Дело № 2-285/2025
УИД 76RS0014-01-2024-003310-71
Изгот.05.09.2025 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Ярославль
28 июля 2025 года
Кировский районный суд города Ярославля в составе:
председательствующего судьи Доколиной А.А.,
при секретаре Щербаковой В.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к мэрии г.Ярославля, Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля о взыскании выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, встречному исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля к ФИО1 об изъятии недвижимого имущества путем предоставления возмещения,
установил :
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к мэрии г.Ярославля, КУМИ мэрии г.Ярославля, МКУ Агентство по строительству» г.Ярославля, в котором просила, с учетом уточнения исковых требований просила определить выкупную цену изымаемого имущества на основании отчета об оценке рыночной стоимости №Н от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного оценщиком ЭКСПЕРТ, в размере 6 345 452 рубля. В обоснование исковых требований указано, что истцу на праве собственности принадлежит жилое помещение – двухкомнатная квартира общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым №, расположенная по <адрес>, а также <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок под жилым многоквартирным домом площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, расположенные по <адрес>
Данный многоквартирный дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Ярославской области на 2019 – 2023 гг., утвержденную Постановлением Правительства Ярославской области от 29.03.2019 года №224-п и подлежит расселению.
В мае 2024 года МКУ Агентство по строительству» г.Ярославля направило в адрес ФИО1 проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд за цену 3 737 300 рублей, включая убытки в связи с переездом.
ФИО1 не согласна с размером возмещения, в который не включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, занижена стоимость доли в праве собственности на земельный участок.
КУМИ мэрии г. Ярославля обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1 принудительном изъятии недвижимого имущества путем предоставления возмещения, в котором просит изъять у нее путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по <адрес> по цене 3 737 300 рублей 00 копеек, из которых 3 645 700 рублей 00 копеек – стоимость квартиры № общей площадью <данные изъяты> кв.м и <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок под жилым многоквартирным домом площадью <данные изъяты> кв.м., 91 600 рублей 00 копеек – убытки вследствие изъятия недвижимого имущества; прекратить право собственности ФИО1 на указанную квартиру и долю в праве собственности на земельный участок; признать право муниципальной собственности на указанное недвижимое имущество.
В исковом заявлении указано, что заключением городской межведомственной комиссии от 29.01.2015 года №6 многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением мэрии г. Ярославля от 30.07.2015 года №1457 принято решение о его расселении, собственникам направлено требование о сносе указанного многоквартирного дома.
В связи с тем, что собственниками снос указанного дома не был осуществлен в установленный срок 25.05.2022 года мэрией г. Ярославля принято постановление №462 «Об изъятии для муниципальных нужд г.Ярославля земельного участка с описанием местоположения: <адрес> и жилых помещений». Органом местного самоуправления проведены мероприятия по определению стоимости изымаемого имущества. Результат оценки отражен в отчете №227/2023 от 14.11.2023 года, выполненном ЭКСПЕРТНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ
В ходе рассмотрения судом гражданского дела по ходатайству ответчика была назначена судебная экспертиза. Согласно экспертному заключению от 14.07.2025 года №1-01/07/25-А1, выполненному ЭКСПЕРТНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ 2 рыночная стоимость квартиры, расположенной по <адрес> составляет 3 699 796 рублей 00 копеек, рыночная стоимость <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым № расположенные по <адрес> – 37 372 рубля 00 копеек, убытки, предусмотренные ч.7 ст.32 Жилищного Кодекса РФ, причиненные собственнику изъятием данного недвижимого имущества, а также размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома - 1 150 775 рублей 00 копеек.
С учетом выводов экспертного заключения, ФИО1 уточнила исковые требования, просит определить размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое - двухкомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым №, расположенную по <адрес>, а также <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок под жилым многоквартирным домом площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым № расположенный по <адрес>., в размере 4 857 943 рубля, в счет возмещения расходов: по составлению заключения об оценке имущества 20 000 рублей 00 копеек, по оформлению технического паспорта жилого многоквартирного дома – 7 362 рубля.
В судебное заседание истец ФИО1, надлежаще извещенная, не явилась, представитель истца по доверенности ФИО2 просил рассмотреть дело в отсутствие истца и его представителя, заявленные требования поддержал, с учетом уточнений.
Ответчик мэрия г.Ярославля в судебное заседание представителя не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, исковые требования ФИО1 не признал, встречные исковые требования КУМИ мэрии г.Ярославля поддержал, просит определить стоимость изымаемого имущества на основании отчета ЭКСПЕРТНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ 2 в размере 3 699 796 рублей 00 копеек.
Иные участвующие в деле лица, надлежаще извещенные, в судебное заседание не явились, представителей не направили, дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частями 1-3 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
По делу установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение – двухкомнатная квартира общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым № расположенная по <адрес> а также <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок под жилым многоквартирным домом площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, расположенные по <адрес>
Данный многоквартирный дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Ярославской области на 2019 – 2023 гг., утвержденную Постановлением Правительства Ярославской области от 29.03.2019 года №224-п и подлежит расселению.
Заключением городской межведомственной комиссии от 29.01.2015 года №6 многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением мэрии г. Ярославля от 30.07.2015 года №1457 принято решение о его расселении, собственникам направлено требование о сносе указанного многоквартирного дома.
В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч.ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.
Решение органа местного самоуправления об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилого помещения истцами не оспаривается.
Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч.9 ст. 32 ЖК РФ).
Земельный участок, на котором располагается многоквартирный жилой дом, представляет собой общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, неразрывно с ним связанное (ст.ст. 36 - 38 ЖК РФ и ст.ст. 273, 290 ГК РФ).
В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
При приобретении жилого помещения в многоквартирном доме к новому собственнику в силу закона одновременно переходит и право собственности на земельный участок, на котором расположен такой дом, независимо от указания об этом в договоре на отчуждение жилого помещения. Возможность распоряжаться долей в праве собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, предназначенным для эксплуатации жилого дома <адрес> отдельно от принадлежащего истцам жилого помещения, действующим законодательством исключается (ст. 37 ЖК РФ).
В случае определения стоимость принадлежащего истцам жилого помещения (комнаты) сравнительным методом для сравнения берутся предложения о продаже жилых помещений-аналогов в многоквартирных домах, что подразумевает приобретение за указанную в объявлении стоимость также доли в общем имуществе такого дома, в том числе земельного участка под ним.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Необходимость возмещения причиненных собственнику убытков путем включения их в размер возмещения за изымаемое жилое помещение прямо предусмотрена ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, в том числе расходы на переезд, временный найм жилья, на поиск и приобретение другого жилого помещения на момент изъятия имущества.
В связи с тем, что собственниками снос жилого многоквартирного дома, расположенного по <адрес> не был осуществлен в установленный срок 25.05.2022 года мэрией г. Ярославля принято постановление №462 «Об изъятии для муниципальных нужд г.Ярославля земельного участка с описанием местоположения: <адрес> и жилых помещений». Органом местного самоуправления проведены мероприятия по определению стоимости изымаемого имущества. Результат оценки отражен в отчете №227/2023 от 14.11.2023 года, выполненном ЭКСПЕРТНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ согласно которому стоимость изымаемого имущества составляет 3 737 300 рублей 00 копеек, из которых 3 645 700 рублей 00 копеек – стоимость квартиры № общей площадью <данные изъяты> кв.м и <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок под жилым многоквартирным домом площадью <данные изъяты> кв.м., 91 600 рублей 00 копеек – убытки вследствие изъятия недвижимого имущества.
В мае 2024 года МКУ Агентство по строительству» г.Ярославля направило в адрес ФИО1 проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд за цену 3 737 300 рублей, включая убытки в связи с переездом.
Не согласившись с размером возмещения, ФИО1 обратилась к независимому эксперту.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости №11/2025Н от 10.01.2025 года, выполненному оценщиком ЭКСПЕРТ, стоимость изымаемого имущества составляет 6 345 452 рубля, из которых рыночная стоимость квартиры – 1 727 000 рублей 00 копеек, рыночная стоимость <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок – 2 218 000 рублей 00 копеек, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома – 2 332 337 рублей 00 копеек, убытки – 68 115 рублей 00 копеек.
Возникший между сторонами спор связан с различным определением размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В ходе рассмотрения судом гражданского дела по ходатайству ответчика была назначена судебная экспертиза. Согласно экспертному заключению от 14.07.2025 года №1-01/07/25-А1, выполненному ЭКСПЕРТНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ 2 рыночная стоимость квартиры, расположенной по <адрес> составляет 3 699 796 рублей 00 копеек, рыночная стоимость <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым № расположенные по <адрес> – 37 372 рубля 00 копеек,
В соответствии с ч.7 ст.32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Экспертом произведена оценка доли ФИО1 в стоимости общего имущества многоквартирного дома, стоимость которой составляет 807 069 рублей 00 копеек. Также в расчет включены убытки, складывающиеся из оплаты услуг риэлторов по подбору нового жилого помещения в размере 50 000 рублей 00 копеек, расходы, связанные с оформлением прав на приобретаемый объект недвижимого имущества, в размере 4 000 рублей 00 копеек, расходы, связанные с переездом, в сумме 3 795 рублей 00 копеек, убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением, в размере 27 028 рублей 00 копеек.
Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома составляет 258 883 рубля 00 копеек.
У суда отсутствуют основания подвергать сомнению выводы судебного эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт обладает необходимой квалификацией, им в полном объеме исследованы материалы осмотра изымаемого имущества, расчет произведен с применением сравнительного подхода, подобраны соответствующие объекты- аналоги, относящиеся к одному с объектом оценки сегменту рынка и сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам. ФИО1 выводы указанного экспертного заключения не оспариваются. В то же время, в отчет №227/2023 от 14.11.2023 года, составленный ЭКСПЕРТНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ не включена компенсация непроизведенного капитального ремонта многоквартирного жилого дома. В то же время, доказательств выполнения капитального ремонта жилого дом, расположенного по <адрес> в материалы дела не представлено.
Кроме того, в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (статья 12).
Шестимесячный срок с даты составления отчета ЭКСПЕРТНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ истек 19 июня 2024 года, в связи с чем приведенная в нем оценка не может быть принята в качестве достоверной на момент вынесения судом решения по делу.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что размер возмещения за изымаемое имущество должен быть определен на основании заключения судебной экспертизы от 14.07.2025 года №1-01/07/25-А1, выполненного ЭКСПЕРТНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ 2
В тоже время, суд учитывает, что ФИО1 зарегистрирована и фактически проживает по <адрес>, изымаемое жилое помещение ею для проживания не используется, в связи с чем из размера возмещения суд считает необходимым исключить убытки, связанные с временным пользованием иным жилым помещением, в сумме 27 028 рублей 00 копеек.
Таким образом, общий размер возмещения за изымаемое имущество составляет 4 860 915 рублей 00 копеек (3 699 796,00+37 372,00+807 069,00+258 883,00+50 000,00 +4 000,00+3 795,00).
ФИО1 просит определить размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение - двухкомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым №, расположенную по <адрес> а также <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок под жилым многоквартирным домом площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, расположенный по <адрес> в размере 4 857 943 рубля.
В соответствии с п.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным требованиям.
На основании изложенного, требование ФИО1 подлежат удовлетворению, встречные исковые требования КУМИ мэрии г.Ярославля подлежат удовлетворению частично, путем изъятия у ФИО1 с предоставлением возмещения недвижимого имущества, расположенного по <адрес> по цене 4 857 943 рубля 00 копеек, из которых 3 699 796 рублей 00 копеек - стоимость квартиры № общей площадью <данные изъяты> кв.м.; 37 372 рубля 00 копеек - стоимость 388/1760 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, расположенный по <адрес> 807 069 рублей 00 копеек – стоимость доли в общедомовом имуществе; 258 883 рубля 00 копеек – стоимость права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт; 54 823 рубля 00 копеек – убытки, причиненные изъятием.
После выплаты ФИО1 возмещения за изымаемое жилое помещение и долю в праве собственности на земельный участок право собственности ФИО1 на квартиру по <адрес> и <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, расположенные по <адрес>, подлежит прекращению, одновременно с признанием права муниципальной собственности на указанное недвижимое имущество.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля (ИНН <***>) удовлетворить, встречные исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля к ФИО1 удовлетворить частично.
Изъять у ФИО1 путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по <адрес> по цене 4 857 943 рубля 00 копеек, из которых 3 699 796 рублей 00 копеек - стоимость квартиры №, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; 37 372 рубля 00 копеек - стоимость 388/1760 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым № расположенный по <адрес> 807 069 рублей 00 копеек – стоимость доли в общедомовом имуществе; 258 883 рубля 00 копеек – стоимость права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт; 54 823 рубля 00 копеек – убытки, причиненные изъятием.
Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м., и <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым № расположенные по <адрес>
Признать право собственности города Ярославля на квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м., и <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, расположенные по <адрес>
Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля в пользу ФИО1 в счет возмещения судебных расходов: по составлению заключения 20 000 рублей 00 копеек, по изготовлению технического паспорта многоквартирного дома 7 362 рубля 00 копеек.
Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения с подачей жалобы через Кировский районный суд г.Ярославля.
Судья
А.А.Доколина