6

Дело № 2-111/2023

УИД 42RS0003-01-2022-001528-28

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Берёзовский городской суд Кемеровской области в составе:

председательствующего судьи Вязниковой Л.В.,

при секретаре Светлаковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Берёзовском Кемеровской области 03 февраля 2023 года

гражданское дело по иску ФИО1 ФИО9, ФИО1 ФИО10, ФИО1 ФИО11 к ФИО2 ФИО12 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском, просят взыскать с ФИО6 в пользу ФИО3 сумму в размере 160 000 рублей, в пользу ФИО4 и ФИО5 - по 80 000 рублей каждому, взыскать с ФИО6 расходы по оплате государственной пошлины в пользу ФИО3 в размере 4 400 рублей, в пользу ФИО4 и ФИО5 - в размере 2 600 рублей каждому.

Требования обоснованы тем, что 24.09.2022 между ними и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Согласно п. 2.1 договора стоимость квартиры составила 1 920 000 рублей.

В соответствии с п. 2.2.1 указанного договора 320 000 рублей ФИО6 оплачивает за счет собственных денежных средств, сумму в размере 1 600 000 рублей оплачиваются за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных в соответствии с кредитным договором № от 24.10.2022, заключенным с <данные изъяты> из которых 800 000 рублей переданы ФИО3 за 1/2 долю в праве собственности, по 400 000 рублей переданы ФИО4 и ФИО5 каждому за 1/4 долю в праве собственности.

Сумма в размере 320 000 рублей покупателем оплачена не была, и фактически им не передавалась, покупатель убедил их составить дополнительное соглашение к договору п. 2.1. договора, стоимость квартиры указана 1 600 000 рублей, а также расписки, по которым 320 00 рублей были переданы им.

Покупатель убедил их, что, указывая в договоре купли-продажи стоимость квартиры в размере 1 920 000 рублей, никак негативно на них не отразится, а для покупателя будет одобрен ипотечный займ на приобретение квартиры.

Однако после заключения договора купли продажи им стало известно о том, что они должны будут заплатить налог 13% от стоимости квартиры указанной в договоре купли-продажи 1 920 000 рублей, а не от 1 600 000 рублей, как убеждал ответчик.

Учитывая недобросовестное поведение ответчика при заключении договора купли - продажи, расторгать договор они не желают, однако считают, что ответчик обязан оплатить им полную стоимость квартиры.

Истец ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, настаивая на том, что ответчик обязан доплатить стоимость квартиры в размере 320000 рублей, поскольку представитель ответчика при заключении договора ввела в заблуждение по поводы выплаты в последующем налога на доход, говорила о том, что они не будут платить данный налог, а выяснилось, что нужно заплатить налог на доход с продажи квартиры в размере 120000 рублей. Когда он обратился к представителю ФИО7, просил разъяснить, почему она не предупредила о будущем налоге от стоимости квартиры 1920000 рублей, а если не разъяснила, тогда пусть сама оплачивает данный налог, ФИО7 отказалась. В связи с этим они и настаивают на выплате стоимости квартиры в размере 1920000 рублей. При этом ФИО3 не оспаривает, что стоимость квартиры согласовали в размере 1600000 рублей, на завышении стоимости в договоре на 320000 рублей настаивал продавец, чтобы банк одобрил ипотеку, они согласились, при заключении договора оплатили 1600000 рублей, подписали дополнительное соглашение к договору об изменении цены, дали расписки в том, что не получали 320000 рублей.

Представитель истца ФИО3 ФИО8, действующая на основании доверенности от 21.12.2022, исковые требования поддержала, указывая на том, что на расторжении договора истцы не настаивают, однако ответчик обязан доплатить 320000 рублей до стоимости квартиры, определенной договором, также указывая на введение при заключении договора истцов в заблуждение представителем ответчика ФИО7 об отсутствии обязанности в будущем уплачивать налог на доход с продажи квартиры.

Ответчики ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, его представитель ФИО7, действующая на основании нотариальной доверенности от 17.01.2023 против удовлетворения исковых требований возражала, пояснила следующее. Фактические обстоятельства дела и пояснения истца ФИО3 она не оспаривает, действительно, договорились о стоимости квартиры в 1600000 рублей, завысили в договоре до 1920000 рублей для получения ипотеки по согласию сторон, при заключении договора подписали и дополнительное соглашение об изменении цены, 320000 рублей не передавали, она разъясняла, что налог на доход физических лиц будет начислен от суммы, превышающей 1000000 рублей, она согласна выплатить налог на доход в размере 41600 рублей от суммы завышения - 320000 руб., налог на 600000 руб. она не согласны выплачивать, поскольку фактическая стоимость квартиры 1600000 руб., данную сумму она выплатила, истцы самостоятельно должны платить налог на 600000 руб., договоренности об уплате ею налога с данной суммы не было.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, дав оценку собранным доказательствам в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В силу статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьями 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Одним из оснований возникновения обязательств является договор. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 550 настоящего Кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Применительно к купле-продаже недвижимости статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Судом установлено, что 24.10.2022 между ФИО3, ФИО4, ФИО5, в лице ФИО4 (продавцы) и ФИО6 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавцы продали, а покупатель купил квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Согласно п.2.1 договора, стоимость квартиры составила 1 920000 рублей.

В п.п. 2.2, 2.3 договора стороны установили следующий порядок оплаты стоимости квартиры, а также порядок расчета: часть стоимости в сумме 320 000 рублей оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя; часть стоимости объекта в сумме 1 600 000 рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств предоставленных покупателю в соответствии с Кредитным договором № от 24.10.2022.

Договор купли-продажи квартиры от 24.10.2022 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу 29.10.2022 за №, в связи с чем, осуществлен переход права собственности на квартиру по адресу: <адрес> от истцов к ответчику, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Кроме того, 24.10.2022 продавцами и покупателем подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи, которым изменен п. 2.1 договора купли продажи квартиры от 24.10.2022 и определена стоимость квартиры 1 600 000 рублей.

Как следует из расписок от 24.10.2022 ФИО3, ФИО4, ФИО5 в лице ФИО4 денежные средства в размере 320000 рублей не получены ими от ФИО6 в качестве первоначального взноса.

Исходя из вышеуказанных правовых норм, юридически значимыми обстоятельствами по настоящему делу являются: установление факта заключения договора купли-продажи от 24.10.2022 и дополнительного соглашения к нему от 24.10.2022, соответствие договора и дополнительного соглашения требованиям гражданского законодательства и их исполнение (передачу имущества и оплаты за него), факт нахождения спорного имущества во владении покупателя.

Анализируя собранные по делу доказательства, суд пришел к выводу о том, что волеизъявление сторон было направлено на заключение договора купли-продажи объекта недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, - стоимостью 1 600 000 рублей, ФИО6 принял данный объект недвижимости в собственность, владеет и пользуется им по своему усмотрению, расчет по договору купли-продажи с учетом дополнительного соглашения произведен, в связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Договор купли-продажи квартиры от 24.10.2022 содержит все существенные условия договора купли-продажи, а также зарегистрирован в установленном порядке и исполнен сторонами.

Изменение условий договора купли-продажи недвижимости после его исполнения не противоречит ст.ст. 421, 424 ГК РФ, так как дополнительное соглашение заключено сторонами в добровольном порядке.

Цена является существенным условием договора, стороны вправе сами урегулировать это в договоре, при этом не должна быть указана цена продажи на крайне невыгодных для продавца условиях.

Из договора купли-продажи, дополнительного соглашения к договору купли-продажи, расписок истцов в неполучении 320000 рублей, пояснений истца ФИО3, представителя ответчика ФИО7 установлено, что стороны оценили продаваемую квартиру в 1600000 рублей, данную сумму продавцы получили от покупателя.

Из выписки из ЕГРН от 29.10.2022 следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 1259697, 67 руб.

Вместе с тем, переход права собственности по договору купли-продажи от 24.10.2022 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 29.10.2022, что следует из вышеуказанной выписки, дополнительное соглашение к договору также подписано сторонами 24.10.2022, что свидетельствует о согласовании цены до регистрации перехода права собственности.

Таким образом, доводы сторон о завышении стоимости квартиры на 320000 руб. в целях получения ипотечного кредита соответствуют действительности. Заключение дополнительного соглашения об урегулировании цены квартиры до фактической, согласованной сторонами, подтверждает согласование цены - 1600000 рублей, а не 1920000 руб.

При данных установленных судом обстоятельствах оснований для удовлетворения иска и взыскания 320000 рублей с ответчика не усматривается.

Доводы истца ФИО3, его представителя в судебном заседании, истцов ФИО4, ФИО5 – в исковом заявлении - о недобросовестном поведении ответчика при заключении договора купли-продажи, не сообщившего о размере налога на доходы от продажи недвижимого имущества, не являются основанием для изменения согласованной сторонами цены квартиры – 1600000 рублей и доплаты 320000 рублей.

Договор купли-продажи и дополнительное соглашение к нему от 24.10.2022 не содержат условия о распределении расходов по уплате налога на доходы физических лиц с продажи объекта недвижимости, доказательств достижения какого-либо соглашения между сторонами о несении расходов по налогам истцами не представлено.

Доказательств злоупотребления правом со стороны ответчика при заключении договора купли-продажи недвижимости и указания цены продажи на крайне невыгодных для продавца условиях в материалах дела не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Петрову ФИО13, Петрову ФИО14, Петрову ФИО15 к ФИО2 ФИО16 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: Л.В. Вязникова

Решение в окончательной форме принято 10.02.2023.