Решение по делу № 3А-322/2022 от 17.08.2022 - об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 28 января 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

УИД 59OS0000-01-2022-000142-65

Дело № 3а-322/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 августа 2022 года Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Юрченко И.В.,

при секретаре Колоколовой А.Г.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному иску ФИО3 об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 28 января 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» (далее – ГБУ «ЦТИ ПК») об оспаривании решения ГБУ «ЦТИ ПК» от 28 января 2022 года № ОРС-59/2021/004389 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости, одновременно заявлены требования об установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, возложении на административного ответчика внести ЕГРН в качестве кадастровой стоимости объекта с 01 января 2019 года его рыночную стоимость в размере 3832000 рублей, установленную по состоянию на 22 декабря 2021 года.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: ****, соответственно плательщиком налога на имущество физических лиц. Кадастровая стоимость здания не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку влечет уплату налога в завышенном размере.

Решением ГБУ «ЦТИ ПК» от 28 января 2022 года № ОРС-59/2021/004389 отказано в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равной его рыночной стоимости. Административный истец полагает, что основания, по которым административный ответчик отказал ему в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, приведенные в решении № ОРС-59/2021/004389 являются необоснованными и незаконными, в связи с чем просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости 3 832 000 рублей (л.д.53).

В порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный истец изменил предмет заявленных требований в части размера рыночной стоимости объекта недвижимости, просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ** по состоянию на 22 декабря 2021 года равной рыночной в размере 3619 074 рублей (согласно заключению эксперта), признать недействительным решение ГБУ «ЦТИ ПК» от 28 января 2022 года № ОРС-59/2021/004389 об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости, обязать административного ответчика внести в ЕГРН в качестве кадастровой стоимости объекта с 01 января 2019 года его рыночную стоимость в размере 3 619074 рублей по состоянию на 22 декабря 2021 года, взыскать судебные расходы.

Административный истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании на доводах уточненного административного искового заявления настаивал, указал, что с выводами судебной экспертизы согласен.

Представители административного ответчика ГБУ «ЦТИ ПК» ФИО4 (участвовала в судебных заседаниях до объявления перерыва на 17 августа 2022 года), ФИО2 (принимала участие в судебном заседании 17 августа 2022 года) в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований в части признания незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости, с выводами судебной экспертизы согласились, против установления кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ** по состоянию на 22 декабря 2021 года равной рыночной в размере 3 619 074 рублей, согласно заключению эксперта, не возражали. Полагают, что установление экспертом замечаний к отчету подтверждает обоснованность вынесенного бюджетным учреждением решения.

Заинтересованное лицо Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в судебное заседание своих представителей не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, заслушав лиц, принимавших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ определен порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ и постановления Правительства Пермского края от 11 декабря 2020 года № 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ в Пермском крае применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, в связи с чем, с 1 января 2021 года на территории Пермского края вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются бюджетным учреждением – ГБУ «ЦТИ ПК» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Порядок и основания установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определен статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ:

1. Кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

2. Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

7. Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

11. Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

12. В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

15. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ), согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 (далее ФСО № 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Исходя из пункта 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 (далее - ФСО № 1) объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7) установлено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

д) при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объекта капитального строительства – здания с кадастровым номером **, назначение «нежилое», наименование «административное здание», площадью 815, 9 кв.м., расположенного по адресу: **** (л.д. 21-26).

Кадастровая стоимость здания определена в размере 15145 959, 65 рублей по состоянию на 01 января 2018 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2019 года (л.д. 12).

Поскольку налоговая база по принадлежащему административному истцу на праве собственности объекту недвижимости исчисляется от его кадастровой стоимости, то результат определения кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности административного истца.

Административным истцом 29 декабря 2021 года в ГБУ «ЦТИ ПК» подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 22 декабря 2021 года в размере 3832 000 рублей, определенной в отчете об оценке от 23 декабря 2021 года, выполненным оценщиком Д.

ГБУ «ЦТИ ПК» 28 января 2022 года, в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», принято мотивированное решение № ОРС-59/2021/004389 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявления послужили обстоятельства несоответствия представленного отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункту 5 ФСО № 3, подпунктам «а», «в», «г» пункта 22 ФСО №7, подпункту «г» пункта 24 ФСО №7.

Из решения следует, что в отчете, стр. 34, Оценщик необоснованно принимает решение использовать для определения рыночной стоимости объекта оценки только затратный подход; на стр. 26-27 Оценщиком был изложен не весь доступный ему объем по предложениям объектов недвижимости, близких к объекту оценки; для выполнения расчетов не использованы типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения); Оценщиком не проанализирована информация за 2018, 2019, 2020, 2021 годы по объектам недвижимости, сходным с объектом оценки по ценообразующим фактором (численность населения населенного пункта, рейтинг городских округов и муниципальных районов Пермского края по уровню социально-экономического развития и уровню развития рынка недвижимости, площадь, физическое состояние здания и др.); Оценщик на стр. 36, 41-42, 42-44, 45 использует в качестве объекта-аналога для расчета рыночной стоимости объекта оценки объект недвижимости, который не является объектом-аналогом для объекта оценки по физическим характеристикам (материал перекрытия, тип отопления), неверно определяет физический износ объекта оценки, при наличии технического паспорта на объект оценки, нормативного срока службы здания и даты определения стоимости объекта оценки, производит расчет внешнего устаревания для расчета рыночной стоимости объекта оценки, так как в сборнике УПВС № 26 табл. 52 внешнее устаревание уже учтено в виде территориального пояса – 2.

Перечень приложенных к заявлению административного истца документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, в связи с чем, заявление административного истца правомерно принято к рассмотрению административным ответчиком.

Срок рассмотрения указанного заявления административного истца административным ответчиком соблюден.

Содержание решения ГБУ «ЦТИ ПК» от 28 января 2022 года № ОРС-59/2021/004389 соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0287.

Таким образом, порядок принятия оспариваемого решения ГБУ «ЦТИ ПК» соблюден.

На основании определения Пермского краевого суда от 25 мая 2022 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в рамках установления его кадастровой стоимости, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Авангард» Б.

Во исполнение указанного определения Пермского краевого суда экспертом представлено заключение эксперта № 22/0526-4 от 14 июня 2022 года.

Согласно заключению эксперта 22/0526-4 от 14 июня 2022 года в отчете об оценке № 045-21 от 23 декабря 2021 года имеются неполные и недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, и иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ** определена в размере 3619 074 рублей по состоянию на 22 декабря 2021 года.

Экспертом выявлены недостатки и неточности в отчете об оценке от 23 декабря 2021 года, влияющие на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки:

- п. 2.3 таблицы - стр. 4 Отчета – Оценщиком некорректно указаны права, учитываемые при оценке объекта оценки – «право собственности на встроенное нежилое помещение». Фактически оценке подлежат права на нежилое здание. Нарушены требования ст. 11 ФЗ-135, п. 5 ФСО № 3;

- п. 3.1, 4.3 таблицы - стр. 19-24, 29 Отчета – Оценщиком в результате анализа наиболее эффективного использования выбран вариант использования здания объекта оценки в текущем использовании, т.е. в качестве торговой недвижимости (в здании расположен объект общественного питания и торговые площади), однако в разделе «Анализ рынка» приведен анализ рынка офисной недвижимости (анализ рынка торговой недвижимости отсутствует). В разделе «Анализ наиболее эффективного использования» подсегмент коммерческой недвижимости Оценщиком не выбран. Нарушены требования ст. 11 ФЗ-135, п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7, п. 20 ФСО № 7;

- п. 3.2 таблицы - стр. 18 Отчета – Оценщиком сделан неверный вывод о том, что в отчете не требуется проведение анализа влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. Оценщик неверно трактует принцип достаточности: наличие подробной информации по рынку недвижимости Перми не исключает обязательного требования по приведению в отчете анализа влияния внешних факторов, нарушены требования п. 8з ФСО № 3, п. 11а ФСО № 7;

- п. 5.3.5.3.2, 5.4 таблицы – стр.36, 44-45 Отчета: - восстановительная стоимость 1 куб. м здания (табл. на стр. 36 Отчета) ошибочно принята для зданий с простой отделкой (20,2 руб./куб. м). В оцениваемом здании, в том числе на лестничных площадках, полы выполнены из керамических плиток. Кроме того, здание 1975 года постройки, после ремонта, в помещениях выполнена штукатурка и окраска повышенного качества. Имеет место техническая ошибка, необходимо применение корректной расценки 21,6 руб./куб. м. Нарушены требования п. 24 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3;

- п. 5.3.2, 5.4 таблицы – стр.38-41,44-45 Отчета: - Индекс изменения сметной стоимости из базовых цен 1984 года в цены 1991 года ( стр. 39,40,45 Отчета) принят без учета территориального коэффициента для Пермской области, установленного по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (кроме «жилищного строительства), учитывающего особенности изменения сметной стоимости строительно– монтажных работ по областям, краям, республикам бывшего СССР – 1,02 (согласно письму № 14-Д от 06.09.1990 г. Госстроя СССР «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве»).

- п. 5.3.2, 5.4 таблицы – стр. 38-41,44-45 Отчета – Оценщиком при расчете стоимости объекта затратным подходом недостаточно проанализированы ценообразующие характеристики объекта оценки, в частности наличие коммуникаций – телевидения. По данным сборника УПВС, используемого оценщиком в расчете, поправка на телевидение составляет 1% к показателю стоимости строительства. Наличие телевидения в оцениваемом здании не учтено при расчете коэффициента, учитывающего конструктивные особенности здания (наличие/отсутствие видов благоустройства, каких-либо конструктивных элементов);

- п. 5.3.2 таблицы - стр. 44 Отчета - Оценщик применяет прибыль предпринимателя по данным издания «Справочник оценщика недвижимости-2017». Данная информация неактуальна на дату оценки, имеются издания данного Справочника более актуальные на дату оценки. Прибыль предпринимателя приведена в табл. 14 издания Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, <...> г. «Справочник оценщика недвижимости-2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», ред. ФИО5, применение данных вышеуказанного справочника в расчете является более корректным;

Наличие многочисленных технических и методологических ошибок в расчете и описании расчета свидетельствует о том, что содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Нарушены требования ст. 11 Федерального закона №ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Исходя из разъяснений, изложенных в ответе на вопрос 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В том числе к особенностям рассмотрения такой категории дел относится порядок обжалования решения бюджетного учреждения, установленный пунктом 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, согласно которому решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

На основании части 12 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, к каковым относятся использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Основанием принятия решения ГБУ «ЦТИ ПК» от 28 января 2022 года № ОРС-59/2021/004389 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости послужили выявленные административным ответчиком в отчете нарушения требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункту 5 ФСО № 3, подпунктов «а», «в», «г» пункта 22 ФСО №7, подпункта «г» пункта 24 ФСО №7.

Кроме того, исходя из результатов экспертизы отчета об оценке, изложенных в таблицах (л.д. 9-15 Заключения), следует, что экспертом выявлено отсутствие соответствия отчёта об оценке требованиям п. 8зФСО №3, п. 5 ФСО №3,, ст. 11 ФЗ 135-ФЗ., п. 12 ФСО №3, ФСО №7 п.10, ФСО №7 п. 11а, ФСО №7 п. 24б, ФСО №7 п.25, ФСО №7 п. 20, кроме того, имеются замечания по применению в отчете об оценке требований п. 8и ФСО №3, ФСО № 7 п. 8, ФСО №7 п. 11б, ФСО № 7 п. 16, ФСО №7 п. 24в, ФСО №7 п. 24г.

В отчете был применен затратный подход. Итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки было основано на результатах этого подхода. По мнению эксперта, отказ от применения сравнительного и доходного подходов в данном случае является обоснованным. Эксперт считает, что оценщик выбрал корректный и уместный метод оценки. Однако требования законодательства РФ в области оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки не соблюдены. Имеются замечания по методологии и корректности проведенных расчетов, устранение которых может значительно повлиять на конечный результат.

Таким образом, в оспариваемом решении ГБУ «ЦТИ ПК» указаны причины, послужившие основанием для принятия такого решения, которые нашли свое подтверждение в заключении эксперта. Поскольку экспертом установлено наличие в отчете недостатков, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный административным истцом отчет не мог быть принят ГБУ «ЦТИ ПК» в качестве основания для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований, позволяющих прийти к выводу о том, что отчет об оценке, представленный административным истцом, мог быть принят ГБУ «ЦТИ ПК» для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, соответственно, суд не находит оснований для признания незаконным решения ГБУ «ЦТИ ПК» от 28 января 2022 года № ОРС-59/2021/004389, в связи с чем в удовлетворении административного иска о признании незаконными решения ГБУ «ЦТИ ПК» от 28 января 2022 года № ОРС-59/2021/004389 следует отказать.

В связи с тем, что в отчете об оценке имеются неполные и недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, и иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, экспертом определен размер рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером ** в размере 3 619 074 рублей по состоянию на 22 декабря 2021 года.

В данном случае заключение эксперта № 22/0526-4 от 14 июня 2022 года может быть использовано в качестве надлежащего доказательства в части размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что Заключение эксперта 22/0526-4 от 14 июня 2022 года, подготовленное экспертом ООО «Авангард» Б., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона о кадастровой оценке, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Полномочия, квалификация эксперта Б. подтверждаются приложенными к заключению документами. Так, оценщик Б. является действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет необходимое образование в области оценки, стаж работы в сфере оценочной деятельности, ответственность оценщика застрахована страховой организацией.

На основании изложенного суд считает возможным принять Заключение эксперта № 22/0526-4 от 14 июня 2022 года в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего наличие в отчете об оценке, представленном истцом, недостатков, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства по состоянию на 22 декабря 2021 года и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы судебной оценочной экспертизы.

Заключение эксперта в части определения рыночной стоимости объекта оценки выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки. Заключение эксперта не вводит в заблуждение относительно корректности полученных результатов и не занижает итоговую стоимость объектов оценки.

Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Выводы эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждаются собранной информацией и приведенными расчетами.

Заключение эксперта оформлено в соответствии с требованиями статей 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации сведения. Данный документ основан на материалах дела, является полным и ясным, не содержит противоречивых выводов, сомнений в его обоснованности не установлено. Заключение обладает признаками относимости и допустимости доказательств, поскольку содержит подробное описание проведенного исследования, выполнено ясно, полно и последовательно, обосновано ссылками на применяемые в процессе исследования подходом и методом.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной судебной экспертизой, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено, представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, представитель административного истца, представитель административного ответчика с выводами эксперта в части стоимости объекта недвижимости согласны.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Предусмотренных законом оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы не имелось.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** следует установить в размере 3 619 074 рублей по состоянию на 22 декабря 2021 года.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 29 декабря 2021 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Относительно требования административного истца о возложении обязанности на административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, суд исходит из того, что в силу положений пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» само решение суда по настоящему делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета изменений сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости для внесения актуальных сведений в государственный кадастр недвижимости. Следовательно, действующее законодательство предусматривает безусловный механизм фиксации в государственном кадастре недвижимости в отношении конкретного объекта в качестве его экономической характеристики ту стоимость и на ту дату, которые указаны в резолютивной части решения суда. Необходимости самостоятельного разрешения данного требования, при отсутствии доказательств отказа во внесении изменений со стороны органа, осуществляющего ведение государственного кадастрового учета, не требуется.

Более того, в соответствии с пунктом 15 статьи 378.2, абз. 4 пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы по соответствующему налогу начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения требований истца о возложении на ответчика обязанности внести в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости при отсутствии доказательств отказа внесения указанных данных не имеется.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – нежилого административного здания, расположенного по адресу **** с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости в размере 3619074 рубля по состоянию на 22 декабря 2021 года.

В удовлетворении административного иска ФИО3 о признании незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 28 января 2022 года № ОРС-59/2021/004389, возложении обязанности внести в ЕГРН сведения о рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 3619074 руб. отказать.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 декабря 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья - подпись

Мотивированное решение изготовлено 30 августа 2022 года