Решение по делу № 2-307/2023 от 03.04.2023 - о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения с оборудованием, по встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО> о признании недействительным договора аренды нежилого помещения с оборудованием, третьи лица: <ФИО> ич, <ФИО>.

Дело № 2-307/2023

61RS0001-01-2021-002152-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 апреля 2023 года г. Ростов-на-Дону

Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Усачевой Л.П.,

при секретаре судебного заседания Акопян А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения с оборудованием, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора аренды нежилого помещения с оборудованием, третьи лица: ФИО6 ич, ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения с оборудованием.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 05.11.2019 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор аренды нежилого помещения с оборудованием.

В соответствии с п. 1.1 Договора, арендодатель предоставляет во временное пользование нежилые помещения: 1. помещение склад - магазин, площадью 56.1 кв.м., Литер: А, расположенный по адресу: ...; 2. нежилое помещение, комната №, площадью 37 кв.м, расположенное на 1 - этаже, 1- этажного дома, Литер: 3, расположенного по адресу: .... 3. гараж, площадью 110.7 кв.м., в части 77.4 кв.м, расположенный по адресу ....

Пунктом 3.4 договора предусмотрена обязанность ответчика выплачивать истцу установленную договором арендную плату за помещения.

Так, в соответствии с п. 4.1 Договора, арендатор уплачивает арендную плату за пользование помещениями в период действия договора из расчета 800 (восемьсот) рублей за каждый квадратный метр, что составляет 136 400 (сто тридцать шесть тысяч четыреста) рублей в месяц.

Пунктом 4.2 Договора арендная плата уплачивается в следующем порядке: за каждый месяц в размере 100% предоплаты в срок до 1 (первого) числа месяца, за который вносится арендная плата; за последний месяц аренды, арендатор уплачивает арендодателю арендную плату авансом в размере 100% в течение 5 (пяти) банковских дней после подписания договора.

Вместе с тем, как указывает истец, ответчик в нарушение п. 4.2 договора, не исполнил свои обязательства по внесению арендной платы, в результате чего, у ответчика образовалась задолженность по оплате арендных платежей в размере 272 000 рублей.

22.03.2021 ответчику направлена претензия с требованием в течение 3 дней погасить задолженность, образовавшуюся в связи с нарушением п 4.2 договора за период с 01.04.2020 по 31.05.2020 в размере 272 00 руб., однако ответа от ФИО2 не последовало.

На основании изложенного, истец просила суд взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по внесению арендных платежей по договору аренды нежилого помещения с оборудованием от 05.11.2019 в размере 272 000 рублей, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 920 рублей.

В порядке ст.39 ГПК РФ истец уточнила исковые требования и в окончательной форме просила суд взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по внесению арендных платежей по договору аренды нежилого помещения с оборудованием от 05.11.2019 в размере 2049 610 рублей, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку по договору аренды нежилого помещения с оборудованием от 05.11.2019 в размере 355784,15 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 920 рублей.

В порядке ст. 137 ГПК РФ ответчик ФИО2 обратился в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО1 о признании недейственным договора аренды нежилого помещения с оборудованием.

В обоснование заявленных требований истцом по встречному иску указано, что согласно выписке из ЕГРП имущество указанное в договоре принадлежит ФИО6 ичу, который является собственником имущества с 2006 года и 2010 года. ФИО1, не является надлежащим истцом по данному договору, поскольку право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Договор аренды от 05.11.2019 является недействительной сделкой, поскольку нормы гражданского права не предусматривают возможности передачи имущества в аренду лицом, не являющимся его собственником и не уполномоченным на передачу его в аренду.

Имеются основания для признания договора аренды от 05.11.2019 недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку ФИО1 фактически собственником имущества не являлась и действовала недобросовестно при заключении договора аренды. В п.п. 1.2 указаны недостоверные данные, в п.п. 1.3 не указаны данные о наложении на указанное помещение арестов.

Истец по встречному иску указал, что договор является подложным, текст договора изменен, с ФИО1 истец не знаком. В договоре отсутствует волеизъявление сторон на заключение оспариваемой сделки, что влечет его ничтожность на основании ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ как сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта и при этом посягающей на публичные интересы.

На основании изложенного, истец по встречному иску ФИО2 просит суд признать договора аренды жилого помещения с оборудованием от 05.11.2019 недействительным и применить последствия недействительности сделок.

Протокольным определением суда от 23.03.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ФИО6 ич, ФИО3.

Истец по первоначальному исковому заявлению и ответчик по встречному исковому заявлению ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом о времени и месте слушания дела. Дело в отсутствие ФИО1 рассмотрено судом в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца по первоначальному исковому заявлению и ответчика по встречному исковому заявлению ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования в уточненной редакции поддержал, просил суд удовлетворить в полном объеме, указав, что на сегодняшний день задолженность ответчика по арендной плате составляет 2049610 рублей, а также неустойка в размере 355784,15 рублей, просил суд отказать в удовлетворении встречных исковых требований о признании договора аренды нежилого помещения с оборудованием от 05.11.2019 недействительным, дал пояснения аналогичные доводам, изложенным в письменном отзыве на встречное исковое заявление, указав, что ответчик длительное время пользовался имуществом, переданным по договору аренды, собственноручно подписывал указанный договор, кроме того, истцом пропущен срок для обращения с указанными требованиями.

Ответчик по первоначальному исковому заявлению и истец по встречному исковому заявлению ФИО2, его представитель ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды не признали, просили суд отказать в удовлетворении заявленных требований, указав, что обязательства по оплате арендных платежей исполнены в полном объеме, с расчетом задолженности, представленным истцом не согласны в части указания периода пользования имуществом, а также состава переданного во владение имущества, предоставили письменный отзыв на первоначальное исковое заявление, встречные исковые требования поддержали в полном объеме, дали пояснения аналогичны доводам, изложенным во встречном исковом заявлении, полагая, что в связи с тем, что истец ФИО1 не является собственником недвижимого имущества, заключенный договор аренды является недействительным.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования, ФИО6, ФИО3, в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом о времени и месте слушания дела, представили заявления с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие. Дело в отсутствие ФИО6, ФИО3 рассмотрено судом в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, приходит к следующим выводам.

В силу п. 2 ст.3Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст.1 ГК РФгражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Подпунктом 1 п. 1 ст.8 ГК РФустановлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из изложенного, правоотношения сторон в рамках заявленных исковых требований регулируются гражданским законодательством Российской Федерации.

Статьями420,421 ГК РФпредусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей.

Стороны свободны в заключении договора и его условия определяют по своему усмотрению. Приведенные нормы свидетельствуют о наличии у правообладателей права на свободное установление в договоре своих прав и обязанностей.

Согласно ст.432 ГК РФдоговор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст.307 ГК РФв силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу положений ст. ст.309,310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В судебном заседании установлено, что 05.11.2019 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор аренды нежилого помещения с оборудованием.

В соответствии с п. 1.1 Договора, арендодатель предоставляет во временное пользование нежилые помещения: А. помещение склад - магазин, площадью 56.1 кв.м., Литер: А, расположенный по адресу: ...; Б. нежилое помещение, комната №, площадью 37 кв.м, расположенное на 1 - этаже, 1- этажного дома, Литер: 3, расположенно по адресу: .... В. гараж, площадью 110.7 кв.м., в части 77.4 кв.м, расположенный по адресу ....

ФИО2 принял указанные нежилые помещения согласно акту приема-передачи № 1 от 05.11.2019.

Согласно п. 7.1 договора, настоящий договор вступает в силу с 05 ноября 2019 года и действует одиннадцать месяцев.

Пунктом 3.4 Договора предусмотрена обязанность ответчика выплачивать истцу установленную договором арендную плату за помещения.

Согласно условиям договора, а именно п. 4.1, арендатор уплачивает арендную плату за пользование помещениями в период действия договора из расчета 800 (восемьсот) рублей за каждый квадратный метр, что составляет 136 400 (сто тридцать шесть тысяч четыреста) рублей в месяц.

Пунктом 4.2 договора арендная плата уплачивается в следующем порядке: за каждый месяц в размере 100% предоплаты в срок до 1 (первого) числа месяца, за который вносится арендная плата; за последний месяц аренды, арендатор уплачивает арендодателю арендную плату авансом в размере 100% в течение 5 (пяти) банковских дней после подписания договора.

Между тем, ответчик ФИО2 оплату арендных платежей производил не регулярно и не в срок, предусмотренный п. 4.2 договора.

В нарушение п. 4.2 договора ответчик ФИО2 не исполнил свои обязательства по внесению арендной платы, в результате чего, у него образовалась задолженность по оплате арендных платежей.

Таким образом, в ходе судебного следствия установлены возникшие между сторонами правоотношения аренды нежилого помещения с оборудованием, арендодателем обязанности по предоставлению помещений исполнены, что подтверждается актом приема-сдачи № от 05.11.2019, вместе с тем, ФИО2 обязанности по оплате договора в полном объеме не исполнены.

Иного суду представлено не было.

Согласно условиям договора, за период пользования помещениями в период действия договора с 05.11.2019 по 01.10.2021, общая сумма арендных платежей составляет 3000800 рублей, исходя из установленной арендной платы пунктом 4.1 договора – 136400 рублей х 22 месяца = 3000800 рублей.

Согласно представленным выпискам по банковским счетам за период с 05.11.2019 по 01.10.2021 ответчиком ФИО2 произведена частичная оплата арендных платежей в размере 524590 рублей.

Согласно выпискам указанные денежные средства были перечислены ФИО2 в период времени с 05.11.2019 по 01.10.2021 на банковские счета, принадлежащие ФИО3 по соглашению сторон договора, что не оспаривалось в ходе слушания дела ответчиком ФИО2

Кроме того, истцом указано, что в период с 05.11.2019 по 01.10.2021 ответчиком ФИО2 в счет погашения задолженности по арендным платежам оплачены наличные денежные средства в размере 426600 рублей.

Факт передачи денежных средств в счет погашения задолженности по арендным платежам наличными денежными средствами также не оспаривалось в ходе слушания дела ответчиком ФИО2

Более того, ответчик ФИО2 предоставлял суду письменный отзыв на исковое заявление, в котором указывал, что совершал оплату по арендным платежам ФИО6, ФИО3 со своих счетов, а также со счета супруги ФИО7 (л.д. 111-112).

Проверив расчет, представленный истцовой стороной, суд считает возможным положить его в основу решения по делу, поскольку он соответствует условиям заключенного между сторонами договора, ответной стороной не опровергнут.

Доводы ответчика, приведенные в подтверждение того, что им внесены платежи по договору аренды в полном объеме, носят предположительный характер и документально не подтверждаются, контррасчет ответчиком не представлен, иные доказательства, опровергающие расчет истца также не представлен.

Довод ответчика о том, что он не занимал всю площадь нежилого помещения, которая составляет 170,5 кв.м., переданного во временное владение по договору аренды, не может быть принят во внимание судом, ввиду того, что в соответствии с пунктом 1.1 акта приема-сдачи № 1 от 05.11.2019 арендодатель передал, а арендатор принял нежилые помещения, общая площадь которых составляет 170,5 кв.м., а также прилагаемое к помещению оборудование и коммуникации, оснований для перерасчета арендных платежей не имеется, в случае частичного использования нежилого помещения не исключает его из состава имущества в неиспользуемой части.

Довод ответчика ФИО2 о том, что он фактически пользовался переданным во временное владение имуществом по договору аренды нежилого помещения с оборудованием от 05.11.2019 в период с 05.11.2019 по 05.09.2020 (11 месяцев), договор аренды не был продлен, дополнительных соглашений о продлении срока между сторонами не заключалось, в связи с чем, оснований для взыскания задолженности по арендным платежам за период с 05.11.2019 по 01.10.2021 не имеется, не может быть принят во внимание судом.

По смыслу ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии со ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды нежилого помещения с оборудованием от 05.11.2019 арендатор обязан не позднее чем за 30 дней до истечения срока действия договора сообщить арендодателю о своем намерении освободить помещения или заключить договор аренды на новый срок.

Доказательств, подтверждающих факт возврата арендованного имущества от ответчика ФИО2 истцу ФИО1 05.09.2020, суду не представлено, как и не представлено доказательств, подтверждающих его возврат в иной период времени.

Более того, судом в ходе слушания дела установлено, что ответчик ФИО2 производил оплату арендных платежей после даты ..., что подтверждается выписками по счетам. Довод ответчика о наличии между получателем денежных средств и ФИО2 иных договорных обязательств, не может быть принят во внимание судом, поскольку доказательств подтверждающих наличие иных обязательств ФИО2 не представлено.

Также судом в ходе слушания дела по ходатайству ответной стороны были допрошены свидетели ФИО, ФИО

Допрошенный свидетель ФИО пояснил суду, что арендуемое нежилое помещение по адресу: ..., использовалось для кафе, он осуществлял трудовую деятельность как администратор указанного кафе, помимо своих основных обязанностей по просьбе руководителя им также производились оплаты за аренду помещения наличными денежными средствами, которые передавались ФИО6 и иному лицу И., оплата производилась как каждый день, так и безналичными переводами ФИО2, примерно арендная плата составляла 90000 рублей в месяц, передача денежных средств в счет оплаты аренды вносилась в тетрадь, где ставилась сумма и роспись. Также указал, что использовали одно нежилое помещение около 180 кв.м., какими-либо иными подсобными помещениями не пользовались, прекратили работы и соответственно перестали пользоваться арендуемым помещение в сентябре 2020 года, прекратили работу, в связи с пандемией, каких-либо претензии по оплате арендных платежей на период прекращения использования помещения предъявлены не были.

Свидетель ФИО пояснил суду, что осуществлял трудовую деятельность в кафе, расположенном по адресу: ..., в качестве повара, до осени 2020 года, точнее указать период не может, после чего, выехал в Республику Узбекистан, об осуществлении работы кафе после указанного периода не знает, поскольку после возвращения осуществлял деятельность в ином месте.

Свидетели предупреждены судом об уголовной ответственности, предусмотренной ст. ст. 307, 308 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний и за отказ от дачи показаний.

Показания свидетелей не противоречат установленным в ходе слушания дела обстоятельствам, могут быть приняты во внимание судом, вместе с тем пояснения свидетеля ФИО о том, что ФИО2 освободил нежилое помещение, переданное ему во временное владение именно с сентября 2020 года, не могут быть приняты во внимание судом, поскольку факт освобождения имущества достоверно не подтверждается иными доказательствами, кроме пояснения допрошенного свидетеля со стороны ответчика и самого ответчика ФИО2

Исходя из материалов дела, суд приходит к выводу о продлении договора аренды на тех же условиях. Доказательств того, что помещения действительно были освобождены ответчиком 05.09.2020, суд не представлено.

С учетом изложенного, задолженность ответчика перед истцом по оплате арендных платежей за период с 05.11.2019 по 01.10.2021 составила 2049610 рублей.

Согласно пункту 5.2 в случае невнесения арендной платы в срок, установленный в пункте 4.2 настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,5% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.

Согласно расчету истцовой стороны пеня (неустойка) за невнесение арендной в установленные договором сроки за период с 01.12.2019 по 30.09.2021 составляет 355784,15 рублей.

Проверив расчет, суд считает возможным положить его в основу решения по делу, поскольку он соответствует условиям заключенного между сторонами договора и является арифметически верным, ответной стороной не опровергнут.

Довод ответчика об освобождении его от уплаты неустойки по договору аренды, в связи с тем, что просрочка оплаты по арендным платежам образовалась в период пандемии, не может быть принят во внимание судом, поскольку сам факт пандемии не является форс-мажорным обстоятельством, дающим право на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору. Доказательств, подтверждающих, что исполнение договора аренды в части внесения оплаты за пользование имуществом в период распространения новой короновирусной инфекции, было невозможным, суду не представлено.

Ответчик ФИО2 с требованием о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы и/или ее уменьшении по вышеизложенным основаниям к истцу не обращался, доказательства обратному представлены не были.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии у ответчика задолженности перед арендодателем по уплате неустойки в размере 355784,15 рублей.

В порядке ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5 920 рублей.

Ответчиком не предоставлены доказательства, опровергающие доводы истца, требования истца являются законными, обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Разрешая требования встречного искового заявления ФИО2 к ФИО1 о признании недейственным договора аренды нежилого помещения с оборудованием, суд приходит к следующему.

Положениями ст. 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

Исходя из п. 2 ст. 168 ГК РФ, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Обращаясь со встречными исковыми требованиями в суд, истец ФИО2 указывал, что ФИО1 не является собственником переданного во владение по договору аренды имущества, не имеет полномочий для сдачи в аренду указанного помещения, в связи с чем, договор аренды помещения с оборудованием от 05.11.2019 является недействительным.

Как установлено судом, 05.11.2019 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор аренды нежилого помещения с оборудованием.

Судом установлено и следует из материалов, что нежилые помещения, переданные по договору аренды ФИО2 помещение склад - магазин, площадью 56.1 кв.м., Литер: А, расположенный по адресу: ...; нежилое помещение, комната №, площадью 37 кв.м, расположенное на 1 - этаже, 1- этажного дома, Литер: 3, расположенного по адресу: ..., гараж, площадью 110.7 кв.м., в части 77.4 кв.м, расположенный по адресу ..., принадлежат на праве собственности ФИО6

Договор аренды нежилого помещения с оборудованием от 05.11.2019 составлен в письменной форме, подписан обеими сторонами, имущество предоставлено в пользование ответчика ФИО2, который не предъявлял истцу каких-либо требований или замечаний, вместе с тем, исполнял обязанности по внесению платы за пользование арендованным имуществом ненадлежащим образом.

Согласно пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Кроме того, в абзаце 2 пункта 10 постановления Пленума отражено, что судам следует иметь в виду, что по смыслу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В абзаце 4 пункта 10 указанного постановления разъяснено, что применительно к статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть признан недействительным по данному основанию.

Судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду (пункт 12 постановления).

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

П. 5 ст. 166 ГК РФ предусматривает, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Истец по встречному иску ФИО2 признавал действительность договора аренды, поскольку арендатор занял арендованное помещение, пользовался им, вносил арендную плату.

Таким образом, поведение истца ФИО2 в полной мере давало понять, что он признает действительность договора аренды и использует арендованное помещение, что давало ответчику по встречному иску ФИО1 основания полагаться на действительность сделки.

Поскольку из поведения истца ФИО2 явствовала его воля сохранить силу сделки, то истец лишается права оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (принцип «эстоппель»), ввиду чего исковые требования о признании сделки недействительной не подлежат удовлетворению и подлежат отклонению.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции представитель ответчика ФИО1 в возражениях на встречное исковое заявление ходатайствовал о применении срока исковой давности к требованиям ФИО2

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из содержания встречного искового заявления ФИО2, ссылается только на то, что договор аренды заключен с нарушением требований закона, в связи с тем, что арендодатель не является собственником имущества.

В п. 2 ст. 181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в данном случае применимы положения п. 2 ст. 181 ГК РФ, к встречным исковым требованиям следует применять годичный срок исковой давности.

Как указано истцом ФИО2 о том, что собственником недвижимого имущества, переданного ему во временное владение по договору аренды, является не ФИО1, он узнал при получении выписок из ЕГРН 10.01.2023.

При таких обстоятельствах, срок исковой давности истцом ФИО2 о признании договора аренды недействительным в данном случае не пропущен.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу, что истец ФИО2 не может требовать признания заключенного договора аренды недействительным по причине того, что арендодатель не является собственником предоставленного жилого помещения, в связи с чем, встречные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения с оборудованием – удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (вид на жительство в Российской Федерации №) в пользу ФИО1 (паспорт №) задолженность по внесению арендных платежей по договору аренды нежилого помещения с оборудованием от 05.11.2019 в размере 2 049 610 рублей, неустойку по договору аренды нежилого помещения с оборудованием от 05.11.2019 в размере 355 784 рубля 15 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 920 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора аренды нежилого помещения с оборудованием – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья:

Мотивированный тест решения суда изготовлен 10.04.2023.