Дело № 2-1382/2025

УИД: 23RS0058-01-2025-000769-10

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Сочи 12 мая 2025 г.

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Н.А. Волковой,

при секретаре А.С.Крышталевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора, взыскании суммы и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в Хостинский районный суд <адрес> с иском к ФИО3, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО2, ФИО1 по продаже 53/594 долей жилого дома по адресу: <адрес>, Хостинский внутригородской район, тер. <адрес>», <адрес>, кадастровый № и 45/986 долей земельного участка по адресу: <адрес>, тер. СНТ Луч-

2, з/у №, кадастровый №, взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2, ФИО1 2 170 000 рублей солидарно. Погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении доли здания с кадастровым номером №. Погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении доли земельного участка с кадастровым номером №. Взыскать с ФИО3 судебные расходы в размере 45 700 рублей по оплате государственной пошлины.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ согласно условиям договора купли-продажи была заключена сделка по продаже ФИО3 53/594 долей жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, Хостинский внутригородской район, тер. СНТ «Луч-2», <адрес>, кадастровый № и № долей земельного участка по адресу: <адрес>, тер. <адрес> з/у №, кадастровый № ФИО2 и ФИО1. Истцы передали денежные средства в размере 2 170 000 рублей ответчику по Договору (п.2.1 Договора). ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 была получена копия искового заявления о сносе самовольной постройки от Администрации муниципального образования городского округа города-курорта <адрес>. В исковом заявлении содержится информация о том, что в ходе выездного обследования от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ город-курорт Сочи, тер. <адрес> установлено, что суммарная площадь зданий, строений сооружений на данном участке превышает установленную площадь на 1,6 кв.м. Данное обстоятельство является нарушением. Также, в ходе выездного обследования администрацией <адрес> визуально выявлено наличие на земельном участке с кадастровым номером № четырехэтажного строения с обустройством цокольного этажа с кадастровым номером №, возведенное в отсутствие разрешительной документации, а именно, разрешения на строительство. В связи с чем, администрация <адрес> обратилась к ФИО2 и ФИО1 с исковым заявлением, в котором требовала снести за свой счет объект капитального строительства с кадастровым номером № с применением мер по обеспечению иска таких, как арест, запрет передачи, оформления прав на земельный участок с кадастровым номером № и объект капитального строительства №. ДД.ММ.ГГГГ после получения копии искового заявления истцы обратились к ответчику с досудебной претензией, в которой были изложены вышеуказанные обстоятельства и требовали расторгнуть Договор. ДД.ММ.ГГГГ ответчик на претензию от ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес истцов свои возражения, которыми отказал в удовлетворении требований. Дополнительно указал, что об обстоятельствах, указанных в исковом заявлении, ранее не знал, и на момент заключения сделки недвижимое имущество соответствовало всем необходимым параметрам.

ДД.ММ.ГГГГ Хостинским районным судом <адрес> по делу № вынесено решение о частичном удовлетворении иска администрации <адрес> к ответчику о сносе самовольной постройки. В ходе рассмотрения дела судом было достоверно установлено, что на земельном участке (доля которого принадлежит истцам) расположен четырехэтажный объект недвижимости, в том числе, мансардный этаж, который не соответствует выданному уведомлению администрации <адрес> в части общей площади возведенного объекта недвижимости, составляющей 394,6 кв.м., при разрешении строительства объекта - не более 295,8 кв.м., количество этажей возведенного объекта недвижимости составляет - 4 этажа, в том числе, мансардный этаж, что превышает показатель установленный уведомлением, в части площади застройки здания, составляющей - 130,5 кв.м., при разрешенном - 108,93 кв.м., вместе с тем, в материалах дела отсутствует необходимая в силу закона разрешительная документация на реконструкцию указанного объекта недвижимости, кроме этого, объект недвижимости имеет признаки многоквартирного дома, имеется несоответствие в части отступов от границ земельного участка, более того, может создавать угрозу жизни и здоровью граждан в случае аварийной ситуации. В связи с чем, суд пришел к выводу, что объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, тер. <адрес> з/у № является самовольной постройкой и подлежит сносу осуществившим ее лицом.

18.06.2024 апелляционным определением Краснодарского краевого суда по делу №33-20173/2024 решение Хостинского районного суда г. Сочи по делу №2-160/2024 было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба истцов без удовлетворения.

Таким образом, истцам стало достоверно известно только 18.06.2024 о том, что приобретенное ими жилое помещение подлежит сносу вследствие нарушения норм действующего законодательства, и что ответчик продал им жилое помещение с недостатками, непригодное для целей его использования, чем существенно нарушил условия Договора. Данные обстоятельства возникли еще до исполнения сторонами Договора и по обстоятельствам, не зависящим от истцов, о чем продавец даже не предупреждал.

ФИО4, ФИО5, действуя лично и через представителя ФИО16, поддержали доводы, изложенные в исковом заявлении, настаивали на их удовлетворении, не возражали против рассмотрения дела в порядке заочного производства.

Ответчик ФИО17 судебное заседание не явилась, о дне и месте слушания дела извещалась надлежащим образом по известному суду адресу. Доказательства того, что данный адрес не является адресом постоянного места жительства ответчика на момент рассмотрения дела в материалах гражданского дела, отсутствуют, также отсутствуют доказательства, подтверждающие уважительные причины неполучения (невозможности получения) судебной корреспонденции по адресу постоянной регистрации ответчика. В силу ч. 4 ст. 167 ГПК Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие. Ответчик не сообщила суду об уважительных причинах неявки и не просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

В соответствии со статьей 165.1статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (п.п. 67, 68) юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

В силу изложенного, суд не усматривает оснований для отложения судебного заседания и считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

При таких обстоятельствах, с учетом мнения истцов, не возражавших против рассмотрения дела в порядке заочного производства, суд считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Суд, выслушав истцов и их представителя, исследовав материалы дела, представленные письменные доказательства, считает исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как установлено судом и следует из материалов дела 08.08.2022 между ФИО3 (продавцом) и ФИО2, ФИО1 (покупателями) заключен договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО6, зарегистрированный в реестре за номером 23№, по условиям которого ФИО2 и ФИО1 приобрели № долей жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, Хостинский внутригородской район, тер. <адрес> <адрес>, кадастровый № и № долей земельного участка по адресу: <адрес>, тер. <адрес>2, з/у №, кадастровый №.

В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи от 08.08.2022 указанное недвижимое имущество продавец продал покупателям за 2 170 000 рублей. Стороны подтверждают, что расчеты произведены полностью до подписания настоящего договора.

В соответствии с п.3.2 Договора продавец заверил стороны, что на момент заключения сделки отсутствуют неблагоприятные обстоятельства, которые могли бы повлиять на действительность заключаемой сделки.

Право собственности истцов подтверждается выписками из единого государственного реестра недвижимости № ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные обстоятельства никем в судебном заседании не отрицались и не оспаривались.

Судом также установлено, что вступившим в законную силу решением Хостинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, по гражданскому делу № по иску Администрации <адрес> к ФИО7, ФИО8, ФИО3, ФИО9, ФИО10, ФИО13, ФИО11, ФИО2, ФИО1, ФИО15, ФИО12 о сносе самовольной постройки, суд обязал ответчиков ФИО7, ФИО8, ФИО3, ФИО9, ФИО10, ФИО13 ФИО11, ФИО2, ФИО14, ФИО15, ФИО12 в течение трех месяцев снести объект капитального строительства с кадастровым номером №, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ город-курорт Сочи, <адрес>, внутригородской район, тер. <адрес> <адрес> за свой счет.

В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что на земельном участке, доля которого принадлежит Истцам, расположен четырехэтажный объект недвижимости, в том числе, мансардный этаж, который не соответствует выданному уведомлению администрации <адрес> в части общей площади возведенного объекта недвижимости, составляющей 394,6 кв. м., при разрешении строительства объекта - не более 295,8 кв.м., количество этажей возведенного объекта недвижимости составляет - 4 этажа, в том числе, мансардный этаж, что превышает показатель установленный уведомлением, в части площади застройки здания, составляющей - 130,5 кв.м., при разрешенном - 108,93 кв.м., вместе с тем, в материалах дела отсутствует необходимая в силу закона разрешительная документация на реконструкцию указанного объекта недвижимости, кроме этого, объект недвижимости имеет признаки многоквартирного дома, имеется несоответствие в части отступов от границ земельного участка, более того, может создавать угрозу жизни и здоровью граждан в случае аварийной ситуации. В связи с чем, суд пришел к выводу, что объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, тер. СНТ Луч-2, з/у № является самовольной постройкой и подлежит сносу осуществившим ее лицом.

В силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Настаивая в своих исковых требованиях на расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате уплаченных по нему денежных средств, истцы ссылаются на то, что в действиях ответчика возникает умышленное сокрытие достоверной информации о том, что администрация г. Сочи выявила нарушения на земельном участке, доля которого принадлежит истцам, расположен четырехэтажный объект недвижимости, в том числе, мансардный этаж, который не соответствует выданному уведомлению администрации г. Сочи в части общей площади возведенного объекта недвижимости, составляющей 394,6 кв.м., при разрешении строительства объекта - не более 295,8 кв.м., количество этажей возведенного объекта недвижимости составляет - 4 этажа, в том числе, мансардный этаж, что превышает показатель установленный уведомлением, в части площади застройки здания, составляющей - 130,5 кв.м., при разрешенном - 108,93 кв.м.,

При этом стороной ответчика суду не представлено доказательств, подтверждающих получения необходимой разрешительной документации на реконструкцию указанного объекта недвижимости, кроме этого, объект недвижимости имеет признаки многоквартирного дома, имеется несоответствие в части отступов от границ земельного участка, более того, может создавать угрозу жизни и здоровью граждан в случае аварийной ситуации.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества на товар соответствующий договору.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ч. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По смыслу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка не является объектом права собственности, а потому не может выступать предметом договора купли-продажи и является самовольной с момента своего возведения.

Разрешая заявленные исковые требования применительно к вышеприведенным положениям закона, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд исходит из того, что истцы при заключении договора купли-продажи с ФИО17 не знали и не могли знать о существенных и неустранимых недостатках приобретаемого ими недвижимого имущества, а именно, о самовольном статусе объекта капитального строительства, что повлекло для них после заключения договора купли-продажи существенные неблагоприятные последствия в виде невозможности права пользования приобретенной ими недвижимости. Данные последствия полностью исключают для истцов возможность владения, пользования и распоряжения приобретенным объектом недвижимости, то есть, влекут для них такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договоров купли-продажи.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о возможности расторжения по требованию покупателей договора купли-продажи от 08.08.2022 и взыскания с ФИО17 в пользу ФИО4, ФИО5 оплаченных по договору денежных средств в размере 2 170 000 рублей солидарно.

В силу ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Истцами понесены судебные расходы по оплате госпошлины в размере 45 700 рублей, указанная сумма подлежат взысканию с ответчика ФИО17 в пользу истцов.

На основании изложенного и руководствуясь 194-199, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора, взыскании суммы и судебных расходов удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 08.08.2022, удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО6, зарегистрированный в реестре за номером №, заключенный между ФИО3 и ФИО2, ФИО1 по продаже № долей жилого дома по адресу: <адрес>, Хостинский внутригородской район, тер. <адрес> <адрес>, кадастровый № и № долей земельного участка по адресу: <адрес>, тер. <адрес> з/у №, кадастровый №.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2, ФИО1 2 170 000 рублей солидарно.

Погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении части здания с кадастровым номером №.

Погасить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении части земельного участка с кадастровым номером №

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2, ФИО1 судебные расходы в размере 45 700 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Дата составления мотивированного решения суда 23.05.2025.

Председательствующий: Н.А. Волкова

На момент публикации не вступило в законную силу