (1/8 доля в праве), ФИО7 (1/8 доля в праве), ФИО3 (1/4 доля в праве), ФИО4 (1/4 доля в праве), ФИО2 (1/4 доля в праве) (л.д. 20-24; 47-52).

В указанном выше жилом помещении зарегистрирована по месту жительства ФИО9 (л.д. 25).

Ранее ФИО5 являлся собственником <данные изъяты> доли в праве указанной выше квартиры, и направил ФИО2, ФИО4 и ФИО3 письменные, нотариально удостоверенные извещения о намерении продать свою долю в праве общей долевой собственности (л.д. 26; 27; 28).

ФИО5 ранее также был зарегистрирован по месту жительства по адресу: <адрес> <адрес> с 01 июня 1978 года по 21 января 2023 года (л.д. 42).

По указанному последнему известному суду месту жительства ответчик был извещен о времени и месте судебного заседания (л.д. 165; 166).

Данные обстоятельства подтверждены надлежащими письменными доказательствами, и участвующими в деле лицами не опровергнуты.

По запросу суда компетентным в данной сфере органом представлены материалы реестрового дела в отношении спорного жилого помещения (л.д. 53-128).

Указанные выше материалы реестрового дела в отношении спорного жилого помещения в числе иных документов содержат договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 18 января 2023 года, удостоверенный нотариусом (л.д. 102-105; 114-117; 125-128).

Данный договор заключен ФИО5 (продавец) и ФИО7 и ФИО6 (покупатели), и согласно данного договора ФИО5 продал ФИО7 и ФИО6 принадлежащую ему <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>. Согласно п. 4 договора стороны оценили указанную долю в праве общей долевой собственности на квартиру в 1410000 рублей. В соответствии с п. 4.1 договора ФИО7 и ФИО10 купили у ФИО5 указанную долю в праве общей долевой собственности на квартиру за 1410000 рублей в долевую собственность в равных долях, по 1/8 доле каждому в праве общей долевой собственности на квартиру.

Кроме того, указанные выше материалы реестрового дела в отношении спорного жилого помещения в числе иных документов содержат сведения о направлении нотариусом истцам письменных нотариально удостоверенных извещений от ФИО5 о намерении продать долю в праве общей долевой собственности спорного жилого помещения (л.д. 95; 96; 97-99; 106; 107; 108-110; 120; 121; 122-124).

ФИО7 зарегистрирован по месту жительства по адресу: <адрес> ФИО6 зарегистрирована по месту жительства по адресу<адрес>, по месту пребывания по адресу: <адрес> (л.д. 137оборот; 154оборот).

По указанным последним известным суду адресам места жительства ответчики были извещены о времени и месте судебного заседания (л.д. 167; 168; 169; 170; 171).

Иных доказательств по данному гражданскому делу не представлено. Ходатайства лиц, участвующих в деле, судом разрешены.

Оценивая указанный выше договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 18 января 2023 года, заключенный ответчиками, суд приходит к выводу о том, что данный договор сам по себе соответствует требованиям закона – положениям ст.ст. 153, 154, 158, 250, 420, 432, 434, 454, 549, 550, 551, 554, 555, 556, 558 ГК РФ.

Кроме того, истцы, не являясь стороной оспариваемой сделки, не представили суду относимых, допустимых и достоверных доказательств, безусловно подтверждающих, что указанная выше сделка нарушает их права или охраняемые законом интересы, в том числе повлекла неблагоприятные для них последствия. Также истцами не представлено и таких доказательств, подтверждающих применительно к положениям ст. 170 ГК РФ, что указанная выше сделка является мнимой или притворной.

При указанных выше обстоятельствах в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии каких-либо правовых оснований для удовлетворения требований истцов о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры, о прекращении зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права общей долевой собственности ответчиков в отношении квартиры.

Иных требований по данному гражданскому делу не заявлено.

Таким образом, по указанным выше основаниям, рассматриваемый в данном гражданском деле иск не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении иска ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО5, ФИО6 и ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры, о прекращении зарегистрированного право общей долевой собственности на квартиру.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.И. Лебедев

Решение принято судом в окончательной форме 07 июля 2023 г.

Судья Д.И. Лебедев