№

УИД 61RS0№-17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 июля 2022 года <адрес>

Батайский городской суд в составе

председательствующего судьи Акименко Н.Н.,

при секретаре Пузенко Т.А.,

с участием ФИО1, ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям Полуян <данные изъяты> к Хон <данные изъяты>, ПАО Банк "Финансовая Корпорация "Открытие" о признании договора купли-продажи незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратился ФИО4 с иском к ФИО5, ПАО Банк "Финансовая Корпорация "Открытие" о признании договора купли-продажи незаключенным. В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 и ФИО6 заключили договор купли-продажи земельного участка и находящегося на нем жилого дома по адресу: г. <адрес> Газетный <адрес>. По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 оплатил стоимость недвижимого имущества 5 900 000 рублей, из которых сумма в размере 1 900 000 рублей оплачена за счет собственных средств и 4 000 000 рублей за счет кредитных средств. В связи с наступлением экономического кризиса и утратой трудоспособности в 2014 году, ФИО4 обратился с заявлением в банк по вопросу реструктуризации ипотеки. Однако, банк в этом отказал. ДД.ММ.ГГГГ Октябрьский районный суд <адрес> при рассмотрении гражданского дела № вынес решение по иску ПАО Банк "Финансовая Корпорация "Открытие" об обращении взыскания на заложенное имущество - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. <адрес> <адрес>, с установлением начальной продажной стоимости имущества в размере 3 519 600 рублей и взысканием суммы задолженности в пользу ПАО Банка "Финансовая Корпорация "Открытие" в размере 3 920 680 рублей 02 копейки. ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи ПАО Банк "Финансовая Корпорация "Открытие" передал в собственность ФИО5 указанное недвижимое имущество е по адресу: <адрес>, пер. Газетный, 53 по стоимости 3 060 000 рублей, то есть ниже установленной судом стоимости 3 519 600 рублей. ФИО4 считает, что сделка между ПАО Банк "Финансовая Корпорация "Открытие" и ФИО5 заключена с нарушением требований действующего законодательства, в связи с чем, просит суд признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, <адрес> незаключенным.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, был уведомлен о дне и времени рассмотрения дела надлежащим образом. Представитель по доверенности ФИО1 заявленные исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.

Представитель ответчика ПАО Банк "Финансовая Корпорация "Открытие" по доверенности ФИО3 в судебное заседание явилась, заявленные требования не признала, приобщила письменный отзыв, в котором просила исковые требования оставить без удовлетворения.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, уведомлялся судом о дне и времени рассмотрения. Представитель по доверенности ФИО2 исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, суд приходит к следующему выводу.

Статьей 12 Федерального закона ДД.ММ.ГГГГ N 118-ФЗ "О судебных приставах" предусмотрено, что судебный пристав-исполнитель обязан и вправе принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов.

На основании статьи 64 Закона об исполнительном производстве исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе.

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" к ФИО4, ФИО6 о солидарном взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены в полном объёме. С ФИО4, ФИО6 в пользу ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" солидарно взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 920 680 рублей 02 копейки. Также, обращено взыскание путём продажи с публичных торгов на предмет залога, принадлежащий на праве собственности ФИО4, а именно земельный участок с кадастровым номером 61:46:011201:0114, площадью 257 кв.м. и жилой дом общей площадью 148,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, переулок Газетный 53, с установлением начальной продажной стоимости имущества в сумме 3 519 600 рублей.

Во исполнение указанного решения суда в отношении каждого из должников были выданы исполнительные листы, на основании которых возбуждены исполнительные производства, которые в последствии были объединены в сводное исполнительное производство.

В ходе исполнительного производства объекты недвижимости были выставлены на публичные торги, однако в результате не реализации указанного имущества с торгов на основании постановления о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от ДД.ММ.ГГГГ, акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от ДД.ММ.ГГГГ указанное выше имущество было передано в собственность взыскателю ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" и в дальнейшем банк на основании постановления судебного пристава-исполнителя о государственной регистрации не реализованного имущества на торгах осуществил регистрацию перехода права собственности.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых между сторонами должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" и ФИО5 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 257 кв.м. и жилого дома общей площадью 148,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, переулок <адрес>; право собственности зарегистрировано в установленном порядке.

В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

В силу части 2 статьи 161 ГК РФ совершаются в простой письменной форме сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Статьей 433 ГК РФ предусмотрено, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статей 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 257 кв.м. и жилого дома общей площадью 148,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, переулок <адрес> заключен в письменной форме и прошел государственную регистрацию в Едином государственном реестре недвижимости.

Их условий оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что сторонами договора были согласованы все существенные условия договора купли-продажи (отчуждаемый объект и его стоимость) в установленной форме.

При таких обстоятельствах сделка является заключенной, а приведенные истцом доводы не свидетельствуют об ее незаключенности.

Судом не принимаются доводы истца о нарушении ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" порядка реализации своего права на отчуждение принятого взамен задолженности имущества. Указание в договоре купли-продажи оценочной стоимости объекта недвижимости, которая, по мнению истца, ниже его рыночной стоимости, не является основанием для признания договора незаключенным.

Порядок обращения взыскания на имущество должника на основании судебного решения регулируется статьей 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", согласно которым заложенное недвижимое имущество, на которое обращено взыскание по решению суда, реализуется путем продажи с публичных торгов; а в случае объявления первых, а затем и повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

В статье 87 Закона об исполнительном производстве указано, что если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов.

Если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой. При наличии нескольких взыскателей одной очереди предложения направляются судебным приставом-исполнителем взыскателям в соответствии с очередностью поступления исполнительных документов в подразделение судебных приставов.

Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет службы судебных приставов. Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой.

В случае отказа взыскателя от имущества должника либо не поступления от него уведомления о решении оставить нереализованное имущество за собой имущество предлагается другим взыскателям, а при отсутствии таковых (отсутствии их решения оставить нереализованное имущество за собой) возвращается должнику (часть 13 статьи 87 Закона об исполнительном производстве).

Начальная продажная цена, установленная решением суда, может быть изменена на стадии исполнения судебного постановления только судом в порядке, определенном ст. ст. 434, 203 ГПК РФ (аналогичная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

На основании изложенного, уменьшение начальной продажной цены, установленной решением суда, регулируется Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", и возможно только в рамках совершения исполнительных действий и до принятия взыскателем решения об оставлении за собой нереализованного имущества.

В данном случае возникшие между ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" и ФИО5 отношения являются сделкой, и на эти отношения распространяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе положения ст.421 (ч.4) ГК РФ, когда условия договора определяются по усмотрению сторон.

По этим же основанием, отсутствовала на стороне ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" и обязанность проводить торги по реализации принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества.

Кроме того согласно Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" факт приобретения покупателем товара по цене ниже его рыночной стоимости не может рассматриваться как отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Данное обстоятельство не свидетельствует о недействительности сделок.

Доводы истца о том, что ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" произвел отчуждение спорного домовладения, обремененного правами ФИО4 и членов его семьи, также, противоречат закону.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом (ч. 3 ст. 218 ГК РФ).

Исходя из смысла указанной нормы закона следует, что право собственности может возникнуть у лица как на основании сделки по отчуждению имущества, так и в связи с утратой собственником права на имущество по основаниям, предусмотренным законом.

Одним из случаев утраты собственником права собственности на имущество является изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника на основании решения суда; в этом случае право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество (ч. ч. 1, 2 ст. 235, ст. 237 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 237 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (часть 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, ФИО4 и члены его семьи с момента передачи спорного домовладения в собственность банку утратили право им пользоваться, а то обстоятельство, что истец и члены его семьи добровольно не выселились из жилого дома, не свидетельствует о том, жилой дом не был обременен правами третьих лиц.

Доводы о том, что определением от ДД.ММ.ГГГГ в рамках гражданского дела № судом был установлен запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществлять регистрационные действия по отчуждению жилого дома общей площадью 148,8 кв.м., с кадастровым номером №, и земельного участка площадью 257 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, пер.<адрес>, также, не свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи, в виду того, что между сторонами сделки достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Данный довод может свидетельствовать о недействительности сделки.

Вместе с тем, в силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Применительно к абзацу 3 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.

Лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Иные доводы, приведенные истцом, как-то принятие ФИО5 жилого дома без осмотра, недействительный размер кредитной задолженности перед банком, наличие режима совместной собственности, правового значения для рассматриваемого дела не имеют.

Материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.

Применительно к спорным правоотношениям, истцом ФИО4, не являющимся стороной договора купли-продажи, и утратившим право на спорное домовладение, не представлено доказательств тому, каким образом его права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного им способа судебной защиты.

При указанных обстоятельствах, суд находит заявленные исковые требования надуманными, и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований Полуян <данные изъяты> к Хон <данные изъяты>, ПАО Банк "Финансовая Корпорация "Открытие" о признании договора купли-продажи незаключенным.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья

Решение в мотивированной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.