УИД 91RS0010-01-2023-000201-04

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

Дело № 33-6435/2023, 2-33/2023 председательствующий судья суда первой инстанции Никишенко Т.Н.

судья-докладчик суда апелляционной инстанции Подобедова М.И.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 августа 2023 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Крым в составе:

председательствующего

Подобедовой М.И.

судей

Калюбиной А.Г. ФИО1

при секретаре

Шириной А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи, выселении, взыскании неосновательного обогащения и по встречному иску ФИО3 к ФИО2 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи, соглашению о задатке, процентов за пользование чужими денежными средствами,

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Красноперекопского районного суда Республики Крым от 20 апреля 2023 года,

установила:

10 октября 2022 года ФИО2 обратилась в Красноперекопский районный суд Республики Крым с иском к ФИО3, в котором с учетом уточнений от 14 марта 2023 года просила расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 11 августа 2020 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3, выселить ответчика из квартиры № № расположенной по адресу: <адрес>, взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 сумму неосновательного обогащения в размере 496 000 рублей за период с 11 августа 2020 года по 11 марта 2023 года, проценты на сумму неосновательного обогащения в размере 56 854,12 рубля.

Требования мотивированы тем, что 23 июля 2020 года между истцом и ФИО3 было заключено соглашение о задатке, согласно которому ФИО2 обязалась продать, а ФИО3 купить в срок до 23 июля 2021 года, квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за 1 500 000,00 рублей. В счет обеспечения исполнения взятого на себя обязательства покупатель внесла продавцу задаток за приобретенную квартиру в сумме 120 000,00 рублей. Срок заключения договора купли-продажи квартиры был установлен до 23 июля 2021 года.

11 августа 2020 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи жилого помещения однокомнатной квартиры, с кадастровым номером №, общей площадью 29,7 кв.м., которая расположена на 2 этаже 5–этажного дома, по адресу: <адрес>, на условиях предусмотренных настоящим договором.

Согласно п. 2.4 предварительного договора, передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляется не позднее 2-х дней с момента подписания основного договора по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно п. 3.1 предварительного договора, стороны обязуются заключить основной договор не позднее 01 августа 2021 года. Согласно п. 5.2 предварительного договора, обязательства, предусмотренные настоящим договором, прекращаются, если покупатель не произвел оплату в полном объеме в назначенный срок до 23 июля 2021 года.

22 июля 2022 года ответчиком в адрес истца было направлено смс-сообщение, согласно которому предложено продлить сроки внесения платежей по предварительному договору на основании дополнительного соглашения. После чего, истцом было направлено в адрес ответчика досудебное требование с предложением, заключить основной договор купли-продажи с выполнением ряда условий, однако требование было оставлено без внимания, что свидетельствует об уклонении ответчика от исполнения обязательств.

Истцом, принятые на себя обязательства, установленные предварительным договором, были выполнены в сроки и приняты все меры по заключению основного договора, однако ФИО3 уклонилась от его заключения.

Кроме того, на сегодняшний день ответчик проживает в квартире истца без законных на то оснований, в связи с чем, истец, как собственник жилого помещения, установила ответчику срок для выселения из жилого помещения – 12 сентября 2022 года, однако ответчик жилое помещение не освободила.

Определением Красноперекопского районного суда Республики Крым от 31 октября 2022 года судом принято встречное исковое заявление ФИО3 к ФИО2 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи, соглашению о задатке, процентов за пользование чужими денежными средствами для совместного рассмотрения с первоначальным иском. Требования ФИО3, мотивированы тем, что до окончания срока предварительного договора купли-продажи квартиры, ей стало известно о том, что при заключении предварительного договора купли-продажи продавец злоупотребил своим правом, не сообщив покупателю о том факте, что в квартире установлено автономное отопление, документы на которое не согласованы с компетентными органами. Также, до заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, продавцом была произведена перепланировка спорной квартиры, разрешительных документов на которую также не было представлено покупателю, в связи с чем, ФИО3 считает, что ФИО2 намеренно скрыла факт неузаконенной перепланировки квартиры. Также ФИО3 в квартире был произведен ремонт с неотделимыми улучшениями. Стоимость затрат по ремонту и приобретенному для него строительных материалов составила на общую сумму – 274 769 рублей. Также, ФИО3, были понесены дополнительные расходы по оплате за фактически не потребляемое централизованное отопление с 01 августа 2020 на сумму 16 112 рублей, в связи с чем, ФИО3 просит суд, взыскать с ФИО2 в ее пользу денежные средства по предварительному договору купли-продажи жилого помещения за период с 23 июля 2020 года по 06 июля 2022 года в размере 773 000 рублей, денежные средства по соглашению о задатке при покупке спорной квартиры в размере 120 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами по предварительному договору купли-продажи квартиры в сумме 17 620 рублей 16 копеек, а также с 24 октября 2022 года по день фактического исполнения обязательства, денежные средства, затраченные на материал и ремонтно-отделочные работы в сумме 274 769 рублей, расходы, понесенные за непотребленное централизованное отопление в размере 16 112 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 121 рубль.

Определением суда от 20 апреля 2023 года принят частичный отказ ФИО2 от исковых требований к ФИО3 о взыскании возмещения стоимости восстановительного ремонта с целью привидения квартиры в первоначальное состояние в размере, определенном по результатам проведенной экспертизы, производство по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО3 в части требований о взыскании возмещения стоимости восстановительного ремонта с целью привидения квартиры в первоначальное состояние в размере, определенном по результатам проведенной экспертизы, прекращено.

Решением Красноперекопского районного суда Республики Крым от 20 апреля 2023 года исковые требования ФИО2 к ФИО3 – удовлетворены.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО2 удовлетворены частично.

Взыскано с ФИО2 в пользу ФИО3 денежные средства по предварительному договору купли-продажи от 11 августа 2020 года в размере 773 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами с 13 июля 2022 года по 24 октября 2022 года в сумме 17 620,16 рублей, затраты по улучшению жилого помещения в размере 274 769 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 526 рублей, а всего - 1 078 915,16 рублей.

В иной части исковых требований ФИО3 к ФИО2 – отказано.

Произведен зачет удовлетворенных исковых требований и взыскано с ФИО2 в пользу ФИО3 денежные средства в сумме 485 461,04 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда первой инстанции изменить, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 в части взыскания с ФИО2 денежных средств по предварительному договору купли-продажи от 11 августа 2020 года в размере 120 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами, затрат по улучшению жилого помещения в размере 272 769 рублей, а также расходов по оплате государственной пошлины – отказать. Произвести перерасчет зачета удовлетворённых исковых требований. В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменений.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО3 просит решение суда первой инстанции оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец ФИО2, ее представитель ФИО4, действующий на основании ордера, доводы апелляционной жалобы поддержали.

В соответствии с ч. 1 ст. 113 ГПК Российской Федерации, лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Согласно ст. 118 ГПК Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу не проживает или не находится.

Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что вышеуказанные лица имели возможность воспользоваться своими процессуальными правами по данному гражданскому делу, однако они ими не воспользовались, действуя по своему усмотрению.

Кроме того, положения ч. 1 ст. 35 ГПК Российской Федерации определяют не только права лиц, участвующих в деле, но и их обязанность - добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Помимо вышеизложенного суд учитывает то обстоятельство, что информация о времени и месте рассмотрения дела, в соответствии с положениями Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации», заблаговременно размещается на официальном и общедоступном сайте Верховного суда Республики Крым в сети Интернет, и стороны, имели объективную возможность ознакомиться с данной информацией.

Таким образом, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ Российской Федерации суд приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Из содержания положений статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что суд обязан разрешать дела на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, её субъектов и органов местного самоуправления.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ апелляционное производство как один из процессуальных способов пересмотра не вступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку законности и обоснованности решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства, если признает, что они не могли быть представлены стороной в суд первой инстанции; подтверждает указанные в обжалованном решении суда факты и правоотношения или устанавливает новые факты и правоотношения.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О судебном решении» № 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а так же тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Заслушав доклад судьи Подобедовой М.И., выслушав мнение явившихся сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия находит оснований для отмены решения в части и изменения судебного акта.

В соответствии с п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса РФ одним из оснований возникновения обязательств является договор.

В силу ст. 1 Гражданского кодекса РФ, свобода договора провозглашается в числе основных начал гражданского законодательства.

При этом, положениями ст. 421 Гражданского кодекса РФ закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с указанной нормой закона считается установленным, пока не доказано иное, что стороны, вступая в договорные отношения, были свободны в заключении договора.

В силу положений п. 3 ст. 420, ст. 309, п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

При этом, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежащее исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ).

При этом, нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно, как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Из положений вышеприведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора возможно, в частности, в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме не совершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 11 августа 2020 года между ФИО2 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения квартиры, общей площадью 29,7 кв.м., кадастровый номер <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, на сумму 1 500 000 рублей (л.д. 4).

Согласно п. 2.2. указанного предварительного договора купли-продажи, часть стоимости квартиры в размере 120 000 рублей произведена покупателем. Продавец получил 120 000 рублей в качестве задатка от 23 июля 2020 года.

Покупатель обязался произвести оплату стоимости квартиры путем передачи денег продавцу в установленные сроки.

Согласно п.3.1. стороны обязались заключить основной договор не позднее 01 августа 2022 года.

Обязательства, предусмотренные настоящим договором, прекращаются также если покупатель не произвел оплату в полном объеме в назначенный срок до 23 июля 2021 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26 марта 2018 квартира, расположенная по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 29,7 кв.м. принадлежит ФИО2 (л.д. 10-11).

Из представленного акта приема-передачи квартиры (приложение № 1) к предварительному договору купли-продажи квартиры от 11 августа 2020 года, ФИО2 передала ФИО3 квартиру общей площадью 29,7 кв.м., расположенную на 2 этаже 5-этажного дома, по адресу: <адрес>, расчет произведен частично в качестве задатка в размере 120 000 рублей (л.д. 5).

Из акта приема-передачи также следует, что у покупателя отсутствуют какие-либо претензии к продавцу по техническим характеристикам и фактическому состоянию квартиры.

Согласно соглашению о задатке при покупке квартиры от 23 июля 2020 года, ФИО2 обязалась продать (передать в собственность), а ФИО3 обязалась купить (приобрести в собственность) в будущем в срок до 23 июля 2021 года квартиру, площадью 29,7 кв.м., кадастровый № №, расположенную по адресу: <адрес>, по цене 1 500 000 рублей. В счет обеспечения исполнения взятого на себя обязательства покупатель вносит продавцу задаток в сумме 120 000 рублей, покупатель и продавец обязуются заключить договор купли-продажи указанной квартиры в срок – 23 июля 2021 года, стоимость квартиры в размере 1 500 000 р., является окончательной и изменениям не подлежит. Сторонам известно, что в соответствии со ст.ст. 380, 381 ГК РФ они несут ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств (л.д. 5, оборот).

11 августа 2022 года ФИО2 в адрес ФИО3 направила письменное требование о внесении в срок до 09 сентября 2022 года оставшейся части задолженности за оплату стоимости квартиры в размере 737 000 рублей на указанные реквизиты, 12 сентября 2022 года явиться в многофункциональный центр «Мои документы» с целью подписания основного договора купли-продажи и предоставления его на регистрацию, с указанием правовых последствий уклонения от заключения договора купли-продажи (л.д.6-7).

Согласно постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 12 августа 2022 года, в возбуждении уголовного дела по ч. 1 ст. 158 УК РФ по факту, указанному в заявлении ФИО2 на основании п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ отказано в связи с отсутствием состава преступления в действиях ФИО3 (л.д. 12 оборот – 13).

Согласно акту от 12 сентября 2022 года, составленного и подписанного ФИО5, ФИО6, в период времени с 14-00 по 16-00 часов 12 сентября 2022 года ФИО3 не явилась в многофункциональный центр «Мои документы» для заключения с ФИО2 договора купли-продажи квартиры (л.д. 15).

Из встречного искового заявления ФИО3 и предоставленных банковских платежей следует, что ФИО3 в счет оплаты стоимости квартиры осуществила перевод денежных ФИО2 на общую сумму 773 000 рублей, в том числе, 120 000 рублей в виде задатка, что сторонами не оспаривалось в судебном заседании (л.д. 42-63).

22 июля 2022 года ФИО3 направила в адрес ФИО2 предложение в срок до 01 августа 2022 года заключить соглашение и установить новый срок погашения оставшейся части платежей за покупку квартиры.

Согласно договору на выполнение ремонтно-отделочных работ в жилом помещении от 12 августа 2020 года, между ФИО3 и ФИО7 заключен настоящий договор на выполнение ремонтно-отдельных работ жилого помещения, квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в срок с 12 августа 2020 года по 12 августа 2022 год (л.д. 69-71).

Из акта приема-передачи выполненных работ от 01 июля 2022 года к договору на выполнение ремонтно-отделочных работ жилого помещения от 12 августа 2020 года, следует, что подрядчик передал заказчику выполненные работы по договору ремонтно-отделочных работ квартиры от 12 августа 2020 года на общую сумму - 159 302, 65 рублей, за выполненные работы подрядчик получил денежные средства в сумме 159 302, 65 рублей (л.д.72).

Их представленных ФИО3 кассовых чеков следует о приобретении строительных материалов на общую сумму 115 466,35 рублей (л.д.73-79).

Согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела от 12 августа 2022 года, в возбуждении уголовного дела по ч.1 ст.159 УК РФ по факту, указанному в заявлении ФИО3 на основании п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ отказано в связи с отсутствием состава преступления в действиях ФИО2 (л.д. 95-96).

Рассматривая исковые требования сторон, суд первой инстанции исходил из того, что ввиду отсутствия оплаты полной стоимости квартиры на дату заключения основного договора, установленную предварительным договором купли-продажи – 01 августа 2021 года со стороны ФИО3, а также ввиду того, что в результате перепланировки и переоборудования квартиры собственником ФИО2 до заключения предварительного договора купли-продажи, в результате чего были изменены ее технические характеристики, в том числе, площадь квартиры, основной договор купли-продажи не мог быть заключен вследствие невозможности его исполнения.

Кроме того, суд пришел к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи от 11 августа 2020 года был заключен сторонами на определенный срок до 01 августа 2021 года, после установленного договором срока стороны интерес к заключению договора потеряли, и обязательство по заключению основного договора прекратилось.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции согласиться не может, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, предварительный договор является организационным соглашением сторон и соответственно не может непосредственно предусматривать передачу вещей или их оплату.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно разъяснений п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Судом первой инстанции не учтено то обстоятельство, что в предварительном договоре от 11 августа 2020 года стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем основной договор купли-продажи (п.3.1), но и обязанность покупателя внести полную стоимость квартиры в размере 1 500 000 рублей до 23 июля 2021 года (п. 5.2. договора).

Предметом предварительного договора купли-продажи является квартира в многоквартирном жилом доме.

Предварительный договор содержит условия, позволяющие определить все существенные условия основного договора - договора купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Также согласно пункту 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В силу пункта 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

Как разъяснено в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). Например, по общему правилу в договоре купли-продажи обязанность продавца передать товар в собственность покупателя и обязанность последнего оплатить товар являются встречными по отношению друг к другу.

По смыслу статьи 2, части 1 статьи 195, части 1 статьи 196, части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункта 3 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать требование по существу исходя из фактических правоотношений, определив при этом, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить.

При очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса самостоятельная правовая квалификация заявленного требования является обязанностью суда и не влечет нарушения принципа состязательности сторон, поскольку предмет иска при этом не изменяется.

Исходя из того, что суд обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению, формальный подход к квалификации заявленного требования недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

Данный подход сформулирован Верховным Судом Российской Федерации в определении от 07.03.2017 № 308-ЭС16-15069.

Поскольку указанный выше договор, хотя и поименован предварительным договором купли-продажи и содержащие условие об обязанности сторон заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, предусмотрена обязанность ответчика до заключения в будущем основного договора купли-продажи оплатить всю стоимость объекта недвижимости, данный договор с учетом вышеприведенных норм и разъяснений нельзя признать предварительным по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а уплаченную часть суммы - задатком по смыслу статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 486 ГК РФ в случае, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора. (п. 4).

В соответствии с п. 1 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли- продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ.

Как установлено в судебном заседании, истцом в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 314 ГК РФ, в адрес ФИО3 было направлено письмо с просьбой внести оставшуюся сумму денежных средств. Ответ на требование от ФИО8 не последовал.

В силу ч. 2 ст. 487 ГК РФ, в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные ст. 328 ГК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором.

В судебном заседании установлено, что истцом соблюдены требования ГК РФ как в части направления требования об исполнении ответчиком своих обязательств по договору, так и в части уведомления ответчика о намерении расторгнуть договор.

Поскольку ответчик ФИО3 намеренно в одностороннем порядке уклоняется от полной оплаты стоимости квартиры, то судебная коллегия считает, что требования о расторжении предварительного договора от 11.08.2020 г. следовало удовлетворить по вышеуказанным основания.

Применительно к спорным правоотношениям, прекращение обязательств сторон по предварительному договору купли-продажи и удержание ФИО2 денежных средств полученных от ФИО9 является основанием для применения к возникшим правоотношениям статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и возврата истцу денежных средств.

Следовательно, сумма 773 000 рублей, в том числе 120 000 рублей подлежит возвращению истцу в силу статей 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Позиция ФИО2 о том, что уплаченная ФИО3 сумма в размере 120 000 рублей является задатком только в силу указания на это в тексте соглашения о задатке и договоре от 11 августа 2020 года исходя из вышеизложенного является ошибочной, поскольку в силу вышеприведенных норм права именно суд определяет, какие нормы права подлежат применению при разрешении конкретного спора с учетом всех его обстоятельств.

Разрешая требования о взыскании процентов с ФИО2, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ за период с 13 июля 2022 года по 24 октября 2022 год в размере 17 620,16 рублей.

Согласно пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395 Гражданского кодекса РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно ч. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты, установленные пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Таким образом, начисление предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов при прекращении обязательств по договору связано с моментом, в который стороне договора стало известно или должно было стать известно в обычных условиях гражданского оборота, что полученное им от другой стороны исполнение является излишним.

При этом законодатель не связывает право стороны на получение процентов по правилам статей 395, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации с моментом востребования неосновательного обогащения в претензионном порядке.

Исходя из вышеизложенного, суд находит, что при рассмотрении требований истца ФИО3 о взыскании с ответчика ФИО2 процентов по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, расчет следует производить с 13 сентября 2022 года, поскольку 12 сентября 2022 года ФИО2 стало известно, что ФИО3 отказалась от внесения полной суммы денежных средств по договору и не явилась в предложенное время в МФЦ для регистрации права собственности.

Сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13 сентября 2022 года по 24 октября 2022 года составляет 6 734,63 рублей, в связи с чем, решение суда подлежит изменению в данной части.

Также в обосновании заявленных требований ФИО3 указано, что она понесла затраты в размере 274 769 рублей на проведение ремонтных работ и покупку строительных материалов в квартире ФИО2

Вместе с тем, ФИО3 не было представлено доказательств о невозможности проживания в спорной квартире ввиду ее непригодности для проживания. По делу не представлено доказательств наличия соглашения между истцом и собственником квартиры (ответчиком) о производстве соответствующих работ, не доказано, что указанные работы являлись необходимыми, и расходы по ним для собственника неизбежны. Представленные истцом доказательства о выполнении подрядных работ указанные обстоятельства не подтверждают.

Таким образом, судебная коллегия не усматривает оснований для взыскания с ФИО2 в пользу ФИО3 неосновательного обогащения в виде стоимости ремонта квартиры, поскольку в отсутствие полной оплаты стоимости квартиры, права собственности на спорную квартиру, а также согласия продавца, ремонт в квартире произведен ФИО3 на свой риск, зная об отсутствии у неё права собственности на недвижимое имущество, в связи с чем, решение суда в данной части подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска в данной части.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

В связи с отменой решения в части удовлетворения иска ФИО3 в части взыскания расходов по оплате ремонта квартиры, подлежит изменению сумма взыскиваемой с ФИО2 государственной пошлины – 10 997 рублей.

При этом, необходимо произвести зачет удовлетворенных исковых требований ФИО2 и ФИО3, взыскав с ФИО2 в пользу ФИО3 денежные средства в сумме 208 272,04 рублей.

Поскольку в ходе рассмотрения дела судом допущены нарушения норм материального права, что в соответствии с пунктом 1 частью 2 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием к отмене решения суда, то судебная коллегия считает необходимым решение суда отменить в части взыскания суммы неосновательного обогащения за ремонт квартиры, приняв по делу новое решение в данной части об отказе в удовлетворении исковых требований, изменить решения суда в части взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ с ФИО2 и судебных расходов.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Красноперекопского районного суда Республики Крым от 20 апреля 2023 года отменить в части удовлетворения иска ФИО3 о взыскании с ФИО2 затрат на улучшение жилого помещения в размере 274 769 рублей, принять новое решение по делу которым удовлетворении иска в данной части отказать - отказать.

Решение Красноперекопского районного суда Республики Крым от 20 апреля 2023 года изменить в части периода взыскания и размера процентов за пользование чужими денежными средствами, размера государственной пошлины, взысканных с ФИО2 и суммы взаимозачета удовлетворенных требований, изложив резолютивную часть решения суда в следующей редакции:

«Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи, выселении, взыскании неосновательного обогащения – удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 11 августа 2020 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3.

Выселить ФИО3 из жилого помещения – квартиры №№ по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 неосновательное обогащение в размере 496 000 рублей за период с 11 августа 2020 года по 11 марта 2023 год, а также проценты на сумму неосновательного обогащения в размере 56 854,12 рублей, судебные расходы в сумме 40 600 рублей, а всего 593 454,12 рублей.

Взыскать с ФИО3 в доход бюджета муниципального образования городской округ Красноперекопск Республики Крым государственную пошлину в размере 8 728 рублей.

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО2 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи, соглашению о задатке, процентов за пользование чужими денежными средствами – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 денежные средства по предварительному договору купли-продажи от 11 августа 2020 года в размере 773 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13 сентября 2022 года по 24 октября 2022 год в сумме 6 734,63 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 997 рублей, а всего – 790 731,63 рублей.

В иной части исковых требований ФИО3 к ФИО2 – отказать.

Произвести зачет удовлетворенных исковых требований и взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 денежные средства в сумме 197 277,51 рублей.»

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через Красноперекопский районный суд Республики Крым.

Председательствующий судья: Подобедова М.И.

Судьи: Калюбина А.Г.

ФИО1

Мотивированное апелляционное определение составлено 02.08.2023 года