Уникальный идентификатор дела:
77RS0018-02-2022-007930-54
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
9 сентября 2024 Никулинский районный суд г.Москвы
в составе судьи Голяниной Ю.А.,
при секретаре Павловой К.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6188/24 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Истец по первоначальному иску (ФИО1) обратилась в суд с иском к ответчику по первоначальному иску (ФИО2) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 02.04.2024, мотивировав свои требования тем, что во время заключения вышеуказанной сделки действовал арест, наложенный постановлением Головинского районного суда г.Москвы от 23.06.2016 по уголовному делу. Ответчик по встречному иску ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, общей площадью 1679 кв.м., кадастровый номер***, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу:***, участок № 3 и находящийся на нем жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 248,1 кв.м., количество этажей – 3, кадастровый номер***, расположенный по адресу:***, д. 3 по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от 02.04.2024.
Свои требования ФИО2 обосновал тем, что между ним и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, согласно которому ФИО1 продала, а ФИО2 приобрел в собственность земельный участок, общей площадью 1679 кв.м., кадастровый номер***, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу:***, участок № 3 и находящийся на нем жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 248,1 кв.м., количество этажей – 3, кадастровый номер***, расположенный по адресу:***, д. 3. Земельный участок и жилой дом по обоюдному согласию сторон были оценены в 9 000 000 рублей. Свои обязательства по договору ФИО2 исполнил полностью, оплатил стоимость земельного участка и жилого дома, однако до настоящего времени не осуществлен переход права собственности на ФИО2, поскольку ФИО1, уклоняется от явки в МФЦ для сдачи в Управление Росреестра по Московской области договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 02.04.2024 для государственной регистрации перехода права собственности.
Истец и представитель истца по первоначальному иску в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.
Представитель ответчика по первоначальному иску в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, в удовлетворении исковых требований просил отказать, встречный иск просил удовлетворить.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, возражений по первоначальному иску и встречному иску не представил.
Суд, счел возможным рассмотреть деле в отсутствии не явившихся лиц в порядке ст.67 ГПК РФ.
Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
02.04.2024 между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, согласно предмету которого продавец (ФИО4) продала, а покупатель (ФИО5) приобрел в собственность земельный участок, общей площадью 1679 кв.м., кадастровый номер ***, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу:***, участок № 3 и находящийся на нем жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 248,1 кв.м., количество этажей – 3, кадастровый номер***, расположенный по адресу:***.
Согласно п.1.2 данного договора указанные земельный участок и жилой дом принадлежат продавцу по праву собственности: земельный участок – запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности № *** от 23.08.2018, жилой дом - запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности № *** от 23.08.2018.
В силу п.2.1 договора по соглашению сторон недвижимое имущество оценено и продается в собственность покупателя за 9 000 000 рублей, из них земельный участок оценен сторонами в 5 000 000 рублей, жилой дом в 4 000 000 рублей; цена является окончательной и изменению не подлежит.
02.04.2024 ФИО1 передала ФИО2 вышеуказанные земельный участок и жилой дом по приёмопередаточному акту.
ФИО2 исполнил свое обязательство по уплате цены договора в полном объеме, уплатив ФИО1 9 000 000 рублей, что подтверждается п.2.1 договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 02.04.2022, согласно которому оплата указанной суммы произведена покупателем продавцу до подписания договора, при этом покупатель не имеет каких-либо претензий к продавцу, связанных с оплатой стоимости приобретаемых им объектов по договору.
Оплата стоимости земельного участка и жилого дома также подтверждается распиской ФИО1 от 02.04.2022 и передаточным актом от 02.04.2022, подписанным ФИО1
Факт оплаты стоимости объектов недвижимости, указанных в договоре купли-продажи земельного участка с жилым домом от 02.04.2022, не отрицается ФИО1
С момента приобретения нежилого помещения по настоящее время ФИО2 несет бремя содержания недвижимого имущества.
ФИО6 уведомил ФИО1 о необходимости явки для сдачи документов на государственную регистрацию перехода прав через МФЦ, до настоящего времени регистрация объектов не произведена.
Отказывая в удовлетворении иска ФИО1 и удовлетворяя встречные требования, суд исходит из тех обстоятельств, что ответчик по встречному иску при передаче прав на спорные земельный участок и жилой дом обладала указанными правами и могла ими свободно распоряжаться, истец по встречному иску полностью исполнил свои обязательства по оплате стоимости приобретаемого недвижимого имущества, земельный участок и дом фактически переданы покупателю, следовательно, ответчик по встречному иску обязана передать на государственную регистрацию перехода права собственности договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 02.04.2024,оснований для признания сделки недействительной не имеется.
Наличие зарегистрированного в ЕГРН обременения в виде наложения ареста на спорный объект недвижимости по постановлению Головинского районного суда г. Москвы по уголовному делу от 26.04.2016 (запись о государственной регистрации № *** от 18.06.2016) подлежит сохранению и не препятствует государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, общей площадью 1679 кв.м., кадастровый номер***, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: *** и находящийся на нем жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 248,1 кв.м., количество этажей – 3, кадастровый номер***, расположенный по адресу: ***с ФИО1 на ФИО2 Суд также учитывает и то обстоятельство, что ФИО1 и ФИО2 участниками уголовного судопроизводства не являлись, приговор в отношении них не выносился.
В соответствии со статьями 8 и 12 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи и другие ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В силу части 1 статьи 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам и юридическим лицам.
В соответствии с действующим законодательством, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Пунктом 1 статьи 223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 551 ГК РФ (п. 1) закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно части 7 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Часть 1 статьи 17 указанного закона предусмотрено, что вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Поскольку истцом по встречному иску исполнены свои обязательства по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от 02.04.2024 выполнил в полном объеме, в том числе по оплате в полном размере стоимости недвижимого имущества, а ответчиком по встречному иску не предпринято каких-либо действий, направленных на государственную регистрацию права собственности на спорное недвижимое имущество, требования истца по встречному иску о государственной регистрации перехода права собственности подлежат удовлетворению.
На основании наложенного, ст. ст. 8, 12, 165, 213, 309, 310, 314, 421, 432, 551 ГК РФ руководствуясь ст. ст. 88, 98, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО7 о признании сделки недействительной – отказать.
Встречные исковые требования ФИО2 удовлетворить в полном объёме.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1*** на ФИО2 на земельный участок, общей площадью 1679 кв.м., кадастровый номер ***, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: *** и находящийся на нем жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 248,1 кв.м., количество этажей – 3, кадастровый номер***, расположенный по адресу:*** по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от 2.04.2024.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия.
Судья
Решение изготовлено в окончательной форме 13 января 2025 года.