Кировский районный суд города Омска
644015, <...>, официальный сайт суда: kirovcourt.oms.sudrf.ru
телефон: <***>, факс <***>
Дело № 2-2663/2022 УИД: 55RS0001-01-2022-003781-34
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Омск 19 августа 2022 года
Кировский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Чегодаева С.С.,
помощника судьи Лаптевой А.Н.,
при секретаре Виноградовой Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С.Р.Я. к департаменту имущественных отношений Администрации о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии,
с участием
представителя истца К.Ю.В., действующей на основании доверенности,
представителя ГУ МЧС России по Омской области Д.Е.А., действующей на основании доверенности,
УСТАНОВИЛ:
С.Р.Я. обратилась в суд с иском к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии, в обоснование требований указав, что она является арендатором земельного участка с кадастровым №, площадью 11398 кв.м., сроком на 49 лет, на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, а так же Соглашения о перемене лица зарегистрированного в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ. На указанном земельном участке расположен незавершённый строительством объект недвижимости площадью 245,1 кв.м, принадлежащий истцу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Фактически же объект недвижимости представляет собой трёхэтажное бетонное строение площадью 627,4 кв.м., используется как административное здание. Таким образом, в ДД.ММ.ГГГГ объект был достроен, однако предыдущим владельцем право собственности на оконченный строительством объект недвижимости оформлено не было. Истец, в целях легализации окончания строительства незавершенного объекта недвижимого имущества, обратился в Главное управление жилищного контроля государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области с заявлением о возможности выдачи заключения о соответствии объекта проектной документации, в связи с окончанием строительства (преобразованием объекта), однако по смыслу ответа прослеживается, что в соответствии со статьями 49-54 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГрК РФ), заключение не выдаётся для уже возведённых построек, а только при начинающихся работах с предоставлением соответствующих документов. Между тем, реконструкция произведена в границах отведённого земельного участка, с сохранением вида разрешенного использования, предусмотренного для зоны П1; более того, конфигуративно в пределах здания, находящегося в собственности истца - произведена надстройка; нарушения прав третьих лиц отсутствуют. Согласно Экспертному заключению по результатам обследования ООО «Проектный институт», строение соответствует Техническим регламентам о безопасности зданий сооружений, соответствует требованиям механической безопасности здания, обладает прочностью и устойчивостью, не влечёт угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан. Из заключения ООО «Компания Омсервис» следует, что условия пожарной безопасности в здании соблюдены, объект оконченный строительством соответствует нормам пожарной безопасности. Объект подключен к коммуникациям, снабжение происходит согласно заключённых договоров с ресурсоснабжающими организациями. Строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
На основании изложенного, просит сохранить в реконструированном виде нежилое здание площадью 627,4 кв.м, с кадастровым № по адресу: , и признать за С.Р.Я. право собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества (т. 1 л.д. 5-7).
В последующем истец уточнила исковые требования, также просила прекратить право собственности С.Р.Я. на незавершённый строительством объект недвижимости площадью 245,1 кв.м, принадлежащий истцу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №.
21.06.2022 определением Кировского районного суда города Омска к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Главное управление МЧС России по Омской области.
В судебное заседание истец С.Р.Я. не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в её отсутствие.
Представитель истца К.Ю.В., действующая на основании доверенности, просила заявленные уточненные требования удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик Департамент имущественных отношений Администрации города Омска своих представителей в суд не направил, письменного отзыва по существу спора не представил, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще.
Представитель третьего лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ГУ МЧС России по Омской области Д.Е.А., действующей на основании доверенности, в ходе судебного разбирательства указала, что учитывая требования Технического регламента и наличие на спорном объекте защиты нарушений требований пожарной безопасности, ГУ МЧС России по Омской области приходит к выводу о том, что на момент смотра истцом не были выполнены установленные Федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» требования пожарной безопасности. Следовательно, доказательств наличия предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ обстоятельств, необходимых для признания права собственности на самовольную постройку, в частности что она не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом не представлено, в вязи с чем имеются основания для отказа в удовлетворении требований.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Омской области в своем отзыве на исковое заявление указала, что заявленное требование удовлетворению не подлежит, так как согласно данным ЕГРН объект недвижимого имущества с кадастровым № является объектов незавершенного строительства, а не зданием, право собственности оформлено (т.2 л.д. 53, 54).
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска своих представителей в суд не направил, письменного отзыва по существу спора не представил, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще.
В соответствии со статьями 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке по представленным в дело доказательствам в порядке заочного производства.
Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, оценив совокупность представленных доказательств с позиции относимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующему выводу.
Согласно части 1 статье 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии с частью 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый гражданин имеет право на жилище, которое может находиться в его собственности. Согласно части 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый гражданин Российской Федерации, имеющий имущество в своей собственности, вправе владеть им, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению.
Пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении его имущества любые действия, не противоречащие закону.
Из материалов гражданского дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (Арендодатель) и ИП С.В.М. (Арендатор) был заключён договор аренды № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, сооружения.
По условиям договора, арендатор предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет земельный участок, государственная собственность на который не разграничена,, из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым №, местоположение которого установлено относительно ориентира, рас положенного в границах участка. Ориентир нежилое строение: производственная база (Литера АМ) почтовый адрес ориентира: общей площадью 11 398 кв.м.. участок предоставляется для размещения производственных и административных зданий строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (производственная база) (пункты 1.1, 1.5 Договора) (т.1 л.д. 16-19).
Земельный участок с кадастровым №, был передан арендатору ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с актом приема-передачи, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20).
ДД.ММ.ГГГГ между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и С.Р.Я. было заключено соглашение по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, которым вступившим арендатором по данному договору стала С.Р.Я.и все права и обязанности выбывшего арендатора (С.В.М.) переходят к вступившему арендатору (С.Р.Я.). Данное соглашение было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Омской области ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 23,27), указанное обстоятельство также подтверждается Выпиской из единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д. 107-110).
Из градостроительного плана вышеуказанного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на вышеуказанном земельном участке располагается объект капитального строительства, а, именно, - нежилое помещение с кадастровым №, площадью 245,1 кв.м., расположенное по адресу: , которое принадлежит на праве собственности С.Р.Я. (т. 2 л.д. 90-94), что также подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 104-106) и договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 10-14,15).
Из искового заявления следует, что на земельном участке с кадастровым № располагается завершенный объект строительства площадью 627,4 кв.м., при этом ей данный объект был продан как объект незавершенного строительства площадью 245,1 кв.м., в связи с чем за ней зарегистрировано право собственности на незавершенный объект недвижимости.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась с заявлением в ГУ жилищного контроля, государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области о выдаче заключения о соответствии объекта проектной документации (т. 1 л.д. 80).
Из ответа ГУ жилищного контроля, государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области следует, что в связи с тем, что извещение о начале работ по строительству объекта с приложением, до начала его строительства в управление не поступало, государственный строительный надзор при выполнении строительно-монтажных работ не осуществлялся, в связи с чем выдать заключение о соответствии не представляется возможным (т. 1 л.д. 81,82).
В ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в департамент архитектура и градостроительство Администрации города Омска (т. 1 л.д. 83), в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ ей был дан ответ о том, что отсутствие разрешения на строительство является одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (т. 2 л.д. 95).
Согласно статье 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Так, в силу статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
При этом статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГрК РФ) реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения.
Статьей 51 ГрК РФ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Таким образом, суд приходит к выводу, что реконструкция и переустройство нежилых помещений возможно, если помещения принадлежат истцу на праве собственности и произведенные работы не нарушают чьих-либо прав и законных интересов.
В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В силу положений статей 263 и 264 Кодекса и статей 40 и 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения, но только в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии со статьёй 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Таким образом, согласно вышеуказанным нормам материального права в их системном толковании, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в чьём правомерном владении находится земельный участок, предназначенный для этих целей.
Как установлено в судебном заседании, истцом были произведены работы по завершению строительства нежилого здания без требуемого по закону разрешения органа местного самоуправления на реконструкцию объекта капитального строительства.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что истцом осуществлена реконструкция нежилого помещения.
Из пояснений представителя истца следует, что реконструкция нежилого помещения производилась в соответствии с нормами действующего законодательства, согласно проектно-сметной документации, стандартам, строительным нормам и правилам и отвечают требованиям их приемки, в границах предоставленного для указанных целей земельного участка.
В связи с образованием объекта недвижимости, расположенного по адресу: результате преобразования объекта недвижимости с кадастровым № истец обратилась в ООО ЦПП «Цитадель», которым был подготовлен технический план, из заключения которого видно, что площадь нежилого трехэтажного здания по Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (РОСРЕЕСТР) от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения, машино-места» составила 627.4 кв.м., при этом указанный объект находится в пределах земельного участка с кадастровым № (т. 1 л.д. 31-46).
Из технической и строительной экспертизы по результатам технического обследования нежилого строения, расположенного по адресу: следует, что на основании проведенных обследований можно сделать заключение, что нежилое здание, расположенное по адресу: , пригодно для комфортного присутствия работников, не несёт угрозу жизнедеятельности и безопасности окружающим и не затрагивает интересы третьих лиц, соответствует всем требованиям действующего законодательства, пригодно для комфортного присутствия работников. Конструкции здания соответствуют основным требованиям СП 13-102-2003 [1] и ГОСТ Р 53778-2010 [2]. Существующее состояние здания соответствует градостроительным, строительным, санитарно - эпидемиологическим и иным нормам и правилам, а также проектной документации (т. 1 л.д. 47-76).
Также из заключения специалиста по обследованию объекта защиты на предмет соблюдения требований пожарной безопасности, подготовленного ООО «Компания омсервис» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в соответствии с подпунктом 1 части 1 статьи 6 Федерального закона | от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» административное (офисное) здание гр. С.Р.Я., расположенное по адресу; соответствует требованиям пожарной безопасности, так как в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании», и пожарный риск не превышает допустимых значений, установленных настоящим Федеральным законом. Противопожарный режим соблюдается (т. 1 л.д. 77-79).
Согласно письму Департамента имущественных отношений Администрации города Омска от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в соответствии с Положением об администрации округа, утвержденным Решением Омского городского Совета от ДД.ММ.ГГГГ № «Об администрации Кировского административного округа города Омска», выдача разрешений на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением объектов индивидуального жилищного строительства, в компетенцию администрации округа не входит. Уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома, а также заявление о согласовании переустройства и перепланировки помещения по адресу не поступали (т. 2 л.д. 76), аналогичный ответ был также дан администрацией Кировского административного округа города Омска (т. 2 л.д. 74).
В соответствии с частью 1 статьи 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.
Согласно статье 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.
С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что нежилое здание по адресу: состоящее из трех этажей здания, общей площадью 627,4 кв. м., представляет собой единое недвижимое имущество в виде единого нежилого помещения связанного одним функциональным назначением.
В силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ, в связи с тем, что действующим законодательством не урегулирован порядок проведения переустройства и/или перепланировки нежилого помещения, подлежат применению по аналогии нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии (пункт 4 статьи 29 данного Кодекса).
Пунктом 4 статьи 29 ЖК РФ предусмотрена возможность сохранить жилое помещение в реконструированном или перепланированном состоянии по решению суда в том случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан либо это не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
В судебном заседании достоверно установлено, что произведенная реконструкция не нарушает прав, свобод и законных интересов граждан, в связи с чем, суд удовлетворяет исковые требования и считает возможным сохранить нежилое помещение общей площадью 627,4 кв. м., расположенное по адресу реконструированном состоянии.
При указанных обстоятельствах суд считает возможным признать за С.Р.Я. право собственности нежилое помещение общей площадью 627,4 кв. м., расположенное по адресу: .
Кроме того, суд прекращает право собственности С.Р.Я. на незавершенный строительством объект недвижимости площадью 245,1 кв.м., принадлежащий ей на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с образованием нового объекта недвижимости.
Руководствуясь статьями 194 – 199, 233 – 237 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования С.Р.Я. удовлетворить.
Сохранить в реконструированном состоянии нежилое здание с кадастровым №, расположенное по адресу: , общей площадью 627,4 кв.м.
Признать за С.Р.Я. (СНИЛС: ) право собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание с кадастровым №, расположенное по адресу: , общей площадью 627,4 кв.м.
Прекратить право собственности С.Р.Я. (СНИЛС: ) на незавершенный строительством объект недвижимости площадью 245,1 кв.м., принадлежащий ей на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (запись о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ).
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья п/п С.С. Чегодаев
Мотивированное решение составлено 26 августа 2022 года