Решение по делу № 2-3626/2022 от 22.12.2022 - о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, аннулировании записи о регистрации права собственности на земельный участок, взыскании судебных расходов.

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 декабря 2022 года г. Тула

Центральный районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего судьи Карпухиной А.А.,

при секретаре судебного заседания Фроловой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3626/2022 по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, аннулировании записи о регистрации права собственности на земельный участок, взыскании судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, аннулировании записи о регистрации права собственности на земельный участок, взыскании судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним (ФИО1) и ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, садоводческое товарищество «Строитель», участок №. Стоимость объекта составила 50 000 рублей, и как следует из п. 3 договора, денежные средства продавец получил от покупателя до подписания договора купли-продажи.

Ссылается на то, что ответчик ФИО4 зарегистрировала право собственности на указанный выше земельный участок – ДД.ММ.ГГГГ, однако он (истец) в момент подписания договора не знал, что это предварительный договор купли-продажи, а не основной, то есть по его мнению сделка совершена под влиянием заблуждения и обмана. При этом ФИО4 потребовала возврата денежных средств, ссылаясь на п. 9 договора купли-продажи.

В течение 10 дней с момента подписания договора денежные средства были им возвращены.

Обращает внимание, что о нарушении своих прав ему стало известно в июле 2022 года.

Приводя положения ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, утверждает, что договор купли-продажи не содержит существенных условий, а именно, в нем отсутствует площадь земельного участка и вид его разрешенного использования.

Поскольку в договоре купли-продажи не соблюдены существенные условия и денежные средства не переданы, ссылаясь на ст. ст. 170, 178, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что он вправе требовать возврат земельного участка и аннулировании государственной записи о переходе права собственности на него.

Отметил, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок по адресу: <адрес>, садоводческое товарищество «Строитель», участок № продан ФИО5, что подтверждено выпиской из единого государственного реестра прав недвижимости.

В досудебном порядке он обратился к ответчику с претензией, которую направил по почте. ДД.ММ.ГГГГ претензия ответчиком получена, однако ответа на нее не последовало. Данные обстоятельства послужили основанием для его обращения в суд.

В силу изложенного, просил суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4, а также аннулировать запись о регистрации права собственности на земельный участок на имя ФИО4, применить последствия недействительности сделки.

Взыскать в солидарном порядке с ответчиков ФИО4 и ФИО5 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1 700 руб., расходы на оплату юридических услуг в сумме 39 500 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, просил суд их удовлетворить.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась о дате, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ранее в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>, садоводческое товарищество «Строитель», участок №, был передан на регистрацию и переход права собственности был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ Денежные средства по договору купли-продажи земельного участка истцом ФИО1 были получены в полном объеме при заключении сделки, что подтвердила соответствующей распиской. Утверждала, что ФИО1 знал и понимал, что заключает договор купли-продажи земельного участка, поскольку до заключения договора она по просьбе ФИО1 подготовила землеустроительную документацию, что подтвердила межевым планом и договором на проведение кадастровых работ. Кроме того, в 2019 году она помогла оформить ФИО1 право собственности на земельный участок в порядке наследования после смерти его отца ФИО7, умершего ДД.ММ.ГГГГ Обратила внимание, что доказательств, подтверждающих то, что сделка заключена под влиянием заблуждения или обмана, стороной истца не представлено.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась о дате, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

В соответствии со ст.ст. 167, 233-235 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в порядке заочного судопроизводства.

Выслушав объяснения представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО6, исследовав и оценив материалы дела в совокупности, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с положениями ст. ст. 153, 154, 158 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Согласно положениям ст. ст. 420 - 422 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст.ст.307- 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 ГК РФ).

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российского Федерации).

По общему правилу договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с положениями статей 456, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» также разъяснено, что договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 3 ст. 154 и п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (п. 2 ст. 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон усматривается их воля на заключение договора (п. 2 ст. 158, п. 3 ст. 432 ГК РФ).

С целью проверки фактических обстоятельств совершения оспариваемой сделки судом из регистрирующего органа истребованы материалы по государственной регистрации прав на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, садоводческое товарищество «Строитель», участок №.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ по решению Центрального районного суда г. Тулы, вступившему в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, установлен факт принятия ФИО1 наследства после смерти ФИО7, умершего ДД.ММ.ГГГГ Также данным решением за ФИО1 признано право собственности в порядке наследования по закону после смерти ФИО7, умершего ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок № с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный в садоводческом товариществе «Строитель», по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал земельный участок, а покупатель купил в собственность земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, садоводческое товарищество «Строитель», участок №.

Как следует из п. 2 договора купли-продажи, земельный участок принадлежит продавцу ФИО1 на праве собственности на основании решения Центрального районного суда г. Тулы от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость земельного участка по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ составила 50 000 рублей, которые продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит (п. 3 договора).

Как установлено, на момент продажи земельный участок не заложен, на него нет запрета к отчуждению и ареста, судебного спора по нему не имеется (п. 5 договора).

Пунктом 6 договора купли-продажи предусмотрено, что переход права собственности по договору к покупателю подлежит государственной регистрации и договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. Продавец передал земельный участок покупателю путем вручения ему относящихся к земельному участку документов до подписания настоящего договора. Покупатель принял недвижимое имущество в том состоянии, в котором он находится в момент подписания договора и претензий не имеет. Настоящий договор одновременно является актом приема-передачи.

Согласно имеющейся расписке, договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был передан на государственную регистрацию – ДД.ММ.ГГГГ Из пояснений ответчика ФИО4 в судебном заседании следует, что регистрация договора не приостанавливалась, заявление о возврате договора с регистрации ни одной из сторон договора не подавалось.

ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, садоводческое товарищество «Строитель», участок №, о чем в Едином государственном реестре прав недвижимости произведена запись №.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспаривались сторонами.

Как следует из объяснений ответчика ФИО4, данных в ходе судебного разбирательства ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства в сумме 50 000 рублей она передала ФИО1 в день подписания договора купли-продажи, то есть ДД.ММ.ГГГГ Данные обстоятельства подтвердила собственноручно написанной ФИО1 распиской от ДД.ММ.ГГГГ

Оценивая содержание договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что ответчик ФИО4 свои обязанности по оплате земельного участка исполнила надлежащим образом, денежные средства были переданы истцу, что подтверждается материалами дела.

При этом содержание договора опровергает доводы стороны истца о том, что денежные средства по договору ФИО1 не передавались, был заключен предварительный договор купли-продажи, и земельный участок был отчужден под влиянием заблуждения и обмана.

Также в ходе судебного разбирательства установлено, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, садоводческое товарищество «Строитель», участок №, было зарегистрировано в установленном законом порядке, оспариваемая истцом сделка породила именно те правовые последствия, которые соответствуют намерениям сторон при заключении договора купли-продажи. Все существенные условия договора купли-продажи в нем изложены.

Анализируя установленные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что вышеуказанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был полностью исполнен, право собственности ФИО4 на вышеуказанный объект недвижимости было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Тульской области, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № №.

Доводы истца ФИО2 о фактическом неисполнении ответчиком обязательств по договору купли-продажи по передаче денежных средств, суд признает несостоятельными. Как подтверждено распиской от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства в сумме 50 000 рублей были переданы ФИО3 ФИО2 в полном объеме. Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не представлено.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, садоводческое товарищество «Строитель», участок №, ФИО4 продала ФИО5, о чем в Едином государственном реестре недвижимости произведена запись № от ДД.ММ.ГГГГ

В качестве основания для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, истец ссылался на положения ст.ст. 178, 179 ГК РФ, указав, что сделка по купле-продаже земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ совершена им под влиянием заблуждения и обмана со стороны ФИО4, которая скрыла от продавца истинные намерения, имея намерение получить от совершения сделок материальную выгоду лично для себя, пояснив ему впоследствии, что данный договор купли-продажи является предварительным и потребовала возврата денежных средств, следовательно, денежных средств по договору купли-продажи он не получал.

В силу положений ст. 123 Конституции РФ и ст. ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 ГПК РФ.

По смыслу положений п. 1 ст. 178 ГК РФ - сделка может быть признана недействительной, если выраженная в ней воля участника сделки неправильно сложилась следствие заблуждения, и поэтому сделка влечет иные, а не те, которые он имел в виду в действительности, правовые последствия, то есть волеизъявление участника сделки не соответствует его действительной воле. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность, в том числе и цена сделки.

Согласно ч. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона знала или должна была знать об обмане.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Разрешая исковые требования ФИО1 о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, суд исходя из факта подписания сторонами договора, наличия согласованного волеизъявления сторон относительно содержащихся в договоре условий, сведений об определении цены договора и доказательств, подтверждающих передачу денежных средств по договору, приходит к выводу о том, что доказательств заблуждения и обмана истца ФИО1 со стороны ответчика ФИО4, суду не представлено.

В данном случае в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что договор купли-продажи земельного участка заключен истцом под влиянием обмана, что истец при заключении договора купли-продажи преследовал совсем не те цели, которые при этом должны подразумеваться сторонами, и их действия не были направлены на достижение того юридического результата, который должен быть получен при заключении данной сделки.

Доводы о неполучении истцом денежных средств, о безденежности по заключенному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, также не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, поскольку опровергаются совокупностью допустимых и достоверных доказательств по делу.

Как установлено, сторонами были согласованы существенные условия договора купли-продажи, а именно, соблюдена форма договора, договор содержит все указания о предмете договора, его цену, порядок передачи, содержит подписи истца с расшифровкой, что свидетельствует об ознакомлении истца с текстом данного договора, при этом истец не был лишен возможности до регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости отозвать свое заявление, то есть требования ст. ст. 432, 549, 550, 554 ГК РФ при заключении договора сторонами были соблюдены.

Правовые последствия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ состоялись, так как была произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок.

Доказательств совершения ответчиками каких-либо действий, направленных на обман истца относительно характера сделок, их условий, предмета, других обстоятельств, влияющих нарушение истца заключить договор купли-продажи земельного участка, не представлено.

С учетом того, что приводимые истцом и установленные судом обстоятельства не указывают на введение в заблуждение и обман ответчиком ФИО4 истца ФИО1 при подписании оспариваемой сделки, а также отсутствия причинной связи с решением истца заключить указанную сделку и недоказанности умысла, оснований для признания договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным у суда по основаниям, предусмотренным ст.ст. 178, 79 ГК РФ, по заявленным ФИО1 обстоятельствам, не имеется.

Анализируя установленные по делу доказательства в совокупности и оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, учитывая, что договор купли-продажи земельного участка №, расположенного по адресу: <адрес>, садоводческое товарищество «Строитель», участок №, был полностью сторонами исполнен, а именно были переданы денежные средства и права на земельный участок, сам договор зарегистрирован в установленном законом порядке, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

Оснований для применения последствий недействительности сделок не имеется, так как требование истца о признании сделок недействительными, оставлено судом без удовлетворения.

Поскольку суд не нашел правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца ФИО1, в силу положений ст. 98 ГПК РФ, требования о взыскании судебных расходов также удовлетворению не подлежат.

При указанных обстоятельствах, суд полагает возможным отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4, ФИО5 о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка, аннулировании записи о регистрации права собственности на земельный участок, взыскании судебных расходов, - отказать.

Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.

Ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Тулы в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Тулы в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий