административное дело № 3а-274/2022 (3а-2010/2021)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 августа 2022 года г. Краснодар
Краснодарский краевой суд в составе:
судьи Агибаловой В.О.
при секретаре
судебного заседания Минко Я.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2021-001507-55) по административному исковому заявлению АО «Железнодорожная торговая компания» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,
установил:
АО «Железнодорожная торговая компания» (далее - АО «ЖТК») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит (с учетом уточнения) установить по состоянию на 17.12.2020 года кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества (помещения) с кадастровым номером расположенного по адресу: в размере его рыночной стоимости 1 740 000 руб., определенной согласно отчету об оценке.
Административное исковое заявление мотивировано тем, что объект недвижимого имущества находится в собственности АО «ЖТК», которое уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога.
От филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю поступил ответ на запрос суда, в котором учреждение указало, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена по состоянию на 17.12.2020 года (15.12.2020 года - техническая ошибка).
24 августа 2022 года от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв, в котором просит назначить по делу дополнительную экспертизу, ссылаясь на необходимость исправления недочетов заключения ООО «Юг Эксперт Центр» № 3а-274/2022 от 01.07.2022 года. В случае отказа в удовлетворении данного ходатайства, департамент просит оставить требования АО «ЖТК» без удовлетворения.
Также департамент имущественных отношений Краснодарского края в отзыве указал, что спорный объект недвижимости включен в Перечни на 2017-2022 годы.
В судебное заседание 24 августа 2022 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.
Принимая во внимание, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзывов на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.
Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из материалов дела следует, что АО «ЖТК» является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером , расположенного по адресу: , что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта от 16.06.2021 года (л.д.20-21, том 1).
Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества.
Согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю, изложенным в письме от 17.12.2021 года № 22-20223-КЗ/21, по состоянию на 17.12.2020 года кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества определена ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» в размере 5 802 786, 39 руб.
Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 17.12.2020 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
В соответствии с отчетом об оценке № О-163-23/2021 от 09.07.2021 года, подготовленным ООО «ТЕЗАУРУС», по состоянию на 17.12.2020 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером составляет 1 740 000 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.
Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда назначена по делу судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценки законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Юг Эксперт Центр» № 3а-274/2022 от 01.07.2022 года отчет об оценке № О-163-23/2021 от 09.07.2021 года, подготовленный ООО «ТЕЗАУРУС», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности. Оценщиком были нарушены п.8ж и 5 ФСО-3, ст.11 Федерального закона № 135, п.22в ФСО-7, п.22е ФСО-7.
Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 17.12.2020 года определена экспертом в размере 4 063 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 29,9 %).
Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.
Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.
Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.
При оценке объекта недвижимости был применен доходный подход. Невозможность применения затратного и сравнительного подходов при оценке спорного объекта недвижимости экспертом обоснована.
Таким образом, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.
Дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным (часть 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Учитывая, что судом не установлено предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной экспертизы по делу, протокольным определением от 24 августа 2022 года департаменту имущественных отношений Краснодарского края отказано в удовлетворении заявленного ходатайства.
Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края, изложенный в отзыве, о том, что эксперт не обосновал выбор цены предложения аренды в размере 445, 54 руб. за 1 кв.м в отношении объекта – аналога № 2, поскольку продавец в объявлении указывал также данные о желаемой величине арендной платы в размере 500 руб. за 1 кв.м, является несостоятельным.
Так, на стр.80 заключение судебной экспертизы имеется объявление в отношении объекта недвижимости (объекта – аналога № 2), из которого следует, что предлагается в аренду помещение 505 кв.м за 225 000 руб. в месяц (445, 54 руб. за 1 кв.м). При этом какие –либо доказательства о сдаче в аренду указанного помещение за 500 руб. за 1 кв.м в материалах дела отсутствуют, департаментом суду не представлены.
В связи с чем, оснований для сомнения в достоверности расчетов экспертом ООО «Юг Эксперт Центр» арендной ставки в отношении объекта– аналога № 2, у суда не имеется.
Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что эксперт не обосновал применение пониженной корректировки на состояние объекта в размере 19 %, опровергается заключением судебной экспертизы, в котором экспертом письменно и подробно обоснована необходимость применения корректировки. А именно, эксперт применил корректировку на состояние отделки для объектов – аналогов №№1,2,3 в размере 0,81, поскольку у данных объектов выполнен ремонт, а спорное помещение требует проведение ремонтных работ. При этом величину в размере 19,6 % эксперт верно применил в качестве операционных расходов как среднее значение по «Справочнику оценщика недвижимости -2019. Операционные расходы для коммерческой недвижимости».
Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что рассчитанная экспертом итоговая рыночная стоимость аренды 1 кв.м объекта оценки в размере 367, 19 руб. приближена к минимальному значению и ниже средней стоимости удельного показателя объектов коммерческого назначения, сдаваемых в аренду в г.Тимашевске, является необоснованным, не мотивирован должным образом и не подтвержден допустимыми доказательствами.
Таким образом, приведенные в возражениях доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в результате проведения судебной экспертизы.
При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.
Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах, суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.
В связи с чем, административное исковое заявление АО «ЖТК» подлежит удовлетворению в части.
Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).
Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 03 декабря 2021 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 03 декабря 2021 года.
Кроме того, от директора ООО «Юг Эксперт Центр» в суд поступило ходатайство о взыскании с административного истца денежных средств в размере 50 000 рублей в счет оплаты проведения судебной экспертизы.
Согласно части 1 статьи 103 и пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.
Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.
С учетом разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.
В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество. Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Суд приходит к выводу, что расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.
Таким образом, ходатайство ООО «Юг Эксперт Центр» о взыскании с административного истца оплаты за проведение судебной экспертизы подлежит удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление АО «Железнодорожная торговая компания» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости – удовлетворить частично.
Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером , расположенного по адресу: кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 17 декабря 2020 года, в размере 4 063 000 руб.
Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером
Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером считать 03 декабря 2021 года.
В остальной части административное исковое заявление АО «Железнодорожная торговая компания» оставить без удовлетворения.
Взыскать с АО «Железнодорожная торговая компания» в пользу ООО «Юг Эксперт Центр» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 02 сентября 2022 года.
Судья
Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова