Дело № 2-55/2023 УИД:23RS0013-01-2022-003519-14

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Гулькевичи 02 февраля 2023 года

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Хайрутдиновой О.С.,

при секретаре Степанове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2, ООО «Агроторг» о признании договора аренды незаключенным,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам и просит признать договор аренды № от 28 декабря 2021 года между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Агроторг» в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, незаключенным.

Исковые требования обоснованы тем, что 28 декабря 2021 года между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Агроторг» подписан договор № аренды недвижимости, согласно которому Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять Помещение за плату во временное владение и пользование. Помещением в договоре признаются помещения, расположенные на первом этаже в здании по адресу: <адрес>, а именно: Помещение № 1 — часть помещения № 1 (общая площадь помещения 142,6 кв.м) с кадастровым номером №, площадью 132,3 кв.м, назначение нежилое, описание местоположения части (этаж, состав): этаж № 1, комнаты №№1 (площадь 3,9 кв.м.), 2 (площадь 61 кв.м), 3 (площадь 17,2 кв.м), 4 (площадь 2,6 кв.м), 5 (площадь 7,2 кв.м), 5 (площадь 7,2 кв.м), 6 (площадь 7,7 кв.м), 7 (площадь 11,7 кв.м), 8 (площадь 6,3 кв.м), 10 (площадь 14,7 кв.м); Помещение № 2 — часть помещения № 2 (общая площадь помещения 162,4 кв.м) с кадастровым номером №, площадью 155,2 кв.м, назначение нежилое, описание местоположения части (этаж, состав): этаж № 1, комнаты №№1 (площадь 3,9 кв.м.), 2 (площадь 113,5 кв.м), 3 (площадь 6,6 кв.м), 4 (площадь 9,8 кв.м), 5 (площадь 7,2 кв.м), 5 (площадь 11,8 кв.м), 6 (площадь 2,2 кв.м), 7 (площадь 7,4 кв.м); Помещение № 3 — часть помещения № 3 (общая площадь помещения 142,6 кв.м) с кадастровым номером №, площадью 25 кв.м, назначение нежилое. Согласно разделу 8 договора срок аренды составляет 10 лет с момента государственной регистрации договора аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В п. 1.6 договора стороны согласовали, что Помещение-1, Помещение-2, Помещение-3 рассматриваются ими как единое целое и выражают свое согласие о том, что исключение из него одного из указанных объектов является таким изменением обстоятельств, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен и одновременно наступили условия, предусмотренные п. 2 ст. 451 ГК РФ. Между тем, в пункте 5.1.4 установлена обязанность арендодателя не позднее 01 июля 2022 года осуществить мероприятия по объединению Помещения 1 и Помещения 2 и предоставить арендатору подтверждающие документы. Поскольку в результате объединения помещений образуется новый объект недвижимости и, соответственно, права, условие о предмете договора в данном случае не согласовано сторонами. В ч. 1, 2 ст. 609 ГК РФ указано, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Договор аренды от 28 декабря 2021 года не проходил регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Фактическая передача имущества во владение и пользование им арендатору не производилась, арендная плата не уплачивалась, то есть стороны к фактическому исполнению договора не приступили. Учитывая изложенное, данный договор является незаключенным. Сохранение договора нарушает права истца, поскольку собственником объектов, поименованных к передаче в аренду в оспариваемом договоре является истец, которая не имела намерения распорядиться своим имуществом путем заключения договора аренды с ООО «Агроторг». В силу ч. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Однако в оспариваемом договоре содержатся условия, влияющие на права и обязанности истца: п. 5.1.4 — осуществление мероприятий на объединение Помещения 1 и Помещения 2, в то время как истец не имеет и не имела такого намерения; абзац 1 пункта 1А.1 предусматривает наличие у арендодателя права собственности на объекты недвижимости и предоставление подтверждающих документов не позднее 28 июля 2022 года, в то время как истец не выражал волю на отчуждение своего имущества; предоставление арендодателем нотариально удостоверенного безусловного согласия супруги на заключение данного договора — такое согласие истцом не выдавалось. Более того, такое согласие необходимо при распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности супругов, в то время как на распоряжение имуществом другого лица необходимо получение доверенности, а не нотариального согласия. Указанные объекты обременены договорами аренды с третьими лицами, оспариваемым договором предусмотрено требование об их прекращении. Указанные выше обстоятельства нарушают права истца, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.

В судебное заседание стороны, надлежаще уведомленные о месте и времени судебного разбирательства, не явились. О причинах неявки в судебное заседание суд не уведомили, об отложении дела суд не просили.

Частью 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд определил, рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Ответчик ФИО2 направил в суд письменное заявление о признании иска. Указал, что в п. 1.6 договора стороны согласовали, что Помещение-1, Помещение-2, Помещение-3 рассматриваются ими как единое целое и выражают свое согласие о том, что исключение из него одного из указанных объектов является таким изменением обстоятельств, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен и одновременно наступили условия, предусмотренные п. 2 ст. 451 ГК РФ. Между тем, в пункте 5.1.4 установлена обязанность арендодателя не позднее 01 июля 2022 года осуществить мероприятия по объединению Помещения 1 и Помещения 2 и предоставить арендатору подтверждающие документы. Поскольку в результате объединения помещений образуется новый объект недвижимости и, соответственно, права, условие о предмете договора в данном случае не согласовано сторонами. Договор не проходил государственную регистрацию. Со стороны арендатора подписан неуполномоченным лицом, поскольку от лица арендатора действует по доверенности Д.А.А., а подписан договор А.С.М..

Представитель ответчика ООО «Агроторг» представил письменный отзыв, в котором возражал против удовлетворения требований истца, указал, что возможность заключения договора аренды будущей недвижимости основана на п. 10 Постановления ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»: лицо, заключившее договор аренды и принявшее на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должно обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), является действительным и заключенным. Объект аренды, предусмотренный договором, на текущий момент не передан арендатору. Таким образом, договор заключен, но не исполнен со стороны арендодателя. Согласно п. 15 указанного Постановления Пленума отсутствие индивидуализации объекта не влечет незаключенность договора аренды будущей вещи. Тем не менее, в разделе «Определение и понятие недвижимости» с точностью до кадастрового номера индивидуализированы объекты недвижимости, предстоящие к сдаче в аренду. Ненадлежащее исполнение обязательств по объединению точно индивидуализированных помещений не может вызвать сомнения относительно объекта, предполагаемого к аренде. Вопреки позиции, изложенной в иске, согласие ФИО1 на заключение договора получено сторонами. Отсутствие согласия супруги в отношении объектов, которые относятся к совместной собственности супругов, не является основанием для признания договора незаключенным. Текущее регулирование не подразумевает таких последствий.

Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На основании ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем условиям договора.

В судебном заседании установлено, что 28 декабря 2021 года между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Агроторг» подписан договор № аренды недвижимости, согласно которому Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять Помещение за плату во временное владение и пользование.

Помещением в договоре признаются помещения, расположенные на первом этаже в здании по адресу: <адрес>, а именно:

Помещение № 1 — часть помещения № 1 (общая площадь помещения 142,6 кв.м) с кадастровым номером №, площадью 132,3 кв.м, назначение нежилое, описание местоположения части (этаж, состав): этаж № 1, комнаты №№1 (площадь 3,9 кв.м.), 2 (площадь 61 кв.м), 3 (площадь 17,2 кв.м), 4 (площадь 2,6 кв.м), 5 (площадь 7,2 кв.м), 5 (площадь 7,2 кв.м), 6 (площадь 7,7 кв.м), 7 (площадь 11,7 кв.м), 8 (площадь 6,3 кв.м), 10 (площадь 14,7 кв.м);

Помещение № 2 — часть помещения № 2 (общая площадь помещения 162,4 кв.м) с кадастровым номером №, площадью 155,2 кв.м, назначение нежилое, описание местоположения части (этаж, состав): этаж № 1, комнаты №№1 (площадь 3,9 кв.м.), 2 (площадь 113,5 кв.м), 3 (площадь 6,6 кв.м), 4 (площадь 9,8 кв.м), 5 (площадь 7,2 кв.м), 5 (площадь 11,8 кв.м), 6 (площадь 2,2 кв.м), 7 (площадь 7,4 кв.м);

Помещение № 3 — часть помещения № 3 (общая площадь помещения 142,6 кв.м) с кадастровым номером №, площадью 25 кв.м, назначение нежилое.

Согласно разделу 8 договора срок аренды составляет 10 лет с момента государственной регистрации договора аренды.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В п. 1.6 договора стороны согласовали, что Помещение-1, Помещение-2, Помещение-3 рассматриваются ими как единое целое и выражают свое согласие о том, что исключение из него одного из указанных объектов является таким изменением обстоятельств, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен и одновременно наступили условия, предусмотренные п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Между тем, в пункте 5.1.4 установлена обязанность арендодателя не позднее 01 июля 2022 года осуществить мероприятия по объединению Помещения 1 и Помещения 2 и предоставить арендатору подтверждающие документы.

Поскольку в результате объединения помещений образуется новый объект недвижимости и, соответственно, права, условие о предмете договора в данном случае не согласовано сторонами.

Ссылка представителя ответчика ООО «Агроторг» на п. 10 Постановления п. 10 Постановления ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» о том, что лицо, заключившее договор аренды и принявшее на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должно обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору, является несостоятельной в данном случае, поскольку договор от 28 декабря 2021 года не содержит сведений о намерении и обязательстве ФИО2 приобрести имущество в свою собственность.

Согласно ч. 1 ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как указано в самом договоре, передаваемое во владение и пользование имущество не принадлежит арендодателю, находится в собственности ФИО1.

Каких-либо полномочий ФИО1 на распоряжение принадлежащим ей имуществом ФИО2 не предоставляла.

Довод представителя ответчика ООО «Агроторг», что согласие ФИО1 на заключение договора получено сторонами, суд не может признать обоснованным.

Так, представитель ответчика ссылается на сделанную в договоре запись «Я, ФИО1, являясь супругой арендодателя ФИО2, подтверждаю, что с настоящим договором аренды я ознакомлена, не возражаю против подписания настоящего договора аренды моим супругом».

Отношения владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов урегулированы ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Исключение из данного правила содержится в п. 3 ст. 35 СК РФ, согласно которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.

Нотариальное согласие истца на заключение договора аренды суду не представлено.

В ч. 1, 2 ст. 609 ГК РФ указано, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что для признания заключенным договора аренды недвижимого имущества, требуется не только достижение соглашения по всем существенным условиям, а также соблюдение требования о письменной форме сделки и государственная регистрация такого договора, отсутствие которой свидетельствует о недействительности договора.

До настоящего времени государственная регистрация договора аренды от 28 декабря 2021 года не произведена, имущество в фактическое владение и пользование не передавалось, арендная плата не уплачивалась. Доказательств обратного суду не представлено. Также как не представлено доказательств предъявления ООО «Агроторг» каких-либо требований о понуждении к государственной регистрации договора, о передаче имущества.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о незаключенности договора аренды от 28 декабря 2021 года между Арендодателем ФИО2 и Арендатором ООО «Агроторг».

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2, ООО «Агроторг» о признании договора аренды незаключенным — удовлетворить.

Признать договор аренды № от 28 декабря 2021 года между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Агроторг» в отношении объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, незаключенным.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 06 февраля 2023 года.

Председательствующий судья О.С.Хайрутдинова