Дело № 2-2577/2025

23RS0037-01-2025-002644-57

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Новороссийск 31 октября 2025 года

Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Ситниковой Л.В.,

с участием: истцов ФИО2, ФИО3, их представителя по доверенности ФИО4,

представителя ответчика по доверенности – ФИО5

при секретаре Куликовой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к администрации муниципального образования город Новороссийск о сохранении жилого дома в реконструированном виде и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к администрации муниципального образования город Новороссийск о сохранении жилого дома в реконструированном виде и признании права собственности. В обоснование своих требований указали, что истцам на праве собственности принадлежит дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. С целью улучшения жилищных условий истцами была осуществлена реконструкция дома путем возведения к нему пристроек литер А1, а1 в 1995 году, и одной пристройки в 2020 году. Истцы обратились в администрацию г. Новороссийска с просьбой ввести в эксплуатацию пристроенные объекты, на что получили ответ № 3500-П/25/6323 от 06.05.2025, согласно которому ввести объект в эксплуатацию можно только предоставив ранее выданное разрешения на строительство (реконструкцию), однако, разрешение истцы не получали. Пристройки возведены на земельном участке, площадью 525 кв.м., принадлежащем истцам на праве собственности. Таким образом, на сегодняшний день пристройки «литер А1 и а1», и пристройка 2020 года фактически присутствуют. За счет пристроек «А1 и а1» площадь дома увеличилась на 37,3 кв.м., что подтверждается техническим паспортом от 12.01.1999. Кроме того, истцами в 2020 году пристроена еще одна пристройка, не отраженная в паспорте, площадь которой составляет 30 кв.м., то есть фактически площадь дома увеличилась на 67,3 кв.м. Ввести в эксплуатацию указанные пристройки в административном порядке не возможно, так как отсутствует разрешение на строительство.

Истцы просят сохранить дом, расположенный по адресу: <адрес> в реконструированном состоянии и признать за ними право собственности на дом в реконструированном состоянии общей площадью 158,5 кв.м.; считать данное решение суда основанием для внесения изменений в техническую документацию на дом и регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю права собственности на дом по адресу: <адрес> с учетом реконструкции, в результате которой произошло увеличение общей площади жилого помещения с 91,2 кв.м. на 158,5 кв.м.

В судебном заседании истицы и их представитель по доверенности заявленные исковые требования поддержали, просили удовлетворить.

Представитель администрации МО г Новороссийск по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражала против заявленных исковых требований, просила отказать в их удовлетворении.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и предоставленные документы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В силу ст. ст. 40, 41 Земельного кодекса РФ собственник (иной титульный владелец) земельного участка вправе возводить на нем здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно общим положениям Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) законодатель определил изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ)

Из буквального толкования положений ст. 51 Градостроительного кодекса РФ следует, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция представляет собой комплекс работ по изменению архитектурно-градостроительного решения существующего градостроительного объекта путем создания капитальных построек, пристроек, надстроек, мансард, изменения несущих конструкций и систем инженерного оборудования объекта.

Согласно статье 21 Федеральный закон от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" достройка, перестройка и перепланировка относятся к изменениям архитектурного объекта.

Таким образом, законодательство определяет реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку и переоборудование - как изменение существующего объекта.

При реконструкции (капитальной перестройке) существующего объекта путем изменения его основных технических характеристик либо при строительстве нового объекта с использованием прежнего объекта (возведение в здании надстроек, пристроек, встроек и т.п.) объект недвижимости может утратить тождественность, в связи с чем, измененные параметры зданий не будут соответствовать правоустанавливающим документам.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что истцам принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № и дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Истцы обратились в администрацию г. Новороссийска с просьбой ввести в эксплуатацию пристроенные объекты, на что получили ответ № 3500-П/25/6323 от 06.05.2025, согласно которому ввести объект в эксплуатацию можно только предоставив ранее выданное разрешения на строительство (реконструкцию), однако, разрешение истцы не получали.

Согласно расписке от 28.10.2025 ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии № №, ознакомлен с проектом пристройки и ее размещением на участке. Не имеет возражений против введения пристройки и соблюдения указанных параметров. Претензий к ФИО2 не имеет.

Определением суда от 01.07.2025 по делу назначена судебная экспертиза для определения соответствия произведенной реконструкции требованиях действующего законодательства.

Заключением эксперта ООО «Экспертная компания» от № 07.25/247 от 11.09.2025 установлены следующие выводы.

По вопросу № 1: Соответствует ли в реконструированном виде жилой дом, площадью 158,5 кв.м. по адресу: <адрес> требованиям действующих градостроительных, строительных норм и правил, Правилам землепользования и застройки городского округа муниципального образования город Новороссийск, в том числе в вопросах надежности, всех видов безопасности (сейсмической, пожарной, экологической, санитарной) и долговечности, предъявляемым к соответствующим строениям?

Вывод эксперта: жилой дом с КН № по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии требованиям действующих строительных норм и правил, в вопросах надежности всех видов безопасности (сейсмической, пожарной, экологической, санитарной) и долговечности, предъявляемым к соответствующим строениям соответствует. Расположение объекта исследования - реконструированного жилого дома с КН № по адресу: Краснодарский - край, <адрес> (условное обозначение на схеме Исполнительного чертежа № 1 - «жилой дом с кн №»), градостроительным нормам, в том числе требованиям (регламентам) Правил землепользования и застройки муниципального образования город Новороссийск, утвержденные решением городской Думы г. Новороссийска от 23.12.2014 года № 439, противоречит в части несоблюдения минимального отступа зданий, сооружений, строений от границ смежных земельных участков - 3,0 м, на момент смотра:

- расстояние от стены «жилого дома с кн №» до границы по сведениям ЕГРН земельного участка с кадастровым номером № смежной с земельным участком с кадастровым номером № составляет: в поворотной точке № т5 - 0,70м., в поворотной точке № т6 - 1,10м.;

- расстояние от стены «жилого дома с кн №» до юго-

восточной границы по сведениям ЕГРН земельного участка с кадастровым номером № составляет: в поворотной точке N?т2 - 1,76м.

По вопросу № 2: В чем выражена произведенная реконструкция жилого дома, на сколько увеличилась площадь жилого дома в следствии произведенной реконструкции?

Вывод эксперта: в объекте исследования произведены строительные работы, охарактеризованные как реконструкция (см. Исполнительный план № 2, который для удобства представлен в табличной форме далее):

- к наружным стенам жилого дома, ориентированным в юго-восточном направлении возведены вертикальные и горизонтальные конструкции пристройки с целью увеличения площади и организации частей рассматриваемого жилого дома: сан. узел № 8;

- снесены часть наружных стен пристройки лит а и возведены вертикальные и горизонтальные конструкции пристройки с целью увеличения организации частей рассматриваемого жилого вспомогательная № 3, сан. узел № 4, коридор № 5, кухня № 6, коридор № 7, жилая № 8 и жилая № 9;

- в жилой комнате № 1 (<адрес>) снесен очаг отопления;

- в подсобной № 6 (<адрес>) демонтирован оконное заполнение и заложена часть оконного проема, пробит дверной проем.

В результате выполненной реконструкции в жилом доме с кн № по адресу: Российская Федерация, <адрес>, общая площадь изменилась (увеличилась на 52,6 кв.м.) с 91,2 кв.м. по сведениям ЕГРН) до 143,8 кв.м. (определенная на момент осмотра), в том числе жилая с 62,6 кв.м. изменилась (увеличилась на 25,8 кв.м.) до 88,4 кв.м.

По вопросу № 3: Создает ли указанный объект недвижимости угрозу жизни и здоровью людей?

Вывод эксперта: на момент осмотра рассматриваемый жилой дом с КН № по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии, угрозу жизни и здоровью людей не создает.

Оценивая представленное заключение эксперта, суд находит его достоверным доказательством по делу, заключение технически мотивировано, выполнено квалифицированным экспертом, стороной ответчика не оспорено.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Из материалов дела установлено, что земельный участок, на котором осуществлена самовольная постройка, находится в пользовании у истцов на праве собственности, соответственно данные требования закона истцом соблюдены.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу, что сохранение объекта недвижимости в реконструированном состоянии возможно, поскольку в данном случае единственными признаками незаконной реконструкции являются отсутствие соответствующего разрешения, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, учитывая, что реконструированный объект капитального строительства является жилым домом, расположен в правомерных границах земельного участка, не нарушает установленный для земельного участка вид его разрешенного использования, нарушение границ от смежного землепользования согласовано с собственником соседнего земельного участка, объект не несет угрозу жизни и здоровью людей, суд приходит к выводу о возможности сохранения жилого дома в реконструированном состоянии и признания права собственности за истцами на реконструированный жилой дом.

При таких обстоятельствах заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению, поскольку общая площадь жилого дома изменилась до 143,8 кв.м.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2, ФИО3 к администрации муниципального образования город Новороссийск о сохранении жилого дома в реконструированном и признании права собственности, удовлетворить частично.

Сохранить жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии, общей площадью 143,8 кв. м, в том числе жилой - 88,4 кв.м.

Признать право собственности за ФИО2 и ФИО3 по ? доле в праве общей долевой собственности на реконструированный жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии, общей площадью 143,8 кв. м, в том числе жилой - 88,4 кв.м.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для внесения изменений в государственный кадастровый учет в части сведений об изменении характеристик (параметров) жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, а также является основанием внесения соответствующих сведений и изменений в Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2, ФИО3 отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня его принятия.

Мотивированное решение суда изготовлено 31.10.2025 г.

Председательствующий судья Ситникова Л.В.