УИД: 27OS0000-01-2024-000577-77
Дело № 3а-4/2025
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
22 января 2025 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Бузыновской Е.А.,
при секретаре Мут А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущества Хабаровского края, Краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущества Хабаровского края, Краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» (далее по тексту – КГБУ «Хабкрайкадастр»), ФИО1 оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2023 года кадастровую стоимость функционального помещения, кадастровый номер №, адрес: <адрес>, просит установить её в размере рыночной стоимости 308 666 рублей. В обоснование своих требований административный истец указал, что владеет объектом недвижимости на праве собственности, платить налог на имущество физических лиц, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Изменение кадастровой стоимости помещения позволит получить имущественную выгоду при уплате налога.
Определением судьи от 27.11.2024 к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация г. Хабаровска.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 настаивал на заявленных требованиях.
ФИО1, представители министерства имущества Хабаровского края, КГБУ «Хабкрайкадастр», администрации г. Хабаровска, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Об отложении слушания дела они не просили, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу. Поэтому суд, применяя положения частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ), признал причину неявки неуважительной и провел судебное заседание в их отсутствие.
В представленных в письменной форме отзывах на административный иск представители министерства имущества Хабаровского края, администрации г. Хабаровска возражений относительно права административного истца на оспаривание кадастровой стоимости и содержания отчета об оценки не выразили. Считают, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не свидетельствует об ошибочности, незаконности проведенной государственной кадастровой оценки и не свидетельствует о нарушении прав лица, которому объект недвижимости принадлежит на праве собственности.
Исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 28.06.2012 на кадастровый учет поставлен объект недвижимости – помещение, кадастровый номер № площадь 21,8 кв.м., назначение – нежилое, наименование – функциональное помещение I(22), адрес: <адрес>. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) 04.07.2016 зарегистрировано право собственности ФИО1 (номер регистрации №).
В Российской Федерации установлены федеральные, региональные и местные налоги и сборы. В состав местных налогов входит налог на имущество физических лиц, который вводится в действие и прекращает действовать, в соответствии с Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признаются здания, строения, сооружения, помещения, расположенные в пределах муниципального образования (статьи 12, 15, часть 1 статьи 399, статья 400, часть 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ).
Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 № 571 на территории городского округа «Город Хабаровск» с 01.01.2005 введен налог на имущество физических лиц, утверждено Положение о местных налогах на территории городского округа «Город Хабаровск» в котором установлены соответствующие налоговые ставки.
Налоговая база налога на имущество физических лиц определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (статья 403 Налогового кодекса РФ).
Приказом министерства имущества Хабаровского края от 30.10.2023 № 75 утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех учтенных по состоянию на 01.01.2023 в ЕГРН зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Хабаровского края. Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2024. Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером 27:23:0050840:47 утверждена в размере 605 194,81 рублей (таблица 84, порядковый номер 838785). Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 07.12.2023.
Кадастровая оценка производится порядке, установленном Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закон о государственной кадастровой оценке). Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 1 статьи 14). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации утверждает содержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (статья 15). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость (статья 22).
ФИО1, как собственник объекта недвижимости, платит налог на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Она имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости объекта налогообложения в размере его рыночной стоимости. Поэтому она вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки функционального помещения, собственником которого является, в порядке, установленном статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке, - путем обращения с таким иском в суд.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку (пункт 1 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200).
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в ФСО VI и статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Рыночная стоимость помещения с кадастровым номером 27:23:0050840:47 определена оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО7 (имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», с 21.01.2011 является членом ассоциации «Русское общество оценщиков» (реестровый № 007117), профессиональная деятельность оценщика и ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» застрахована). По результатам оценки 22.08.2024 составлен отчет об оценке № 156.5/Н/2024.
Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО VI. Рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2023, и на эту же дату определена оспариваемая кадастровая стоимость этого объекта, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.
Результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки представляет собой последовательность процедур, позволяющую на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки (пункты 11, 12, 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1, 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200).
В отчете должна быть описана последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов (подпункт «13» пункта 7 ФСО VI).
В отчете об оценке № 156.5/Н/2024 от 22.08.2024 указано, что для определения рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод прямого сравнения. Такой выбор основан на том, что для применения иных методов имеется недостаточно информации для отбора объектов-аналогов. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода в отчете оценщиком обоснован (страницы 61-64, 66, 71, 89-92 отчета).
Изучив представленные заказчиком документы об основных характеристиках предмета оценки, произведя осмотр объекта оценки 19.08.2024, оценщик установил, что нежилое функциональное помещение находится на 1-м этаже трехэтажного нежилого здания, - магазина. Здание находится в жилой зоне Ж-4 (зона многоэтажной жилой застройки). Объект оценки используется как бытовое (подсобное) помещение торгового центра. Оно находится в хорошем состоянии, пригодно к использованию в соответствии с функциональным назначением. Исходя из местоположения и вида фактического использования, оценщик отнес объект оценки к сегменту складской недвижимости. Поэтому в качестве объектов-аналогов им отбирались объекты торгового (коммерческого) назначения, вспомогательные (подсобные) помещения торговой недвижимости.
Используя открытый источник информации, - специализированный сайт объявлений о продаже недвижимости «Фарпост. Хабаровск» (http://www.farpost.su), - оценщик изучил рынок недвижимости коммерческого назначения г. Хабаровска за период с 01.07.2021 года по 01.01.2023 года, и отобрал в качестве объектов-аналогов 6 объявлений о продаже нежилых помещений коммерческого сегмента.
Применив корректировки «на рыночные условия (время продажи)», «на условия продажи (скидка на торг)», «на размер площади помещения (фактор масштаба)», «на местоположение», «на этаж расположения», «на наличие отдельного входа», «на расположение относительно «красной линии», «на целевое (функциональное) назначение», «на тип объекта (вспомогательное помещение/основные площади)», оценщик устранил различия по основным ценообразующим факторам объектов-аналогов и объекта оценки. После этого он выполнил проверку вариации объектов-аналогов, по результатам которой объекты-аналоги № 1, 3, 4 им исключены из дальнейшего расчета, поскольку значение их вариации превысило допустимый диапазон, - до 33%.
Для повышения точности расчетов, скорректированные значения стоимости 1 кв.м. аналогов при определении наиболее вероятного значения для объекта оценки, оценщик произвел взвешивание с использование весового коэффициента достоверности результата, определенного по приведенной в отчете формуле. Это позволяет значительно уменьшить влияние ошибки, возникающей при выполнении корректировок. Наиболее вероятное значение цены 1 кв.м. объекта оценки, по расчетам оценщика, составило 18 879 рублей. Выделив стоимость объекта оценки из стоимости единого объекта недвижимости (нежилого здания), оценщик рассчитал рыночную стоимость 1 кв.м. нежилого помещения, которая составила 14 159 рублей. Итоговая величина рыночной стоимости помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 года определена им в 308 666 рублей.
В отчете приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и произведенные оценщиком расчеты.
Оценив содержание отчета об оценке № 156.5/Н/2024 от 22.08.2024, суд считает, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Имеющиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости суду не представлены, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в ходе судебного разбирательства не установлено. Поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд признает заявленные административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости функционального помещения в размере его рыночной стоимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175 - 180 КАС РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.
Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2023 года кадастровую стоимость помещения, назначение – нежилое, наименование - функциональное помещение I(22), кадастровый номер №, площадь 21,8 кв.м., адрес: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 308 666 рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 26 ноября 2024 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Судья краевого суда
В окончательной форме решение принято 23 января 2025 года