Дело № 2-2508/2022
РЕШЕНИЕ.
Именем Российской Федерации
01 сентября 2022 года. г.Серпухов Московской области
Серпуховский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Крючкова С.И., с участием истца ФИО1, её представителей адвоката Козловой А.А., адвоката Зендрикова С.Н., при секретаре судебного заседания Горбачевой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации городского округа Серпухов Московской области, ФИО2 об уменьшении цены договора, о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации городского округа Серпухов Московской области, ФИО2 об уменьшении цены по договору «Договор инвестирования » от 31 декабря 2014 года на сумму 985000 рублей; о взыскании 2 300 000 рублей в качестве неустойки по данному договору; о взыскании 20 000 рублей в качестве компенсации морального вреда; штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя; о признании права собственности на квартиру, расположенную по .
Определением суда от 01 сентября 2022 года производство по делу в части исковых требований о взыскании 2 300 000 рублей в качестве неустойки по данному договору; о взыскании 20 000 рублей в качестве компенсации морального вреда; штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя прекращено, в связи с отказом истца от искровых требований в этой части.
В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица было привлечено ГБУ МО «МОБТИ».
Из текста искового заявления, объяснений истца ФИО1, её представителей адвоката Козловой А.А., адвоката Зендрикова С.Н., данных в ходе судебного разбирательства и в настоящем судебном заседании, видно, что 31 декабря 2014 года истец заключила Договор инвестирования №41/14 с ЗАО «СК Легион». Согласно договору она являлась инвестором проекта по реконструкции жилого дома по на 2 этаже, проектной площадью 46,4 кв.м. с правом оформления в собственность. Срок сдачи объекта в эксплуатацию 31 июля 2015 года. ЗАО «СК Легион» согласно договору располагалось по , ИНН <***> КПП 502401001. Организация ликвидирована. Однако фактически истец заключала и подписывала договор в помещениях ЗАО СПТП «Союз» по адресу: <...>, руководителем которого являлся ответчик ФИО2 Ей пояснили, что директор находится здесь и оплачивать все надо здесь. Оплатить по договору ФИО1 должна была: 31 декабря 2014 года - 1 150 000 рублей, 28 февраля 2015 года - 800 000 рублей и 31 декабря 2015 года - 350 000 рублей; всего 2 300 000 рублей. Также было заключено соглашение о переводе долга от 31 декабря 2014 года, согласно которому истец должна была производить оплату на расчетный счет ООО «ТК Альянс». ФИО1 оплатила по договору: 1 150 000 рублей - 31 декабря 2014 года; 15 000 рублей - 02 февраля 2015 года; 15 000 рублей - 16 марта 2015 года; 30000 рублей - 12 мая 2015 года; 15 000 рублей - 10 июня 2015 года; 15 000 рублей - 10 июля 2015 года; 15 000 рублей - 26 августа 2015 года; 15 000 рублей - 09 сентября 2015 года; 15 000 рублей - 15 октября 2015 года; 30 000 рублей - 09 декабря 2015 года, а всего 1 315 000 рублей. С 31 июля 2015 года истец стала ходить к ответчику и предъявлять претензии, что дом не сдается и не соответствует качеству. Тогда она добросовестно предполагала, что действительно застройщиком является ЗАО «СК Легион» и он фактически находится на ул. Чехова, где у неё брали все платежи и выдавали квитанции. Ей давали лишь обещания, но ничего не делали и не делают до сих пор. Еще до декабря 2015 года истец вносила плату по договору, но потом поняла, что их обманывают и прекратила платить. Позднее ей стало известно, что от имени ЗАО «СК Легион» незаконно действовал ФИО2, который заключал с гражданами фиктивные договора, обманывая их. Приговором Серпуховского городского суда от 03.04.2019 ФИО2 признан виновным в совершении трех преступлений, предусмотренных ч. 4 ст. 159 УК РФ, одного преступления, предусмотренного п.п. «б, в» ч. 3 ст.158 УК РФ, по совокупности преступлений ему назначено наказание в виде лишения свободы сроком на 6 (шесть) лет, с отбыванием наказания в исправительной колонии общего режима. В том числе в приговоре один эпизод преступления ФИО2 касается дома 10 по ул. Форсса, в котором расположена квартира истца. Судом установлено, что ФИО2, используя свое служебное положение, будучи единственным учредителем, акционером и единоличным исполнительным органом - генеральным директором ЗАО СПТП «СОЮЗ», осуществляя общее руководство деятельностью предприятия, которая была связана со строительством, реконструкцией жилых и нежилых зданий, возложив на себя и обязанности главного бухгалтера, вступил в преступный сговор с неустановленными лицами, направленный на хищение денежных средств путем обмана, в особо крупном размере, заключив фиктивные договоры с физическими лицами, привлеченными к участию в реализации инвестиционных проектов по реконструкции жилых домов, ввел их в заблуждение относительно правомерности проведения реконструкции и возможности оформления квартир в собственность, не имея на это никаких правовых оснований. Граждане во исполнение условий договоров передали сотрудникам предприятия для генерального директора ФИО2 наличные денежные средства, которые он обратил в свою пользу и распорядился ими по своему усмотрению. По делу одним из ответчиков является ФИО2, так как приговором Серпуховского городского суда Московской области от 03 апреля 2019 года по делу установлены важные обстоятельства, имеющие значение по делу. В рамках уголовного дела проводилась строительная экспертиза. В соответствии с заключением эксперта № У-29-3756/09-18 от 31.07.2018, на основании полученных данных о техническом состоянии конструкций, состояние здания в целом, расположенное по адресу: <...>, оценивается, как недопустимое. Возведенный объект строительства по данному адресу угрожает жизни и здоровью граждан. Указанное строение нельзя признать жилым. Однако на сегодняшний момент многоквартирный жилой дом стоит на кадастровом учете и за гражданами Серпуховский суд признает право собственности на квартиры в указанном доме. В доме живут люди, платят за коммунальные услуги. В настоящее время ФИО2 признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества, назначен финансовый управляющий ФИО3 Несколько лет истец и другие жители дома № 10 по улице Форсса были заложниками недобросовестности застройщика. Его владелец после незаконной реконструкции, во время которой было возведено три дополнительных этажа, не ввел дом в эксплуатацию в соответствии с законодательством. В результате создавшейся ситуации собственники, купившие квартиры в этой постройке, не могли прописаться на своей жилплощади, выбрать управляющую компанию или как-то распорядиться своей недвижимостью. Администрация обратилась в управление с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета (учета изменения в связи с изменением площади) в отношении объекта - здания многоквартирного дома с кадастровым , расположенного по адресу: <...>. Уведомлением от 03.02.2021 регистрирующий орган приостановил государственный кадастровый учет. В связи с истечением срока приостановления государственного кадастрового учета, 08.09.2020 Управлением принято решение об отказе государственного кадастрового учета. Администрация оспорила данный отказ. Арбитражный суд Московской области заявление удовлетворил и признал незаконным решение Управления Росреестра по Московской области от 08.09.2020 об отказе государственного кадастрового учета. Суд обязал Управление Росреестра по Московской области произвести государственный кадастровый учет по заявлению Администрации городского округа Серпухов Московской области от 27.01.2020 . 28 июня 2021 года решение суда вступило в законную силу. Дом № 10 на улице Форсса официально признан многоквартирным и собственники квартир в нем уравнены в правах с жителями любых МКД. В течение месяца после вступления решения суда в законную силу Управление Росреестра по Московской области обязано было осуществить государственный кадастровый учет данного многоквартирного дома. Это позволит гражданам (собственникам квартир в этом доме) в судебном порядке оформить права на жилые помещения и впоследствии распоряжаться ими в соответствии с законодательством. 25 сентября 2021 года ФИО1 от некого ИП ФИО4 поступила досудебная претензия, в которой он ставит вопрос о погашении задолженности за квартиру. Ни одного документа, подтверждающего его права требования, он не представил. Истец до сих пор не знает, какое отношение он имеет к ЗАО «СК Легион». Его требования к истцу незаконны. Договор от 31 декабря 2014 года ФИО1 исполнила частично, оплатив более 50% стоимости квартиры. Застройщик свои обязательства не исполнил. Жилой дом 31 июля 2015 года сдан в эксплуатацию не был (согласно п. 2.2 договора). Истец вправе просить уменьшить покупную цену за квартиру и взыскать неустойку. Она не доплатила по договору рублей и просит уменьшить стоимость квартиры на эту сумму. Считает, что с учетом всех обстоятельств дела, это будет являться соразмерным и разумным уменьшением покупной цены. Истец ФИО1 вынуждена в судебном порядке просить признать её право собственности на квартиру, так как иным способом она это сделать не может. Технический паспорт на спорную квартиру составлен 10.09.2019 ГУП МО МОБТИ», в соответствии с которым общая площадь квартиры составляет 41,8 кв.м. По указанным выше причинам, во внесудебном порядке оформить право собственности истец не может. Из-за отсутствия надлежащих документов о сдаче дома в эксплуатацию приобретение права собственности возможно только в судебном порядке. Ранее ИП ФИО4 обращался в суд с исковыми требованиями к ФИО1 и просил взыскать в его пользу задолженность по договору инвестирования от 31 декабря 2014 года сумму 985 000 рублей. Иск ИП ФИО4 о взыскании с ФИО1 не доплаченных за квартиру денежных средств оставлен без удовлетворения. Решение суда вступило в законную силу. ФИО5 осужден и отбывает наказание в местах лишения свободы. ФИО1 не оплатила за квартиру полную сумму, потому что дом имеет недостатки, построен с нарушениями СНиП, что явилось следствием отказа в принятии его в эксплуатацию. Застройщик не выполнил свои обязательства, которые были предусмотрены договором, поэтому не было оснований для внесения полной оплаты. Дом имеет существенные недостатки, которые необходимо доделывать всем жильцам дома. Все существенные недостатки отражены в заключении эксперта №У-29-3756/09-18 по уголовному делу в отношении ФИО2, который фактически являлся застройщиком, подделывал договора от имени разных юридических лиц, якобы застройщиков, чтобы потом избежать ответственности перед дольщиками. Поэтому оплата произведена истцом не полностью. В связи с недостатками, которые придется устранять истцу и другим дольщикам, ею и были предъявлены требования об уменьшении цены договора. Истец пользуется спорной квартирой, проживает в ней и добросовестно оплачивает все коммунальные услуги. ФИО2 совершил преступление и в настоящее время отбывает наказание, иные организации к спорному дому отношение не имеют. Администрация указанный дом на баланс не берет и не собирается. Поэтому обманутые дольщики провели Общее собрание жильцов с повесткой дня: «Создание ТСЖ», поскольку намерены своими силами и средствами устранять недостатки своих квартир и всего дома в целом. Кроме них их проблемы разрешать никто не будет и все бремя по устранению недостатков лежит на них.
Представитель ответчика Администрации городского округа Серпухов Московской области в судебное заседание не явился, будучи извещен надлежащим образом; представлено заявление об отсутствии возражений по заявленным требованиям и о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, будучи извещен надлежащим образом; находится в местах лишения свободы; его финансовый управляющий также в судебное заседание не явился; письменных ходатайств и возражений по существу заявленных требований не представлено.
Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ГБУ МО «МОБТИ» в судебное заседание не явились, будучи извещены надлежащим образом; представлены заявления о рассмотрении дела без участия представителей.
Третье лицо ИП ФИО4 в настоящее судебное заседание не явился, будучи извещен надлежащим образом; письменных ходатайств и объяснений по существу иска не представлено.
Выслушав объяснения истца, представителей истца, исследовав письменные доказательства по делу, суд находит иск подлежащим удовлетворению.
Как установлено в ходе судебного разбирательства, подтверждается материалами дела и объяснениями участвующих в деле лиц, 04 августа 2005 между Администрацией города Серпухова Московской области и ЗАО СПТП «Союз» заключен Договор на реконструкцию здания, расположенного по адресу: <...> под жилой дом с благоустройством прилегающей территории. Дополнительным соглашением к Договору от 04.08.2005 внесены изменения в п. 1.2 Договора «декабрь 2006 года» заменены словами «декабрь 2015 года». Дополнительным соглашением от к Договору от 04.08.2005 года изменен п. 1.2 Договора. Дополнительным соглашением от 15.03.2007 года изменена дата ввода объекта в эксплуатацию - 3 квартал 2008 года. Дополнительным соглашением к Договору от 04.08.2005 года изменена дата ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2009. 16.09.2014 между Комитетом по управлению имуществом города Серпухова и ЗАО СПТП «СОЮЗ» заключен Договор аренды земли , 11-2015 о предоставлении Арендатору в аренду земельного участка площадью 3689 кв.м, расположенного в границах Муниципального образования «Город Серпухов Московской области» по адресу: <...>, для реконструкции здания под жилой дом, срок аренды установлен с 01.09.2014 по 31.07.2015. 24.09.2014 Администрацией города Серпухов выдано Разрешение на строительство №RU50317000-77 здания под пятиэтажный жилой дом, общая площадь здания 2727,2 кв.м, общая площадь жилых помещений 2457,34 кв.м, 2-х секционный, количество квартир 75 шт. Срок действия разрешения установлен до 31.07.2015. 01 октября 2013 года между ЗАО СПТП «Союз» и ЗАО «Строительная компания Легион» был заключен договор на выполнение работ на реконструкцию здания, расположенного по адресу: <...>, под жилой дом с благоустройством прилегающей территории, где ЗАО «Строительная компания Легион» является субподрядчиков выполнения вышеуказанных работ.
31.12.2014 между ЗАО «Строительная компания Легион» и ФИО1 (ранее фамилия ФИО6) И.В. заключен Договор соинвестирования , п. 2.1. которого предусматривает, что Исполнитель привлекает Инвесторов к участию в реализации инвестиционного проекта по реконструкции жилого дома, с правом оформления в собственность Инвесторов, после окончания реконструкции, при соблюдении выполнения Инвесторами всех принятых на себя обязательств, результата инвестиционной деятельности в виде расположенного в объекте - жилого помещения (квартиры), имеющего проектные характеристики: жилое помещение квартира) на 2 этаже № 48 (строительный), проектной площадью 46,4 кв.м. П. 2.2. установлен срок сдачи Объекта в эксплуатацию - 31.07.2015 года (включительно). П. 3.1. предусмотрено, что инвестиционный взнос, подлежащий уплате Инвестором, в размере 2 300 000 рублей. Истцом по указанному договору было оплачено 1 315 000 рублей. Согласно сведениям ЕГРЮЛ ЗАО СПТП «Союз» прекратило свою деятельность 27.05.2019, в связи с завершением конкурсного производства в деле о несостоятельности (банкротстве). Согласно сведениям ЕГРЮЛ ЗАО «Строительная компания «Легион» прекратило свою деятельность 10.10.2014 путем реорганизации в форме преобразования в ООО «Строительная компания Легион». Решением Арбитражного суда Московской области от 16.04.2021 на Управление Росреестра по Московской области возложена обязанность по осуществлению государственного кадастрового учета (учета изменения в связи с изменением площади) в отношении объекта - здания многоквартирного дома с кадастровым номером 50:58:0010301:378, расположенного по адресу: <...>. Указанный судебный акт вступил в законную силу. Задолженности по оплате коммунальных услуг помещения по вышеуказанному адресу у истца не имеется (л.д. 21-23, 24, 25-29, 30-49, 53-55, 56-57, 58-62 63-66, 83, 84).
ИП ФИО4 направил в адрес истца досудебную претензию от 22.09.2021 с просьбой в добровольном порядке в течение одного месяца с момента получения настоящего уведомления оплатить имеющуюся задолженность по Договору соинвестирования от 31.12.2014 в сумме 985 000 рублей, а также уведомление об уступке права требования, в котором указал, что на основании заключенного договора к нему перешло, в том числе право требования по договору инвестирования , заключенному 31.12.2014 между ЗАО «СК Легион» и ФИО1 (л.д. 50, 51, 52).
В материалы дела представлена копия технического паспорта на квартиру, расположенную по (л.д. 69-74).
Приговором Серпуховского городского суда Московской области от 03 апреля 2019 года ФИО2 признан виновным в совершении трех преступлений, предусмотренных ч. 4 ст. 159 УК РФ, одного преступления, предусмотренного п.п. «б, в» ч. 3 ст. 158 УК РФ, в том числе по факту мошеннических действий, связанных с реконструкцией двухэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <...> до 10 (л.д. 163-172).
В ходе расследования уголовного дела была проведена строительная судебная экспертиза, по результатам которой были установлены нарушения строительных норм при реконструкции спорного объекта (л.д. 173-204).
Решением Серпуховского городского суда Московской области от 11 апреля 2022 года исковые требования ИП ФИО4 о взыскании с ФИО1 задолженности по договору инвестирования № 41/14 от 31.12.2014 года в размере 985 000 рублей оставлены без удовлетворения (л.д.205-207).
В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, из судебных решений, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом, вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;…иными способами, предусмотренными законом.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, предусмотренных гражданским законодательством.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и односторонне изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника.
Частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
В ходе судебного разбирательства установлено, что истцом был заключен с ЗАО «СК Легион» договор инвестирования от 31.12.2014 с последующим приобретением ею в собственность квартиры, расположенной по . Стоимость указанной квартиры по договору инвестирования составляет 2 300 000 рублей. ФИО1 в счет стоимости квартиры было оплачено 1 315 000 рублей. Квартира была передана истцу, истец несет обязанности собственника квартиры, оплачивая коммунальные и иные эксплуатационные расходы за квартиру.
Из разъяснений, содержащихся в п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
Таким образом, вышеуказанные договор инвестирования, соглашения о переводе долга иные представленные документы свидетельствуют об исполнении договорных отношений, связанных с приобретением спорного объекта недвижимого имущества.
В соответствии с ч. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
Таким образом, поскольку истцом в полном объеме выполнены обязательства по договору с учётом истребуемого уменьшения цены договора, суд приходит к выводу о том, что за истцом должно быть признано право собственности на квартиру, расположенную по .
Исходя из изложенного, на основании ст.ст.218, 219, 307-310 ГК РФ, и руководствуясь ст.ст.167, 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Заявленный иск удовлетворить.
Уменьшить цену договора «Договор инвестирования » от 31 декабря 2014 года на сумму, указанную в п.3.1 в качестве инвестиционного взноса, на 985 000 рублей.
Признать за истцом ФИО1 право собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по .
Настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении вышеуказанного жилого помещения.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий судья Крючков С.И.
Мотивированное решение составлено 14 сентября 2022 года.