Решение по делу № 3А-36/2023 от 26.04.2023 - о признании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным, установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 апреля 2023 года г. Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Головиновой О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-36/2023 по административному исковому заявлению ФИО4 к правительству Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ», ППК «Роскадастр» о признании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным, установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО4 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что ему принадлежат на праве собственности:

земельный участок, №, <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>,

нежилое здание, №, <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>.

Административный истец не согласен с кадастровыми стоимостями объектов недвижимости, № (по состоянию на 01.01.2022) в размере 4 341 973.74 руб., № (по состоянию на 04.10.2021) в размере 43 730 930.67 руб. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка и нежилого здания равной их рыночной стоимости, в размере, определенном в отчете ЧПО ФИО1 № от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, 1 838500 руб. и 10 874 200 руб., соответственно.

Административный истец обращался в ГУ ТО «Областное БТИ» с соответствующими требованиями, и решениями данного учреждения от 27.12.2022 № и № в их удовлетворении было отказано. Данные решения просил признать незаконными.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО5 заявила об отказе от административного иска в части требований в отношении земельного участка, данный отказ принят судом, определением которого от 26.04.2023 производство по делу прекращено (в части оспаривания решения учреждения от 27.12.2022 № и требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости). В остальной части представитель заявленные требования поддержала, с заключением судебной экспертизы не согласилась, полагала, что заключение выполнено с нарушением требований законодательства, федеральных стандартов оценки.

Представитель административного ответчика ГУ ТО «Областное БТИ» по доверенности ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска о признании незаконным решения учреждения, по второму требованию полагала возможным установить размер рыночной стоимости нежилого здания в соответствии с экспертным заключением.

Другие лица, участвующие в деле: правительство Тульской области, ППК «Роскадастр» (административные ответчики), администрация м.о. г.Новомосковск Тульской области (заинтересованное лицо), - представителей в суд не направили, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены.

На основании ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Выслушав объяснения сторон, допросив экспертов, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 9 статьи 226 КАС РФ при разрешении данного спора суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 КАС РФ на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 указанной статьи, а именно: наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется КАС РФ, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон №237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ не осуществляется.

Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 1 января 2017 года по правилам Федерального закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 1 января 2023 года либо до даты принятия Решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021).

Постановлением правительства Тульской области от 21.09.2021 №595 установлено, что 1 января 2022 является датой перехода к применению на территории Тульской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - постановление №595).

Постановление №595 официально опубликовано 23.09.2021 и с указанной даты вступило в законную силу.

Таким образом, с 01.01.2022 на территории Тульской области действует внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, предусмотренный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона № 269-ФЗ). При этом в судебном порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в редакции Федерального закона № 269-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений пп.2 ч. 1 ст. 15 НК РФ налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, который подлежит зачислению в силу ст. 61 БК РФ по нормативу 100% в бюджет городских поселений.

Согласно положениям ст. 400 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, признаются налогоплательщиками налога на имущество физических лиц.

В соответствии с пп.6 п.1 ст. 401 НК РФ объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) здания, строения, сооружения, помещения.

В соответствии с положениями п.1 ст. 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Судом установлено, что ФИО4 является собственником нежилого здания (наименование: фитнес-центр), №, <данные изъяты>, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

Ему же принадлежит земельный участок, на котором расположено здание. Участок имеет №, площадь 1833 +/- 15 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства фитнес-клуба, расположен по адресу: <адрес>.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановлением правительства Тульской области от 14.11.2018 №477 в 2019 году (по состоянию на 01.01.2019) государственная кадастровая оценка недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области проведена Государственным учреждением Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации».

Постановлением правительства Тульской области от 13.11.2019 № 540 были утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» по состоянию на 01.01.2019.

Так как объект № был образован после 01.01.2019, его кадастровая стоимость была определена в порядке ст. 16 Федерального закона №237-ФЗ, актом ГУ ТО «Областное БТИ» от 17.11.2021 № по состоянию на 04.10.2021 (на дату постановки объекта на кадастровый учет) в размере 43 730 930.67 руб. Указанная стоимость внесена в реестр недвижимости 22.11.2021 и применяется с 04.10.2021.

08.12.2022 административный истец, действуя через представителя, обратился в ГУ ТО «Областное БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости названного объекта в размере рыночной. Решением учреждения от 27.12.2022 № было отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости.

При этом в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ административным истцом к заявлению был приложен отчет, подготовленный оценщиком ФИО1, № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания № на 28.07.2022 составила 10 874 200 руб.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, ГУ ТО «Областное БТИ» указало, что оценщиком были нарушены требования законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке.

Проверяя законность принятого административным ответчиком решения, учитывая положения постановления правительства Тульской области от 24.08.2016 №384 «О создании Государственного учреждения Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации», постановление правительства Тульской области от 18.09.2017 № 409 «О наделении государственного учреждения Тульской области полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области», суд приходит к выводу, что решение принято компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности ГУ ТО «Областное БТИ» является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках полномочий, предоставленных Федеральным законом № 237-ФЗ, а также рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

Решение от 27.12.2022 принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи истцом заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченными лицами.

Содержание решения также соответствует положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Процедура принятия и полномочность ГУ ТО «Областное БТИ» на принятие такого рода решений стороной административного истца не оспаривается.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность (незаконность) обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

Исходя из положений части 2 статьи 59 КАС РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Таким образом, по делам указанной категории заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора.

Проверяя обоснованность принятого бюджетным учреждением решения, суд назначил судебную экспертизу, поручив ее производство <данные изъяты>.

По выводам, содержащимся в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, отчет оценщика ФИО1, № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Эксперты не подтвердили рыночную стоимость объектов оценки, определенную оценщиком. По мнению эксперта ФИО2 рыночная стоимость нежилого помещения № по состоянию на 28.07.2022 составляла 35 949 762 руб. Рыночную стоимость земельного участка № по состоянию на 28.07.2022 эксперт ФИО3 определила в размере 4 793 295 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено экспертами государственного учреждения, отвечающими требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющими необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, а значит, обладающими необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам экспертов у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, изложенные в заключении выводы не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Что касается отчета об оценке, представленного стороной административного истца, то он выполнен с нарушениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 11 ФСО №3, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

ФСО утратил силу 06.11.2022, но действовал на дату оценки.

Требования к проведению оценки недвижимости определены также Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО №7).

Как отмечено экспертом и следует из отчета, при применении затратного подхода оценщик использовал региональный коэффициент стоимости строительства, характерный для Тверской области, что веден к неверному итоговому расчету в рамках затратного подхода. Оценщик варьирует размерностью удельного показателя стоимости, используя м2, м3, м, тогда как необходимо м3. Оценщиком использовано предложение о продаже (позиция №), при анализе рынка, со стоимостью, актуальной после 07.11.2022. Использованные же оценщиком в качестве аналогов объекты №1,4,5 имеют три минимальных удельных стоимости в выборке, при этом предложение №1 было актуально за 10 месяцев до даты оценки. Среднее значение по данным оценщика составило 12 712 руб./кв.м. Для формирования выводов о возможности использования аналогов, выбранных оценщиком, эксперт проанализировал рыночные стоимости объектов свободного назначения в Тульской области на дату оценки и получил значение средней стоимости 49 501.7 руб./кв.м. Кроме того, оценщик произвел анализ рынка рыночной стоимости коммерческих объектов в г.Новомосковске и получил среднее значение стоимости – 37 736 руб./кв.м.

Используя при расчете доходным подходом в качестве аналога аналоги №1 (помещение) и здания аналоги №2, 3 оценщик нарушил п. 22б ФСО №7, так как выбрал аналоги, не относящиеся к одному сегменту рынка. При анализе рынка использовано предложение- аналог №9 с пометкой «срочно» (минимальная арендная ставка). При исключении этого предложения, минимальная ставка в выборке будет у выбранного оценщиком аналога №3, отличающаяся от ставки аналога №2 в два раза. Для формирования выводов о возможности использования аналогов, выбранных оценщиком, эксперт проанализировал рыночные арендные ставки объектов свободного назначения, характерные на дату оценки. По Тульской области эксперт получил значение 560,4 руб., а по г.Новомосковску – 583 руб. Использованные же оценщиком предложения аренды находятся на нижней границе стоимости, что является нарушением п.5 ФСО №3.

Предложение – аналог №1 является встроенно-пристроенным помещением, то есть, обладающим правом долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ), не имеющим отдельного налогообложения на земельный участок (ст.ст. 390, 389, 374 НК РФ). Использование такого аналога при наличии достаточного количества предложений по аренде отдельно стоящих зданий является нарушением п.5 ФСО №3.

Оценщик рассчитал среднее значение арендной ставки, взяв полусумму валового дохода от сдачи в аренду двух этажей, однако стоимость арендной ставки по этажам отличается, так как второй этаж здания не имеет отделки. При расчете потенциального дохода оценщик использовал только арендорпигодные площади, а в таблице провел расчеты на общих площадях.

В отчете отсутствует обоснование ликвидности объекта в размере 7 месяцев.

Отмеченные недостатки свидетельствуют о несоответствии отчета названным ФСО и Федеральному закону от 29.07.198 №135-ФЗ.

В связи с изложенным отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объекта, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности.

В ходе производства по делу представителем административного истца высказаны замечания к экспертному заключению, заключающиеся в необоснованном выборе аналогов, так как объект оценки построен как фитнес-центр, исходя из вывода о том, что объект может быть использован, как магазин, эксперт выбрал несопоставимые аналоги по назначению, не учел разницу в качестве отделки: аналог №1 – бизнес-центр с дизайнерским ремонтом, аналог №2 – здание, в них расположены крупные сетевые магазины, аналог №2 расположен на земельном участке, площадь которого в три раза превышает площадь объекта оценки, и его цена входит в стоимость объекта-аналога №2, аналог №3 взят в расчеты с завышенной стоимостью. Кроме того, представитель полагала, что эксперт не проанализировал рынок недвижимости г.Новомосковска.

Данные доводы суд не может признать обоснованными ввиду изложенного выше и нижеследующего.

Как видно из заключения экспертизы и как пояснил в судебном заседании эксперт <данные изъяты> ФИО2, оцениваемый объект (здание) был отнесен им к коммерческой недвижимости – объектам свободного назначения

Принятые экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по своим количественным и качественным характеристикам; методология оценки экспертом не нарушена; в отношении объектов-аналогов введены необходимые корректировки. Основания для введения дополнительных корректировок на класс объектов, а также на качество отделки, административным истцом (представителем) не мотивированы, при этом эксперт в заключении и в судебном заседании подробно обосновал свои вводы о наиболее эффективном использовании объекта оценки (как коммерческого объекта свободного назначения), подбор аналогов, а также корректировку на состояние отделки (с учетом того, что у объекта оценки первый этаж не имеет отделки), со ссылками на соответствующую справочную литературу. Эксперт уточнил, что на странице 64 имеется опечатка в строке «состояние отделки» (состояние всех аналогов им оценено как хорошее).

Как видно из заключения экспертизы, эксперт использовал сравнительный и доходный подходы к оценке, произвел согласование полученных результатов и произвел расчет итоговой стоимости, исключив из стоимости ЕОН полученную в ходе той же судебной экспертизы рыночную стоимость земельного участка (4 793 295 руб.), занимаемого объектом оценки. С этими выводами и логикой рассуждений суд также не усмотрел оснований не согласиться.

В ходе судебного заседания представитель административного истца высказала также замечания к заключению экспертизы в части оценки земельного участка. Полагала, что экспертом необоснованно применена корректировка на местоположение к аналогу №1; подобраны аналоги, несопоставимые по назначению, так как коммерческая деятельность не может быть приравнена к строительству фитнес-центра; аналог №1 выставлялся на продажу 7 лет, его выбор как такового не обоснован; аналог №2 расположен в центре города, в районе плотной жилой застройки, вид его разрешенного использования не известен, тогда как объект оценки-на выезде из города, в зоне автомагистрали, вблизи от промзоны; аналог №3 продается 1.5 года, его стоимость является завышенной.

В заключении экспертизы и в судебном заседании эксперт ФИО3, оценивавшая участок, подробно обосновала свои выводы относительно сегмента рынка, к которому отнесла оцениваемый участок, сославшись на соответствующую справочную литературу, в частности, Справочник оценщика недвижимости под ред.ФИО7, 2022, примененные корректировки. Выводы данного эксперта сомнений у суда также не вызвали.

Оснований к назначению дополнительной или повторной судебной экспертизы по ходатайству представителя административного истца суд не усмотрел, поскольку противоречия или неполнота в выводах экспертов и отсутствие обоснованности выводов в ходе судебного заседания по данному делу не были установлены, а лицом, заявившим ходатайство о назначении повторной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 КАС РФ, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Таким образом, суд пришел к выводу, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость здания, определенную по состоянию на 28.07.2022. Оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что экспертное заключение возможно взять за основу выводов о величине рыночной стоимости нежилого здания на указанную дату.

Возвращаясь к содержанию оспариваемого решения № от 27.12.2022 (по объекту №), суд полагает необходимым отметить следующее.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 ст. 22.1 Федерального закона №237-Ф, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговой результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, изменяя таким образом основания принятого решения.

Как следует из решения №ОРС-71/2022/000727, недостатки отчета относительно оценки здания, выявленные учреждением соотносимы с отмеченными экспертом: они также, как и у эксперта, относятся к потенциальным и выбранным аналогам, собственно анализу рынка. Учреждением также указано на использование оценщиком региональных коэффициентов по Тверской области, ошибки в расчете арендной ставки по этажам, ошибочное использование в качестве аналога для доходного подхода встроенного помещения, иные. Проанализировав их содержание, суд находит, что данные недостатки сущесвенны, они объективно влияют на результат расчетов, так как их устранение со всей очевидностью требует корректировки итогового значения.

Таким образом, суд полагает, что по содержанию оспариваемое решение также соответствует требованиям ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, и основания для признания его незаконным не имеется.

Несмотря на факультативный и производный характер требования об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости равной рыночной, с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что заявленные административным истцом требования об установлении в отношении здания кадастровой стоимости равной рыночной подлежат удовлетворению.

Анализ приведенных выше норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 18 Федерального закона от №237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Датой подачи соответствующего заявления в рассматриваемом случае следует считать дату подачи представителем ФИО4 в бюджетное учреждение заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере их рыночной стоимости – 08.12.2022. При этом суд полагает достаточным указания этой даты в мотивировочной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания №, расположенного по адресу: <адрес>, - по состоянию на 28.07.2022 равной его рыночной стоимости в размере 35 949 762 руб.

В удовлетворении административного иска в остальной части – отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий