дело 2а-2843/2022 (УИД 52 RS 0012-01-2022-002329-02)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 декабря 2022 года г.о.г. Бор

Борский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Сочневой К.А., при секретаре судебного заседания Мальцыной Д.Н., с участием административного истца ФИО1 и его представителя ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Межмуниципальному Семеновскому отделу Управления Росреестра по <адрес> об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ФИО1 обратился с данным административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и Межмуниципальному Семеновскому отделу Управления Росреестра по <адрес>. В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ООО «Заречье» в лице директора Л. заключили договор купли-продажи ? доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, г.о.<адрес> (Краснослободский с/с), <адрес>. Стороны договора фактически исполнили условия договора. ООО «Заречье» в лице учредителя Л. передал ФИО1 земельный участок, а ФИО1 произвел оплату денежных средств. ФИО1 пользуется земельным участком. На земельном участке располагается принадлежащее ФИО1 нежилое здание с кадастровым номером №. Однако переход права собственности на ? долю в праве собственности на земельный участок не зарегистрирован, поскольку учредитель ООО «Заречье» уклоняется от явки в Управление Росреестра по <адрес>, на телефонные звонки не отвечает, в суд не является. В административном порядке Межмуниципальный Семеновский отдел Управления Росреестра по <адрес> отказывает в государственной регистрации в связи с тем, что зарегистрировать долю в праве без учредителя ООО «Заречье» невозможно. Согласно выписки из ЕГРЮЛ ООО «Заречье» исключено из реестра юридических лиц. Указанные обстоятельства являются препятствием для регистрации права.

На основании изложенного, административный истец просит суд обязать административного ответчика произвести регистрацию земельного участка и осуществить переход права собственности земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, г.о.<адрес> (Краснослободский с/с), <адрес>.

В судебном заседании административный истец ФИО1 и его представитель ФИО2 заявленные требования поддержали.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил в суд возражения на административное исковое заявление, в которых просил отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований.

Представитель административного ответчика Межмуниципального Семеновского отдела Управления Росреестра по <адрес>, заинтересованные лица государственный регистратор Межмуниципального Семеновского отдела Управления Росреестра по <адрес> К., представитель Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес>, учредитель ООО «Заречье» Л. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались своевременно и надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

В силу части 6 статьи 226 КАС РФ лица, участвующие в деле об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, их представители, а также иные участники судебного разбирательства извещаются о времени и месте судебного заседания. Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной.

Учитывая требования ст.ст.150, 226 КАС РФ, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон и заинтересованного лица.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В части 9 статьи 226 КАС РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

При этом, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 КАС РФ, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3, 4 части 9 и части 10 статьи 226 КАС РФ - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие) (часть 11 статьи 226 КАС РФ).

Исходя из вышеуказанных норм закона истец, обращаясь в суд с заявлением об оспаривании действий органа должен указать и доказать, какие именно его права и законные интересы нарушены оспариваемым действием (решением) и указать способ их восстановления.

В соответствии со статьей 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Согласно приведенных норм оспариваемые действия органа могут быть признаны незаконными, если в ходе судебного разбирательства установлено хотя бы одно из следующих условий: действие совершено лицом, не имеющим полномочий на его совершение; существенное несоблюдение установленного порядка принятия решений, если такое требование установлено нормативными правовыми актами (форма, сроки, основания, процедура и т.п.); несоответствие содержания оспариваемого действия требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующих данные правоотношения. При этом в судебном заседании должно быть установлено, что оспариваемые действия нарушает права и свободы заявителя.

В круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел данной категории, входит проверка соответствия оспариваемого действия закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым действием прав и законных интересов заявителя.

Основанием для признания решения (действий) органа недействительными является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

В настоящем деле такие основания установлены, права, свободы и законные интересы ФИО3 нарушены.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ООО «Заречье» в лице директора Л. заключили договор купли-продажи ? доли в праве собственности на земельный участок, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под зданием материального склада и территорий, необходимой для обслуживания, площадью 3566 кв.м., по адресу: <адрес>, Краснослободский с\с, <адрес>.

Объект принадлежит продавцу ООО «Заречье» на праве собственности по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ. Свидетельство о государственной регистрации права выдано ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, запись регистрации 52-52/105-52/52/105/300/2015-735/2.

Условиями договора предусмотрено, что продавец продает, а покупатель покупает объект по цене 300000 рублей, цена уплачивается покупателем в момент подписания договора в полном объеме, оплата производится покупателем наличными денежными средствами, путем внесения в кассу организации. Продавец передает отчуждаемый объект и относящиеся к нему документы, а покупатель принимает их в момент подписания договора, который одновременно имеет силу акта приема-передачи.

Согласно выписки из ЕГРН собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3566 кв.м., по адресу: <адрес>, Краснослободский с/с, <адрес>, является ООО «Заречье».

На указанном земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером №.

ФИО1 является собственником ? доли в праве собственности на нежилое здание с кадастровым номером №. Другая ? доля в праве собственности на нежилое здание принадлежит ООО «Заречье».

Определением Борского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, утверждено мировое соглашение, заключенное между ФИО1 и Л., согласно которому стороны договорились, что за ФИО1 закрепляется право собственности на ? долю в праве собственности на нежилое помещение, с кадастровым номером №, общей площадью 555,9 кв.м., количество этажей 1, расположенное по адресу: <адрес>, Краснослободский с/с, <адрес>.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ ООО «Заречье» прекратило свою деятельность, дата внесения записи в ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ.

Установлено, что переход права собственности на ? долю в праве собственности на земельный участок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрирован.

В 2019 году ФИО1 обращался в Борский городской суд <адрес> с иском к Л. о признании права собственности на ? долю в праве собственности на земельной участок. Вступившим в законную силу решением Борского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было отказано в удовлетворении исковых требований ввиду того, что им избран ненадлежащий способ защиты своих нарушенных прав.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о государственной регистрации права собственности (перехода права) в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (Краснослободский с/с), <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ по итогам рассмотрения представленных документов на вышеуказанный земельный участок государственным регистратором Межмуниципального Семеновского отдела Управления Росреестра по <адрес> К. принято решение о приостановлении государственной регистрации прав в соответствии с п.5 ч.1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № – ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» до ДД.ММ.ГГГГ, формализованное в уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ №КУВД-001/2021-39839633/1.

Основанием для приостановления государственной регистрации прав послужило следующие обстоятельство. ФИО1 обратился с заявлением о государственной регистрации собственности на земельный участок, представив в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Заречье» и ФИО1 в процессе проведения правовой экспертизы выявлено, что отсутствует заявление на переход права общей долевой собственности от ООО «Заречье». По договору п.1.1. продавец передает в собственность покупателю долю в размере ? в праве на земельный участок. Однако в представленном в орган регистрации заявлении ФИО1 указано зарегистрировать право собственности.

Ввиду истечения срока приостановления государственной регистрации и не устранения заявителем причин, препятствующих государственной регистрации, государственным регистратором Межмуниципального Семеновского отдела Управления Росреестра по <адрес> К. ДД.ММ.ГГГГ приято решение об отказе государственной регистрации прав в отношении вышеуказанного земельного участка, формализованное в уведомлении Управления об отказе государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №№.

Разрешая спор, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований ФИО1 об обязании административного ответчика совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на ? долю в праве собственности на земельный участок.

Приходя к указанным выводам суд, исходит из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно частям 1 и 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и необходимых документов.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоит, в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 27 Закона о государственной регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Частью 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации в качестве оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав названы, в частности, непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5).

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указано, что согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552).

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В связи в принятием Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 23-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с введением в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» с этого же срока введен в действие Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 21-ФЗ, в главе 22 которого установлены особенности производства по административным делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

Из анализа приведенных норм права и разъяснений следует, что при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Как усматривается из материалов дела, предмет договора купли-продажи ? доли в праве собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ определен, условия договора ясны и понятны. Право собственности ООО «Заречье» (продавец) на спорное имущество является ранее возникшим. Договор купли-продажи доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ сторонами исполнен. Факт передачи имущества от продавца к покупателю и факт исполнения покупателем обязанности по оплате подтверждены договором купли-продажи. ФИО1 также является собственником нежилого здания, расположенного на указанном в договоре купли-продажи земельном участке, и с 2017 года пользуется нежилым зданием и ? долей земельного участка.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что единственным препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на ? долю в праве собственности на земельный участок является ликвидация продавца (отсутствует заявление на переход права общей долевой собственности от ООО «Заречье»), то в соответствии с приведенными выше нормами права и разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ, надлежащим способом защиты нарушенного права покупателя является оспаривание решения регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности.

В данном случае административным истцом требование об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности не соединено с требованием об оспаривании решения, действия (бездействия), в связи с чем суд, руководствуясь положениями части 1 статьи 178 КАС РФ, и принимает решение по заявленным административным истцом требованиям.

С учетом этого, суд, основываясь на совокупности приведенных доказательств, норм права, регулирующих спорные правоотношения, приходит к выводу о том, что административные исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Разрешая вопрос о способе восстановления нарушенного права административного истца, суд полагает, что на административного ответчика следует возложить обязанность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на ? долю в праве собственности на земельный участок по договору купли – продажи доли в праве собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ООО «Заречье» и ФИО1

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> обязанность произвести государственную регистрацию перехода права собственности ? доли в праве собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 3566 кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под зданием материального склада и территорий, необходимой для обслуживания, расположенного по адресу: <адрес>, Краснослободский с\с, <адрес>, по договору купли – продажи доли в праве собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ООО «Заречье» и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Борский городской суд <адрес> в течение одного месяца со дня изготовления его в окончательной форме.

Судья К.А. Сочнева