Решение по делу № 3А-35/2025 от 26.06.2025 - о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости.

УИД 48OS0000-01-2025-000042-09

Дело №3а-35/2025

Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июня 2025 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего судьи Михалевой О.В.,

при ведении протокола

судебного заседания помощником судьи Беляковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ООО «Черкизово-свиноводство», ОАО «Куриное царство», ООО «Черкизово-Растениеводство», ООО «Земельная компания Черкизово» к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Управлению Росреестра по Липецкой области о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Черкизово-свиноводство», ОАО «Куриное царство», ООО «Черкизово-Растениеводство», ООО «Земельная компания Черкизово» обратились в суд с административным исковым заявлением к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Управлению Росреестра по Липецкой области о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости.

Административный истец полагает, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № установлена в завышенном размере, что нарушает права административных истцов как плательщиков земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости. Полагая решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 23.01.2025г. незаконными и необоснованными, т.к. в отчете об оценке рыночной стоимости № ОТД-63183-02/24/2 от 03.12.2024г., составленном ООО «Профит Пропертиз», отсутствуют нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и ФСО, административные истцы просили установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 25.11.2024 г. в соответствии с вышеназванным отчётом об оценке.

В судебное заседание представитель административных истцов по доверенностям ФИО1 не явилась, в письменном заявлении просила прекратить производство по делу в части установления кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № равной рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2024 г. Требования о признании решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 23.01.2025г. поддержала, в части установления кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 48:03:0691816:3, 48:12:0310907:4 равной рыночной стоимости требования уточнила, просила установить их кадастровую стоимость в размере рыночной на основании заключения эксперта в размере 16320942 рубля и 34805948 рублей соответственно.

Представитель административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, полагая, что выводами судебной экспертизы подтверждена обоснованность отказа ОБУ «Центр кадастровой оценки» в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости. Выводы заключения судебной экспертизы не оспаривала.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Липецкой области, заинтересованных лиц администрации Воловского муниципального округа Липецкой области, администрации Лев-Толстовского муниципального района Липецкой области, администрации сельского поселения Березовский сельсовет Тербунского муниципального района Липецкой области, администрации сельского поселения Казинскийсельсовет Тербунскогомуниципального района Липецкой области, администрации Данковского муниципального района Липецкой области, администрации Первомайского сельсовета Лев-Толстовского муниципального района Липецкой области Российской Федерации, администрации сельского поселения Октябрьский сельсовет Данковского муниципального района, администрации сельского поселения Новочемодановский сельсовет Лев-Толстовского муниципального района Липецкой области, администрации сельского поселения Домачевский сельсовет Лев-Толстовского муниципального района Липецкой области, администрации сельского поселения Знаменский сельсовет Лев-Толстовского муниципального района Липецкой области, администрации сельского поселения Тульский сельсовет Тербунского муниципального района Липецкой области, администрации сельского поселения Архангельский сельсовет Елецкого муниципального района Липецкой области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, причины неявки суду не известны. В письменном заявлении представитель Управления Росреестра по Липецкой области по доверенности ФИО3 просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021г. №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ – 1.01.2022 г.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Таким образом, надлежащим административным ответчиком по настоящему делу является ОБУ «Центр кадастровой оценки».

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017г. №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано ОБУ «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 1.01.2022г. кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административному истцу ООО «Черкизово-Растениеводство» на праве собственности принадлежат земельные участки:

1) с кадастровым номером № площадью 7342700 +/- 23710 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства;

2) с кадастровым номером №, площадью 80775 +/- 199 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы;

3) с кадастровым номером № (Единое землепользование), площадью 19910493 +/- 39126 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства (в границах СПК Рассвет);

4) с кадастровым номером №, площадью 11417000 +/- 36717 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.

Административный истец ООО «Черкизово-свиноводство» владеет на праве собственности земельными участками:

1) с кадастровым номером №, площадью 29249 +/- 60 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенный в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для нужд промышленности;

2) с кадастровым номером № (Единое землепользование), площадью 119153 +/- 242 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок 2, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения комбикормового цеха.

Административный истец ОАО «Куриное царство» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10180670 +/- 27919 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.

Административному истцу ООО «Земельная компания Черкизово» на праве собственности принадлежат земельные участки:

1) с кадастровым номером <адрес>, площадью 31163131 +/- 48846 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства (сельхозугодья);

2) с кадастровым номером № (Единое землепользование), площадью 12274942 +/- 30656 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства;

3) с кадастровым номером № (Единое землепользование), площадью 16720000 +/- 35779 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства;

4) с кадастровым номером № (Единое землепользование), площадью 9386422 +/- 26808 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства;

5) с кадастровым номером № (Единое землепользование), площадью 29454942 +/- 47488 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства;

6) с кадастровым номером № (Единое землепользование), площадью 22104317 +/- 41138 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства;

7) с кадастровым номером №, площадью 13803766 +/- 32509 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства;

8) с кадастровым номером №, площадью 2790489 +/- 14617 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. <адрес> сельсовет, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства;

9) с кадастровым номером №, площадью 14061604 +/- 32811 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства;

10) с кадастровым номером №, площадью 20435282 +/- 39555 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства;

11) с кадастровым номером №, площадью 32183194 +/- 49639 кв.м., распложенный по адресу: <адрес>, <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.

Кадастровая стоимость земельных участков № утверждена приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 09.11.2023г. №131 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Липецкой области и среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальным районам (муниципальным округам, городским округам» Липецкой области в размерах:

- КН № – 215648866,52 рублей,

- КН № - 93289559,2 рублей,

- КН № - 127072000 рублей,

- КН № - 71336807,2 рублей,

- КН № – 223857559,2 рублей,

- КН № – 167992809,2 рублей,

- КН № – 104908621,6 рублей.

- КН № – 21207716,4 рублей,

- КН № – 103634021,48 рублей,

- КН № – 150608028,34 рублей,

- КН № – 17828863,39 рублей,

- КН № – 19897509,72 рублей,

- КН № - 84143290 рублей,

- КН № – 41578123,5 рублей,

- КН № – 61238118 рублей.

Кадастровая стоимость следующих земельных участков утверждена актом ОБУ «Центр кадастровой оценки» об определении кадастровой стоимости АОКС-48/2023/000071 27.03.2023г. по состоянию на 01.01.2022г. в размерах:

- КН № – 146740333,41 рублей,

- КН № – 237190139,78 рублей,

-КН № – 72791790,5 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН от 22.08.2024г.

Полагая кадастровую стоимость земельных участков завышенной, административные истцы 25.12.2024 г. обратились в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчёт об оценке № ОТД-63183-02/24/2 от 03.12.2024г., составленный ООО «Профит Пропертиз».

Решениями ОБУ «Центр кадастровой оценки» 24.01.2025г. в удовлетворении заявлений отказано в связи с нарушениями, выявленными в отчёте об оценке № В-241208 от 25.12.2024г., а именно: нарушены требования ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп. 1,2 пп. 2 п. 2 ФСО VI, п.10 ФСО III, п. 10, п.11в, п. 22б ФСО №7,которые выразились в следующем.

В отчете в разделе «Задание на оценку» содержится противоречивая информация о цели оценки.

Анализ фактических данных рынка о ценах сделок (предложений), представленный в отчете об оценке, не позволяет составить представление об уровне цен (предложений) объектов недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект с кадастровым номером №, а также о диапазоне цен. Необоснованно не исследован сегмент рынка, к которому относится объект оценки с кадастровым номером №.

Существенная информация об обеспеченности объектов-аналогов коммуникациями не подтверждена путем раскрытия её источников. В отчете при применении корректировки на площадь отсутствует анализ, подтверждающий зависимость цены от площади в сегментах рынка, к которым относятся объекты оценки. Необоснованно не исследована существенная для формирования стоимости земельных участков индустриального сегмента информация относительно наличия ж/д ветки. В качестве объекта-аналога № используется земельный участок, отличный по сегменту рынка оцениваемых объектов под индустриальную застройку.

Решения приняты уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявлений, в решениях приведены выявленные в ходе рассмотрения заявлений причины, послужившие основанием для принятия решений об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчёте об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту Союза судэкспертов «Ника» ФИО5

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Как следует из заключения судебной экспертизы № от 14.05.2025г., выполненной экспертом Союза судэкспертов «Ника» ФИО5, при составлении отчета об оценке № ОТД-63183-02/24/2 от 03.12.2024г., выполненного ООО «Профит Пропертиз», выявлены следующие нарушения.

В таблице 40 на стр.113 отчета об оценке рыночной стоимости, оценщик проводит отбор объектов-аналогов и в качестве одного из таких объектов (п.5 таблицы 40) выбирает земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером № и площадью 9 гектар. Согласно данным, представленным на сайте https://nspd.gov.ru/map, земельный участок, выбранный в качестве объекта-аналога №3, имеет вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства (рис.1). При этом, в таблице 44 (стр.122-123 отчета) оценщик в качестве вида разрешенного использования для объекта-аналога №3 указывает - для сельскохозяйственного производства.

Исходя из информации, представленной на сайте https://yandex.ru/maps данный земельный участок не обрабатывается и на нем произрастают многолетние насаждения

При этом, в рамках отчета об оценке, оценщик данную информацию никак не комментирует и не вводит соответствующих корректировок, учитывающих различие в виде разрешенного использования и степени заброшенности участка.

Игнорирование отличия земельного участка, выбранного в качестве объекта-аналога №3, от оцениваемых земельных участков сельскохозяйственного назначения, по виду разрешенного использования и степени заброшенности, существенно влияет на рыночную стоимость оцениваемых земельных участков и вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке.

В таблице 46 на стр.127 отчета об оценке, оценщик проводит отбор объектов-аналогов и в качестве одного из таких объектов выбирает земельный участок с кадастровым номером № площадью 24 157 кв.м. Согласно данным, представленным на сайте https://nspd.gov.ru/map, земельный участок, выбранный в качестве объекта-аналога №2 для расчета рыночной стоимости трех оцениваемых земельных участков с кадастровыми номерами №, имеет вид разрешенного использования - для размещения придорожного комплекса.

Согласно решению «О принятии решения об утверждении правил землепользования и застройки сельского поселения Конь-Колодезский сельсовет Хлевенского муниципального района Липецкой области» №396, принятому Управлением строительства и архитектуры Липецкой области, земельный участок с кадастровым номером № (объект-аналог №2) расположен в зоне О-1 - многофункциональная общественно-деловая зона сельского поселения Конь-Колодезский сельсовет Хлевенского муниципального района Липецкой области.

Согласно данным Справочника оценщика - 2024 «Земельные участки. Часть 1», под ред. ФИО4, земельные участки с видом разрешенного использования для размещения придорожного сервиса относятся к классу земельных участков под коммерческую застройку. При этом, оцениваемые земельные участки с кадастровыми номерами №, относятся к классу земельных участков под индустриальную застройку и специализированной сельскохозяйственной недвижимости.

При этом, в рамках отчета об оценке, оценщик данную информацию никак не комментирует и не вводит соответствующих корректировок, учитывающих различие в виде разрешенного использования земельного участка, выбранного в качестве объекта-аналога № (таблицы 54-56 отчета) и оцениваемых земельных участков.

Игнорирование отличия земельного участка, выбранного в качестве объекта-аналога №, от оцениваемых земельных участков с кадастровыми номерами № по виду разрешенного использования, существенно влияет на рыночную стоимость оцениваемых земельных участков и вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке.

На основании проведенного экспертом ФИО5 анализа соответствия отчёта об оценке требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО сделан вывод о том, что при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости земельных участков № ОТД-63183-02/24/2 от 03.12.2024г. допущены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчёт об оценке рыночной стоимости не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконными решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» № от 23.01.2025г., суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Следовательно, у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п.2 ч.10 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений ООО «Черкизово-свиноводство», ОАО «Куриное царство», ООО «Черкизово-Растениеводство», ООО «Земельная компания Черкизово» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной.

Вместе с тем, вопреки доводам административного ответчика, суд считает подлежащими удовлетворению требования административных истцов об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № в размере равном рыночной стоимости.

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции п. 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.

В соответствии с заключением эксперта № от 14.05.2025г. выполненным экспертом Союзом судэкспертов «Ника» ФИО5, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 25.11.2024г. составляет:

- КН № - 16320942 рубля,

- КН № 34805948 рублей.

Анализируя экспертное заключение № от 14.05.2025г., суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п.п. 1, 2, 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела. При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный подход, обосновал отказ от доходного и затратного подходов.

Экспертом составлено точное описание объектов оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на стоимость.

Расчет рыночной стоимости земельных участков произведен экспертом мотивированно и корректно.

При применении сравнительного подхода эксперт использовал информацию из открытых источников (в том числе база данных «Архив оценщика»). Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки, имеется обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Экспертом проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации в материалы дела не представлено.

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта, даны ответы на поставленные вопросы.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленному административным истцом отчёту об оценке рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта № от 14.05.2025г., соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем, у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение.

В п. 30 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014г. №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» указано, что существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки.

Следует также учитывать, что все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административных истцов о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объектов недвижимости, то кадастровая стоимость земельных участков подлежит установлению равной рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2024г. в размере рыночной стоимости:

- с кадастровым номером № площадью 29249 +/- 60 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для нужд промышленности – 16320942 рубля;

- с кадастровым номером №, площадью 80775 +/- 199 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы – 34805948 рублей.

Ввиду того, что сведения о дате подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Согласно ч.3,4 ст.22.1 Федеральный закон от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, в том числе, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

Из содержания оспариваемых решений следует, что заявления ООО «Черкизово-свиноводство», ООО «Черкизово-Растениеводство» в ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости поданы 25.12.2024г. Иных сведений в материалах дела не имеется.

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике, суд исходит из следующего.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является ОБУ «Центр кадастровой оценки». В удовлетворении административного иска к Управлению Росреестра по Липецкой области о признании незаконными решений от 23.01.2025 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости надлежит отказать.

До рассмотрения дела по существу в суд поступило письменное заявление представителя административных истцов по доверенностям ФИО1 о прекращении производства по делу в части установления кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № равной рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2024 г.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения указанного заявления, поскольку, как следует из материалов дела, представитель ФИО1 действует в интересах административных истцов на основании доверенностей, выданных в порядке передоверия ООО «Профит Пропертиз». Вместе с тем в доверенностях, выданных административными истцами ООО «Профит Пропертиз» отсутствует полномочие на отказ от административных исковых требований, либо на подачу заявления о прекращении производства по делу по иным основаниям. При таких обстоятельствах производство по делу не может быть прекращено, заявленные требования подлежат рассмотрению по существу.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ выполненного экспертом Союзом судэкспертов «Ника» ФИО5, рыночная стоимость по состоянию на 25.11.2024 г. составляет:

земельного участка с кадастровым номером № – 400731688 рублей (кадастровая стоимость – 215 648866,52 рублей ),

земельного участка с кадастровым номером №- 183583 910 рублей (кадастровая стоимость - 93289559,2 рублей),

земельного участка с кадастровым номером №- 253572 009 рублей (кадастровая стоимость -127072 000 рублей ),

земельного участка с кадастровым номером №- 146942 935 рублей (кадастровая стоимость – 71336807,2 рублей ),

земельного участка с кадастровым номером № – 412475 815 рублей (кадастровая стоимость – 223857559,2 рублей ),

земельного участка с кадастровым номером №- 330161352 рублей (кадастровая стоимость – 167992809,2 рублей ),

земельного участка с кадастровым номером № – 207345 403 рублей (кадастровая стоимость – 104908621,6 рублей ),

земельного участка с кадастровым номером № - 41298288 рублей (кадастровая стоимость – 21207716,4 рублей),

земельного участка с кадастровым номером № – 200189150 рублей (кадастровая стоимость – 103634021,48 рублей ),

земельного участка с кадастровым номером № – 283444922 рублей (кадастровая стоимость – 150608028,34 рублей ),

земельного участка с кадастровым номером № – 461428797 рублей (кадастровая стоимость – 237190139,78 рублей),

земельного участка с кадастровым номером № – 165809009 рублей (кадастровая стоимость – 72791790,5 рублей ),

земельного участка с кадастровым номером № – 22841630 рублей (кадастровая стоимость – 17828863,39 рублей ),

земельного участка с кадастровым номером №- 157414 285 рублей (кадастровая стоимость – 84143290 рублей ),

земельного участка с кадастровым номером №- 270456372 рублей (кадастровая стоимость – 146740333,41 рублей ),

земельного участка с кадастровым номером № – 93503263 рублей (кадастровая стоимость – 61238 118 рублей ).

Общими принципами налогового законодательства предусмотрено, что правовое положение налогоплательщика при разрешении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса, не может быть ухудшено.

В соответствии с пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

При этом общее правило, возлагающее обязанность доказывания законности решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на соответствующие орган, организацию и должностное лицо (часть 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 5 статьи 247 и пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью земельных участков с кадастровыми номерами № не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как налогоплательщика, плательщика сборов, а поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых обязательств в связи с завышением суммы налога на имущество, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта, а не установление факта рыночной стоимости объекта недвижимости в определенном размере, постольку установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, как налогоплательщика, что исходя из положений налогового законодательства недопустимо.

Ошибки при реализации публичных функций и задач, связанных с налогообложением, не могут ставить налогоплательщиков, в отношении которых они допущены, в худшие условия по сравнению с иными налогоплательщиками, объекты недвижимости которых для целей налогообложения были оценены надлежащим образом.

Коль скоро из содержания экспертных исследований установлено, что рыночная стоимость вышеуказанных земельных участков превышает их кадастровую стоимость, то исходя из приведенных положений материального права, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае правовое положение налогоплательщика при рассмотрении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса заявителя, по смыслу налогового законодательства не может быть ухудшено.

Принимая во внимание изложенное, в удовлетворении административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной земельных участков с кадастровыми номерами № суд отказывает.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Оплата за проведение судебной экспертизы, согласно счёту от 14.05.2025г., составляет 334000 рублей.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 334 000 рублей в пользу Союза судэкспертов «Ника», суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 КАС РФ).

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями ч.11 ст. 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требований административных истцов о признании незаконными решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» 23.01.2025г., а требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административных истцов, как на лиц, не в пользу которых принят итоговый судебный акт по делу.

В силу изложенного в пользу Союза судэкспертов «Ника» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы пропорционально заявленным требованиям: с ООО «Черкизово-свиноводство» в размере 37112 рублей, с ОАО «Куриное царство» в размере 18 556 рублей, с ООО «Черкизово-Растениеводство» в размере 74224 рублей, с ООО «Земельная компания Черкизово» в размере 204116 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

В удовлетворении административного искового заявления ООО «Черкизово-свиноводство», ОАО «Куриное царство», ООО «Черкизово-Растениеводство», ООО «Земельная компания Черкизово» к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Управлению Росреестра по Липецкой области о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости отказать.

Административное исковое заявление ООО «Черкизово-свиноводство» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 29249 +/- 60 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для нужд промышленности в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2024г. - 16320942 рубля (шестнадцать миллионов триста двадцать тысяч девятьсот сорок два рубля).

Административное исковое заявление ООО «Черкизово-Растениеводство» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 80775 +/- 199 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2024г. – 34805948 рублей (тридцать четыре миллиона восемьсот пять тысяч девятьсот сорок восемь рублей).

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № считать 25.12.2024г.

В удовлетворении остальной части административных исковых заявлений ООО «Черкизово-свиноводство», ООО «Черкизово-Растениеводство», в удовлетворении административных исковых заявлений ОАО «Куриное царство», ООО «Земельная компания Черкизово» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости отказать.

Взыскать в пользу Союза судэкспертов «Ника» оплату за проведение судебной экспертизы с ООО «Черкизово-свиноводство» в размере 37112 (тридцать семь тысяч сто двенадцать) рублей, с ОАО «Куриное царство» в размере 18 556 (восемнадцать тысяч пятьсот пятьдесят шесть) рублей, с ООО «Черкизово-Растениеводство» в размере 74224 (семьдесят четыре тысячи двести двадцать четыре) рубля, с ООО «Земельная компания Черкизово» в размере 204116 (двести четыре тысячи сто шестнадцать) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий О.В. Михалева

Решение в окончательной

форме принято 26.06.2025 г.