К делу № 2-1662/2025
Решение
Именем Российской Федерации
«23» июня 2025 года г. Краснодар
Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:
председательствующего судьи Ермолова Г.Н.,
секретаря судебного заседания Ипчиди К.М.,
помощника судьи Коваленко И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительной сделки,
Установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительной сделки. В обоснование иска указано, что ей на праве собственности принадлежала квартира с кадастровым номером №, находящаяся по адресу: <адрес>. 25.06.2021 года истец продал данную квартиру ответчику. Впоследствии сыном истца в беседе с матерью было установлено, что последняя не отдавала отчет своим действиям в момент заключения сделки. Просит суд признать договор купли-продажи, заключенный между ней и ответчиком, спорной квартиры недействительным, применить последствия недействительности сделки.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, просил суд отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, просил суд отказать в удовлетворении исковых требований.
Третьи лица в судебном заседании отсутствовали, о дне, времени и месте слушания дела были уведомлены надлежащим образом.
Суд, выслушав мнение участников процесса, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, пришел к выводу о необходимости отказать в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела оспариваемый договор купли-продажи недвижимости квартиры с кадастровым номером №, находящаяся по адресу: <адрес>, был заключен ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2, по цене <данные изъяты>. Этот договор сторонами был исполнен, недвижимое имущество передано покупателю. Данная сделка ДД.ММ.ГГГГ была зарегистрирована в Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
Согласно п. 5 договора купли-продажи, стоимость передаваемой квартиры, установленная в п. 3 данного договора в размере <данные изъяты> покупатель передал продавцу частично наличными денежными средствами при подписании данного договора, частично за счет кредитных средства ПАО «Сбербанк России». Обязательства покупателя по оплате приобретаемой квартиры считается выполненным. Имущественных претензий у продавца и покупателя не имеется.
При заключении договора стороны указали, что находятся в твердом уме, ясной памяти, полностью понимают значение своих действий и руководят своими действиями, не находятся в состоянии заблуждения относительно природы или предмета настоящего договора, не находятся под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств, не находятся в состоянии алкогольного, токсического или наркотического опьянения.
В Управление Росреестра по Краснодарскому краю сторонами подано совместное заявление о регистрации права собственности и на переход права собственности, в отношении спорного объекта недвижимости.
Истец ФИО1, основываясь на статье 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилась в районный суд с иском о признании сделки купли-продажи указанного недвижимого имущества, совершенной в недееспособном состоянии.
Согласно со ст. ст. 8, 12 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Согласно ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с ч. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.
В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ст. 431 ГК РФ).
По смыслу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).
В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости, в соответствии со ст. ст. 554, 555 ГК РФ является предмет договора, то есть недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также цена этого имущества.
На основании ст.556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
В силу ч.2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с ч.ч. 1, 2, 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
В силу п. п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Рассматривая требования ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ, суд приходит к следующему.
По заявлению истца в момент подписания договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 сильно болела, не понимала значение своих действий или не могла руководить ими.
В свою очередь, ответчик ФИО2, возражая против удовлетворения исковых требований, указывает, что оспариваемая сделка была совершена по волеизъявлению продавца квартиры ФИО1
Согласно пункту 1 статьи 177 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Таким образом, основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, то есть таким формированием воли стороны сделки, которое происходит под влиянием обстоятельств, порождающих несоответствие истинной воли такой стороны ее волеизъявлению, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.
По ходатайству истца по делу назначена судебная психолого-психиатрическая экспертиза, производство которой поручено ГБУЗ «Специализированная клиническая психиатрическая больница №», ФИО1 в настоящее время обнаруживает признаки хронического психического расстройства в форме деменции в связи со смешанными заболеваниями (гипертоническая болезнь, дисциркуляторная энцефалопатия) (Г02.808 по МКБ-10). Об этом свидетельствуют анамнестические сведения, представленные в медицинской документации о том, что подэкспертная страдает артериальной гипертонией, дисциркуляторной энцефалопатией, находилась на стационарном лечении в психиатрической больнице с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, был выставлен диагноз: «Органическое расстройство личности в связи с сосудистым заболеванием головного мозга с развитием деменции». Выявленное психическое расстройство подтверждается и результатами настоящего психиатрического исследования, характеризующимся малопродуктивным контактом, выраженным снижением понимания и реакции на обращенную речь, непродуктивным, дезорганизованным мышлением, утратой навыков самообслуживания, отсутствием критики, потребности в постоянном постороннем уходе и помощи, социально-бытовой дезадаптацией. Однако в период приближенный к юридически значимому (ДД.ММ.ГГГГ) медицинская документация на подэкспертную не представлена, её психическое состояние не описано, запрашиваемое дважды ходатайство не было исполнено судом. В судебном заседании свидетель Свидетель №1 показал: «...В 21 году в начале лета к нам обратилась ФИО1 для продажи квартиры, я работал риелтором на <адрес>. При заключении договора она общалась нормально, мы были в МФЦ, на квартире виделись, виделись в Сбербанке, никаких подозрений на действия, указанные в иске, не было». Вместе с тем из копии выписного эпикриза № известно, что подэкспертная находилась на стационарном лечении в психиатрическом стационаре через полгода после оформления договора купли-продажи квартиры в январе 2022 года, был выставлен диагноз: «Органическое расстройство личности в связи с сосудистым заболеванием головного мозга с развитием деменции». Таким образом, неисполненное судом ходатайство и вышеуказанные противоречивые данные в материалах гражданского дела не позволяют комиссии экспертов с достоверностью ответить на экспертные вопросы о том, в каком психическом состоянии находилась ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., во время составления и подписания договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и могла ли она в тот момент понимать значение своих действий и руководить ими.
Кроме того, в ходе судебного разбирательства был допрошен эксперт ФИО7, который подтвердил выводы изложенные в заключении эксперта.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 года N 23 "О судебном решении" заключения эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст. 67, ч. 3 ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, выполнено на основании определения суда, комиссией экспертов, имеющих необходимую квалификацию, которые были предупреждены об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, эксперты лично или косвенно не заинтересованы в положительном исходе дела ни для одной из сторон. Комиссией в полном объеме исследованы представленные материалы дела, показания свидетелей, медицинская документация, выводы являются мотивированными, не содержат противоречий и неясностей, в нем содержатся подробное описание проведенных исследований и исчерпывающие ответы на поставленные вопросы. Оснований для переоценки указанного экспертного заключения не имеется.
При вынесении решения суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы выполненной ГБУЗ «Специализированная клиническая психиатрическая больница №».
В судебном заседании стороны заключение судебной комплексной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ не оспаривали.
Следовательно, в юридически значимой ситуации при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по отчуждению ФИО1 квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, полностью понимала значение своих действий и руководила ими, полноценно осуществляла свое волеизъявление на отчуждение квартиры, при составлении договора купли- продажи выражала заранее сформированное намерение распорядиться своим имуществом, продав свою квартиру ФИО2, целенаправленно достигла его, сохраняя критическую оценку сложившейся ситуации и прогноз социальных и правовых последствий.
Доказательств нахождения ФИО1 в момент совершения сделки ДД.ММ.ГГГГ в состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими, в нарушение ст. 56 ГК РФ истцом суду не предоставлено.
Показания допрошенного свидетеля ФИО8 не подтверждают факт нахождения ФИО1 в состоянии, когда она не могла понимать значение своих действий или руководить ими на момент подписания спорного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и опровергается собранными по делу доказательствами. Поскольку свидетель пояснил, что о болезни матери ему стало известно в декабре 2021 года, ранее признаков болезненного состояния мать свидетеля не проявляла. В декабре 2021 года ему позвонили из больницы и сказали, что мать болеет. Тогда ему стало известно об оспариваемой сделке. ФИО1 ему пояснила, что она продажа квартиру в <адрес>, чтобы переехать в <адрес>. Квартира, которую мать купила в <адрес> была непригодна для проживания.
Показания допрошенного свидетеля Свидетель №2 не подтверждает факт нахождения ФИО1 в состоянии, когда она не могла понимать значение своих действий или руководить ими на момент подписания спорного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и подтверждается собранными по делу доказательствами. Также свидетель пояснил, что при обнаружении болезненного состояния у сторон договора такие сделки не получают одобрения и не заключаются.
Оснований не доверять показаниям допрошенных в ходе судебного заседания свидетелей оснований не имеется, свидетели предупреждены об уголовной ответственности, показания свидетелей последовательны и не противоречат письменным материалам дела.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
На основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных настоящей статьей, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, указанным в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд, в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения, отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или не наступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доказательств злоупотребления правом со стороны должностных лиц Росреетра в ходе рассмотрения дела не установлено.
Доказательств злоупотребления правом со стороны ответчика ФИО2 при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, либо обмана, суду не представлено. В ходе рассмотрения дела в действиях ответчика ФИО2 злоупотребления правом не установлено.
Тем самым суд считает, что ФИО1 не имела предусмотренных законом ограничений в праве распоряжения своим имуществом путем совершения сделок.
Действия ФИО1 по совершению сделки купли- продажи принадлежащего ей на праве собственности недвижимого имущества – квартиры по адресу: <адрес>, в пользу ФИО2 не противоречат закону и в полной мере соответствуют принципу свободы волеизъявления (ст.ст. 209, 421 ГК РФ).
Таким образом, проанализировав все представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что в юридически значимый период ФИО1 понимала значение своих действий и могла руководить ими, последовательно совершила действия по оформлению сделки купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, ФИО2, договор составлен в письменной форме, подписан лично ФИО1, заявление в Росреестра также подписано лично ФИО1, который непосредственно присутствовал как при подписании договора купли-продажи с ФИО1, так и в Росреестре при подаче заявления на регистрацию права собственности, лично подписав соответствующее заявление. Существенные условия договора купли-продажи сторонами соблюдены, деньги за отчуждаемую квартиру по спорному договору ФИО1 получены по договору, подписи в договоре ФИО1 не оспаривалась, переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра.
Судом установлено, что воля сторон была направлена на совершение оспариваемой сделки, волеизъявление сторон совпадало с их внутренней волей.
При указанных обстоятельствах, правовых оснований для признания недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Зверево й С.М. и ФИО2, применении последствий недействительной сделки у суда не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры, по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, недействительным, применении последствий недействительной сделки, отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий –