Решение по делу № 2-6344/2024 от 24.09.2025 - о признании отсутствующим право собственности на недвижимое имущество, внесении изменений в ЕГРН, возложении обязанности восстановить места общего пользования, признании права на долю в общем имуществе.

Дело 2-757/2025

УИД 36RS0004-01-2024-014470-34

Строка 2.137 - Споры, возникающие из жилищного законодательства -> Иные жилищные споры

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 сентября 2025 года г.Воронеж

Ленинский районный суд города Воронежа в составе:

председательствующего судьи Гринберг И.В.,

при секретаре Никульшиной М.О.,

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2,

представителя ответчика ЗАО «Колос-3» ФИО3,

представителя 3-го лица администрации г.о.г. Воронеж ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО5 к ЗАО «Колос-3» о признании отсутствующим право собственности на недвижимое имущество, внесении изменений в ЕГРН, возложении обязанности восстановить места общего пользования, признании права на долю в общем имуществе,

установил:

ФИО5 изначально обратился в Ленинский районный суд г.Воронежа с иском к ЗАО «Колос-3», администрации г.о. г.Воронеж о признании отсутствующим право собственности на недвижимое имущество, внесении изменений в ЕГРН, возложении обязанности восстановить места общего пользования, признании права на долю в общем имуществе.

В обоснование заявленных требований истец указывает, чтоон является собственником помещения, назначение: нежилое, наименование: часть нежилого встроенно-пристроенного помещения I в литере А1, этаж №1 кадастровый номер: № площадью 41.8 кв. м., расположенное по адресу: <адрес> что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН.

Право собственности истца на нежилое помещение возникло на основании заключенного 31.10.2022г. договора купли-продажи недвижимого имущества № 5 с ООО «КонТракт».

ООО «КонТракт» (Продавец по договору купли-продажи недвижимого имущества № 5 от 31.10.2022 г.), приобрело право собственности на отчуждаемое нежилое помещение на основании заключенного между ООО «КонТракт» и Администрацией городского округа города Воронеж договора купли – продажи нежилого помещения №А-42-07 от 04.12.2007 г., в соответствии с которым ООО «КонТракт» приобрело в собственность часть нежилого пристроенного помещения площадью 41,8 кв. м. по итогам аукциона состоявшегося 27.11.2007 г. Вместе с указанным нежилым помещением ООО «КонТракт» приобрело и 1/10 доли в праве общей долевой собственности в местах общего пользования в поз. 2,5,6,8, общей площадью 69,2 кв. м., расположенные по адресу: <адрес>

Между ООО «КонТракт» и Администрацией городского округа город Воронеж во исполнение договора купли-продажи нежилого помещения № А-42-07 от 04.12.2007 г. был подписан акт приема-передачи нежилого помещения от 21.12.2007 г. В соответствии с актом приема-передачи, Администрация городского округа город Воронеж передала, а ООО «КонТракт» приняло часть нежилого пристроенного помещения, площадью 41,8 кв.м. и 1/10 долю в праве общей долевой собственности на места общего пользования, в поз. 2,5,6,8 общей площадью 69,2 кв.м., по адресу: <адрес>

В соответствии с Приложением №2 к Договорукупли–продажи нежилого помещения №А-42-07 от 04.12.2007 г. местами общего пользования являютсяпомещение №2 (Вестибюль, площадь 45.3 кв.м.), помещение №5 (Тамбур, площадь 1.2 кв.м.), помещение №6 (Тамбур, площадь 1.6 кв.м.), помещение №8 (Коридор, площадь 21.1 кв.м.).

Согласно справке, выданной комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа город Воронеж Департамент муниципальной собственности № 09-04/6630 от 28.12.2007 г. ООО «КонТракт» приобрело в собственность часть нежилого помещения, площадью 41,8 кв.м. и 1/10 доли в местах общего пользования в поз. 2,5,6,8, исполнив в полном объеме обязательства по оплате.

В соответствии с заявлением № 09-04/6629 от 28.12.2007 г. адресованным руководителю Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, комитета по управлению имуществом Администрации городского округа город Воронеж Департамент муниципальной собственности просил зарегистрировать переход права собственности от муниципального образования городской округ город Воронеж к ООО «КонТракт» на часть пристроенного помещения площадью 41,8 кв.м. и 1/10 доли в праве собственности в местах общего пользования в поз. 2,5,6,8 общей площадью 69,2 кв. м.

На основании Приказа Председателя комитета по управлению имуществом Департамента муниципальной собственности №09 от 22.01.2008 года «Об исключении из реестра муниципальной собственности» часть нежилого пристроенного помещения по адресу: <адрес> площадью 41,8 кв.м. и 1/10 доли в праве собственности в местах общего пользования в поз. 2,5,6,8 общей площадью 69,2 кв.м. исключены из реестра муниципальной собственности.

В дальнейшем ООО «КонТракт» зарегистрировало право собственности на часть пристроенного помещения площадью 41,8 кв. м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Приказом № 651 от 24.06.2009 г. Управления муниципальной собственности Администрации городского округа Воронеж принято решение о разделе принадлежащегомуниципальному образованию нежилоговстроенно–пристроенного помещенияI в лит. А А1 А2 площадью 761,4 кв. м. с кадастровым (или условный) номером № расположенного по адресу: <адрес> на три самостоятельных объекта, а именно: часть нежилого встроено – пристроенного помещения I в лит А А1, номер на поэтажном плане 33, площадью 41,8 кв. м., часть нежилого встроено – пристроенного помещения I в лит А А1, номера на поэтажном плане 1-30, 32, 36, 37, площадью 397,6 кв. м., часть нежилого встроено – пристроенного помещения I в лит А А1, номер на поэтажном плане 1-12, площадью 322,0 кв. м.

В соответствии с ответом Управления имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж № 22117878 от 30.08.2023 г., указано, что на основании приказа № 651 от 24.06.2009 г. Управления муниципальной собственности Администрации городского округа Воронеж было принято решение разделить принадлежащее муниципальному образованию городского округа Воронеж нежилое встроено – пристроенное помещение I в лит. А А1 А2, площадью 761,4 кв. м., с кадастровым (или условным) номером: <адрес> расположенное по адресу: <адрес> на три самостоятельных объекта. Кроме того, указанный ответ содержит сведения о том, что по данным договора купли – продажи от 04.12.2007 года №А-42-07 в собственность ООО «Контракт» передавалась часть нежилого пристроенного помещения поз. 33, площадью 41,8 кв.м. и 1/10 доли в местах общего пользования в поз. 2.5.6.8 общей площадью 69,2 кв.м.

12.11.2009г. между Администрацией городского округа города Воронеж и закрытым акционерным обществом «Колос-3» заключен договор купли-продажи нежилого помещения № Ц-062-09 на часть нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А, А1, площадью 397,6 кв. м., этаж 1, номера на поэтажном плане: 1-30, 32,36, 37, расположенное по адресу: <адрес>

В соответствии с кадастровым паспортом № 1757 от 25.03.2009 на помещение площадью 397,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> в его состав вошли литеры А, А1 (места общего пользования). Кроме того, в кадастровом паспорте имеется отметка о том, что 1/10 доли в местах общего пользования принадлежит ООО «КонТракт» на основании Договора купли-продажи нежилого помещения №А-42-07 от 04.12.2007 г.

Таким образом, закрытое акционерное общество «Колос-3» приобрело в собственность имущество, в состав которого вошли помещения, являвшиеся местами общего пользования.

В ноябре 2022г. истцом от ответчика был получен договор аренды, согласно которому, ответчик предлагал истцу заключить договор аренды на часть принадлежащего на праве собственности нежилого помещения площадью 2,3 кв. м., 6,5 кв. м., 1,4 кв. м., (вход в помещение истца), которые являются местами общего пользования в нежилом помещении расположенном по адресу: <адрес>

Посчитав свое право на общее имущество нарушенным, истец обратился в суд с исковым заявлением и с учетом уточенных исковых требований в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просит суд:

- признать общим имуществом помещения, с номерами на поэтажном плане №№ 1,2,3,4,7,13,14,15,16 входящие в состав части нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А, А1, площадью 397,6 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №

- признать отсутствующим за Закрытым акционерным обществом «Колос-3» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) права индивидуальной собственности на помещения с номерами на поэтажном плане №№ 1,2,3,4,7,13,14,15,16 входящие в состав части нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А, А1, площадью 397,6 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №

- погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право индивидуальной собственности Закрытого акционерного общества «Колос- 3» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) на помещения с номерами на поэтажном плане №№ 1,2,3,4,7,13,14,15,16 входящие в состав части нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А, А1, площадью 397,6 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №

- разъяснить, что настоящее решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРН, путем исключения из состава права собственности Закрытого акционерного общества «Колос-3» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) помещений с номерами на поэтажном плане №№ 1,2,3,4,7,13,14,15,16 входящих в состав собственности Закрытого акционерного общества «Колос - 3» на часть нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А,А1, площадью 397,6 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №;

- возложить на Закрытое акционерное общество «Колос-3» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) обязанность восстановить места общего пользования, отраженные в Приложении №2 к Договору купли - продажи №А-42-07 от 04.12.12.2007 года в отношении помещений с номерами на поэтажном плане №№ 1,2,3,4,7,13,14,15,16 входящих в состав части нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А,А1, площадью 397,6 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № в соответствии с заключением эксперта № 3358/6-2-25 от 22.07.2025 г. в течение 30 (тридцати) календарных дней в момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу;

- признать за ФИО5 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <данные изъяты>) право на 1/10 доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, отраженное в Приложении №2 к Договору купли - продажи №А-42-07 от 04.12.12.2007 года в отношении помещений с номерами на поэтажном плане №№ 1,2,3,4,7,13,14,15,16 входящих в состав части нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А,А1, площадью 397,6 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №

Определением Ленинского районного суда г.Воронежа от 10 сентября 2025 года, занесенным в протокол судебного заседания, замено процессуальное положение ответчика Администрация городского округа г.Воронеж на 3-лицо, не заявляющее самостоятельных требований.

Истец в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Представители истца по доверенностям ФИО1, ФИО2 в судебном заседании поддержалиуточенные исковые требования и просили об их удовлетворении в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 возражала против удовлетворения заявленных требований, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме.

Представитель 3-го лица - администрации г.о.г.Воронеж по доверенности ФИО4 также возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск (т.1 л.д.85-86).

Представители 3-х лиц - ООО "КонТракт", Управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Выслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав и оценив в совокупности и взаимной связи представленные по делу доказательства, заключение судебной экспертизы и дополнительной судебной экспертизы, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела, суд приходит к следующему.

Статья 46 Конституции Российской Федерации гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод.

В соответствии со статьей2Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

Статьей 3 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено право заинтересованного лица в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Способы защиты права установлены статьей 12 Гражданского кодекса РФ либо иным федеральным законом.

Таким образом, действующим законодательством установлено, что предметом судебной защиты могут являться нарушенные или оспариваемые права, свободы и законные интересы.

Согласно части 1 статьи 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Принцип состязательности, являясь одним из основных принципов гражданского судопроизводства, предполагает, в частности, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Именно это правило распределения бремени доказывания закреплено в части 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом (ч.3 ст. 56 ГПК РФ).

В силу требований части 1 статьи 67 ГПК РФ оценка доказательств осуществляется судом, который оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч.2 ст.67 ГПК РФ). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч.3 ст.67 ГПК РФ).

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Из содержания статьи 9 Гражданского кодека РФ (ГК РФ) следует, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (ст. 10 ГК РФ).

В соответствии со ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Статьей 246 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В пункте 1 статьи 247 ГК РФ закреплено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из норм статей 290 ГК РФ право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона.

Согласно пункту 1 статьи 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

В силу положений пункта 1 статьи 259.2 ГК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 259.2 ГК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом.

Каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом (п. 1 ст. 259.3 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 259.2 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи, решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено настоящим Кодексом или законом.

В соответствии с положениями п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление), регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 Постановления).

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (п. 5 Постановления).

В силу п. 9 Постановления, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество(постановление Президиума ВАС РФ в от 27 июля 2011 г. № 1457/11).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктом 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Таким образом, уменьшение размера общего имущества без согласия всех собственников не допускается. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что истец приобрел 31.10.2007г. часть нежилого встроено-пристроенного помещения у ООО «КонТракт» по договору купли-продажи недвижимого имущества № 5 (т.1 л.д.25).

За истцом в ЕГРП 28.11.2022г. зарегистрировано право собственности на часть нежилого встроено-пристроенного помещения I в литере А1, этаж №1 кадастровый номер: № площадью 41,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (т1. Л.д.59).

ООО «КонТракт» 04.12.2007г. приобрело указанное нежилое помещение у администрации городского округа город Воронеж на основании договора купли – продажи нежилого помещения №А-42-07 от 04.12.2007 г. 21.12.2007 г. администрация городского округа город Воронеж и ООО «КонТракт» передала по акту приема-передачи часть нежилого пристроенного помещения, площадью 41,8 кв.м. и 1/10 доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования, в поз. 2,5,6,8 общей площадью 69,2 кв.м., по адресу: <адрес> (т.2 л.д.28).

В ЕГРП за ООО «КонТракт» было зарегистрировано право собственности на часть нежилого пристроенного помещения, право общей долевой собственности на общее имущество за ООО «КонТракт» зарегистрировано не было.

ЗАО «Колос-3» приобрело право собственностина часть нежилого встроено – пристроенного помещения I в лит. А, А1, площадью 397,6 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане: 1-30, 32,36, 37, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи нежилого помещения № Ц-062-09 заключенного с администрацией городского округа города Воронеж 12.11.2009 г.

Таким образом, ЗАО «Колос–3» приобрело в собственность имущество, в состав которого, как главной вещи, вошли помещения, являвшиеся местами общего пользования.

Приказом Управления муниципальной собственности городского округа город Воронеж № 651 от 24.06.2009 г. «О разделе объекта, расположенного по адресу: <адрес> были образованы следующие помещения:

- часть нежилого встроенно-пристроенного помещения Iв лит. А2, общей площадью 322 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №

- часть нежилого встроенно-пристроенного помещения II в лит. А, А1, номера на поэтажном плане 1-30,32,36,37, общей площадью 397,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №

- часть нежилого встроено-пристроенного помещения I в лит. А1, номер на поэтажном плане 33, общей площадью 41,8 кв. м., расположенного по адресу6 <адрес> кадастровый номер № (т.1 л.д.93).

Однако, ООО «КонТракт» стал собственникомна основании договора, заключенного по итогам торгов, в результате чего стал собственником в том числе и доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования.

При таких обстоятельствах, распоряжение спорным имуществом могло быть осуществлено лишь по согласованному решению сособственников общего имущества в порядке п. 1 ст. 246 ГК РФ, в которой закреплено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В дальнейшем, без согласия всех собственников помещения, была произведена перепланировка части нежилого встроенно-пристроенного помещения и за ЗАО «Колос-3» зарегистрировано в ЕГРП право индивидуальной собственности на все общее имущество здания.

В целях установления обстоятельств, имеющих значение для отнесения либо неотнесенияспорных помещений к общему имуществу, определением Ленинского районного суда г.Воронежа от 11 марта 2025 года по делу была назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России. На разрешение экспертов поставлены вопросы:

1) какие нежилые помещения относились к помещениям общего пользования с учетом технической документации 1995-1996 г. в нежилом здании по адресу: <адрес> и какова их общая площадь по состоянию на 4 декабря 2007 г. (дата заключения договора купли-продажи между администрацией городского округа г. Воронеж и ООО «Контракт»)?

2) из каких нежилых помещений образованы вновь образованные помещения с номерами на поэтажном плане в настоящее время 13, 14, 15 расположенные в нежилом встроенно-пристроенном помещении I в литере A, А1 по адресу: <адрес> с учетом технической документации 1995-1996 г.?

3) являлись ли помещения, из которых в настоящее время образованы помещения с номерами на поэтажном плане 13, 14, 15 расположенные в нежилом встроенно-пристроенном помещении I в литере A, А1 по адресу: <адрес> помещениями общего пользования или их частью по состоянию на 4 декабря 2007 г.?

4) являлись ли помещения «вестибюль» (номер на поэтажном плане 2), площадью 45,3 кв. м., помещение «тамбур» (номер на поэтажном плане 5), площадью 1,2 кв. м., помещение «тамбур» (номер на поэтажном плане 6), площадью 1,6 кв. м. и помещение «коридор» (номер на поэтажном плане 8), площадью 21,1 кв. м., расположенные на первом этаже нежилого встроенно-пристроенного помещения I в литере A,А1 дома <адрес> и обозначенные в технической документации по состоянию 1995-1996 г. помещениями общего пользования (вспомогательного назначения) по состоянию на 4 декабря 2007 г.?

5) имеют ли вновь образованные помещения с номерами на поэтажном плане в настоящее время 13, 14, 15 расположенные в нежилом встроенно-пристроенном помещении I в литере A,А1 по адресу: <адрес> самостоятельное назначение или носят вспомогательный характер и предназначены только для входа/выхода в нежилое встроенно-пристроенное помещение I в литере А1 (номер на поэтажном плане 33), площадью 41,8 кв. м.?

6) имеет ли часть нежилого встроенно-пристроенного помещения I в литере А1 (номер на поэтажном плане 33), площадью 41,8 кв. м., расположенное на первом этаже нежилого встроенно-пристроенного помещения I в литере A, А1 дома <адрес> отдельные вход/выход? Если не имеет указать через какие помещения возможен вход/выход?

7) расположены ли во вновь образованном нежилом помещении с номером на поэтажном плане в настоящее время 15, расположенное в нежилом встроенно-пристроенном помещении I в литере A, А1 по адресу: <адрес> инженерные коммуникации и иное оборудование предназначенные для обслуживания помещения истца?

8) являются ли нежилые помещения № 36,3,11,32,37,2,8, входящие в состав части нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А1 площадью 397,6 кв. м. этаж 1, номер на поэтажном плане 1-30,32,36,37, расположенные по адресу: <адрес> кадастровый номер № местами общего пользования в существующей на дату обследования планировке здания, дату заключения договора купли-продажи от 31.10.2022 г. по отношению в помещению истца №?

В представленном в материалы дела заключении эксперта № 1678/6-2-25 от 05.06.2025 г., экспертом сделаны следующие выводы:

- на вопрос № 1: с учетом технической документации 1995-1996 г. в нежилом здании по адресу: <адрес> по состоянию на 4 декабря 2007 г. (дата заключения договора купли-продажи между администрацией городского округа г. Воронеж и ООО «Контракт») к помещениям общего пользования относились следующие помещения: № 2 пл. 45,3 кв. м. (вестибюль), № 5 пл. 1,2 кв. м. (тамбур), № 6 пл. 1,6 кв. м. (тамбур), № 8 пл. 21.1 кв. м. (коридор), общей площадью 69,2 кв. м.

- на вопрос № 2:при сравнении планов следует, что помещения с номерами на поэтажном плане № 13,14,15 расположены в нежилом встроенно-пристроенном помещении I в литере А, А1 по адресу: <адрес> с учетом Технической документации 1995-1996 г. образовались из следующих помещений: № 13 из ранее существовавших помещений № 6 пл. 1,6 кв. м. и № 2 пл. 45,3 кв. м., № 14 из ранее существовавшего помещения № 2 пл. 45,3 кв. м., № 15 из ранее существовавшего помещения № 8 пл. 21.1 кв. м.

- на вопрос № 3:помещения, из которых в настоящее время образованы помещения с номерами на поэтажном плане 13,14,15, расположенные в нежилом встроенно-пристроенном помещении I в литере А, А1 по адресу: <адрес> являлись частями помещений общего пользования по состоянию на 4 декабря 2007 г.

- на вопрос № 4: помещения «вестибюль» (номер на поэтажном плане 2) площадью 45,3 кв. м., помещение «тамбур» (номер на поэтажном плане 5) площадью 1,2 кв.м., помещение «тамбур» (номер на поэтажном плане: 6) площадью 1,6 кв. м. и помещение «Коридор» (номер на поэтажном плане 8) площадью 21,1 кв. м., расположенные на первом этаже нежилого встроенно-пристроенного помещения I в литере А, А1 дома <адрес> и обозначенные в технической документации по состоянию 1995-1996 г. и по состоянию на 4 декабря 2007 г. являлись помещениями общего пользования (вспомогательного назначения).

- на вопрос № 5: помещения с номерами на поэтажном плане №№ 13,14,15 расположенные в нежилого встроенно-пристроенного помещения I в литере А, А1 по адресу: <адрес> не имеют самостоятельного назначения и носят вспомогательный характер и необходимы для доступа в помещение площадью 41,8 кв. м.

- на вопрос № 6: по результатам обследования установлено, что в настоящее время помещения № 13 и № 14 предназначены только для входа/выхода в нежилое встроенно-пристроенное помещение I в литере А1 (номер на поэтажном плане 33), площадью 41,8 кв. м., а помещение № 15 служит для прохода между внутренними помещениями нежилого встроенно-пристроенного помещения в литере А1 (номер на поэтажном плане 33), площадью 41,8 кв.м. (иного доступа не имеется).

- на вопрос № 7: по результатам обследования установлено, что во вновь образованном нежилом помещении с номером на поэтажном плане в настоящее время 15, расположенное в нежилом встроенно-пристроенном помещении I в литере А, А1 по адресу: <адрес> имеются инженерные коммуникации и иное оборудование предназначенные для обслуживания помещения истца в виде электрощита с автоматами и пожарной сигнализации.

- на вопрос № 8:нежилые помещения № 36,3, часть помещения 11,32,37,2,8 являются местами общего пользования в существующей на дату обследования планировки здания, дату заключения договора купли-продажи от 31.10.2022 г. по отношению к помещению истца, т.к. входили в состав ранее существовавших помещений № 2 пл. 45,3 кв. м. (вестибюль), № 5 пл. 1,2 кв. м. (тамбур), № 6 пл. 1,6 кв. м. (тамбур), № 8 пл. 21,1 кв. м. (коридор) (т.3 л.д.46).

Также, определением Ленинского районного суда г.Воронежа от24 июня 2025 года судом была назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой было поручено ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России. На разрешение экспертов поставлены вопросы:

1) какие номера по состоянию на настоящее время имеют помещения, образованные из помещений № 2,5,6,8, отраженных в Приложении №2 к Договору купли – продажи №А-42-07 от 04.12.2007 года, заключенному между Администрацией городского округа города Воронеж и ООО «КонТракт»?

2) определить, имеется ли техническая возможность приведения мест общего пользования, образованных из помещений № 2,5,6,8, отраженных в Приложении №2 к Договору купли – продажи №А-42-07 от 04.12.2007 года, заключенному между Администрацией городского округа города Воронеж и ООО «КонТракт» в первоначальное состояние в соответствии с технической документацией 1995-1996 г.?Если имеется, то какие работы необходимо провести по восстановлению помещений, отраженных в Приложении №2 к Договору купли-продажи № А-42-07 от 04.12.2007г. – заключенного между Администрациейг.о. Воронеж и ООО «Контракт», а именно: помещение №2 вестибюль (площадь 45,3 кв.м), помещение №5 - тамбур (площадь 1,2 кв.м), помещение №6 - тамбур (1,6кв.м), помещение №8 - коридор (21,1 кв.м).

В представленном в материалы дела заключении эксперта №3358/6-2-25 от 22.07.2025 г., экспертами сделаны следующие выводы:

- на вопрос № 1: из помещения № 2 пл. 45,3 кв. м. образованы: часть помещения № 13, помещение № 14 пл. 6,5 кв. м., помещение № 2, помещение № 3, помещение № 4, часть помещения № 1, из помещения № 5 пл. 1,2 кв. м., не образовано помещение, т. к. на месте указанного помещения обозначена площадка, из помещения № 6 пл. 1,6 кв. м., образованы: часть помещения № 13 и обозначена площадка, из помещения № 8 пл. 21,1 кв. м., образованы: помещение № 15 пл. 2,3 кв. м., помещение № 16 пл. 11,1 кв. м., помещение № 7 пл. 9,7 кв. м.

- на вопрос № 2: В связи с тем что, образование помещений: помещения №13, помещения №14 пл.6,5кв.м., помещения №2, помещения №3, помещения №4, часть помещения №l, помещения №15 пл. 2,3 кв.м., помещения №16 пл.11,1 кв.м., помещения №7 пл.9,7 кв.м., произошло в результате выполнения работ по перепланировке помещений (возведения и демонтажа внутренних перегородок), то техническая возможность приведения мест общего пользования, образованных из помещений № 2,5,6,8, отраженных в Приложении №2 к Договору купли-продажи №A-42-07 от 04.12.2007г. - заключенного между Администрацией г.о.г. Воронеж и ООО «Контракт» в первоначальное состояние с технической документацией 1995-1996г, также имеется, путем демонтажа и возведения перегородок.

Для проведения работ по восстановлению помещений, отраженных вПриложении №2 к Договору купли-продажи №A-42-07 от 04.12.2007г. - заключенного между Администрацией г.о.г. Воронеж и ООО «Контракт», а именно: помещение №2 - вестибюль (площадь 45,3 кв.м), помещение №5- тамбур (площадь 1,2 кв.м), помещение №6 - тамбур (1,6 кв.м), помещение №8 - коридор (21,1 кв.м), необходимо:

- между помещениями №13, №14 пл. 6,5кв.м., №2, №3, №4, в части помещения №1 произвести демонтаж существующих перегородок, в результате чего будет образовано помещение №2 – вестибюль (площадь 45,3 кв.м.);

- на месте существующей площадки перед входом в помещение №13 и внешней перегородки помещения №13 произвести перенос перегородки и устройства перегородок в результате чего будут образованы помещения №5 – тамбур (площадь 1,2 кв.м.) и помещение №6 – тамбур (площадь 1,6 кв.м.);

- между помещениями №15 пл.2,3 кв.м., №16 пл. 11,1 кв.м., №7 пл. 9,7 кв.м. произвести демонтаж существующих перегородок, в результате чего будет образовано помещение №8 – коридор (пл. 21,1 кв.м.) ( т.3 л.д.90).

Согласно сделанным экспертом выводам, спорные помещения относятся к помещениям общего пользования входящими в состав общего имущества и необходимы для обслуживания помещения истца, техническая возможность приведения помещений в первоначальное положение имеется.

Таким образом, заключения эксперта ФИО6 подтверждают нарушения прав истца, допущенные ответчиком ЗАО «Колос-3».

Согласно положениям статьи 86 ГПК РФ эксперт дает заключение в письменной форме. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Исходя из содержания статьи 80 ГПК РФ, за дачу заведомо ложного заключения эксперт предупреждается судом или руководителем судебно-экспертного учреждения, если экспертиза проводится специалистом этого учреждения, об ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

По смыслу закона эксперт самостоятельно определяет объем представленных в его распоряжение документов и доказательств, который необходимо исследовать для дачи ответов на поставленные судом вопросы.

Представленные в материалы дела заключения эксперта являются относимым, допустимым и достоверным доказательством, поскольку экспертиза проведена уполномоченной организацией на основании определения суда с соблюдением установленного процессуального порядка, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов. Судом также учитывается, что при проведении экспертизы экспертом были изучены все представленные сторонами материалы дела, в том числе, заключение получено с соблюдением процедуры, обеспечивающей ответственность экспертов за результаты исследования, проведенный экспертный анализ основан на специальной литературе, с осмотром помещений, даны ответы на все поставленные судом вопросы.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст.307,308 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Представителем ответчика ЗАО «Колос-3» в судебном заседании было заявлено ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы, представив суду заключение специалиста (рецензия) №0353-25 от 08 сентября 2025 года, составленного специалистом ИП ФИО7

Определением Ленинского районного суда г.Воронежа, занесенного в протокол судебного заседания от 10 сентября 2025 года в удовлетворении ходатайства было отказано. Представленная ответчиком рецензия на заключения судебных экспертиз является особым мнением одного специалиста относительно заключения судебной экспертизы. Кроме того, такое основание, как предоставление рецензии на заключение судебной экспертизы не закреплено положениями Гражданского процессуального кодекса РФ для назначения повторной судебной экспертизы.

Ссылка представителя ЗАО «Колос-3» на произведенную ими перепланировку на основании договора об условиях реконструкции от 27.02.2008г., заключенного между администрацией городского округа город Воронеж и ЗАО «Колос-3» и письма комитета по управлению имуществом департамента муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж несостоятельна, поскольку в материалы дела доказательств наличия утвержденного проекта, на основании которого проведена перепланировка и реконструкция в нежилом здании, не представлено, как и не представлено акта ввода в эксплуатацию реконструированного объекта.

Кроме того, осуществление перепланировки помещений, являющихся общим имуществом, не влечет утраты помещениями, изначально предназначенных для обслуживания иных помещений в здании, статуса общего имущества, что также подтверждается выводами сделанными экспертами.

Таким образом, суд приходит к выводу, что наличие регистрации права собственности в ЕГРН за ЗАО «Колос-3» на общее имущество не может изменить статус этого имущества, если по своим признакам оно относится к общему имуществу.

Учитывая то, что стороны наделены равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности гражданского процесса, и в соответствии со ст.56 ГПК РФ должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий, а ответчиком не представлено суду достаточно бесспорных доказательств в подтверждение своих возражений, суд приходит к выводу о том, что заявленные ФИО5 требования подлежат удовлетворению с учетом их уточнений в полном объеме.

В соответствии положениями статьи 206 ГПК РФ в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено. Решение суда, обязывающее организацию или коллегиальный орган совершить определенные действия (исполнить решение суда), не связанные с передачей имущества или денежных сумм, исполняется их руководителем в установленный срок.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12,56, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО5 к ЗАО «Колос-3» удовлетворить.

Признать общим имуществом помещения, с номерами на поэтажном плане №№ 1,2,3,4,7,13,14,15,16 входящие в состав части нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А, А1, площадью 397,6 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №

Признать отсутствующим за Закрытым акционерным обществом «Колос-3» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) права индивидуальной собственности на помещения с номерами на поэтажном плане №№ 1,2,3,4,7,13,14,15,16 входящие в состав части нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А, А1, площадью 397,6 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право индивидуальной собственности Закрытого акционерного общества «Колос- 3» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) на помещения с номерами на поэтажном плане №№ 1,2,3,4,7,13,14,15,16 входящие в состав части нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А, А1, площадью 397,6 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРН, путем исключения из состава права собственности Закрытого акционерного общества «Колос-3» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) помещений с номерами на поэтажном плане №№ 1,2,3,4,7,13,14,15,16 входящих в состав собственности Закрытого акционерного общества «Колос - 3» на часть нежилого встроенно-пристроенного помещения 1 в лит. А,А1, площадью 397,6 кв.м., этаж расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №.

Обязать Закрытое акционерное общество «Колос-3» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) восстановить места общего пользования, отраженные в Приложении №2 к Договору купли - продажи №А-42-07 от 04.12.12.2007 года в отношении помещений с номерами на поэтажном плане №№ 1,2,3,4,7,13,14,15,16 входящих в состав части нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А,А1, площадью 397,6 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № в соответствии с заключением эксперта № 3358/6-2-25 от 22.07.2025 г. в течение 30 (тридцати) календарных дней в момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Признать за ФИО5,ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <данные изъяты>, право на 1/10 доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, отраженное в Приложении №2 к Договору купли - продажи №А-42-07 от 04.12.12.2007 года в отношении помещений с номерами на поэтажном плане №№ 1,2,3,4,7,13,14,15,16 входящих в состав части нежилого встроенно-пристроенного помещения I в лит. А,А1, площадью 397,6 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Ленинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В.Гринберг

Решение в окончательной форме изготовлено24 сентября 2025 года.