Решение по делу № 2-1614/2025 от 23.09.2025 | Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону (Ростовская область)

Категория дела О сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> <ФИО>. и <ФИО> <ФИО> (далее также истцы) обратились в суд с иском к администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону (далее также ответчик), о сохранении нежилого помещения в переустроенном

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Судом установлено, что <ФИО> является собственником помещения, назначение: нежилое наименование: нежилое помещение (бывшая квартира №1), комнаты №, общей площадью 101,2 кв.м, расположенного на 1 этаже 3-этажного дома

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Исследовав материалы гражданского дела, выслушав явившихся сторон, суд приходит к следующим выводам. Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования <ФИО> <ФИО> , <ФИО> <ФИО> к администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону о сохранении нежилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии – удовлетворить.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

№2-1614/2025

УИД61RS0003-01-2025-001149-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 сентября 2025 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Строителевой О.Ю.,

при секретаре судебного заседания Минасян Д.А.,

с участием представителя истцов – Казинской ФИО13

представителя ответчика – ФИО1 ФИО12

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 ФИО15, ФИО2 ФИО14 к администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону, третье лицо –Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о сохранении нежилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 ФИО18. и ФИО2 ФИО17 (далее также истцы) обратились в суд с иском к администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону (далее также ответчик), о сохранении нежилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии.

В обоснование исковых требований истцы указали, что ФИО2 ФИО16 является собственником помещения, назначение: нежилое наименование: нежилое помещение (бывшая квартира №1), комнаты № общей площадью 101,2 кв.м, расположенного на 1 этаже 3-этажного дома, литер А, по адресу: <адрес>, кадастровый №; помещение назначение: жилая комната (№10 на плане МПТИ), жилой площадью 16,9 кв.м, находящаяся в квартире №7, общей площадью 107,1 кв.м, в т.ч. жилой 68,8 кв.м, расположенного на 1 этаже 3-этажного дома, литер А, по адресу: <адрес>, жилая комната 10, кадастровый №; 1/2 доли в праве общей долевой собственности в помещении, назначение: жилое помещение, наименование: квартира, площадь 112,2 кв.м, расположенного на 1 этаже, по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Истец ФИО4 является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности в помещение, назначение: жилое помещение. наименование: квартира, площадь 112,2 кв.м, расположенного на 1 этаже, по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Указанные объекты недвижимого имущества расположены на первом этаже жилого дома кадастровый №, в пределах границ земельного участка, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации жилого дома, административных помещений, магазина, адрес: <адрес>.

В феврале 2005 года постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 28.02.2005 №250 на основании разработанного и согласованного со всеми компетентными организациями и учреждениями (Департамент Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, архитектор администрации Кировского района г.Ростова-на-Дону и пр.) проекта переоборудования нежилых помещений по <адрес> под диагностический центр «ЕвроДон», истец ФИО3 произвел перепланировку и переоборудование <адрес> нежилое помещение с устройством согласованного входного узла. Работы по переоборудованию <адрес> были произведены согласно проекту, нежилое помещение сдано в эксплуатацию, зарегистрировано в Управлении Росреестра по РО.

В августе 2005 года истец ФИО3 заказал Проект ООО НПП «Донпроектреставрация» на объединение существующего помещения (<адрес>) с нежилым помещением (бывшей <адрес>), согласовал его с архитектором района, главным художником города, получил согласие МУФЗ Кировского района г.Ростова-на-Дону № от 20.06.2005, заключение Территориального управления Федеральной службы но надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по РО № от 09.08.2005, экспертное заключение ОАО ПИ «Горжилпроект» № от 11.03.2005, получил согласование областной инспекции по охране и эксплуатации памятников истории и культуры от 01.04.2005. Постановлением Главы администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону от 31.08.2005 № истцу постановлено: разрешить проведение внутреннего переоборудования бывшей <адрес> для организации аптечного магазина с устройством дополнительного входа и объединения с существующим диагностическим центром по адресу: <адрес>; считать нежилые помещения - аптечный магазин (бывшая <адрес>) общей площадью 110,8 кв.м и существующий диагностический центр обшей площадью 148,4 кв.м, объединенными, согласно проекта, выполненного ООО НП «Допроектреставрация» общей площадью – 263,5 кв.м; обязать выполнить благоустройство прилегающей территории.

После получения указанного Постановления истец ФИО3 произвел работы по переоборудованию и объединению помещений, с устройством дополнительного входного узла, допустив незначительное отхождение от проектной документации.

В результате объединения нежилого помещения (бывшая квартира №1), жилого помещения квартиры №2 и комнаты №10 в квартире 7 образовалось нежилое помещение площадью 199,2 кв.м. назначение: нежилое, этаж: 1 в составе: комната 1 назначение: холл, площадью 45,9 кв.м; комната 2 назначение: кабинет, площадью 14,5 кв.м; комната 3 назначение: процедурная, площадью 4,6 кв.м; комната 4 назначение: кабинет, площадью 10,3 кв.м; комната 5 назначение: кабинет, площадью 19,0 кв.м; комната 6 назначение: кабинет, площадью 10,2 кв.м; комната 7 назначение: отходы, площадью 2,9 кв.м; комната 8 назначение: санузел, площадью 3,5 кв.м; комната 9 назначение: коридор, площадью 8,7 кв.м; комната 10 назначение: санузел, площадью 2,3 кв.м; комната 11 назначение: кабинет, площадью 13,6 кв.м; комната 12 назначение: коридор, площадью 1,1 кв.м; комната 13 назначение: коридор, площадью 1,7 кв.м; комната 14 назначение: процедурный кабинет, площадью 10,2 кв.м; комната 15 назначение: комната сотрудников, площадью 7,4 кв.м; комната 16 назначение: детский бокс, площадью 7,2 кв.м; комната 17 назначение: холл, площадью 14,2 кв.м; комната 18 назначение: кабинет, площадью 11,4 кв.м; комната 19 назначение: процедурный кабинет, 10,5 кв.м, что подтверждается техническим паспортом на нежилое помещение от 24.07.2024, изготовленного ППК «Роскадастр» по Ростовской области.

Однако ввиду того, что после осуществленных переоборудования, перепланировки истцы допустили незначительное отхождение от проекта переустройства, не произвели сдачу помещения в эксплуатацию, не получила акт ввода в эксплуатацию, не произвели внесение произведенных изменений в данные ЕГРН, осуществленные изменения на текущий момент считаются самовольными.

Ссылаясь на данные обстоятельства, с учетом уточнений в порядке ст.39 ГПК РФ, истцы просят суд сохранить в перепланированном (переустроенном) состоянии помещение, находящееся по адресу: <адрес> назначение: нежилое, разрешенный вид использования: медицинская организация, площадью 199,2 кв.м, в составе: комната 1 назначение: холл, площадь 45,9 кв.м; комната 2 назначение: кабинет, площадью 14,5 кв.м; комната 3 назначение: процедурная, площадью 4,6 кв.м; комната 4 назначение: кабинет, площадью 10,3 кв.м; комната 5 назначение: кабинет, площадью 19,0 кв.м; комната 6 назначение: кабинет, площадью 10,2 кв.м; комната 7 назначение: отходы, площадью 2,9 кв.м; комната 8 назначение: санузел, площадью 3,5 кв.м; комната 9 назначение: коридор, площадью 8,7 кв.м; комната 10 назначение: санузел площадью 2,3 кв.м; комната 11 назначение: кабинет, площадью 13,6 кв.м; комната 12 назначение: коридор, площадью 1,1 кв.м; комната 13 назначение: коридор, площадью 1,7 кв.м; комната 14 назначение: процедурный кабинет, площадью 10,2 кв.м; комната 15 назначение: комната сотрудников, площадью 7,4 кв.м; комната 16 назначение: детский бокс, площадью 7,2 кв.м; комната 17 назначение: холл, площадью 14,2 кв.м; комната 18 назначение: кабинет, площадью 11,4 кв.м; комната 19 назначение: процедурный кабинет, площадью 10,5 кв.м, прекратить право собственности ФИО3 на нежилое помещение (бывшая <адрес>), комнаты № общей площадью 101,2 кв.м, расположено на 1 этаже 3-этажного дома, литер А, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №; прекратить право общей долевой собственности ФИО3 (1/2 доли в праве), ФИО4 (1/2 доля в праве) на жилое помещение – квартиру, площадью 112,2 кв.м, этаж 1, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, снять с кадастрового учета; признать право общей долевой собственности на нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, площадью 199,2 кв.м, в составе: комната 1 назначение: холл, площадью 45,9 кв.м.; комната 2 назначение: кабинет, площадью 14,5 кв.м; комната 3 назначение: процедурная, площадью 4,6 кв.м; комната 4 назначение: кабинет, площадью 10,3 кв.м; комната 5 назначение: кабинет, площадью 19,0 кв.м; комната 6 назначение: кабинет, площадью 10,2 кв.м; комната 7 назначение: отходы, площадью 2,9 кв.м; комната 8 назначение: санузел, площадь 3,5 кв.м; комната 9 назначение: коридор, площадь 8,7 кв.м; комната 10 назначение: санузел, площадь 2,3 кв.м; комната 11 назначение: кабинет, площадью 13,6 кв.м; комната 12 назначение: коридор, площадью 1,1 кв.м; комната 13 назначение: коридор, площадью 1,7 кв.м; комната 14 назначение: процедурный кабинет, площадью 10,2 кв.м; комната 15 назначение: комната сотрудников, площадью 7,4 кв.м; комната 16 назначение: детский бокс, площадью 7,2 кв.м; комната 17 назначение: холл, площадь 14,2 кв.м; комната 18 назначение: кабинет, площадью 11,4 кв.м, комната 19 назначение: процедурный кабинет, площадью 10,5 кв.м. за ФИО3 - 2/3 доли в праве общей долевой собственности, за ФИО4 - 1/3 доли в праве общей долевой собственности.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили заявление о рассмотрение дела в отсутствие них.

Представитель истцов ФИО10, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения требований.

Третье лицо в судебное заседание уполномоченного представителя не направило, извещено судом надлежащим образом.

Дело в отсутствие не явившихся лиц рассмотрено судом в порядке ст.167 ГПК РФ.

Исследовав материалы гражданского дела, выслушав явившихся сторон, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ФИО3 является собственником помещения, назначение: нежилое наименование: нежилое помещение (бывшая квартира №1), комнаты №, общей площадью 101,2 кв.м, расположенного на 1 этаже 3-этажного дома, литер А, по адресу: <адрес>, кадастровый №; помещение назначение: жилая комната (№10 на плане МПТИ), жилой площадью 16,9 кв.м, находящаяся в квартире №7, общей площадью 107,1 кв.м, в т.ч. жилой 68,8 кв.м, расположенного на 1 этаже 3-этажного дома, литер А, по адресу: <адрес>, жилая комната 10, кадастровый №; 1/2 доли в праве общей долевой собственности в помещении, назначение: жилое помещение, наименование: квартира, площадь 112,2 кв.м, расположенного на 1 этаже, по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В феврале 2005 года постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 28.02.2005 №250 на основании разработанного и согласованного со всеми компетентными организациями и учреждениями (Департамент Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, архитектор администрации Кировского района г.Ростова-на-Дону и пр.) проекта переоборудования нежилых помещений по <адрес> под диагностический центр «ЕвроДон», истец ФИО3 произвел перепланировку и переоборудование квартиры №1 в нежилое помещение, с устройством согласованного входного узла. Работы по переоборудованию <адрес> были произведены согласно проекту, нежилое помещение сдано в эксплуатацию, зарегистрировано в Управлении Росреестра по РО.

В августе 2005 года истец ФИО3 заказал Проект ООО НПП «Донпроектреставрация» на объединение существующего помещения (<адрес>) с нежилым помещением (бывшей <адрес>), согласовал его с архитектором района, главным художником города, получил согласие МУФЗ Кировского района г.Ростова-на-Дону №2 2186-06 от 20.06.2005, заключение Территориального управления Федеральной службы но надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по РО № от ДД.ММ.ГГГГ, экспертное заключение ОАО ПИ «Горжилпроект» №138 от ДД.ММ.ГГГГ, получил согласование областной инспекции по охране и эксплуатации памятников истории и культуры от 01.04.2005. Постановлением Главы администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону от 31.08.2005 № истцу постановлено: разрешить проведение внутреннего переоборудования бывшей <адрес> для организации аптечного магазина с устройством дополнительного входа и объединения с существующим диагностическим центром по адресу: <адрес>; считать нежилые помещения - аптечный магазин (бывшая квартира №1) общей площадью 110,8 кв.м и существующий диагностический центр обшей площадью 148,4 кв.м, объединенными, согласно проекта, выполненного ООО НП «Допроектреставрация» общей площадью – 263,5 кв.м; обязать выполнить благоустройство прилегающей территории.

В силу п.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п.1). Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п.2).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п.3 ст.252 ГК РФ).

Кроме того, поскольку действующим законодательством для нежилых зданий особый порядок переустройства, перепланировки нежилых помещений и сохранения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии не предусмотрен, в силу ст.6 ГК РФ, ст.7 ЖК РФ, к данным правоотношениям возможно применение по аналогии закона положений гл.4 ЖК РФ и иных нормативных правовых актов.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч.1 ст.25 ЖК РФ).

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч.2 ст.25 ЖК РФ).

На основании ч.1 ст.26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения производятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч.6 ст.26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п.3 ч.2 ст.26 ЖК РФ (ч.1 ст.29 ЖК РФ).

При этом собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч.3 ст.29 ЖК РФ).

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч.4 ст.29 ЖК РФ).

Исходя из содержания и смысла приведенных норм гражданского и жилищного законодательства, действия собственника жилого помещения по перепланировке и переустройству принадлежащего ему жилого помещения не должны нарушать права и законные интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан, т.е. соответствовать строительным и иным нормам и правилам, только в этом случае самовольно перепланированное и переустроенное жилое помещение может быть сохранено в судебном порядке.

Согласно п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Положения п.3 ч.1 ст.36 ЖК РФ включает в состав общего имущества, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома.

В соответствии с пп.1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 №170 не допускается, переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.

Согласно Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491 (пп. ф) п.2 Правила содержания общего имущества) «в состав общего имущества включаются в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). В силу указанных норм права фасадная стена входит в общее имущество многоквартирного дома.

В соответствии с п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В п.14 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также ГрК РФ) закреплено понятие реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов), которое означает - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ч.2 ст.51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на реконструкцию согласно ч.3 п.5 ст.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями статей 51, 52, 55 («Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию») Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

В соответствии со ст.ст.25,26,29 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч.6 ст.26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п.3 ч.2 ст.26 настоящего Кодекса.

В силу ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч.2 ст.36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч.3 ст.36 ЖК РФ).

Получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений также предусмотрено ч.2 ст.40 ЖК РФ, в случае если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному помещению части общего имущества многоквартирного дома, поскольку в материалах дела имеется постановление главы администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону о разрешении проведения внутреннего переоборудования и устройства дополнительного входа, суд приходит к выводу что согласие у истцом имелись.

Также одним из аспектов для сохранения нежилого помещение в переустроенном и перепланированном состоянии необходимо установить, что произведенные работы соответствуют нормам требованиям действующего законодательства (строительным правилам и нормативам, техническим регламентам, государственным стандартам в области строительства и другим нормативным правовым актам) в связи, с чем определением суда от 10.06.2025 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «СпецАспект».

Согласно выводам, изложенных в заключение судебной экспертизы № от 14.08.2025, выполненной ООО «СпецАспект», установлено, что произведенная перепланировка и переустройство нежилого помещения по адресу <адрес> представляет собой автономное нежилое помещение, с изолированным входом (выходом) на прилегающую территорию МКД, предусмотренное п. 4.6 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные». Актуализированная редакция СНиП 31-01- 2003 согласно которому «При проектировании помещений общественного назначения, расположенных в составе многоквартирного жилого здания, следует предусматривать для них отдельный вход (входы) с прилегающей территории и руководствоваться СП 118.13330.

Согласно ст. 25 п.1, п.2 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (последняя редакция) перепланировка и переустройство заключается в уменьшении общей площади на 1,1 кв. м. Расчет: 200,3 –199,2-1,1. Уменьшение общей площади произошло за счет изменения конфигурации комнат основного и вспомогательного назначения вследствие демонтажа и устройства кирпичных и гипсокартонных ограждающих конструкций с последующим устройством индивидуального входа с прилегающей территории. Выполненные работы сопровождаются Постановлением №1228 от 31.08.2005 Главы Администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону о разрешении проведения внутреннего переоборудования и устройства дополнительного входа по адресу: <адрес>, проектом переоборудования нежилых помещений по <адрес> под диагностический центр «ЕвроДон», выполненный ООО НПП «Донпроектреставрация», согласованный Главным Архитектором Кировского района г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ. Устройство входного узла в наружных ограждающих конструкциях на первом этаже многоквартирного жилого дома, соответствуют проекту переоборудования нежилых помещений по <адрес> под диагностический центр «Евро-Дон», выполненный ООО НПП «Донпроектреставрация», согласованный Главным Архитектором Кировского района г. Ростова-на-Дону от 15.02.2005.

Объемно-планировочное решение, состав помещений, площадь, габариты, высота и инженерное обеспечение в составе водоснабжения, водоотведения (канализации), отопления, электроснабжения, вентиляции и системы кондиционирования воздуха нежилого помещения соответствуют требованиям п. 4 1, п. 4.45 СП 31-110-2003 «Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий», и. 5.1 СП 117.13330.2011 «Общественные здания административного назначения», Актуализированная редакция СНиП 31-05-2003, п. 4.3 СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания», п. 4.2, п. 4.3 СП 30.13330.2020 Внутренний водопровод и канализация зданий. Актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*, п. 4.27, п. 8.1, п. 8.8 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» (Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009), п. 7.1.1, п. 7.2.2.4, п. 7.2.3.1 СП 158.13330.2014 «Здания и помещения медицинских организаций. Правила проектирования», не противоречат требованиям ст. 80, 89 Федерального закона от 22.07.2008 №123-ФЗ и относится по функциональной пожарной опасности к классу Ф 1.3 «Здания жилые многоквартирные».

Тип внутренней отделки, наличие санитарно-технического оборудования, наличие средств личной гигиены в туалетных комнатах нежилого помещения, расположенного по <адрес>, в <адрес>, не противоречит требованиям, оговоренным п. 4.3.1-4.3.3, п. 4.4.2, п. 4.4.5, п. 4.4.7, п. 4.4.8 Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 24.12.2020 №44 «Об утверждении санитарных правил СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг» (Зарегистрировано в Минюсте России 30.12.2020 №61953), п. 6.4.1, п. 6.4.2, п. 6.4.8 СП 158.13330.2014 «Здания и помещения медицинских организаций. Правила проектирования».

Ориентация оконных проемов и расположение нежилого помещения, расположенного по <адрес>, в г. Ростове-на-Дону, в окружающей застройке обеспечивают нормируемую продолжительность инсоляции, регламентируемую требованиями п. 14.21 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

В нежилом помещении имеется вход, доступный для маломобильных групп населения, с прилегающей территории, что соответствует требованиям п. 6.1 СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения». Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001, согласно которому: «В общественном или производственном здании (сооружении) должен быть минимум один вход, доступный для МГН, с поверхности земли и из каждого доступного для МГН подземного или надземного уровня, соединенного с этим зданием».

Комнаты основного назначения: Холл №1, кабинет (ЛОР) №2, процедурная № 3, кабинет (взрос. Хирург, дерматолог, гастро, травм.) №4, кабинет (гинеколог, уролог, УЗИ) №5, кабинет (терапевт, невропатолог, эндокринолог) №6, кабинет (дет. ОКН, дет.хирург, дет.эндокринолог, педиатр, дет.кардиолог) №11, процедурный (прививки) №14, холл №17, кабинет (гл.врач) №18, процедурный № 19 исследуемого нежилого помещения имеют естественное освещение через оконные проемы, что соответствует требованиям п. 7.4 «СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009» (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 19.05.2022 №389/пр), п. 5.1 СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение» (актуализированная редакция СНиП 23-05-95*), п. 4.6.1 Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 24.12.2020 №44 «Об утверждении санитарных правил СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг» (Зарегистрировано в Минюсте России 30.12.2020 №61953).

В нежилом помещении имеется система охранной сигнализации и средства противопожарной защиты (огнетушители), имеется система пожарной сигнализации, знаки пожарной безопасности, показывающие движение к эвакуационным выходам, знаки пожарной безопасности, обозначающие средства противопожарной защиты, а также информационные указатели, предназначенные для обеспечения свободной ориентации посетителей как в обычной, так и в чрезвычайной ситуациях (План эвакуации). Выполненные работы сопровождаются Рабочим проектом №2317.ПС-2024 Пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре ООО «Клиника Евродон» по адресу: <...>, выполненный ООО «ОКО-Охрана» (См. л.д.123), Договором №ВБ-0321/2025 о возмездном оказании услуг от 11.02.2025 (См. л.д.145), Дополнительным соглашением № 6 к договору № от 12.03.2024 (См. л.д.158), Договором № на оказание охранных услуг от ДД.ММ.ГГГГ (См. л.д.161), что соответствует п. 4.12, п. 7.4 СП 117.13330.2011 «Общественные здания административного назначения». Актуализированная редакция СНиП 31-05-2003, табл. 1 п. 4.12 Приказа МЧС России от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении свода правил Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности».

Перечень работ, необходимых для возможного сохранения нежилого помещения по адресу <адрес>, в перепланированном (переустроенном) состоянии не определялся, вследствие отсутствия несоответствий требованиям действующего законодательства (строительным правилам и нормативам, техническим регламентам, государственным стандартам в области строительства и другим нормативным правовым актам)

Определение нарушения прав и охраняемых законом интересы третьих лиц, сохранение нежилого помещения по адресу <адрес> перепланированном и (или) переоборудованном состоянии, не входит в компетенцию эксперта-строителя, а является прерогативой специалистов, обладающих знаниями в области юриспруденции.

Дефектов, указывающих на снижение несущей способности нежилого помещения по адресу <адрес>, в части наличия трещин, деформаций, выпадения отдельных кирпичей, а также иных факторов, ухудшающих техническое состояние конструктивных элементов в границах исследуемого нежилого помещения - не обнаружено. Все возведённые конструкции на дату производства исследования, находятся в исправном состоянии, могут быть признаны капитальными, обеспечивающими нормальную эксплуатацию помещения и не создают опасность угрозы жизни и здоровью граждан, что не противоречит требованиям, оговоренным п.28 ст.2 Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», п. 6.3 СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009» (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 19.05.2022 № 389/пр).

Оценивая в отдельности и в совокупности представленные по делу доказательства, суд не находит оснований не доверять заключению эксперта ООО «СпецАспект».

Заключение судебной экспертизы проведено в соответствии со ст.84 ГПК РФ, отвечает положениям ст.86 ГПК РФ и Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в том числе положениям ст.25 указанного Закона.

Судебный эксперт имеет достаточную квалификацию и обладает специальными познаниями, был предупреждены об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение судебной экспертизы является достаточно ясным, какой-либо неполноты и неточностей не содержит.

В исследовательской части заключения эксперт привел подробные мотивы, на основании которых пришел к соответствующим выводам.

Давая оценку доводам истца и возражениям ответчика, суд исходит из требований ст.56 ГПК РФ, в силу которых каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Ответчик несогласия с выводами эксперта не выразил, ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы не заявлял.

В судебном заседании был допрошен эксперт ФИО9, который выводы, изложенные в заключении, поддержал в полном объеме.

Таким образом, суд приходит к выводу, что перепланировка (переустройство) вышеуказанных нежилого помещения и жилого помещения выполнены в соответствии со всеми необходимыми действующими строительными и иными нормами и правилами, не оказывает негативного влияния на несущую способность конструкций строения, произведенная перепланировка не изменяет конструктивные элементы здания, не влияет на архитектурный облик здания, не требует корректировки технического паспорта жилого дома в целом, не затрагивает и не нарушает права и интересы других граждан и третьих лиц, а также результат произведенных работ не создает угрозу их жизни и здоровья.

Доказательств обратного, ответчиком в порядке ст.56 ГПК РФ, не представлено.

Учитывая вышеизложенное, суд считает возможным удовлетворить исковые требования ФИО3 и ФИО4 о сохранении в перепланированном и переустроенном состоянии нежилого помещения.

В связи с удовлетворении требование о сохранении в перепланированном и переустроенном состоянии нежилого помещения суд находит подлежащим удовлетворению требований о прекращении право собственности на нежилое помещении на нежилое помещение (бывшая <адрес>), комнаты №№, общей площадью 101,2 кв.м, расположено на 1 этаже 3-этажного дома, литер А, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, прекращении право общей долевой собственности ФИО3 (1/2 доли в праве), ФИО4 (1/2 доля в праве) на жилое помещение – квартиру, площадью 112,2 кв.м, этаж 1, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № и признание право общей долевой собственности на нежилое помещение, сохраненное в перепланированном и переустроенном состоянии за ФИО3 (2/3 доли) и за ФИО4 (1/3 доли).

В соответствии со ст.14 и ст.58 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решение суда является юридическим основанием для регистрации права собственности на данный объект недвижимости и внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 ФИО19 (СНИЛС №), ФИО2 ФИО20 (СНИЛС №) к администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону (ИНН <***>) о сохранении нежилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии – удовлетворить.

Сохранить в перепланированном (переустроенном) состоянии нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес> назначение: нежилое, разрешенный вид использования: медицинская организация, площадью 199,2 кв.м, в составе: комната 1 назначение: холл, площадь 45,9 кв.м; комната 2 назначение: кабинет, площадью 14,5 кв.м; комната 3 назначение: процедурная, площадью 4,6 кв.м; комната 4 назначение: кабинет, площадью 10,3 кв.м; комната 5 назначение: кабинет, площадью 19,0 кв.м; комната 6 назначение: кабинет, площадью 10,2 кв.м; комната 7 назначение: отходы, площадью 2,9 кв.м; комната 8 назначение: санузел, площадью 3,5 кв.м; комната 9 назначение: коридор, площадью 8,7 кв.м; комната 10 назначение: санузел площадью 2,3 кв.м; комната 11 назначение: кабинет, площадью 13,6 кв.м; комната 12 назначение: коридор, площадью 1,1 кв.м; комната 13 назначение: коридор, площадью 1,7 кв.м; комната 14 назначение: процедурный кабинет, площадью 10,2 кв.м; комната 15 назначение: комната сотрудников, площадью 7,4 кв.м; комната 16 назначение: детский бокс, площадью 7,2 кв.м; комната 17 назначение: холл, площадью 14,2 кв.м; комната 18 назначение: кабинет, площадью 11,4 кв.м; комната 19 назначение: процедурный кабинет, площадью 10,5 кв.м, согласно технического паспорта по стоянию на 24.07.2024.

Прекратить право собственности ФИО2 ФИО21 на нежилое помещение (бывшая квартира №1), комнаты №, общей площадью 101,2 кв.м, расположено на 1 этаже 3-этажного дома, литер А, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО2 ФИО22 (1/2 доли в праве), ФИО2 ФИО23 (1/2 доля в праве) на жилое помещение – квартиру, площадью 112,2 кв.м, этаж 1, расположенную по адресу: Ростовская область, Кировский район, ул. Социалистическая, д.208, кв.2, кадастровый №.

Признать право общей долевой собственности на нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, площадью 199,2 кв.м, в составе: комната 1 назначение: холл, площадью 45,9 кв.м; комната 2 назначение: кабинет, площадью 14,5 кв.м; комната 3 назначение: процедурная, площадью 4,6 кв.м; комната 4 назначение: кабинет, площадью 10,3 кв.м; комната 5 назначение: кабинет, площадью 19,0 кв.м; комната 6 назначение: кабинет, площадью 10,2 кв.м; комната 7 назначение: отходы, площадью 2,9 кв.м; комната 8 назначение: санузел, площадь 3,5 кв.м; комната 9 назначение: коридор, площадь 8,7 кв.м; комната 10 назначение: санузел, площадь 2,3 кв.м; комната 11 назначение: кабинет, площадью 13,6 кв.м; комната 12 назначение: коридор, площадью 1,1 кв.м; комната 13 назначение: коридор, площадью 1,7 кв.м; комната 14 назначение: процедурный кабинет, площадью 10,2 кв.м; комната 15 назначение: комната сотрудников, площадью 7,4 кв.м; комната 16 назначение: детский бокс, площадью 7,2 кв.м; комната 17 назначение: холл, площадь 14,2 кв.м; комната 18 назначение: кабинет, площадью 11,4 кв.м, комната 19 назначение: процедурный кабинет, площадью 10,5 кв.м, за ФИО2 ФИО24 (СНИЛС №) - 2/3 доли в праве общей долевой собственности и за ФИО2 ФИО25 (СНИЛС №) - 1/3 доли в праве общей долевой собственности.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья

Мотивированное решение суда изготовлено 23.09.2025

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →