Решение по делу № 3А-257/2025 от 25.06.2025 | Ставропольский краевой суд (Ставропольский край)

дело № 3а-257/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000100-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 10 июня 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Суховой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 действуя через представителя по доверенности ФИО2 обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, указывая, что ей на праве собственности принадлежат объекты недвижимости с КН №, КН №, расположенные по адресу: <адрес>; нежилое здание, с КН №, расположенное по адресу: <адрес>.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на 01.01.2023 в размере 14 147 670,84 руб., а также была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на 01.01.2023 в размере 6 791 284,79 руб.

На основании акта об определении кадастровой стоимости от № была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на 01.01.2023 в размере 10 378 195,71 руб.

Административный истец ФИО1 полагает, что данная стоимость завышена, что нарушает её права как плательщика налогов, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим административным иском, в связи с чем просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2023 в отчете об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № для объекта с КН № в размере 5 727 000 руб., в отчете об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № для объекта с КН № в размере 8 842 000 руб., в отчете об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № для объекта с КН № в размере 4 073 000 руб.

Административный истец ФИО1 и ее представитель адвокат, действующий на доверенности ФИО2, в судебное заседание не явились.

Представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество», заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Ессентуки Ставропольского края, извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, письменных возражений на заключение судебной оценочной экспертизы в суд не направляли.

В соответствии с требованиями, сто. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).

Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в собственности объекты налоговые платежи рассчитывается из кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Материалами дела установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

- нежилое помещение, с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

- нежилое здание, с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании акта об определении кадастровой стоимости от <данные изъяты> была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на 01.01.2023 в размере 10 378 195,71 руб.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлены отчеты об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № на основании которого рыночная стоимость для объекта с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 727 000 руб., <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № на основании которого рыночная стоимость для объекта с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 8 842 000 руб., <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № на основании которого рыночная стоимость для объекта с КН № составляет 4 073 000 руб.

С учетом разъяснений, изложенных в п. п. 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта <данные изъяты> ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 7 673 000 руб., рыночная стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 886 000 руб., рыночная стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 752 000 руб.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта <данные изъяты> ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ № № в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт установил, что объекты с кадастровыми номерами № и № расположены в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером №

Дата фактического осмотра объектов экспертизы ДД.ММ.ГГГГ.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования нежилых помещений, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объектов недвижимости, фактические данные о ценах предложений объектов назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Эксперт принял во внимание расположение, текущее состояние и существующие ограничения и обременения, наиболее эффективным использованием объекта будет продолжение текущего использования, как объекта свободного назначения, рассматриваемые объекты экспертизы – принадлежит ко вторичному рынку офисно-торговой недвижимости, к классу офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости.

Объекты-аналоги, отобранные уникальные объекты, для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа фактических данных о ценах предложений к продаже коммерческой недвижимости для объектов с кадастровыми номерами: № и № были использованы объявления из архива сайта https://архифоценщика.рф/. Из данного архива было выгружено 26 объявлений, удовлетворяющих основным параметрам: г. Ессентуки, период публикации – с 01.01.2022г. по 31.12.2022г., назначение – коммерческое. После этого был проведен анализ данных объявлений на выявление дубляжей, удаление объявлений существенно отличающихся от объекта экспертизы по своему набору ценообразующих параметров. В результате проведенного анализа в период - с 01.01.2022г. по 31.12.2022г., было выявлено 12 уникальных предложений.

Также экспертом при проведении анализа фактических данных о ценах предложений к продаже коммерческой недвижимости для объекта с кадастровым номером: № были использованы объявления из архива сайта https://архифоценщика.рф/. Из данного архива было выгружено 131 объявление, удовлетворяющих основным параметрам: г. Ессентуки, период публикации – с 01.01.2022г. по 31.12.2022г., назначение – коммерческое. После этого был проведен анализ данных объявлений на выявление дубляжей, удаление объявлений существенно отличающихся от объекта экспертизы по своему набору ценообразующих параметров. В результате проведенного анализа в период - с 01.01.2022г. по 31.12.2022г., было выявлено 12 уникальных предложений.

Обоснование корректировок на местоположение в пределах населенного пункта, расположение относительно красной линии, расположения относительно остановок общественного транспорта, тип парковки, масштаб (размер площади объекта), этаж расположения, состояние отделки, класс конструктивной системы и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки.

Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом применялся доходный подход (метод дисконтирования денежных средств) - 100%.

В рамках проведенной судебной оценочной экспертизы эксперт рассчитывал потенциальные денежные потоки, на основании рыночных данных об арендных ставках по г. Ставрополю за период с 01.01.2022г. по 31.12.2022г.

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

Проанализировав выводы экспертного заключения <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № №, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, с учетом их местоположения, наиболее эффективного использования.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № № не содержат.

Поскольку заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 10 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ.

Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении эксперта <данные изъяты> № итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в представленных административным истцом отчетах об оценке <данные изъяты> №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ у суда не имеется, поскольку содержащиеся в них данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное их завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости объекта недвижимости с КН № на 45,7 %, объекта недвижимости с КН № на 42,7 %, объекта недвижимости с КН № на 44,5 % по сравнению с рыночной стоимостью, нашли свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 для нежилых помещений установленной в соответствии с заключением эксперта <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № №.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объекта недвижимости.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2023.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 30.01.2025.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 7 673 000 руб. по состоянию на 01.01.2023.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 886 000 руб. по состоянию на 01.01.2023.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 5 752 000 руб. по состоянию на 01.01.2023.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, нежилого помещения с кадастровым номером №, нежилого помещения с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 30.01.2025.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 25.06.2025.

Судья - подпись

Копия верна:

Судья - О.М. Чебанная