Решение по делу № 2-3212/2023 от 15.08.2023 - о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости от <дата>, о расторжении дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи недвижимости, взыскании суммы задатка (аванса).

УИД 23RS0номер-77

К делу номер

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

<адрес> 15 августа 2023 года

Лазаревский районный суд <адрес> края в составе:

Председательствующего судьи Трухан Н.И.,

при секретаре ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО5 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, о расторжении дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи недвижимости, взыскании суммы задатка (аванса),

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО5 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, о расторжении дополнительного соглашения номер к предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании суммы задатка (аванса).

В обоснование заявленных исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, выступающим в качестве покупателя, и ФИО1 действующей от имени и в интересах ФИО5 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенной нотариусом Сочинского нотариального округа, зарегистрированной в реестре по номером 23/331-н/23-2020-1-625, выступающей в качестве продавца, был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, согласно условий которого ФИО5 намеревалась продать, а ФИО3 приобрести недвижимое имущество: земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства площадью 1050 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0108001:634; здание, назначение - жилое помещение, этажность: 1, площадь: 91,6 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0108001:4029; здание назначение - жилое помещение, этажность: 2, площадь: 344,8 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0108001:6049, расположенные по адресу: <адрес>. Сторонами было определено, что указанные объекты недвижимости продаются за 26 000 000 (двадцать шесть миллионов) рублей, при этом денежный расчет между сторонами производится следующим образом: покупатель передает продавцу, путем безналичного перечисления денежных средств со своего расчетного счета на расчетный счет представителя Продавца по доверенности (Получатель: ФИО2, номер счета 40номер, Банк получателя: Северо-Восточное отделение номер ПАО Сбербанк, БИК 044442607, кор. счет: 30номер, ИНН <***>), денежную сумму в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей в качестве задатка. Положения статей 380, 381 Гражданского кодекса РФ Сторонам разъяснены. Указанная сумма входит в стоимость объекта в назначении платежа указать «Договор купли-продажи недвижимости». Часть стоимости объекта в размере 7000 000 рублей будет уплачена Продавцу за счет ипотечных денежных средств, предоставленных Покупателю, согласно кредитному договору с ПАО Сбербанк после государственной регистрации перехода права собственности на объект. Пунктом 3.4 предварительного договора купли-продажи, установлено, что в случае отказа кредитной организации от одобрения объекта под ипотечную программу, задаток признается авансом и подлежит возврату в полном объеме. Пунктом 1.1. предварительного договора купли-продажи установлено, что основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Во исполнение условий предварительного договора ФИО3 путем безналичного перечисления денежных средств со своего расчетного счета на расчетный счет ФИО2 перевел денежные средства в сумме 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек, что подтверждается платежным поручением номер от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 обратился в ПАО «Сбербанк России» с заявкой на ипотечный кредит по программе «Приобретение готового жилья», указанная заявка зарегистрирована под номером 11757251260, однако ПАО «Сбербанк России» принял решение в отказе выдаче ипотечного кредита по причине того, что назначение объекта оценки не предполагает его использование для потребительских нужд (связано с осуществлением предпринимательской деятельности). Необходимо заменить объект. Объект оценки не соответствует своему функциональному назначению. Так как ФИО3 кредитная организация ПАО «Сбербанк России» отказала в одобрении объекта под ипотечную программу, задаток должен быть признан авансом и подлежать возврату Истцу в полном объеме, в связи с чем истец ФИО3 обратился в суд с настоящими исковыми требованиями и просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1, действующей от имени и в интересах ФИО5 на основании доверенности и ФИО3, расторгнуть дополнительное соглашение номер к Предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ заключенное между ФИО1, действующей от имени и в интересах ФИО5 на основании доверенности и ФИО3 и взыскать с ФИО5 в пользу ФИО3 задаток по предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек.

Истец ФИО3 и его представитель по нотариальной доверенности ФИО8 в судебное заседание не явились, направили заявление о рассмотрении дела в отсутствие, настаивали на удовлетворении исковых требований.

Ответчик ФИО9 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания, ходатайств о рассмотрении дело в ее отсутствие либо об отложении слушания дело в адрес суда не представила, направила своего представителя.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ФИО10 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания, ходатайств о рассмотрении дело в ее отсутствие либо об отложении слушания дело в адрес суда не представила. Суд не располагает сведениями об уважительности причин неявки указанного лица в судебное заседание и считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Заслушав представителя ответчика, огласив и исследовав письменные материалы дела, суд находит заявленные исковые требования, подлежащими отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ) (п.4 ст.421 ГК РФ).

Согласно пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.4 ст.429 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 действующей от имени и в интересах ФИО5 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенной нотариусом Сочинского нотариального округа, зарегистрированной в реестре по номером 23/331-н/23-2020-1-625, выступающей в качестве Продавца и ФИО3, выступающем в качестве Покупателя заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости (далее предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно условиям п.1.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ продавец и покупатель договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ следующего недвижимого имущества: земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства площадью 1050 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0108001:634; здание, назначение – жилое помещение, этажность: 1, площадь: 91,6 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0108001:4029; здание назначение - жилое помещение, этажность: 2, площадь: 344,8 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0108001:6049, расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно п.2.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ цена указанного объекта составляет сумму 26 000 000 (двадцать шесть миллионов) рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

В соответствии с п.2.2 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ в доказательство заключения договора и обеспечения, принятых сторонами обязательств, покупатель передает продавцу, путем безналичного перечисления денежных средств со своего расчетного счета на расчетный счет представителя продавца по доверенности (Получатель: ФИО2, номер счета 40номер, Банк получателя: Северо-Восточное отделение номер ПАО Сбербанк, БИК 044442607, кор. счет: 30номер, ИНН <***>), денежную сумму в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей в качестве задатка. Положения статей 380, 381 ГК РФ сторонам разъяснены. Указанная сумма входит в стоимость объекта в назначении платежа указать «Договор купли-продажи недвижимости».

Согласно п.2.4 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ часть стоимости объекта в размере 7 000 000 рублей будет уплачена продавцу за счет ипотечных денежных средств, предоставленных покупателю, согласно кредитному договору с ПАО Сбербанк после государственной регистрации перехода права собственности на объект.

Пункт 4.4 предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ гласит, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Судом установлено и подтверждается представленными в материалы дела чеком Сбербанк России от ДД.ММ.ГГГГ и платежным поручением номер от ДД.ММ.ГГГГ об осуществлении истцом ФИО11 со своего расчетного счета на расчетный счет на имя ФИО2 безналичного перевода денежных средств сумме 500 000 (пятьсот тысяч) рублей 00 копеек во исполнение условий заключенного предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ (п.2.2).

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, действующей от имени и в интересах ФИО5 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенной нотариусом Сочинского нотариального округа, зарегистрированной в реестре по номером 23/331-н/23-2020-1-625, выступающей в качестве продавца и ФИО3, выступающем в качестве покупателя заключено дополнительное соглашение номер к предварительному договору купли-продажи недвижимости.

Оценивая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что истцом представлены доказательства, подтверждающие надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Так, в соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии с частью 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно статьи 307.1 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (настоящий подраздел) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре (подраздел 2 раздела III).

Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (ч.2 ст.308 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно части 1 статьи 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Как следует из материалов дела, согласно условиям, отраженным в пункте 3.4 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ в случае отказа кредитной организации от одобрения объекта под ипотечную программу, задаток признается авансом и подлежит возврату в полном объеме.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО3 обратился в ПАО «Сбербанк России» с заявкой на ипотечный кредит по программе «Приобретение готового жилья», указанная заявка зарегистрирована под номером номер, однако ПАО «Сбербанк России» принято решение в отказе выдаче ипотечного кредита со ссылкой на то, что назначение объекта оценки не предполагает его использование для потребительских нужд (связано с осуществлением предпринимательской деятельности). Необходимо заменить объект. Объект оценки не соответствует своему функциональному назначению. Указанные сведения подтверждаются отказом ПАО «Сбербанк России» в выдаче ипотечного кредита в письменном виде, что подтверждается соответствующей справкой.

В соответствии с частью 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Пунктом 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ номер «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» установлено, что по смыслу статьи 416 ГК РФ невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц.

Как следует из материалов дела, истцом в целях расторжения договора купли-продажи и возврата задатка (аванса), посредством направления заказного письма с уведомлением и описью вложения через АО «Почта России», в адрес ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ направлена досудебная претензия, что подтверждается соответствующими квитанция об отправлении от ДД.ММ.ГГГГ, РПО номер.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35344070305785 письмо было вручено ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, однако ответа на требование о расторжения договора купли-продажи и возврата задатка (аванса) от ФИО5 не поступило.

С целью расторжения договора купли-продажи и возврата задатка (аванса) истцом, посредством направления заказного письма с уведомлением и описью вложения через АО «Почта России», в адрес представителю ФИО5 - ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ направлена досудебная претензия, что подтверждается соответствующими квитанция об отправлении от ДД.ММ.ГГГГ, РПО номер.

Однако ответа на требование о расторжения договора купли-продажи и возврата задатка (аванса) от представителя ФИО5 - ФИО10 в адрес истца не поступило, ДД.ММ.ГГГГ конверт с досудебной претензией возвратился обратно в адрес истца.

В соответствии с пунктом 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ номер «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания, либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п.1 ст.165.1 ГК РФ).

Как установлено судом, ФИО3 было отказано кредитной организацией ПАО «Сбербанк России» в одобрении объекта недвижимости, указанных в предварительном договоре, под ипотечную программу, по причине того, что назначение объекта оценки не предполагает его использование для потребительских нужд (связано с осуществлением предпринимательской деятельности).

Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). В соответствии со статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Разрешая спор по существу, суд, с учетом установленных по делу обстоятельств, правоотношений сторон, руководствуясь ст. ст. 380, 381, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что ни до, ни после истечения указанного в предварительном договоре срока, со стороны покупателя не было предпринято надлежащих действий, свидетельствующих о его заинтересованности в покупке квартиры ответчика, в том числе путем обращения в другие кредитные организации, а также путем направления ответчикам предложения о продлении срока заключения основного договора, установив, что ответчик в установленный в предварительном договоре срок приступил к исполнению основного договора, однако со стороны истца не последовало намерений на заключение основного договора, приходит к выводу об отказе в иске.

Суд пришел к выводу, что основной договор купли-продажи не был заключен ввиду не исполнения истцом условий предварительного договора купли-продажи.

При этом суд находит соглашается с доводами ответчика об истечении срока действия предварительного договора.

В силу пункта 2 статьи 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, то есть представлены сторонами. Разрешая гражданско-правовой спор в условиях конституционных принципов состязательности и равноправия сторон и связанного с ними принципа диспозитивности, осуществляя правосудие как свою исключительную функцию (ч.1 ст.118 Конституции Российской Федерации), суд не может принимать на себя выполнение процессуальных функций сторон.

На основании статьи 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, суд исходит из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Статья 12 ГПК РФ устанавливает, что правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В связи с чем, положения статей 56, 57 ГПК РФ возлагают на каждую сторону обязанность доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном исследовании имеющихся доказательств, именно суду представлено право оценивать относимость, а также достаточность представленных доказательств.

Принимая во внимание вышеуказанные нормы права и установленные обстоятельства дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО3

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО3 к ФИО5 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, о расторжении дополнительного соглашения номер к предварительному договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании суммы задатка (аванса) – отказать.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в <адрес>вой суд через Лазаревский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Трухан Н.И.

Копия верна:

Судья

Лазаревского районного суда <адрес> Трухан Н.И.