Решение по делу № 2-21/2025 от 27.11.2025 - о признании недействительным договора купли-продажи земельной доли и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Дело № 2-21/2025

Поступило в суд 17.09.2024 г.

УИД:54RS0026-01-2024-001191-37

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

10 ноября 2025 года р.п. Чистоозерное

Купинский районный суд Новосибирской области в составе:

председательствующего судьи Максимейко А.А.,

при секретаре Скрипкиной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельной доли и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО2 и ФИО3, указав в обоснование, что <.....> умерла ее мать - <......> <.....> года рождения. По ее заявлению о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону после умершей <......> <.....> года рождения, нотариусом нотариального округа Чистоозерного района Новосибирской области ФИО4 было открыто наследственное дело №.

Согласно постановлению нотариуса нотариального округа Чистоозерного района Новосибирской области ФИО4 от <.....>, выдача свидетельства о праве на наследство по закону после смерти <......> была отложена в связи с пропуском наследником срока принятия наследства по закону.

Решением <......> районного суда <...> от <.....>, вступившим в законную силу <.....>, установлен факт принятия ФИО1, <.....> года рождения, наследства, открывшегося <.....> после смерти матери – <......>., <.....> года рождения, в виде земельной доли общей площадью <......> га (с оценкой <......> баллогектаров), расположенной по адресу: <......>

<.....> нотариусом нотариального округа Чистоозерного района Новосибирской области ФИО4 было выдано свидетельство о праве на наследство - земельную долю <......> га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <......>, расположенную по адресу: <......> после смерти <......> которое постановлением нотариуса нотариального округа <...> ФИО4 от <.....> аннулировано в связи с тем, что указанный объект недвижимого имущества отчужден при жизни <......>. на основании договора купли-продажи от <.....> и не входит в наследственную массу наследодателя <......>

После этого она стала выяснять, кому и на каком основании земельная доля была продана, поскольку при жизни <......> не говорила о намерении продать земельную долю, либо о том, что она (<......>.) продала или оформила доверенность на продажу земельной доли.

В договоре купли-продажи земельной доли от <.....> в качестве представителя <......>., являющейся по указанному договору продавцом, указан ФИО2, действующий на основании доверенности, при этом подробные сведения о доверенности (дата и кем выдана) отсутствуют.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе права на объект недвижимости от <.....>, право собственности <......> на вышеуказанную земельную долю было прекращено на основании договора купли-продажи земельной доли от <.....>, право собственности зарегистрировано за ФИО3

Согласно ответу нотариуса нотариального округа Чистоозерного района Новосибирской области ФИО4 от <.....> №, доверенность от <......> на имя ФИО2 нотариусом не удостоверялась.

Согласно информации, представленной администрацией Романовского сельсовета Чистоозерного района Новосибирской области от <.....> №, копии доверенности оформленной от имени <......>. на имя ФИО2 в администрации Романовского сельсовета Чистоозерного района Новосибирской области не имеется, журнал регистрации доверенностей на право совершать действия, связанные с земельными участками, велся только в период с <.....> по <.....>, в предыдущие годы регистрация доверенностей не осуществлялась. Доверенности главой Романовского сельсовета Чистоозерного района Новосибирской области заверялись на основании Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от <.....> №, нотариальные действия глава Романовского сельсовета Чистоозерного района Новосибирской области не совершает.

Согласно договору купли-продажи земельной доли от <.....> земельная доля, принадлежащая <......>., была продана ФИО3 за <......> рублей, при этом кадастровая стоимость земельной доли по состоянию на <.....> составляет <......> рублей.

Истцу не было известно о намерении <......> продать принадлежащую ей земельную долю, также <......> не сообщала ей о подписании каких-либо доверенностей, в том числе на имя ФИО2, хотя в <......> году она ежедневно созванивалась с матерью, а с <......> года <......> стала проживать с ней.

Кроме того, считает, что глава Романовского сельсовета Чистоозерного района Новосибирской области не имел право удостоверять доверенность от имени <......>., поскольку согласно положениям ст. 37 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» главы органов местного самоуправления вправе совершать нотариальные действия, в том числе удостоверять доверенности только в населенных пунктах, в которых отсутствуют нотариусы. Вместе с тем, на момент оформления доверенности от имени <......> на территории <...> осуществляла деятельность нотариус ФИО4

Просит, с учетом уточнений, признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельной доли в размере <......> га в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <......> заключенный <.....> между <......> в лице представителя по доверенности ФИО2 и ФИО3

Применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи от <.....>, признать за ФИО1 право собственности на земельную долю в размере <......> га в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <......> признав недействительной государственную регистрацию права собственности на указанную земельную долю за ФИО3 (том № л.д. 4-8; том № л.д. 1-5; том № л.д. 212).

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 – ФИО5, действующая на основании доверенности от <.....> (том № л.д. 40; том № л.д. 34; том № л.д.210-211), исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом.

Представитель ответчиков ФИО2 и ФИО3 – ФИО6, действующий на основании ордера № от <.....> и ордера № от <.....> (том № л.д. 50-51) в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, представил письменные возражения, согласно которым просит в удовлетворении иска отказать, указывает, что доводы истца о том, что доверенность на имя ФИО2 <......> не выдавалась и не оформлялась, являются предположением. Доверенность от имени <......> была удостоверена главой органа местного самоуправления на основании п. 3 ст. 12 Федерального закона от <.....> № <......>-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Кроме того, полагает, что на момент предъявления иска истек срок исковой давности, который следует исчислять с момента выдачи доверенности и заключения договора купли-продажи, т.е. с <......> года, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (том № л.д. 89-92; том № л.д. 219-220; 221-222).

В судебное заседание нотариус нотариального округа Чистоозерного района Новосибирской области ФИО4 не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело без ее участия, представив письменные пояснения, в которых указано, что нотариус не является заинтересованным лицом по рассматриваемому гражданскому делу (том № л.д. 218).

Представитель администрации Романовского сельсовета Чистоозерного района Новосибирской области – глава администрации Романовского сельсовета Чистоозерного района Новосибирской области ФИО7 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, ППК «Роскадастр» по Новосибирской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, представителя ответчиков, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (п. 3 ст. 154 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 182 ГК РФ установлено, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно п. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Доверенность является односторонней сделкой, к которой применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

Согласно п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По смыслу указанных норм, положения гражданского законодательства о признании сделок недействительными применяются и в отношении доверенностей. Все действия, совершенные по доверенности, признанной недействительной, не влекут юридических последствий.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что в собственности <......> имелась доля площадью <......> га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <......>, расположенный по адресу: <......> (том № л.д. 13-16; 22-24).

Согласно договору купли-продажи земельной доли от <.....>, представитель <......> - ФИО2, действующий на основании доверенности продал ФИО3 долю в размере <......> га в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <......>, расположенный по адресу: <......> (том № л.д. 28).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от <.....> право собственности <......> прекращено <.....>, право собственности зарегистрировано за ФИО3 (том № л.д. 84-85).

Как следует из копии доверенности от <.....>, имеющейся в материалах регистрационного дела, представленных Филиалом ППК «Роскадастр» по Новосибирской области, следует, что <......>., <.....> года рождения, уполномочивает ФИО2, <.....> года рождения, совершать от ее имени все необходимые действия, связанные с выделом земельного участка в счет принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <......>, расположенный по адресу: <......> в том числе, заключать и подписывать договор купли-продажи. Указанная доверенность удостоверена главой Романовского сельсовета Чистоозерного района Новосибирской области ФИО7, доверенность выдана сроком на <......> год (том № л.д. 223; 224).

Согласно свидетельству о смерти серии <......> №, <......>., <.....> года рождения, умерла <.....> (том № л.д. 59).

Истец ФИО1 является наследником первой очереди после смерти <......>., что подтверждается свидетельством о рождении серии <......> № от <.....> и свидетельством о заключении брака серии <......> № от <.....>, которой выдано свидетельство о праве на наследство по закону (том № л.д. 11;12;81).

Из информации от <.....> №, представленной администрацией Романовского сельсовета Чистоозерного района Новосибирской области, следует, что копии доверенности от <......> на имя ФИО2 в администрации нет, журнал регистрации доверенностей на право совершать действия с земельным участком велся только в период с <.....> по <.....>, в предыдущие года выдаваемые доверенности не регистрировались. Доверенности главой Романовского сельсовета заверялись на основании Федерального закона от <.....> № <......>-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Нотариальные действия глава не совершает, должностного лица, наделенного правом совершать нотариальные действия в администрации Романовского сельсовета Чистоозерного района Новосибирской области нет (том № л.д. 37).

Обращаясь в суд с иском, истец основывает свои требования указанием на то, что доверенность от <.....>, на основании которой заключен договор купли-продажи земельной доли от <.....>, ее матерью <......>М. не выдавалась и соответственно не подписывалась.

Для выяснения вопроса принадлежности подписи и записи в доверенности от <.....>, выполненной от имени <......>., по ходатайству стороны истца, была назначена судебная почерковедческая экспертиза в отношении указанного документа.

Согласно заключению эксперта ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России от <.....> №, ответить на вопрос, кем самой <......>, <.....> года рождения, или другим лицом выполнена рукописная запись «<......>», изображение которой расположено в копии доверенности от <.....>, находящейся в том № л.д. 223,224, не представляется возможным, по причине того, что при оценке результатов сравнительного исследования установлено, что ни совпадающие, ни различающиеся признаки по объему и значимости не образуют совокупности, достаточной для положительного или отрицательного вывода. Выявить большее количество идентификационных признаков не удалось из-за малого объема содержащейся в записи графической информации, обусловленного относительной краткостью и простотой строения (запись состоит из 10 букв, встретившихся 1-4 раза), а также выполнением записи способом копирования с низким качеством изображения, что в значительной мере затруднило процесс выявления идентификационных и диагностических признаков.

Ответить на вопрос кем самой <......>, <.....> года рождения, или другим лицом выполнена подпись от имени <......>, изображение которой расположено в копии доверенности от <.....>, находящейся в том № л.д. 223, 224, не представляется возможным, по причине того, что при оценке результатов сравнительного исследования установлено, что ни совпадающие, ни различающиеся признаки по объему и значимости не образуют совокупности, достаточной для положительного или отрицательного вывода (том № л.д.188-203).

Указанное экспертное заключение соответствует требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ, дано экспертом государственного учреждения, имеющим стаж работы по специальностям: «Исследование почерка и подписей», «Исследование реквизитов документов», а также необходимую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем, оснований усомниться в компетентности эксперта не имеется.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования или возражения.

В силу ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

При этом в силу положений ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что стороной истца, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, не представлено достоверных и неопровержимых доказательств не подписания <......> спорной доверенности и отсутствия у нее волеизъявления на выдачу доверенности на имя ФИО2

Доводы представителя истца о незаконности доверенности от <.....>, выданной <......> на имя ФИО2, со ссылкой на ст. 37 Основ законодательства о нотариате и указанием на то, что глава органа местного самоуправления не уполномочен на совершение нотариальных действий, суд находит несостоятельным исходя из следующего.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами.

В п. 1 ст. 2 Федерального закона от <.....> № <......>-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указано, что настоящий федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных ст. 12, 13 и 14 Федерального закона от <.....> № <......>-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли (абз. 1, 2 п. 1 ст. 12 Федерального закона от <.....> № <......>-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Согласно п. 3 ст. 12 Федерального закона от <.....> № <......>-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», предусмотренные ст. 12 Федерального закона от <.....> № <......>-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально.

В силу п. 2 ст. 14 Федерального закона от <.....> № <......>-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности.

Указанные нормы Федерального закона об удостоверении доверенности уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления являются специальным по отношению к общим нормам Основ законодательства о нотариате.

Таким образом, суд приходит к выводу, что доверенность от <.....>, оформлена надлежащим образом, удостоверена уполномоченным на то Федеральным законом от <.....> № <......>-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» должностным лицом органа местного самоуправления - главой администрации Романовского сельсовета Чистоозерного района Новосибирской области.

На основании изложенного, учитывая, что договор купли-продажи земельной доли от <.....> ответчиком ФИО2 от имени <......>. был заключен на основании надлежащим образом оформленной доверенности, предусматривающей полномочия по продаже земельной доли, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований о признании недействительным договора купли-продажи земельной доли от <.....> и применении последствий недействительности сделки. Довод истца о том, что ей не было известно о намерении <......> продать принадлежащую ей земельную долю и выдаче доверенности к таким основаниям не относится.

При этом доводы представителя ответчиков о пропуске срока исковой давности суд отвергает, по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

В соответствии с положениями ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <.....> № «О судебной практике по делам о наследовании», наследники вправе обратиться в суд после смерти наследодателя с иском о признании недействительной совершенной им сделки, в том числе по основаниям, предусмотренным статьями 177, 178 и 179 ГК РФ, если наследодатель эту сделку при жизни не оспаривал, что не влечет изменения сроков исковой давности, а также порядка их исчисления.

Вопрос о начале течения срока исковой давности по требованиям об оспоримости сделки разрешается судом исходя из конкретных обстоятельств дела (например, обстоятельств, касающихся прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых наследодателем была совершена сделка) и с учетом того, когда наследодатель узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Определяя момент, с которого следует исчислять срок исковой давности, суд полагает, что поскольку истец ФИО1, не являясь стороной сделки, узнала о заключении договора купли-продажи земельной доли от <.....> и нарушении своего права не ранее <.....> – дата вынесения нотариусом постановления об аннулировании ранее выданного свидетельства о праве на наследство, в котором указано о том, что земельная доля была отчуждена наследодателем <......> при жизни, на основании договора купли-продажи земельной доли и не входит в наследственную массу (том № л.д. 82), учитывая, что с настоящим иском истец обратился в суд <.....>, о чем свидетельствует почтовый штемпель на конверте (том № л.д. 43), суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности не пропущен.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельной доли и применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Купинский районный суд Новосибирской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, т.е. с <.....>

Мотивированное решение изготовлено <.....>

<Председательствующий: судья А.А. Максимейко......>