Решение по делу № 3А-507/2023 от 17.11.2023

Мотивированное решение изготовлено 17.11.2023

Дело № 3а-507/2023

52OS0000-01-2023-000341-47

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нижний Новгород 02 ноября 2023 года

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Калыновой Е.М.,

при секретаре судебного заседания Русаковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Садкович ФИО9 о признании решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости незаконным,

УСТАНОВИЛ :

Садкович ФИО10 обратилась в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» № УРС-52/2022/[номер] от 16 января 2023 года об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес] в размере его рыночной стоимости, равной 93 910 000 рублей, по состоянию на 09.11.2022.

В обоснование заявленных требований административным истцом указано, что 26.06.2020 между Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером [номер], площадью 7499+/-30 кв.м., расположенного по адресу: [адрес] № 18-6013 с множественностью лиц на стороне арендатора, в том числе, и ФИО1

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21 октября 2020 года № 326-13-566703/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда, земель запаса) на территории Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года», и составляет 20 481 568, 76 рублей.

Согласно отчету об оценке № 426/ОЦ/22 от 14 декабря 2022 года, выполненному ООО «АльфаПро», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] по состоянию на 09 ноября 2022 года определена в размере 93 910 000 рублей.

23 декабря 2022 года министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области обратилось в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Решением ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 16 января 2023 года № УРС-52/2022/[номер] установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере, определенном в отчете об оценке № 0426/ОЦ/22 от 14 декабря 2022 года, выполненном ООО «АльфаПро».

Вместе с тем, рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная оспариваемым решением, является завышенной и не соответствует действительной рыночной стоимости.

Согласно Приложению № 3 к Договору аренды земельного участка, расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. Таким образом, размер кадастровой стоимости земельного участка напрямую влияет на права и обязанности ФИО1 по внесению арендных платежей по Договору аренды земельного участка от 26.06.2020 № 18-6013.

Административный истец полагает, что Отчет об оценке № 0426/ОЦ/22 от 14.12.2022 содержит существенные нарушения, не отвечает предъявляемым к нему требованиям, не отражает действительной рыночной стоимости земельного участка и является недостоверным. Нарушения, допущенные при составлении Отчета об оценке, приведены в административном исковом заявлении.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства были извещены судом своевременно и надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения настоящего административного дела в суд не направили.

Учитывая требования статьи 150, ч.8 ст.96 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, обсудив доводы административного искового заявления и отзывов на него, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Пунктами 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21 октября 2020 года №326-13-566703/20, утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда, земель запаса) на территории Нижегородской области по состоянию на 01 января 2020 года.

Согласно приказу министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21 октября 2020 года № 326-13-566703/20, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], по состоянию на 01 января 2020 года, составляет 20 481 568, 76 рублей (кадастровая стоимость, определенная в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объекта недвижимости).

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ и постановлением Правительства Нижегородской области от 08 октября 2020 года № 837 установлена дата перехода к применению на территории Нижегородской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01 января 2021 года.

Из указанного следует, с 01 января 2021 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ в Нижегородской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, в связи с чем, с 01 января 2021 года на территории Нижегородской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются бюджетным учреждением - Государственным бюджетным учреждением Нижегородской области «Кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ предусмотрен порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, согласно которому:

Кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости возвращается без рассмотрения в случае:

1) если такое заявление подано без приложения соответствующего требованиям настоящей статьи отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

2) если такое заявление подано по истечении шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;

3) если к такому заявлению приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный лицом, являющимся на дату составления отчета или на день поступления заявления об установлении рыночной стоимости работником бюджетного учреждения, в которое такое заявление подано.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение направляет в орган регистрации прав копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный с соответствующим заявлением.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В течение трех рабочих дней со дня вступления в силу решения суда о признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению.

Решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления либо органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет либо в бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Из материалов дела следует, что 26.06.2020 Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером [номер], площадью 7499+/-30 кв.м., расположенного по адресу: [адрес] № 18-6013 с множественностью лиц на стороне арендатора, в том числе, и ФИО1

Согласно отчету об оценке № 0426/ОЦ/22 от 14 декабря 2022 года, выполненному ООО «АльфаПро», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] определена в размере 93 910 000 рублей, по состоянию на 09 ноября 2022 года.

Решением ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 16 января 2023 года № УРС-52/2022/[номер] установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере, определенном в отчете об оценке №0426/ОЦ/22 от 14 декабря 2022 года, выполненном ООО «АльфаПро».

Полагая данное решение ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» незаконным и нарушающим интересы административного истца, последний 13 апреля 2023 года обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением.

В целях реализации предусмотренных Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, Правительством Нижегородской области принято распоряжение от 23 марта 2018 года № 253-р «О создании государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Функции и полномочия учредителя ГБУ НО «Кадастровая оценка» осуществляет министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области.

Распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 10 сентября 2018 года № Сл-326-2766/18 утвержден Устав и назначен директор государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Согласно Уставу государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка», основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (п.2.1). Предметом деятельности Учреждения является оказание услуг (выполнение работ) непосредственно направленных на достижение уставных целей Учреждения (п.2.3).

В соответствии с пунктом 2.4 Устава, для достижения цели, указанной в пункте 2.1. Устава, Учреждение осуществляет следующие основные виды деятельности:

определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки;

определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки;

предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости;

рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

хранение и предоставление копий отчетов, документов, информации и материалов, исходных и формируемых в ходе определения кадастровой стоимости;

сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения;

иные полномочия в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке;

деятельность в соответствии с перечнем услуг (работ), оказываемых Учреждением по государственному заданию.

Оспаривая решение ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 16 января 2023 года № УРС-52/2022/[номер], административный истец исходил из того, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], установленная приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21 октября 2020 года № 326-13-566703/20, является обоснованной и соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости, указывая при этом на необоснованность установления ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» кадастровой стоимости объектов недвижимости решением от 16.01.2023.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

Как установлено ч.11 ст.226 КАС РФ, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи (нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца, соблюдение сроков обращения в суд), возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи (соблюдение полномочий органа на принятие оспариваемого решения, порядка и оснований принятия оспариваемого решения, соответствие содержания оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения), – на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Судом установлено, что 23 декабря 2022 года Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области обратилось в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области были представлены все необходимые документы, включая отчет об оценке № 0426/ОЦ/22 от 14 декабря 2022 года, выполненный ООО «АльфаПро», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] определена в размере 93 910 000 рублей, по состоянию на 09 ноября 2022 года.

Решением ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 16 января 2023 года № УРС-52/2022/[номер] кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости установлена в размере, определенном в отчете об оценке № 0426/ОЦ/22 от 14 декабря 2022 года, выполненном ООО «АльфаПро».

Имеющимися в материалах дела документами подтверждается, что порядок принятия оспариваемого решения бюджетным учреждением был соблюден.

Содержание решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 16 января 2023 года № УРС-52/2022/[номер] соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0287.

Однако административным истцом представлены замечания к Отчету об оценке № 0426/ОЦ/22 от 14 декабря 2022 года, выполненном ООО «АльфаПро».

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ГБУ НО «Кадастровая оценка» № УРС-52/2022/[номер] от 16.01.2023 принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен следующий вопрос:

Соответствует ли отчет об оценке ООО «АльфаПро» № 0426/ОЦ/22 от 14.12.2022 (в материалах дела) требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, с указанием допущенных нарушений, в том числе существенных, повлиявших на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (объект – земельный участок с кадастровым номером [номер])?

Согласно заключению эксперта ООО «Элит оценка» [номер] от 09.10.2023 ФИО4, отчет об оценке № 0426/ОЦ/22 от 14 декабря 2022 года, подготовленный ООО «АльфаПро», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Экспертом ФИО4 указано, что при составлении отчета об оценке № 0426/ОЦ/22 от 14.12.2022 оценщик ООО «АльфаПро» ФИО5 допустил нарушения, которые существенным образом повлияли на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Эксперт указывает, что оценка объектов недвижимости произведена оценщиком без осмотра по причине большого количества объектов и их разрозненного расположения на территории Нижегородской области (стр.16 Отчета, л.д.27 том 1), Допущения и ограничения, связанные с проведением осмотра, в Отчете отсутствуют.

Проведение оценки без осмотра объектов оценки не позволяет сделать достоверный вывод о характеристиках объектов, а именно: фактическим использовании на дату оценки, наличии инженерных коммуникаций, расположении относительно крупных автодорог, наличие застройки и пр., которые существенным образом оказывают влияние на стоимость земельных участков.

В Отчете об оценке отсутствуют схемы и скрины карты с местоположением объектов оценки на территории Нижегородской области и в пределах населенных пунктов.

Также отсутствует подтверждение указанной оценщиком информации об имеющихся на объектах оценки, в т.ч. на исследуемом объекте, инженерных коммуникаций.

Таким образом, выводы, сделанные оценщиком по оцениваемым объектам в рамках проведенной оценки (табл.8 стр.24-36 Отчета об оценке, л.д.31-37 том 1), не могут отвечать принципу достоверности.

Нарушение п.5 ФСО № 3 существенно влияет на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

Обзор цен на земельные участки под торгово-офисную застройку (к данному сегменту рынка относится исследуемый объект), расположенные в г. Нижнем Новгороде, представлен на стр.58-62 Отчета об оценке.

По мнению эксперта, данный анализ является неполным. На рынке коммерческой земли г. Нижнего Новгорода до даты оценки, имелись иные предложения земельных участков, относящихся к одному с исследуемым объектов сегменту рынка (коммерческая, в т.ч. торгово-офисная застройка), Представленная оценщиком выборка содержит наиболее дорогие предложения, тогда как объекты с меньшей ценой предложения (а их большинство и они составляют средний ценовой диапазон) оценщиком проигнорированы.

Как показал анализ рынка, стоимость 1 кв. метра земельных участков коммерческого назначения в г. Нижний Новгород в период, предшествующий дате оценки – 09.11.2022, варьируется от 1250 до 20 000 рублей.

По мнению эксперта, диапазон стоимости земельных участков, которые могут являться аналогами исследуемому объекту оценки, составляет 3320 до 7500 рублей за кв.м. до введения корректировок (объекты под №№ 4, 6, 10, 15 вышеуказанной таблицы).

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости исследуемого земельного участка в размере 12 523 рубля/кв.м., рассчитанная в Отчете об оценке (гр.27 стр.179 Отчета – л.д.109 том 1), не соответствует рыночным данным на дату оценки – 09.11.2022, находится за пределами среднего рыночного диапазона, что является нарушением п.5 ФСО № 3, п.22б ФСО № 7 и существенно влияет на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

Анализ НЭИ (наиболее эффективного использования) оценщиком не проводился, НЭИ земельных участков указано, исходя из вида их фактического использования со ссылкой на п.20 ФСО № 7.

На дату оценки, оценщик не располагает подтвержденными данными о фактическом использовании объектов оценки (в тексте Отчета об оценке отсутствуют фотографии объектов, а также копии документов, подтверждающих фактическое использование земельных участков).

Использование недостоверной информации о фактическом использовании земельных участков непосредственно влияет на определение НЭИ и выбор сегмента рынка, к которому относится оцениваемые земельные участки.

В разделе 6 Отчета об оценке на стр. 87-89 (л.д.63,64 том 1) не раскрыты методы оценки земельных участков в рамках каждого из подходов в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утв. Распоряжением Минимущества РФ от 06.3.2002 № 568-р, а также отсутствует обоснование неприменения в Отчете об оценке методов доходного и затратного подходов.

Исходя из целей оценки и специфики объектов оценки (земельные участки) оценщик в своих расчетах реализует только сравнительный подход.

В расчетах стоимости земельных участков под торгово-офисную застройку (раздел 7.2 стр.114-139 Отчета, л.д.76-89 том 1) оценщик при определении стоимости эталонного оси использует три аналога, как «наиболее соответствующие эталонному объекту-месторасположению и назначению» (цитата со стр. 114 Отчета, л.д.76 том 1).

По мнению эксперта, использование данных аналогов некорректно по следующим основаниям:

1. Аналог № 1:

- на территории имеет ж/д ветку, что говорит об ином назначении земельного участка, что подтверждается данными Публичной кадастровой карты, приведенной оценщиком на стр.120 Отчета (л.д.79 том 1) — видом разрешенного использования участка является размещение складской площадки. Следовательно, земельный участок относится к иному сегменту рыт: под индустриальную застройку;

- участок с застройкой (на участке расположены два здания (стр. 119 Отчета, л.д.79 том 1);

- в объявлении о продаже участка не содержится информации об инженерных коммуникациях, в то время как на стр.120 Отчета об оценке оценщик указывает о наличии электроснабжения на участке, при этом не приводит источник получения указанной информации.

2. Аналог № 2:

- вид разрешенного использования земельного участка - под объект, незавершенный строительством (корпус 3 производственного комплекса) с прилегающей территорией: размещения производственных зданий (данные Публичной кадастровой карты приведенные оценщиком на стр.124-125 Отчета, л.д.81-82 том 1). Следовательно, земельный участок относится к иному сегменту рынка - под индустриальную застройку.

- участок с застройкой в виде незавершенного строительством здания площадью 720 кв.м.

По аналогу № 2 экспертом представлена дополнительная информация из личного архива.

3. Аналог № 3:

- участок с застройкой в виде объекта незавершенного строительства (степень готовности 5% - заложен фундамент), см. стр. 126-127 Отчета об оценке (л.д.82-83 том 1).

Во-первых, при расчете стоимости эталонного объекта (земельного участка под торгово-офисную застройку) оценщиком неверно подобраны объекты-аналоги №№ 1,2, относящиеся к другому сегменту рынка (под индустриальную застройку).

Во-вторых, выводы оценщика о том, что наиболее эффективным использованием объектов сравнения №№ 1,2 ввиду их хорошего расположения будет строительство торговых объектов оценщиком никак не обоснованы и не подтверждены (стр. 120, 124 Отчета об оценке, (л.д.79,81 том 1).

Делая данные выводы, оценщик должен был руководствоваться правилами землепользования и застройки г. Нижний Новгорода (ПЗЗ).

Смена основного ВРИ: В соответствии с законодательством при наличии утвержденного градостроительного регламента правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

Смена условно разрешенного ВРИ: Чтобы установить условно разрешенный вид использования, требуется получить разрешение. Для этого правообладателю необходимо направить заявление в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ. Затем будут проведены общественные обсуждения или публичные слушания, по результатам которых будет принят: решение — выдать разрешение либо отказать.

Вышеуказанной информацией, в т.ч. об условиях договора долгосрочной аренды аналога № 1 и форме его заключения, оценщик не располагает.

Таким образом, достоверная информация, подтверждающая юридическую возможно смены видов разрешенного использования объектов-аналогов №№ 1,2 на иной вид - под строительство торговых объектов, для дальнейшего использования этих аналогов в расчетах, в Отчете об оценке отсутствует. Выводы оценщика носят исключительно голословный характер.

В-третьих, все используемые оценщиком объекты-аналоги с застройкой. Однако, оценщиком не применяется корректировка на наличие строений (стр.138 Отчета, л.д.88 том 1), что мнению эксперта, также необоснованно.

Наличие на земельных участках улучшений (за исключением, когда здания и сооружу ветхие, под снос) увеличивает стоимость земельных участков. В объявлениях о продаже не указано о необходимости сноса имеющихся зданий и фундаментов, следовательно, использование аналогов с улучшениями является некорректным, т.к. это увеличивает стоимость оценивая объектов.

Кроме того, доводы оценщика о «несущественности затрат на снос некапитальных зданий» (как, впрочем, и доводы об их не капитальности), а также о нецелесообразности фундаментов, также ничем не обоснованы и не подтверждены (стр.138 Отчета, л.д.88 том 1).

Нарушение п.5 ФСО № 3, п.22 ФСО № 7, влияет на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.

Расчет рыночной стоимости земельных участков производится оценщиком в сравнительного подхода с использованием метода сравнения с эталонным объектом. Обоснование применения данного метода отсутствует.

Данная методика, в силу положений ФСО № 4, применяется при массовой оценке при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В данном случае, согласно Заданию на оценку (стр.12 Отчета об оценке, л.д.25 том 1) подлежала оценке рыночная стоимость объектов недвижимости. Следовательно, правил корректным методом оценки, по мнению эксперта, должен быть метод прямого сравнения продаж, подразумевающий непосредственное сравнение объектов оценки с подобными объектами-аналогами с внесением необходимых корректировок на соответствующие различия. Кроме того, в Отчете об оценке оценщиком не описан порядок выбора характеристик эталонного объекта (площадь, расположение, наличие инженерных коммуникаций).

При таких обстоятельствах эксперт пришел к выводу о том, что использованная информация не позволяет делать правильные выводы о характеристиках объекта, подлежащего оценке. Не обоснованный выбор аналогов, наличие методических ошибок и выведение не правильных корректировок приведет к тому, что использование дополнительной информации приведет к изменению данных, использованных при оценке рыночной стоимости объекта, подлежащего оценке, и определении итоговой величины рыночной стоимости объекта, установленной в отчете.

Заключение эксперта ООО «Элит оценка» [номер] от 09.10.2023 ФИО4 составлено с соблюдением требований статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральных стандартов оценки, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Оснований не доверять данному заключению, полученному по результатам проведения назначенной судом повторной судебной оценочной экспертизы и подготовленной экспертом, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам (экспертам), а также предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда не имеется.

Лицами, участвующими в деле, доводов о необоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта не приведено, ходатайств о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не заявлено.

Каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, неполноты или неясности заключения эксперта, судом не установлено, в связи с чем, оснований для назначения дополнительной либо повторной экспертизы, суд не находит.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе, отчет об оценке ООО «АльфаПро» № 0426/ОЦ/22 от 14 декабря 2022 года, заключение эксперта ООО «Элит оценка» [номер] от 09.10.2023 ФИО4, суд по указанным выше основаниям отдает предпочтение полученному по результатам проведения судебной оценочной экспертизы заключению эксперта ООО «Элит оценка» [номер] от 09.10.2023 ФИО4, полагая, что данное заключение отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, в связи с чем, суд приходит к выводу, что требования, заявленные административным истцом в административном исковом заявлении, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Таким образом, решение ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 16 января 2023 года №УРС-52/2022/[номер] об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], суд признает незаконными.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Садкович ФИО11 о признании решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости незаконным, удовлетворить в полном объеме.

Признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка» № УРС-52/2022/[номер] от 16.01.2023 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 52:18:0060216:23, в размере его рыночной стоимости равной 93 910 000 рублей, по состоянию на 09.11.2022.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья областного суда Е.М. Калынова