Копия
Дело № 2-1301/2025
24RS0048-01-2024-011426-53
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 февраля 2025 года г. Красноярск
Советский районный суд г. Красноярска в составе:
председательствующего судьи Татарниковой Е.В.,
при секретаре Спичак П.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> зарегистрировать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, а также зарегистрировать право собственности в отношении указанного нежилого помещения за истцом. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи указанного помещения. Ответчику помещение принадлежало на основании договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и ФИО5 По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцом уплачены денежные средства в размере 200 000 руб. в счет покупки помещения. Истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности, так как ответчик уклоняется от явки в органы регистрации.
В судебном заседании представитель истца – ФИО6 (полномочия подтверждены) заявленные требования поддержала по изложенным в иске основаниям.
Истец ФИО2, ответчик ФИО3, представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, администрации <адрес>, Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации <адрес>, третье лицо ФИО8 в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщено. Истец воспользовался правом на ведение дела через представителя. Ответчик ФИО3 исковые требования признал полностью, направив соответствующее заявление в суд.
По смыслу гражданского процессуального законодательства лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд полагает возможным рассмотреть заявленные требования в отсутствие не явившихся лиц в соответствие со ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении него любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Как установлено статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) (статья 550 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд в соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего.
Покупатель, которому фактически передано имущество признается его законным владельцем в силу статьи 305 ГК РФ, соответственно, вправе осуществлять все полномочия собственника кроме распоряжения имуществом.
Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности подлежат включению: факт заключения сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки, а также, что единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю являлось отказ продавца от регистрации перехода права собственности.
В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" его действия распространяются на отношения между участники долевого строительства разрешение на строительство которых получено после вступления его в законную силу – с 01.04.2005.
Договоры участия в долевом строительстве, заключенные после указанной даты требуют обязательной регистрации в силу п. 3 ст. 4 названного Федерального закона.
Отношения, возникающие по поводу уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, регулируются общими положениями главы 24 Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве, а также Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Применительно к договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 1).
Согласно части 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, а в соответствии с частью 2 данной нормы Закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с требованиями статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Проанализировав положения вышеуказанного законодательства, суд приходит к выводу, что до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор уступки прав не требовал государственной регистрации, но при заключении данного договора после 01.04.2005 такая регистрация являлась обязательной.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ «Ярстрой» (общество) и ФИО5 (дольщик) был заключен договор № долевого участия в строительстве жилого дома по <адрес>, согласно которому после окончания строительства и подписания акта государственной комиссии о приемке дома в эксплуатацию общество передает дольщику нежилое помещение по адресу: <адрес> в <адрес> 182/4 в осях 8-10; В-Д в секции А, этаж 6, общая площадь – 19 кв.м. Цена договора определена в размере 15 000 руб. (п. 3.2).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (дольщик) и ФИО3 (приобретатель) был заключен договор уступки права требования, согласно которому дольщик уступил, а приобретатель принял в полном объеме права, принадлежащие дольщику по договору № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве жилого дома по <адрес> в <адрес> в отношении нежилого помещения 182/4 в осях 8-10; В-Д в секции А, этаж 6, общая площадь – 19 кв.м. Уступка права требования является возмездной и оценивается в размере 190 000 руб. (п. 2.3).
ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением договору № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве жилого дома по <адрес> и договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в части указания почтового адреса жилого дома – <адрес>, почтового номера помещения – №, общей площади – 19, 3 кв.м., общей стоимости помещения – 15 000 руб.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ «Ярстрой» и ФИО3 подписан акт приема-передачи спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. № площадью 19,3 кв.м., 6 этаж.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. №. Цена договора определена в размере 200 000 руб. (п. 2.1), факт передачи которых подтверждается актом получения денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно условий договора, покупатель приобретает право собственности на объект недвижимости с момента получения выписки из ЕГРН на имя покупателя и выплаты денежных средств продавцу по договору (п. 3.1).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти серии III-БА № от ДД.ММ.ГГГГ. С заявлением о принятии наследства к нотариусу обратилась ее дочь ФИО8, привлечённая к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
ООО ПКФ «Ярстрой» было ликвидировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует выписка из ЕГРЮЛ.
В обосновании своих требований истец заявляет, что не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности на указанное нежилое помещение по причине неявки ответчика в регистрирующие органы.
В ЕГРН сведений о помещении по адресу: <адрес>, пом. 564 площадью 19,3 кв.м., 6 этаж не имеется, помещение не состоит на кадастровом учете.
Дав правовую оценку указанным обстоятельствам, законодательству. Регулирующему спорные правоотношения, суд приходит к выводу о том, что на момент заключения ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ «Ярстрой» (общество) и ФИО5 (дольщик) договора № долевого участия в строительстве жилого дома по <адрес>, данный договора не требовал еще государственной регистрации.
Вместе с тем в силу ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ уступка прав требований по договор об участии в долевом строительстве, заключенная ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (дольщик) и ФИО3 (приобретатель) подлежала государственной регистрации. Из пояснений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю следует, что государственная регистрация данного договора уступки отсутствует, как и вообще отсутствуют сведения в ЕГРН об объекте недвижимости, право собственности на данный объект в ЕГРН не зарегистрировано, в том числе и за ответчиком.
При таких обстоятельствах, поскольку доказательств подтверждающих, что ФИО3 в установленном законом порядке принадлежит право собственности на помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пом. № площадью 19,3 кв.м., 6 этаж, в материалы дела не представлено, то в силу вышеуказанных положений закона отказ продавца от регистрации перехода права собственности не является единственным. препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю ФИО2 В связи с чем у суда нет оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 о возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о возложении обязанности зарегистрировать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, переход помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. №. 6 этаж отказать.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Председательствующий: Е.В. Татарникова
Текст мотивированного решения изготовлен 06.03.2025
Копия верна судья Е.В.Татарникова