Дело № 2-4444/2025
22RS0065-01-2025-001475-68
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 декабря 2025 года город Барнаул
Индустриальный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Леоновой А.А.,
при секретаре Кобец Е.В.,
с участием представителя истца ООО «Атлант» – ФИО2,
представителей ответчика ФИО3 – ФИО5, ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Атлант» к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просил взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Атлант» неосновательное обогащение в сумме 700 700 рублей за пользование общим имуществом собственников помещений в многоквартирном <адрес>, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 014 рублей.
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, решение собственников многоквартирного дома оформлено протоколом *** от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно протоколу ООО «Атлант» собственниками многоквартирного дома выбрано управляющей организацией. Земельный участок под многоквартирным домом *** по <адрес> сформирован и поставлен на кадастровый учет (кадастровый ***), площадью 8400 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Решением Индустриального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу *** установлено, что нежилое здание (здание общественного назначения), площадью 249,4 кв.м., принадлежащее ФИО3, расположенное на земельном участке многоквартирного <адрес>, не входит в состав многоквартирного <адрес> в <адрес>, является самостоятельным обособленным объектом.
Земельный участок под многоквартирным домом поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме и собственники помещений в многоквартирном доме вправе распоряжаться своим земельным участком в порядке норм жилищного законодательства. Согласно сведениям ЕГРН с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано одно из первых право собственности на жилые помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. Следовательно, с указанной даты земельный участок перешел в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном жилом <адрес>, нежилое здание ФИО3 не входит в состав многоквартирного <адрес> у собственника нежилого здания ФИО3 не возникают права на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
ДД.ММ.ГГГГ состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, решение оформлено протоколом *** от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно протоколу собственниками принято решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом – сдача в аренду на возмездной основе части земельного участка (в том числе для торговых точек, временных павильонов, отдельных зданий) с установлением суммы арендных платежей в размере 1 000 руб. в месяц с 1 кв.м. с направлением денежных средств, полученных от аренды, на накопительную часть собственников дома. ООО «Атлант» наделено правом на заключение договора сдачи в аренду на возмездной основе части земельного участка дома.
В феврале 2025 года ФИО3 направлялся проект договора аренды части земельного участка многоквартирного <адрес>, ответ на предложение заключить договор не получен истцом.
Поскольку ФИО3 является собственником недвижимого имущества (нежилого здания), находящегося на земельном участке собственников многоквартирного <адрес>, она пользуется и прилегающей территории к нежилому зданию. Отсутствие между истцом и ответчиком заключенного соглашения по пользованию частью земельного участка собственников многоквартирного дома не освобождает ответчика от обязанности по возмещению истцу неосновательного обогащение за пользование земельным участком. Согласно протоколу *** от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в отсутствие правовых оснований использовала и использует общее имущество (часть земельного участка) собственников помещений многоквартирного <адрес>, в связи, с чем на стороне ФИО3 возникло неосновательное обогащение в сумме 700 700 руб. за период с 23.09.2024 по 31.12.2024.
Представитель истца ФИО4 в судебном заседании настаивала на удовлетворении иска, по основаниям, в нем изложенным, дополнительно пояснила, что решением суда установлено, что нежилое здание ответчика является отдельным объектом недвижимости и не входит в состав многоквартирного дома, следовательно, ответчик не может пользоваться общим имуществом собственников многоквартирного дома, а пользуется земельным участком без законных на то оснований. К материалам делам приобщила письменные объяснения.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, для участия в деле направила своих представителей.
Представители ответчика ФИО9 и ФИО6 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, в материалы дела представили отзыв на исковое заявление.
В отзыве на исковое заявление указано, что ФИО3 на основании договора участия в долевом строительстве (с приложением) № В81-М от 22.09.2014, дополнительного соглашения от 22.10.2014, является собственником здания общественного назначения, общей площадью 249,4 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно указанному договору застройщик ЗПО «Главстрой» привлекает участника долевого строительства ФИО3 к финансированию строительства многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке по <адрес> (стр. 4, 4а), 2-й этап строительства – здание общественного назначения. Нежилое здание ФИО3 непосредственно примыкает к многоквартирному жилому дому, расположенному по адресу: <адрес>. Многоквартирный жилой дом и нежилое здание возведены на земельном участке, площадью 8400 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> адресу: <адрес>.
Из выписки технического паспорта на здание общественного назначения по адресу: <адрес> усматривается, что с момента постройки многоквартирный дом и нежилое здание учитывается Ростехинвентаризацией как отдельные объекты недвижимости. Из ответа Комитета по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула от 07.10.2020 *** следует, что в 2014 году Комитетом выдано разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом (стр. №***, 4а). 2 этап строительства – здание общественного назначения (стр. ***а) по адресу: <адрес>. Согласно ЕГРН объект внесен в реестр как двухэтажное нежилое здание общественного назначения, в отношении которого зарегистрировано право частной собственности.
В отношении земельного участка разработан проект планировки и межевания квартала *** в <адрес>, утвержденный постановлением администрации г. Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ ***. Проектной документацией предусмотрена единая схема планировочной организации земельного участка под многоквартирным домом и зданием общественного назначения с общими элементами благоустройства.
Земельный участок был сформирован для эксплуатации и обслуживания единого имущественного комплекса с общей инфраструктурой, образование отдельных земельных участков под многоквартирный дом и здание общественного назначения проектной документацией не предусматривалось, при этом границы такого земельного участка определены проектом межевания территории в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
05.06.20205 решением Центрального районного суда г. Барнаула по делу *** административные исковые требования ФИО3 к Администрации <адрес> о признании незаконным решения административного ответчика об отклонении проекта внесения изменения в проект планировки и межевания квартала 2006А в г. Барнауле в отношении земельного участка по адресу: <адрес>, возложении обязанности оставлены без удовлетворения. ФИО3 полагала возможным внести изменения в проект планировки и межевания квартала <адрес> в г. Барнауле в отношении земельного участка по адресу: <адрес>.
Согласно сведениям ЕГРН первая государственная регистрация права собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>) произведена 28.11.2014. Соответственно, с 28.11.2014 земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, площадью 8400 кв.м., поступил в общую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> собственника здания общественного назначения – ФИО3
Из протокола *** общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> от 19.09.2016 следует, что по вопросу *** собственниками принято решение о размещении 2-ух нежилых временных павильонов на придомовой территории, решение о возмездного размещения – отсутствует. Временные павильоны размещены на прилегающей к зданию общественного назначения части территории, которая обслуживается и содержится ФИО3, и которые являются вспомогательными по отношению к основному зданию.
Истец обосновывает свои требования, ссылаясь на решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, оформленного протоколом *** от ДД.ММ.ГГГГ о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом – сдача в аренду на возмездной основе части земельного участка с установлением суммы арендных платежей в размере 1 000 руб. в месяц с 1 кв.м.
Между тем, указанное решение на часть общего земельного участка, используемого для эксплуатации и обслуживания здания общественного назначения, так и прилегающей к зданию территории – не распространяется, собственники вправе сдавать свою придомовую территорию в аренду под размещение временных строений и объектов капитального строительства на возмездной основе. Решение об использовании общего земельного участка собственниками помещений многоквартирного дома должно приниматься совместно с ответчиком, поскольку земельный участок находится в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> собственника здания общественного назначения – ФИО3
31.03.2022 истец обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании с ответчика задолженности по жилищно-коммунальных услуг за нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Решением Индустриального районного суда г. Барнаула от 25.01.2023 по гражданскому делу *** исковые требования ООО «Атлант» к ФИО3 оставлены без удовлетворения. Указанным решением, в том числе, с учетом заключения судебной экспертизы, установлено, что здание, принадлежащее ФИО3, не входит в состав многоквартирного жилого дома, а является самостоятельным, обособленным объектом, поскольку не имеет общих конструктивных элементов с многоквартирным жилым домом, имеет собственный фундамент, индивидуальную систему горячего водоснабжения и электроснабжения. В случае доказанности того, что ООО «Атлант» несет бремя расходов по содержанию единого земельного участка в полном объеме, то имеет право требовать с ответчика возмещения части расходов за содержание земельного участка, пропорционально прилегающей площади земельного участка для обслуживания здания общественного назначения.
Собственник нежилого здания ФИО3 пользуется частью общего земельного участка на законных основаниях, правовые основания для заключения с ООО «Атлант» договора аренды на использование части общего земельного участка – отсутствуют.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе вследствие неосновательного обогащения.
Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Для квалификации отношений как возникших из неосновательного обогащения, они должны обладать признаками, определенными ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из содержания данной нормы права следует, что для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно трех условий: 1) имело место приобретение или сбережение имущества; 2) приобретение или сбережение произведено за счет другого лица (за чужой счет); 3) отсутствие правовых оснований, когда приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.
Отсутствие одного из условий исключает возможность удовлетворения иска о взыскании неосновательного обогащения.
В силу ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Из названной нормы права следует, что неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в силу обязательства, а лишь то, что получено стороной в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания.
Согласно п. 4 ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
По смыслу данной нормы, не подлежит возврату в качестве неосновательного обогащения денежная сумма, предоставленная во исполнение несуществующего обязательства, только если истец знал о данных обстоятельствах.
Из приведенных правовых норм следует, что по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.
В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО3 является собственником объекта недвижимости – здание общественного назначения, нежилое, площадью 249,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
ООО «Атлант» осуществляет управление многоквартирным домом по <адрес>, в городе Барнауле, и в соответствии с договором оказывает за плату услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, осуществляет техническое обслуживание, санитарное содержание, текущий и капитальный ремонт, что подтверждается договором *** управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, решение собственников многоквартирного дома оформлено протоколом *** от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно указанному решению собственники помещений в многоквартирном доме уполномочили управляющую компанию ООО «Атлант» на заключение договора на использование общего имущества (ОИ, конструктивные элементы дома).
ДД.ММ.ГГГГ состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, решение оформлено протоколом *** от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно протоколу собственниками принято решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом – сдача в аренду на возмездной основе части земельного участка (в том числе для торговых точек, временных павильонов, отдельных зданий) с установлением суммы арендных платежей в размере 1 000 руб. в месяц с 1 кв.м. с направлением денежных средств, полученных от аренды, на накопительную часть собственников дома. ООО «Атлант» наделено правом на заключение договора сдачи в аренду на возмездной основе части земельного участка дома.
В феврале 2025 года ФИО3 направлялся проект договора аренды части земельного участка многоквартирного <адрес>, ответ на предложение заключить договор не получен истцом.
Из кадастрового паспорта, нежилое здание общественного назначения с кадастровым номером 22:63:030317:2590, общей площадью 249,4 кв.м, по <адрес>, в городе Барнауле расположено на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>
Из ответа Комитета по строительству, архитектуре и развитию г.Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ *** на обращение ФИО3 следует, что в 2014 году Комитетом выдано разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом (***). 2 этап строительства – здание общественного назначения *** по вышеуказанному адресу, согласно информации Управления Росреестра по Алтайскому краю, объект внесен в Единый государственный реестр недвижимости как двухэтажное нежилое здание общественного назначения, в отношении которого зарегистрировано право частной собственности. Двухэтажное нежилое здание общественного назначения по <адрес> в г. Барнауле не входит в состав многоквартирного дома.
Согласно ответу АО «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ», здание литер Б по адресу: <адрес> не является частью 10-этажного жилого многоквартирного дома Литер А, по адресу: <адрес>.
Согласно ответу филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю от 06.07.2022 нежилое здание по адресу: <адрес> с кадастровым номером <адрес> является самостоятельным объектом недвижимости.
В силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Решением Индустриального районного суда г. Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу *** исковые требования ООО «Атлант» к ФИО3 оставлены без удовлетворения. Решение суда вступило в законную силу 18.04.2023, апелляционным определением Алтайского краевого суда от 18.04.2023 вышеуказанное решение суда оставлено без изменения.
Определением Индустриального районного суда г. Барнаула от 20.07.2022 в рамках вышеуказанного гражданского дела была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Суд в вышеуказанном решении пришел к выводу, что здание, принадлежащее ФИО3, не входит в состав многоквартирного жилого дома, а является самостоятельным, обособленным объектом, поскольку не имеет общих конструктивных элементов с многоквартирным жилым домом, имеет собственный фундамент, индивидуальную систему горячего водоснабжения и электроснабжения. Суд пришел к выводу, что в рассматриваемой ситуации ООО «Атлант» не лишен возможности предъявить ФИО3 определенную плату за использование указанных коммуникаций, ИТП, технического оборудования (задвижка, фильтр), земельного участка, представив мотивированный расчет, либо заключение специализированной организации.
Представитель истца полагала, что согласно сведениям ЕГРН с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано одно из первых право собственности на жилые помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. Следовательно, с указанной даты земельный участок перешел в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном жилом <адрес>, нежилое здание ФИО3 не входит в состав многоквартирного <адрес> у собственника нежилого здания ФИО3 не возникают права на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
Представители ответчиков в судебном заседании высказывали позицию о том, что согласно сведениям ЕГРН первая государственная регистрация права собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>) произведена ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, с 28.11.2014 земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, площадью 8400 кв.м., поступил в общую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> собственника здания общественного назначения – ФИО3
Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу ч. ч.3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме ка законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (п. 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Пунктом 2 указанных Правил предусмотрено, что в состав общего имущества включаются: земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства (п. п. «е»); иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (п. п. «ж»).
Исходя из правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и пункте 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ.
Из приведенных правовых норм следует, что спорное нежилое здание может быть отнесено к общему имуществу при условии, что оно не имеет самостоятельной экономической ценности и его функциональное назначение предполагает его использование для обслуживания иных помещений.
В соответствии с пунктом 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.
Соответствующая правовая позиция изложена в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2023.
В данном пункте Обзора разъяснено, что если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, с учетом положений ч. 5 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ч. 5 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.
При этом следует учитывать, что положения Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Законов № 189-ФЗ и № 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка в целях возведения и последующего обслуживания, эксплуатации и благоустройства двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права общей долевой собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.
По мнению Верховного Суда Российской Федерации, в приведенном в Обзоре случае сторона ссылалась на то, что в соответствии с проектной документацией (получившей положительное заключение экспертов, подтверждающее соблюдение градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил) и выданным уполномоченным органом разрешением на строительство на спорном частном участке изначально было предусмотрено возведение имущественного комплекса из двух корпусов четырехэтажных многоквартирных домов с общей территорией и элементами благоустройства, что не нашло отражения в судебном решении.
Из указанного разъяснения следует, что при возведении и последующей эксплуатации двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе, составляющих единый жилой комплекс, допускается формирование единого земельного участка, что влечет возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.
Таким образом, для признания возникновения на земельный участок права общей долевой собственности всех собственников помещений расположенных на нем многоквартирных домов и иных объектов недвижимости необходимо установление обстоятельств того, что согласно проектной документации и выданному уполномоченным органом разрешению на строительство (разрешениям на строительство) указанные многоквартирные дома и иные объекты недвижимости были возведены на этом участке в соответствии со схемой его планировочной организации в качестве единого жилого (имущественного) комплекса с общей территорией, инженерными коммуникациями, инфраструктурой и элементами благоустройства (детской и спортивной площадкой, озеленением, проездами и тротуарами, открытыми стоянками для автомобилей, въездами и выездами, ограждением территории и системой доступа, контейнерной площадкой по месту накопления твердых коммунальных отходов и т.д.), при этом проектная документация не предполагала раздел земельного участка под размещение каждого из возведенных на нем объектов недвижимости и фактический раздел такого участка с образованием участков под размещение отдельных объектов или выдел из него самостоятельных участков в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства невозможен. Данные обстоятельства должны подтверждаться соответствующими документами (необходимыми разделами проектной документации, заключениями специалистов, заключениями кадастрового инженера).
В статье 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.
Из материалов дела следует, что строительство нежилого здания, принадлежащего истцу, осуществлялось в рамках договора участия в долевом строительстве № В81-М от 22.09.2014. Согласно указанному договору застройщик ЗАО «Главалтайстрой» привлекает участника долевого строительства ФИО3 к финансированию строительства многоквартирного десяти этажного жилого дома, расположенного на земельном участке по <адрес> (стр. № 4, 4а), 2-й этап строительства – здание общественного назначения (стр. № 4а).
Земельный участок, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома и пристроенного к нему здания общественного назначения, на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ № 3636-з было предоставлено Главным управлением имущественных отношений <адрес> в аренду ООО «Гарант» для комплексного освоения в целях жилищного строительства (для строительства многоквартирного жилого дома, стр. № 4, 4а в квартале 2006а), площадь земельного участка 8400 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>.
По договору перенайма от ДД.ММ.ГГГГ обязанности арендатора по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № 3636-з переданы от ООО «Гарант» ЗАО «Главалтайстрой» для комплексного освоения в целях жилищного строительства (для строительства многоквартирного жилого дома, стр. № 4, 4а в квартале 2006а).
Первый этап строительства – многоквартирный жилой дом (стр. № 4) введен в эксплуатацию 05.11.2014, второй этап строительства – здание общественного назначения (стр. № 4а) – 26.12.2014, что подтверждается соответствующими разрешениями, выданными комитетом по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула.
Проектной документацией предусмотрена единая схема планировочной организации земельного участка под многоквартирным домом и зданием общественного назначения с общими элементами благоустройства.
Таким образом, в соответствии с проектной документацией, выданными уполномоченным органом разрешениями на строительство, ввод в эксплуатацию на спорном участке изначально было предусмотрено возведение указанных выше объектов (многоквартирного жилого дома и здания общественного назначения) как единого имущественного комплекса с общей территорией и элементами благоустройства. При этом ни проектная документация, ни проект планировки и межевания квартала 2006А в <адрес>, утвержденный постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ***, не предполагали раздел земельного участка под размещение каждого из возведенных на нем объектов недвижимости.
Об этом же свидетельствует ответ ООО «Барнаулгражданпроект» от ДД.ММ.ГГГГ *** на обращение ФИО3, согласно которому многоквартирный жилой дом по <адрес> (стр. ***, 4а в <адрес>-А) в составе комплекса «Для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельного участка по адресу: <адрес>, квартал 2006-А в границах улиц Взлетная-Сиреневая-Балтийская-<адрес>» был запроектирован как единый объект (10 этажный 3-х подъездный жилой дом с пристроенными помещениями общественного назначения), состоящий из двух строительных объемов: жилого дома стр. *** и пристроенных помещений общественного назначения стр. ***а.
Согласно сведениям ЕГРН первая государственная регистрация права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме по адресу: г<адрес>) произведена 28.11.2014. Соответственно, с 28.11.2014 земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, площадью <адрес>.м., поступил в общую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> собственника здания общественного назначения – ФИО3
Решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу *** административные исковые требования ФИО3 к администрации г. Барнаула о признании незаконным решения администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ***/исх-1263 об отклонении проекта внесения изменений в проект планирования и межевания квартала 2006А в <адрес> в отношении земельного участка по адресу: <адрес> оставлены без удовлетворения. Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, апелляционным определением Алтайского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное решение суда оставлено без изменения.
В вышеуказанном судебном акте указано на необходимость получения согласия собственников помещений в многоквартирном жилом доме для изменения проекта планировки и межевания в целях выделения отдельного земельного участка под нежилым зданием, принадлежащем ФИО1 А также судом сделан вывод о том, что земельный участок поступил в общую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, и собственника здания общественного назначения – ФИО1
Апелляционным определением <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что суждения суда в мотивировочной части решения о статусе многоквартирного жилого дома и нежилого здания общественного назначения, принадлежащего на праве собственности ФИО1, согласуются с установленными обстоятельствами по настоящему делу и не противоречат обстоятельствам, установленным вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному гражданскому делу ***.
Довод представителя истца о том, что в рассматриваемом случае необходимо руководствоваться практикой Верховного Суда Российской Федерации, а именно определением Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ *** по делу № А41-58990/2014, из которой следует, что законодательство не предусматривает автоматического перехода земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании при приобретении права собственности на помещения, является необоснованным, так как в указанном случае имеется в виду возведение отдельно стоящего нежилого здания, а в рассматриваемом споре возводился имущественный комплекс, состоящий из многоквартирного жилого дома и здания общественного назначения.
Из протокола *** от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> следует, что по вопросу *** собственниками принято решение о размещении 2-х нежилых временных павильонов на придомовой территории, решение о возмездности размещения – отсутствует. По вопросу *** собственники решили согласовать проект межевания земельного участка, предложенному собственником нежилого помещения. ФИО3, подготовлен проект планировки и межевания по внесению изменений в проект планировки и межевания квартала 2006А в <адрес> с целью разделения земельного участка на два: для жилого дома и здания общественного назначения.
Временные павильоны размещены на прилегающей к зданию общественного назначения части территории, которая обслуживается и содержится ФИО3
В подтверждение своих доводов о том, что ФИО3 несет расходы по содержанию своего имущества и прилегающей к ней территории стороной ответчика представлены следующие документы.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «Ануй» заключен договор подряда *** по устройству тротуара с асфальтобетонным покрытием.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО7 заключен договор по уборке территории в радиусе 3 метров вокруг здания <адрес>, нежилое. В подтверждение выполнения работ представлены акты выполненных работ.
Между ФИО1 и ИП ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор на выполнение работ по укладке асфальта, окраски перил, частичное обслуживание кровли, ремонт водостока, крышек парапета. Выполнение работ, подтверждается актом.
Истец обосновывает свои требования, ссылаясь на решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, оформленного протоколом *** от ДД.ММ.ГГГГ о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом – сдача в аренду на возмездной основе части земельного участка с установлением суммы арендных платежей в размере 1 000 руб. в месяц с 1 кв.м.
Согласно ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе расположенным под ним земельным участком.
В соответствии с ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления в многоквартирном доме является общее собрание собственников помещений.
В силу статьи 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Согласно п. 3 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения.
В силу п. 2 ст. 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. Часть 5 ст. 46 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для собственников помещений в таком доме, не упоминая иных лиц.
Согласно пункту 106 Постановлениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ *** "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" споры по таким требованиям (решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение)) подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании.
В протоколе *** от ДД.ММ.ГГГГ указано, что общая площадь многоквартирного дома – 10 747, 80 кв.м., площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома – 8 603, 40 кв.м. В указанном протоколе указано, что собственники многоквартирного дома проголосовали (67,19% от общего числа) за согласование межевания земельного участка под нежилым помещением, согласно предложенному собственником помещения.
Согласно протоколу *** внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что общая площадь многоквартирного дома указана 8 849, 70 кв.м., что в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники в количестве: очная часть (14 собственников, обладающих 534, 90 кв.м.) и заочная часть (115 собственников, обладающих 4 801, 18 кв.м.).
Исходя из протокола *** внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники в количестве: очная часть (32 собственника, обладающих 1 493, 50 кв.м.) и заочная часть (144 собственника, обладающих 4 666 кв.м.), общая площадь многоквартирного дома указана – 8 593, 60 кв.м., собственник нежилого здания ФИО3 не участвовала в собрании.
Вместе с тем, согласно правоустанавливающих документов и разрешения на строительство объект недвижимости ФИО3 изначально был запланирован и зарегистрирован в ЕГРН, как нежилое здание (здание общественного назначения), в свою очередь, собственники многоквартирного дома по адресу: <адрес> полагали, что объект недвижимости является нежилым помещением и необоснованно включали его в состав многоквартирного дома до вынесения решения Индустриального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу ***.
Из вышеизложенного, а также из объяснения представителя истца следует, что после состоявшегося решения Индустриального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу ***, ООО «Атлант» при проведении общих собраний собственников многоквартирного дома перестало включать в состав многоквартирного дома нежилое здание ответчика.
Решение об использовании общего земельного участка собственниками помещений многоквартирного дома принималось в отсутствие извещения собственника здания общественного назначения – ФИО3 о проведении общего собрания, так как нежилое здание не входит в состав многоквартирного дома. Вместе с тем, ответчик ФИО3 вправе оспаривать решения общего собрания собственников помещения многоквартирного дома, касающиеся земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, и затрагивающие ее права.
С учетом изложенного, доводы стороны истца о неосновательном обогащении ответчика на сумму 700 700 рублей, суд находит не состоятельными, учитывая, что они объективными доказательствами не подтверждены, а потому в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.
Поскольку истцу в удовлетворении исковых требований отказано, то с учетом положений ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется оснований и для удовлетворения требований истца о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Атлант» к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения оставить без удовлетворения в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Алтайского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Индустриальный районный суд города Барнаула.
Судья
А.А. Леонова
Решение суда в окончательной форме принято 22 декабря 2025 г.
Верно, судья А.А. Леонова
Решение суда на 22.12.2025 в законную силу не вступило.
Секретарь судебного заседания Е.В. Кобец
Подлинный документ подшит в деле № 2-4444/2025 Индустриального районного суда г. Барнаула.
Секретарь судебного заседания Е.В. Кобец