дело № 2-6961/2022

23RS0040-01-2022-006866-85

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 октября 2022 года город Краснодар

Первомайский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Кожевникова В.В.,

при секретаре Крапивиной Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании права покупки доли в общей долевой собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд к ответчику с иском о признании за ней преимущественное право покупки 1/2 доли, принадлежащей ФИО3, в общей долевой собственности в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, и перевести на меня нее права и обязанности покупателей ФИО4, ФИО5, ФИО5 указанной части квартиры.

В обоснование требований указано, что ФИО1 с 05.02.2021г. является собственником ? доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на основании брачного договора выданного 02.02.2021 года. Указанная квартира находилась вобшей долевой собственности с ФИО2, который также являлся собственником ? доли указанной квартиры. 21.03.2022 г. истице стало известно, что ФИО3 14.03.2022 г. продал свою долю в общей долевой собственности на указанную квартиру, однако о настоящей сделке купли-продажи истица не была поставлена в известность в установленном законом порядке. 14.03.2022 г. договор купли-продажи состоялся, покупателями стали ФИО4, ФИО5, ФИО5 Согласно выписке из ЕГРН от 21.03.2022 г. с 15.03.2022 г. ФИО13 являются правообладателями по 1/8 доли общей долевой собственности каждый на спорную квартиру. Истица не согласна с этой сделкой, так как желает сама приобрести спорную часть квартиры. Согласно п.7 договора купли-продажи от 14.03.2022 г. продавец ФИО3 в соответствии со ст.43 1.2 ГК РФ заверял о следующих обстоятельствах, что им исполнен порядок извещения сособственников, предусмотренный статьей 250 ГК РФ. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

В судебном заседании представитель истца - ФИО8, действующая на основании доверенности, поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, представила уточнения исковых требований. Просила признать договор купли-продажи от 14.03.2022 года 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 44.6 кв.м., жилой площадью 29.7 кв.м., кадастровый номер №:2323 заключенный между ФИО2 и ФИО4, ФИО5, ФИО6 недействительным; исключить из Единого государственного реестра нрав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 44.6 кв.м., жилой площадью 29.7 кв.м., кадастровый номер №:2323 запись №:2323-23/267/2022-4 от 15.03.2022г.;запись о государственной регистрации права 1/8 доли в праве общей долевой собственности запись №:2323-23/267/2022-5 от 15.03.2022 г.;запись о государственной регистрации права 1/8 доли в праве общей долевой собственности запись №:2323-23/267/2022-6 от 15.03.2022г. на квартиру, расположенную но адресу: <адрес>, общей площадью 44.6 кв.м.; признать за ФИО1 преимущественное право покупки 1/2 доли, в общей долевой собственности в квартире расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 44.6 кв.м., жилой площадью 29.7 кв.м., кадастровый номер №:2323 и перевести на нее права и обязанности покупателей ФИО4, ФИО5, ФИО6 указанной части квартиры.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО9, действующая на основании доверенности, просила в удовлетворении требований отказать.

Представитель Управления по вопросам семьи и детства АМО г. ФИО10, действующая на основании доверенности, просила в иске отказать.

Заинтересованные лица ФИО4, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО5, Управление Росреестра по КК в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела надлежаще извещены, уважительных причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, пришел к следующему.

Согласно п.1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу п.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

На основании п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п.2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу с п.1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно п.2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 44.6 кв.м., жилой площадью 29.7 кв.м., кадастровый номер №:2323, на основании брачного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Сособственником ? доли указанной квартиры являлся ФИО3

Из предоставленной суду копии договора купли-продажи от 14.03.2022г. следует, что между ФИО2 (продавец) и ФИО4, действующей в своих интересах, и в качестве законного представителя несовершеннолетних ФИО5 и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 44.6 кв.м., жилой площадью 29.7 кв.м., кадастровый номер №:2323.

Договор заключен в письменной нотариальной форме, удостоверен 14.03.2022г. нотариусом Краснодарского нотариального округа ФИО11, номер в реестре 23/113-н/23-2022-1-362.

Согласно п.7 Договора, Продавцом (ФИО2) исполнен порядок извещения сособственников, предусмотренный ст. 250 ГК РФ.

Согласно отчетам об отслеживании отправлений, ФИО2 в адрес ФИО1 по месту регистрации: <адрес>, корп. Аи по месту нахождения спорной квартиры, 17.08.2021г., были направлены письма, с описью вложения, с предложением о продаже доли квартиры, однако из-за истечения срока хранения, - уничтожены.

Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено в п.п. 63,64, 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06. 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 1651 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 1651 ГК РФ).

Адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (статья 10 ГК РФ).

Правила статьи 1651 ГК РФ о юридически значимых сообщениях применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2 статьи 1651 ГК РФ).

В юридически значимом сообщении может содержаться информация о сделке (например, односторонний отказ от исполнения обязательства) и иная информация, имеющая правовое значение (например, уведомление должника о переходе права (статья 385 ГК РФ).

Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 1651 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Таким образом, суд приходит к выводу, чтоФИО2 обязательства об извещении ФИО1, исполнены надлежащим образом, а ФИО1, в свою очередь, уклонилась от получения отправлений, то есть распорядилась правами по своему усмотрению.

На основании ч.3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020), при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

Положения п.п. 2, 3 ст. 250 ГК РФ по своему содержанию направлены на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

Право участника общей долевой собственности требовать перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи доли, совершенному с нарушением его преимущественного права покупки не должно реализовываться с целью причинения вреда добросовестному покупателю, в случае когда заинтересованный участник долевой собственности не имеет возможности приобрести долю по предложенной другим участником цене (а постороннее лицо имеет такую возможность), и обращение в суд с соответствующим иском базируется исключительно на формальных основаниях. Перевод прав и обязанностей по договору купли-продажи доли не должен приводить к такому положению вещей, когда участник долевой собственности, приобретший права и обязанности покупателя, не сможет их реализовать, например, в силу своей неплатежеспособности.

Такие формальные требования должны квалифицироваться как злоупотребление правом, и в соответствии с п. 2 ст. 10 ГК РФ суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления должен отказывать лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применять иные меры, предусмотренные законом.

Из разъяснений, содержащихся в п.п 1, 2 действующего в настоящее время Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 № 4 (в редакции Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 № 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Согласно справки Судебного департамента в Краснодарскому крае от 02.08.2022г. денежные средства, перечисленные ФИО1 в залог обеспечения исковых требований, платежным поручением № 406235 от 04.07.2022г. в сумме 1 300 000 рублей, находятся на лицевом (депозитном) счете Управления Судебного департамента в Краснодарскому крае.

В силу ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела, истцом не были заявлены требования о выплате покупателям ФИО13, уплаченную за долю квартиры суммы, чем нарушаются права покупателя.

Учитывая установленные обстоятельства, суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о признании права покупки доли в общей долевой собственности на квартиру - отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд путем подачи жалобы через Первомайский районный суд г.Краснодара в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья В.В. Кожевников

Мотивированное решение суда изготовлено 01.11.2022г.