Дело №3а-37/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Калуга 7 июня 2023 года
Калужский областной суд в составе председательствующего судьи Евсютиной Е.И., при секретаре Сухоруковой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» к министерству экономического развития и промышленности Калужской области, Государственному бюджетному учреждению Калужской области «Центр кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
21 декабря 2022 года в Калужский областной суд поступило административное исковое заявление акционерного общества «Тандер» (далее – АО «Тандер»), в котором административный истец просит суд пересмотреть кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> и установить ее равной рыночной стоимости в размере 8 672 000 рублей по состоянию на 24 мая 2021 года в соответствии с данными, содержащимися в представленном к административному иску отчете, выполненном оценщиком ФИО1, занимающимся частной практикой.
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого, определенная актом Государственного бюджетного учреждения Калужской области «Центр кадастровой оценки» по состоянию на 24 мая 2021 года в результате государственной кадастровой оценки, составляет 19 182 831,6 рублей, что превышает его действительную рыночную стоимость. Следствием этого является уплата административным истцом налоговых платежей в повышенном размере, что нарушает его права.
Представитель административного истца АО «Тандер» ФИО4, будучи уведомленным о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, им направлено письменное ходатайство, в котором просит назначить по делу повторную судебную экспертизу, указав на несогласие с заключением судебной экспертизы, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Представители административных ответчиков министерства экономического развития и промышленности Калужской области, Государственного бюджетного учреждения Калужской области «Центр кадастровой оценки», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Калужской области, администрации муниципального района «Город Людиново и Людиновский район», УФНС России по Калужской области, будучи уведомленными о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились.
Исследовав письменные материалы дела, заключение эксперта ООО «Малтон» ФИО3, допрошенную в судебном заседании, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что АО «Тандер» является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером №, назначение «нежилое помещение», площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Актом Государственного бюджетного учреждения Калужской области «Центр кадастровой оценки» № от 7 июня 2021 года определена кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости.
Как следует из указанного акта и выписки из ЕГРН от 25 ноября 2022 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 24 мая 2021 года в размере 19 182 831 рубль 60 копеек и внесена в реестр объектов недвижимости 21 июня 2021 года.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В силу пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
По смыслу приведенных норм установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной является правом заинтересованного в этом лица и законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик такого имущества, и для реализации данного права административный истец обратился к оценщику для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Согласно представленному в дело отчету об оценке № от 15 декабря 2022 года, составленному оценщиком, занимающимся частной практикой, ФИО2, рыночная стоимость нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, составляет 8 672 000 рублей по состоянию на 24 мая 2021 года.
В указанном отчете оценщиком при проведении исследования использовался метод сравнительного подхода. При описании объекта оценки отсутствует описание конструктивных элементов здания, типа (состояния) отделки, наличия инженерного оборудования, локального местоположения, отсутствуют сведения о балансовой стоимости. Оценка проведена при использовании трех аналогов, при этом объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам. Не проведен анализ и корректировка по факторам.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Малтон» ФИО3
По результатам проведения судебной экспертизы суду представлено заключение эксперта №, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 24 мая 2021 года составляет 16 142 000 рублей.
Экспертом проведено описание объекта исследования, включая описание имущественных прав, количественных и качественных характеристик, приведен обзор общепринятых подходов оценки, произведена оценка из применимости к установлению стоимости объекта исследования с приведением результатов такого анализа.
Указанное заключение судебной оценочной экспертизы проведено на основании двух методов оценки: метода доходного подхода и метода сравнительного подхода. В рамках сравнительного подхода экспертом были сопоставлены помещения, расположенные в городе Людиново, незначительно различающиеся с оцениваемым по своей концепции и основным ценообразующим характеристикам, указаны источники информации. В рамках доходного подхода при анализе объектов с точки зрения инвестиционного дохода в будущем были прогнозированы потоки дохода, связанные с арендой объекта, рассчитана арендная ставка.
Оснований для применения иных методов оценки, в том числе затратного, при конкретных обстоятельствах по делу не имеется, поскольку нежилое помещение с кадастровым номером № является встроенным, а не самостоятельным объектом.
Подобранные объекты-аналоги отвечают пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №61, так как они схожи с объектами оценки по своим экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость. Оснований для признания информации об аналогах недостоверной суд не усматривает.
Эксперт ООО «Малтон» ФИО3, проводившая судебную экспертизу, также была допрошена в судебном заседании, дала ответы на вопросы суда, которые не противоречат содержанию экспертного заключения, показала, что осмотр при проведении оценки ретроспективного характера не является обязательным, он проводится в случае, если у эксперта недостаточно данных для формирования выводов о техническом состоянии объекта, локальных характеристиках местоположения объекта.
Оценив заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по правилам статей 82-84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную на дату его кадастровой оценки.
Оснований не доверять судебной экспертизе у суда не имеется. Эксперт, выполнявший исследование, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное образование, стаж работы в оценочной деятельности, исследовательская часть судебной экспертизы выполнена в соответствии с федеральными стандартами оценки, заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы и на основании этого в исследовании дан ответ на поставленный судом вопрос. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта основано на детальном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей, выполненных в рамках использованных экспертом подходов. В связи с чем суд, определяя рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 24 мая 2021 года, принимает сведения, которые приведены в заключении судебной экспертизы.
Доводы представителя административного истца, что заключение судебной экспертизы не соответствует требованиям закона, так как экспертом не проводился осмотр объекта оценки, при определении рыночной стоимости применены данные из разных источников, суд не может признать обоснованными, так как в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиями пунктов 10, 11, 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №61, эксперт для определения рыночной стоимости объектов оценки вправе самостоятельно проводить исследование рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, с этой целью эксперт выполняет анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, самостоятельно осуществляет выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов.
Предусмотренные частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основания для назначения по делу повторной оценочной экспертизы отсутствуют, в связи с чем, разрешая письменное ходатайство представителя административного истца о проведении повторной экспертизы, суд находит его не подлежащим удовлетворению.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость спорного объекта подлежит пересмотру и установлению в размере рыночной стоимости на основании сведений, указанных в заключении судебной экспертизы.
В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Настоящее административное исковое заявление направлено и поступило в суд 21 декабря 2022 года.
Кроме того, 6 апреля 2023 года вместе с заключением эксперта в суд поступило заявление экспертной организации ООО «Малтон» о взыскании судебных расходов за ее проведение в размере 50 000 рублей.
Из материалов дела видно, что указанные расходы экспертной организации административным истцом, на которого определением суда от 10 февраля 2023 года была возложена обязанность по их несению, не оплачены.
В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В соответствии со 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.
При этом, как следует из части 14 статьи 49 и статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
Возмещение эксперту (экспертам) затрат, связанных с проведением судебной экспертизы, должно осуществляться по правилам статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской в порядке распределения судебных расходов.
В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.
Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года №20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество; вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, следовательно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
При этом в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 года №1555-О разъяснено, что нарушение прав лица может быть установлено как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.
Таким образом, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить, укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, а также соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы по соответствующему налогу) объекта недвижимости.
По данному административному делу расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости, установленной по результатам государственной кадастровой оценки с рыночной стоимостью объекта недвижимости, определенной судом в качестве кадастровой стоимости составляет 15,86%, что с учетом специфики данной категории дел и приведенных выше правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации не свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту, в связи с чем суд полагает подлежащими взысканию с административного истца судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 111, 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, назначение «нежилое помещение», площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 16 142 000 рублей, по состоянию на 24 мая 2021 года.
Датой подачи настоящего административного искового заявления в суд является 21 декабря 2022 года.
Взыскать с АО «Тандер» в пользу ООО «Малтон» судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции через Калужский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий Е.И. Евсютина
Мотивированное решение изготовлено 14 июня 2023 года.