Решение по делу № 2-444/2023 от 21.09.2023 - о признании сделки состоявшейся, о признании договора купли – продажи недействительным, о государственной регистрации перехода права.

УИД 1 9RS0010-01-2023-000565-33

Гражданское дело № 2-444/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Шира 21 сентября 2023 года

Ширинский районный суд Республики Хакасия в составе

председательствующего судьи Лейман Н.А.,

при секретаре судебного заседания Быковской Л.В.,

с участием

истца ФИО2,

ее представителя ФИО3,

представителя ответчика ФИО4 – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО4 и ФИО6 о признании сделки состоявшейся, о признании договора купли – продажи недействительным, о государственной регистрации перехода права,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО4 и ФИО6 о признании сделки состоявшейся, о признании договора купли – продажи недействительным, о государственной регистрации перехода права. В обоснование исковых требований указывает, что имея намерение купить квартиру по адресу: <адрес> она передала ФИО4 в качестве задатка 1066000 руб., в т.ч. 26 октября 2020 года - 466000, 08 марта 2021 года – 150000 рублей, 25, 26 и 28 марта 2021 года - 450000 рублей. Поскольку право собственности ответчиком не было оформлено, договорились о рассрочке оплаты. ФИО4 дал ей соответствующие расписки, при этом указал на обязанность передать ей право собственности на квартиру по окончании расчета. Обращает внимание, что, исходя из текста расписки от 08 марта 2021 года, остаток за квартиру составлял 884000 руб., т.е. вся квартира оценивалась в 1500000 руб. Указывает, что в расписках сторонами определен объект недвижимости – квартира по вышеуказанному адресу, ее стоимость, тем самым определены существенные условия сделки, кроме того, передан объект недвижимости, она вселилась в указанную квартиру. Однако, во время ее болезни в июле 2021 года, ФИО4 сменил замок в квартире и 17 августа 2021 года продал ее ответчице ФИО6, вселив ее в квартиру. До настоящего времени ответчик ФИО4 денежные средства по распискам не возвратил. Полагает, что поскольку на 28 марта 2021 года ей было оплачено более половины стоимости квартиры, оплата принята продавцом, квартира ей передана, следовательно, сделку надлежит считать состоявшейся и действительной, подлежащей государственной регистрации. Намерений расторгать сделку она не имеет, для полного расчета у нее имеются денежные средства. Находит, что продажа квартиры другому лицу нарушает существенным образом условия заключенной с ней сделки. Ссылаясь на положения ст. 166 ГК РФ находит состоявшуюся между ответчиками сделку оспоримой, и соответственно, недействительной.

В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержала в полном объеме. Дополнительно пояснила, что сроков вынесения окончательной суммы за квартиру с ФИО4 они не оговаривали, поскольку у ответчика еще не было документов на данную квартиру, письменный предварительный договор купли-продажи не заключали. В устном порядке договорились, что при оформлении им документов, она внесет окончательный расчет. 01 июля 2021 года от ФИО4 поступила претензия освободить квартиру, он не требовал передачи ему оставшейся суммы. Когда она находилась на лечении (с 01 по 25 июля 2021 года), он сменил замки в квартире, после выписки она разу вывезла свои вещи. Впоследствии узнала, что тот продал квартиру ФИО6, которая, по мнению истца, знала о предварительной сделке между ней и ФИО4, тем самым не является добросовестным покупателем. ФИО4 ей пояснял, что после передачи денежных средств ФИО6 ему за квартиру, он вернет денежные средства, взятые по распискам ей, но до настоящего времени уклонялся от их возврата. Она (ФИО2) имеет намерение заключить сделку по приобретению спорной квартиры. Относительно представленной расписки от 26 октября 2020 года, в которой указан срок выплаты денежных средств за дом до 01 июня 2021 года указала, что давала такую расписку, однако пояснила, что писала то, что ей диктовали, устно ей было сказано, что деньги можно отдавать частями, окончательно рассчитаются, когда ФИО4 оформит документы на дом на себя.

Представитель истца ФИО3, в судебном заседании поддержал заявленные требования. Указал, что все существенные условия предварительного договора купли-продажи спорной квартиры определены в представленных расписках о передаче денежных средств ФИО4, ФИО2 квартира была передана. Идентифицирующие признаки имущества в расписках отсутствовали, поскольку не были оформлены правоустанавливающие документы на квартиру. Сроков передачи денежных средств не было установлено, была договоренность об окончательном расчете после оформления документов со стороны ФИО4 о праве собственности на квартиру. Со стороны истца было выплачено более 70 % от стоимости продаваемого имущества. Полагает, что ФИО4 заключил сделку уже на проданное имущество, т.е. с его стороны установлено недобросовестное поведение, условия предварительной сделки он не выполнил. Обращает внимание, что ответчик ФИО6, приобретая спорную квартиру, была в курсе ранее состоявшейся сделки между ФИО4 и ФИО2. Находит состоявшуюся сделку между ответчиками недействительной. Полагает необходимым признать договор купли-продажи между ФИО4 и ФИО6 ВА. недействительным, применить последствия недействительности сделки, произвести регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру за ФИО2

Ответчик ФИО4, уведомлений о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, направил своего представителя.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО5 полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению. Указал, что согласно представленным распискам и пояснениям ответчика, ФИО2 должна была внести всю сумму до 01 июня 2021 года, однако не передала ее, в этой связи ФИО2 было предложено выселиться из квартиры. Обратил внимание, что представленные в дело расписки не подтверждают заключение сделки, не могут являться предварительным договором.

Ответчик ФИО6, будучи уведомленная о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие, представила письменные возражения на исковое заявление. Указывает, что приобрела у ФИО4 ? доли дома и земельный участок по адресу: <адрес> сделка была удостоверена нотариально. Обратила внимание, что она является добросовестным приобретателем указанного имущества, свои права на которое зарегистрировала в ЕГРН. Просила отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2

Свидетель ФИО1 в судебном заседании пояснила, что ФИО2 приходится ей свекровью, а с ответчиком ФИО4 она проживала по соседству около 7 лет, и на его предложение купить квартиру по адресу: <адрес>, истец согласились, чтобы проживать рядом с ними. В устном порядке договорились вносить деньги за квартиру по частям, ФИО4 отказался составлять договор, говорил, что достаточно расписок, сроков выплаты всей суммы не оговаривали, махриной З.В. передали ключи и она заехала в квартиру. Сначала договорились купить квартиру за 1200000 руб., затем сумма выросла до 1500000 руб. Ей известно, что ФИО2 передала по распискам Башевому сначала 466000 руб., затем 150000 руб. и 450 000 руб. Когда отдали третью сумму, оказалось, что дом оформлен на брата ответчика, ФИО4 сказал, что занимается его переоформлением. Пока ФИО2 находилась в больнице на лечении, ФИО4 поменял в квартире замок, после выписки истца, они перевезли ее вещи из квартиры. ФИО4 сказал, что квартира его, что он сам заедет в нее, на предложение выплатить оставшуюся сумму, он ответил, что ему больше это не интересно. Впоследствии стало известно, что от соседки ФИО7 брали отказ от преимущественного права покупки и что квартиру ФИО4 продает Зирне. Также ФИО4 сказал, что после того, как Зирне передаст ему деньги, он вернет деньги ФИО2.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, при отсутствии возражений сторон, счел возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав участников процесса, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, проанализировав и оценив представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации, каждый вправе иметь имущество в собственности.

Исходя из п.п. 1 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (п.1 ст. 6 ГК РФ.).

Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Частью 2 ст.223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (п.1 ст. 164 ГК РФ).

Согласно ч.2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Пунктом 1 ст. 420 ГК РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Часть первая ст. 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с положениями ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (ч.1 ст. 424 ГК РФ).

Исходя из положений ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.2 ст. 551 ГК РФ).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п.3 ст. 551 ГК РФ)

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ч.ч.1,2 ст. 554 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

По правилам п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Пунктом 2 статьи 178 ГК РФ установлено, что при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Согласно пункту 3 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Согласно ст. 179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Как следует из выписки ЕГРН, ФИО6 принадлежит ? доли общей долевой собственности многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 126 кв.м., регистрация права произведена 17 августа 2021 года.

17 августа 2021 года между ФИО4 (продавец) и ФИО8 (покупатель) был заключен договор купли-продажи на земельный участок по адресу: <адрес>, и ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 126 кв.м., многоквартирный дом, кадастровый №, по адресу: <адрес>. Указанная ? доля жилого дома и земельный участок принадлежат продавцу на основании договора мены от 26 марта 2021 года. Общая сумма оценки ? доли жилого дома и земельного участка составляю 1400000 руб. Договор купли-продажи удостоверен нотариусом Ширинского нотариального округа Республики Хакасия ФИО9

Исходя из расписки от 26 октября 2020 года, ФИО4 получил от ФИО2 задаток за дом, находящийся по адресу: <адрес>, в сумме 466000 руб., обязался передать право собственности по окончанию расчета за недвижимость.

Согласно расписке от 08 марта 2021 года ФИО4 получил от ФИО2 денежные средства, задаток за дом, находящийся по адресу: <адрес>, в сумме 150000 руб., остаток 884000 руб.

В соответствии с распиской (без даты) ФИО4 получил от ФИО2 предоплату за дом, находящийся по адресу: <адрес>, принадлежащий ему на праве собственности в размере 450000 рублей.

В расписке от 26 октября 2020 года, данной ФИО2 последняя обязуется выплатить ФИО4 1334000 рублей за дом, находящийся по адресу: <адрес>1 до 01 июня 2021 года.

Согласно представленной выписке из истории болезни ФИО2 <данные изъяты>

Рассматривая представленные в дело в обоснование заявленных требований расписки, следует, что ФИО2 выражала намерение приобрести у ФИО4 квартиру по адресу: <адрес>, в связи с чем за несколько раз передала последнему денежные средства в общей сумме 1066000 руб., при этом обязалась произвести полный расчет до 01 июня 2021 года.

В то же время из представленных расписок невозможно с достоверностью определить в какой сумме стороны оценили спорное имущество, намерена ли была истица приобретать земельный участок по этому же адресу и за какую сумму, а также иные существенные условия договора, последствия отказа сторон от заключения договора купли-продажи, ответственность сторон за неисполнение договора.

Суд находит доводы истца о фактическом заключении предварительного договора купли-продажи, оформленного в форме расписок, а переданные средства являющимися задатком, несостоятельными.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

Исходя из изложенного, представленные расписки не являются предварительным договором купли-продажи квартиры, поскольку предварительный договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в форме, установленной для основного договора с соблюдением требований установленных ст. ст. 429, 432, 549, 554 ГК РФ.

Доводы о том, что ответчику ФИО2 передана большая часть денежных средств, не могут служить основанием для признания сделки между ними состоявшейся по вышеизложенным основаниям. Стороны не заключили предварительный договор в надлежащей форме, не согласовали существенные условия договора, передав часть денежных средств, в дальнейшем ФИО2 в установленные сроки до 01 июня 2021 года не внесла оставшуюся сумму.

Оснований считать недействительной сделку между ответчиками ФИО4 и ФИО6 судом не установлено.

При заключении между ФИО4 и ФИО6 оспариваемого договора, волеизъявление сторон было направлено на заключение договора купли-продажи, договор носил возмездный характер, по которому ФИО4 получил денежные средства, при этом, последние передавались по частям, о чем указано в договоре, до полного расчета квартира находилась в залоге у продавца; доказательств тому, что стороны договора не понимали значение своих действий, были введены в заблуждение и обмануты, не представлено.

Доводы истца о том, что ФИО6 является недобросовестным покупателем, голословны.

Не произведя полного расчета за спорную квартиру, истица съехала с нее, спорная квартира находилась в пользовании ответчика ФИО4, который заключил сделку купли-продажи, оформил ее нотариально, и, получив денежные средства от ФИО6, передал последней квартиру в фактическое владение. После этого ФИО6 вселилась в нее, произведя полный расчет в установленные договором сроки, проживает по вышеназванному адресу до настоящего времени.

Таким образом, ФИО4 и ФИО6 произвели все фактические действия, свидетельствующие об их намерениях совершить и исполнить сделку купли-продажи недвижимого имущества.

Намерения ответчика ФИО4 возвратить денежные средства ФИО2 после заключения сделки купли-продажи с ФИО6, не свидетельствуют о недобросовестности последней.

Таким образом, с учетом совокупности всех обстоятельств, установленных по делу суд не находит оснований для удовлетворения иска ФИО2 о признании сделки состоявшейся, о признании договора купли – продажи недействительным, о государственной регистрации перехода права.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО4 и ФИО6 о признании сделки состоявшейся, о признании договора купли – продажи недействительным, о государственной регистрации перехода права, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия через Ширинский районный суд Республики Хакасия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме (с учетом выходных дней) - 28 сентября 2023 года.

Председательствующий Н.А. Лейман