Решение по делу № 3А-2/2023 от 24.01.2023 | Липецкий областной суд (Липецкая область)

ФИО2"> №"> №">

Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело №3а-2/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 января 2023 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Михалевой О.В.,

при секретаре Прокопенко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ООО «Колосс» к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконным решения №ОРС-48/2022/0000033 от 22.07.2022г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Колосс» обратилось в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 22.07.2022г. и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, кадастровая стоимость которого установлена в завышенном размере, что нарушает права истца как плательщика арендной платы. 24.06.2022г. он обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости № от 13.05.2022г., выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО6 Однако, решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 22.07.2022г. в удовлетворении заявления отказано. Полагая указанное решение незаконным и не обоснованным, просил установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 04.04.2022г. в соответствии с вышеуказанным отчетом об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 уточнила заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 04.04.2022г. в соответствии с заключением судебной экспертизы - 8 446 667 рублей.

Представитель административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО4 в судебном заседании против иска возражала, полагая, что выводами судебной экспертизы подтверждена обоснованность отказа в удовлетворении ОБУ «Центр кадастровой оценки» заявления ООО «Колосс» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости. Оснований для установления кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости в судебном порядке не имеется. Просила взыскать расходы по оплате судебной экспертизы с административного истца.

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области, представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, администрации сельского поселения Грязновский сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой области, администрации Липецкого муниципального района Липецкой области в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административных ответчиков, допросив эксперта ФИО5, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного Закона с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" или Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Федеральный закон № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021г. №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ - 1 января 2022 года.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 1.01.2022г. кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 82206 +/- 100 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. <адрес>, <адрес>, <адрес>

Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 27.10.2021г. №120 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов на территории Липецкой области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам (городским округам) Липецкой области по состоянию на 01.01.2021г., в том числе кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 31967447,22 рублей.

Актом ОБУ «Центр кадастровой оценки» об определении кадастровой стоимости от 05.04.2022г. №АОКС№ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 31647665,88 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18.08.2022г. Дата начала применения кадастровой стоимости – 16.03.2022г.

Полагая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец 24.06.2022 г. обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке № от 13.05.2022г., выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО6

Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 22.07.2022г. ООО «Колосс» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете № от 13.05.2022г., выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО6, а именно: п.5 ФСО №3, п.11б, п.22б, ФСО №7. Анализ рынка, представленный оценщиком, не позволяет составить представление о ценах предложений сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Оценщиком необоснованно выбраны в качестве объектов-аналогов несопоставимые с объектом оценки земельные участки. Необоснованно не исследованы доступность и качество автомобильных путей, ведущих непосредственно к земельным участкам-аналогам и объекту оценки.

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

Исходя из положений части 2 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Таким образом, по делам указанной категории заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения настоящего спора.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «АКГ «Инвестоценка»» ФИО8

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости № от 13.05.2022г., выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО6, на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчетов допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из заключения судебной экспертизы, раздел отчета 6.1 «Анализ рынка» выполнен оценщиком с нарушениями требований п.11 ФСО №7 и п.5 ФСО №3. В анализе фактических данных о ценах предложений/сделок оценщик приводит предложения по продаже земельных участков из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» за 2020 год (стр. 27-28 отчета), что приводит к неправильным выводам о диапазоне стоимости, который, по мнению оценщика, составляет от 7,93 руб./кв.м. до 32,03 руб./кв.м. Дата оценки в отчете - 04.04.2022 г., а анализ рынка оценщик выполняет по данным за 2020 год, обоснование выбора такого периода в отчете отсутствует. Не проанализированы более актуальные на дату оценки предложения по продаже участков, при этом в расчете рыночной стоимости сравнительным подходом (раздел 10.7 отчета) представлены такие предложения, их дата выставления на продажу с мая 2021г. по март 2022г.

В качестве объектов-аналогов оценщик использует четыре объявления о продаже земельных участков (стр. 41-44 отчета), при этом в отчете отсутствует обоснование использования в расчетах части доступных оценщику объектов-аналогов, что нарушает п.22в ФСО №7.

На стр. 49 отчета выделен такой ценообразующий фактор, как «подъездные пути», однако данный фактор для объектов-аналогов оценщиком не был проанализирован. Так как асфальтированные подъездные пути имеет только объект оценки и объект-аналог №2, оценщику необходимо было применить соответствующую корректировку к остальным объектам-аналогам, что не было сделано в нарушение п. 5 ФСО №3.

В рамках проведения расчетов, в частности при использовании корректировочных поправок на торг, подъездные пути, площадь и местонахождение (стр. 48-52 отчета), оценщик ссылается на данные исследования Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, а именно на «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки сельскохозяйственного назначения, под ред. ФИО7.». Однако данные из этого справочника применяются для земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые относятся к сельскохозяйственным угодьям: пашням, кормовым угодьям, земельным участкам под многолетними насаждениями и залежам.

Оценщиком используются корректировки для такого вида сельскохозяйственных угодий, как «залежь». При этом оцениваемый земельный участок никак не может относиться к данной категории, так как залежь - это сельскохозяйственные угодья, ранее использовавшиеся как пашня, но не используемые больше года, в то время как на объекте оценки расположены строения сельскохозяйственного назначения (коровники, телятники и т.д.). По мнению эксперта, внесение поправок по сборнику «Справочник оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки сельскохозяйственного назначения, под ред. ФИО7.» не корректно, так как выбран не тот сегмент рынка.

При этом эксперт счел корректным применение поправок из более актуальных сборников «Справочник оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки, часть 1, под ред. ФИО7, Нижний Новгород, 2022г.» и «Справочник оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки, часть 2, под ред. ФИО7, Нижний Новгород, 2022г.» в которых, согласно классификации, были собраны данные по земельным участкам сельскохозяйственного назначения, на которых возможно размещение зданий и сооружений. Соответственно информация, представленная в сборниках «Справочник оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки, часть 1 и часть 2, под ред. ФИО7, Нижний Новгород, 2022г.», применима для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № и обоснованно будет использоваться экспертом в расчетах.

Экспертом ФИО8 сделан вывод о том, что требования Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке рыночной стоимости № от 13.05.2022г., выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО6, предъявляемые к составлению и форме отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки не соблюдены, допущены методические ошибки и необоснованные суждения, ведущие к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки и ставящие под сомнение достоверность отчета об оценке.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчёт об оценке рыночной стоимости, не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной.

Таким образом, разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» №№ от 22.07.2022г., суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчёт об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Следовательно, у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Колосс» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной.

Вместе с тем, вопреки доводам административного ответчика о невозможности установления кадастровой стоимости в размере рыночной в случае отказа в удовлетворении требований о признании решения бюджетного решения незаконным, суд считает подлежащими удовлетворению требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости ввиду следующего. Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений, в связи с чем суд, учитывает, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложения. Функция разрешения административно-правовых споров является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.

В соответствии с заключением судебной экспертизы № от 03.11.2022г., выполненным ООО «АКГ «Инвестоценка»», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 82206 +/- 100 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. <адрес> по состоянию на 04.04.2022 г. составила 7960 829 рублей.

В связи с неясностью и неполнотой заключения судебной экспертизы № от 03.11.2022г. определением суда от 06.12.2022 г. назначена дополнительная судебная экспертиза в части определения рыночной стоимости объекта с поручением проведения тому же эксперту.

Согласно заключению эксперта № от 21.12.2022г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 04.04.2022г. составляет 8446 667 рублей.

Анализируя экспертные заключения № от 03.11.2022г., № от 21.12.2022г., суд считает необходимым принять в основу решения заключение эксперта № от 21.12.2022г., поскольку оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение экспертов относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В заключении эксперта № от 21.12.2022г., восполнена неполнота и неясность экспертного заключения № от 03.11.2022г.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключений следует, что исследование проводилось на основании материалов дела, экспертом произведен осмотр объекта оценки с применением фотофиксации.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный подход, обосновал отказ от доходного и затратного подходов.

Согласно пунктам 12 – 14 ФСО №1 сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость.

Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен экспертом мотивированно и корректно.

В рамках сравнительного подхода (метод прямого сравнения продаж) информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (Интернет-сайты). Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО №7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации в материалы дела не представлено.

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта, даны ответы на поставленные истцом вопросы.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленному истцом отчёту об оценке рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключений экспертом не допущено, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение. Оснований для назначения дополнительной или повторной судебной экспертизы по доводам представителя административного ответчика не имеется.

Оспаривая выводы эксперта, представитель административных ответчиков ссылался на использование несопоставимых с исследуемым земельным участком объектов-аналогов. Анализируя приведенные доводы, содержание экспертного заключения, пояснения эксперта ФИО8, суд приходит к следующему.

Объектом оценки является земельный участок с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования, площадью 82206 +/- 100 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. <адрес>

Объект –аналог № 1 – земельный участок пл.62 600 кв.м., из земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования, расположенный у.<адрес>.

Объект-аналог №2 – земельный участок пл. 224700 кв.м., из земель населенных пунктов, для скотоводства, расположенный с.ФИО1 <адрес>.

Объект-аналог № 3 – земельный участок пл.58 530 кв.м., из земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного производства, расположенный с\п <адрес>.

Объект-аналог №4 – земельный участок пл. 15000 кв.м., из земель населенных пунктов, для птицеводства, расположенный <адрес>.

Как следует из письменных пояснений эксперта ФИО8, а также из Справочника оценщика недвижимости под ред.ФИО9Земельные участки, часть 2, 2021 г., любой земельный участок характеризуется принадлежностью в определенной категории и имеет установленный вид разрешенного использования (ст.7 Земельного кодекса РФ). Все земли, помимо целевого назначения имеют определенный, документально закрепленный, вид разрешенного использования, определяющий, какую деятельность на них можно осуществлять. Причем, вид разрешенного использования может быть одинаковым для земель разных категорий. Классификация земель по категориям и принятая классификация по видам разрешенного использования с точки зрения формирования пакета корректирующих коэффициентов для реализации сравнительного подхода при индивидуальной оценке земельных участков не совсем удобна. Поэтому, основываясь на опыте оценки земли, в соответствии с существующими методиками оценщиками принята за основу несколько иная классификация в большей степени отвечающая процессу ценообразования на рынке земель, приведено примерное соответствие между предложенными группами (классами) объектов и соответствующими категориями и видами разрешенного использования, применяемого при кадастровой оценке. Исходя из анализа фактического или предполагаемого использования, земельный участок следует отнести к соответствующему классу, даже в том случае, когда нет полного соответствия приведенным категории и виду разрешенного использования. Таким образом, при оценке рыночной стоимости земельных участков и выборе аналогов, возможно, что объекты с различными видами разрешенного использования по классификатору могут быть включены в один сегмент рынка. При этом согласно приведенной таблице примерного соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования земельные участки сельскохозяйственного назначения могут принадлежать к категориям в соответствии с Земельным кодексом РФ – земли сельскохозяйственного назначения. Земли населенных пунктов. При этом к основным видам разрешенного использования отнесены : сельскохозяйственное использование (ведение сельского хозяйства)-хозяйственная деятельность, связанная с выращиванием сельскохозяйственных культур, производством продукции животноводства, объектов сельскохозяйственного назначения, в том числе размещение зданий, сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Вопреки доводам административного ответчика выводы эксперта не противоречат Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № П/0412, поскольку анализ вида разрешенного использования 1.0 «для сельскохозяйственного использования» включает в себя коды 1.7 «Животноводство», 1.8 «скотоводство», 1.10 «птицеводство», 1.18 «обеспечение сельскохозяйственного производства» и др. С учетом того, что на земельном участке фактически расположены объекты капитального строительства (реконструкция современной молочно-товарной фермы, нежилое здание–дом животноводов, иные здания и сооружения сельскохозяйственного назначения наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта экспертом определено его использование в соответствии с текущим ВРИ - для сельскохозяйственного использования.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что разрешенное использование объекта оценки и объектов-аналогов предусматривает сельскохозяйственное использование, производство сельскохозяйственной продукции, экспертом правомерно сделан вывод о сопоставимости указанных объектов. При расчете учтены положения действующего законодательства, характеристики каждого объекта, содержащиеся в предложениях о продаже и в источниках, находящихся в открытом доступе, к аналогам были применены соответствующие корректировки.

Доводы о том, что объект-аналог 1 фактически представляет собой пашню, вследствие чего подлежала применению соответствующая корректировка, какими-либо доказательствами не подтверждены. Экспертом проанализированы сведения объявления о продаже, данные из открытых источников, Яндекс-карт, а также ближайшее окружение объекта-аналога, однако оснований для вывода об использовании аналога под пашню не установлено. Не может являться основанием для корректировки и не порочит объект-аналог то обстоятельство, что вид разрешенного использования объекта «для сельскохозяйственного использования» не соответствует территориальной зоне "Многофункциональная общественно-деловая застройка». Эксперт обоснованно исходил из вида разрешенного использования - сельскохозяйственное использование, который является для объекта приоритетным, удельная стоимость аналога близка к середине интервала цен исследуемого сегмента земельных участков. Поскольку аналог 1 и объект исследования сопоставимы по виду разрешенного использования, корректировка по данному фактору не требовалась.

Доводы представителя ответчика о необходимости применения корректировок на наличие на объекте - аналоге 3 строений, не опровергают выводы эксперта, основанные на положениях п.20 ФСО 7 об оценке условно-свободного земельного участка. Кроме того, как следует из представленных сведений, полученных из открытых источников сети Интернет, строения на объекте-аналоге № 3 отсутствуют, доказательств обратного не представлено.

Утверждение о том, что аналог 2 несопоставим с объектом оценки, поскольку в объявлении о продаже содержится цена 2 смежных земельных участков, а экспертом использована цена предложения как за 1 земельный участок, не состоятельно. Как следует из содержания экспертного заключения и пояснений эксперта, цена в объявлении о продаже указана при условии продажи двух смежных земельных участков вместе, указана их общая площадь, вид разрешенного использования земельных участков идентичен и соответствует объекту исследования. Учитывая изложенное, экспертом произведен расчет удельной стоимости путем деления общей цены на общую площадь. Оснований для использования в качестве аналога каждого земельного участка в отдельности, для применения дополнительной корректировки не имелось.

Замечание представителя административного ответчика о том, что экспертом не исследована возможность подбора иных объектов-аналогов, исходя из имеющихся предложений на рынке, не порочит выводы эксперта и не является основанием для назначения повторной судебной экспертизы.

В заключении судебной экспертизы приведено профессиональное суждения эксперта о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость. Выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Несогласие административного ответчика с выбранными экспертом объектами-аналогами само по себе о занижении итогового результата рыночной стоимости объекта оценки не свидетельствует, поскольку использованные объекты-аналоги соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам.

Заключение эксперта и его пояснения содержат обоснование выбора объектов, используемых для сравнения. При выборе объектов - аналогов, оценщиком учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы о рыночной стоимости объекта оценки, подбор аналогов не являлся произвольным. Каких-либо противоречий между представленными сведениями об объекте оценки и аналогах, а также приведенными выводами и произведенными расчетами, суд не усматривает. Применены все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объекта оценки определена с учетом индивидуальных характеристик объекта оценки и может отклоняться от среднерыночных цен.

Все иные доводы представителя административных ответчиков о необходимости использования иных размеров корректировок, ненадлежащем обосновании экспертом используемых методик расчетов рыночной стоимости, о неверном определении результатов рыночной стоимости в рамках экспертного исследования основаны на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки, являются несостоятельными, какими-либо научными данными не подтверждены, не ставят под сомнение результаты экспертизы, носят формальный характер, который не влечет недействительности выводов эксперта.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимости, то кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 82206 +/- 100 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию на 04.04.2022г. – 8446 667 рублей.

Ввиду того, что сведения о дате подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике, суд исходит из следующего.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является ОБУ «Центр кадастровой оценки». В удовлетворении административного иска к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой надлежит отказать.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 50 000 рублей в пользу ООО «АКГ «Инвестоценка»», суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленном судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 22.07.2022г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В силу изложенного с ООО «Колосс» в пользу ООО «АКГ «Инвестоценка»» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 50000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

Административное исковое заявление ООО «Колосс» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 82206 +/- 100 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. <адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 04.04.2022г. – 8446 667 (восемь миллионов четыреста сорок шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь) рублей.

В удовлетворении заявленных административных исковых требований ООО «Колосс» к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконным решения №№ от 22.07.2022г. отказать.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 24.06.2022 г.

Взыскать с ООО «Колосс» в пользу ООО «АКГ «Инвестоценка»» оплату за проведение судебной экспертизы 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Михалева

Решение в окончательной

форме принято 6.02.2023г.