РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 февраля 2023 года город Тула
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Головиновой О.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 6/2023 по административному исковому заявлению ФИО1 к правительству Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,
установил:
ФИО1 обратилась в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что с 2015 является собственником здания с кадастровым номером <данные изъяты> Административный истец не согласна с кадастровой стоимостью вышеназванного нежилого здания, установленной по состоянию на 31.08.2015. Просила установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика <данные изъяты>. Указала, что установленная кадастровая стоимость влияет на размер налога, который она должна уплатить за указанный выше объект.
В судебном заседании ФИО1 свои требования поддержала, не согласилась с заключением судебной экспертизы, полагая, что эксперт неверно определил стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимого имущества, расположение объекта относительно центра. Сослалась также на то, что рыночная стоимость, рассчитанная оценщиком, наиболее близка к кадастровой стоимости, действующей на настоящее время.
В судебное заседание административные ответчики – правительство Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ», ППК «Роскадастр», заинтересованное лицо – администрация м.о. г.Алексин Тульской области (в лице представителей) не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены, в деле имеются заявления (за исключением правительства Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ») с просьбами о проведении судебного заседания в их отсутствие.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Выслушав объяснения административного истца, допросив эксперта, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ч.1 ст. 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В силу положений пп.2 ч. 1 ст. 15 НК РФ налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, который подлежит зачислению в силу ст. 61 БК РФ по нормативу 100% в бюджет городских поселений.
Согласно положениям ст. 400 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, признаются налогоплательщиками налога на имущество физических лиц.
В соответствии с пп.6 п.1 ст. 401 НК РФ объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) здания, строения, сооружения, помещения.
В соответствии с утратившей силу с 01.01.2021 статьей 402 НК РФ, налоговая база по налогу на имущество физических лиц определялась исходя из кадастровой стоимости.
Законом Тульской области от 20.11.2014 № 2219-ЗТО установлена единая дата начала применения на территории Тульской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 01.01.2016.
На территории г.Алексин налог на имущество физических лиц установлен Решением Собрания депутатов м.о.г.Алексин от 12.11.2014 №4 (4).16 «О налоге на имущество физических лиц».
Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3).
Как было предусмотрено ст. 24.19 указанного Федерального закона в редакции, действовавшей на момент оценки объекта в нашем случае, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
ФГБУ «ФКП Росреестра» было на интересующий период наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
Согласно п.4.1 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 № 113 (действовавшего до 01.03.2019 года), в случае, если образование, создание здания, помещения или включение сведений в государственный кадастр недвижимости о ранее учтенном объекте недвижимости, или изменение учетных характеристик происходят (произошли) после даты проведения очередной государственной кадастровой оценки до даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости, кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки на основе указанных результатов.
Судом установлено, что ФИО1 с 2015 является собственником нежилого здания <данные изъяты>
Постановлением правительства Тульской области от 24.12.2012 №766 были утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области, учтенных по состоянию на 15.07.2012, включая кадастровую стоимость таких объектов (приложения №№ 1-28), а также средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов на территории Тульской области (приложения №№ 29-56), минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости населенных пунктов, муниципальных районов (городских округов) Тульской области (приложение № 57).
В соответствии с данным постановлением была первично определена кадастровая стоимость здания в размере 17 258 128.17 руб.
Впоследствии кадастровая стоимость объекта неоднократно менялась.
Так, она была определена в ходе массовой оценки и установлена по состоянию на 15.07.2015 в соответствии с постановлением правительства Тульской области от 12.09.2016 № 414 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» в размере 17 961 645.9 руб.
Оспариваемая же кадастровая стоимость была определена по состоянию на 31.08.2015 актом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 19.12.2016 на основании п.4.1 Порядка (в связи с изменением площади объекта) в размере 40 528 645.22 руб. с использованием УПКС в размере 36 067.14 руб./кв.м. Эта кадастровая стоимость была внесена в ЕГРН 29.12.2016.
Постановлением правительства Тульской области от 13.11.2019 № 540 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» утверждена кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 в размере 22 132 565.44 руб. Указанная кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости 21.01.2020 и подлежит применению для целей налогообложения с 01.01.2020.
Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках настоящего дела никем не оспариваются.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 14 Постановления от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» применительно к статье 24.20 Закона № 135-ФЗ разъяснил, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.
03.07.2016 принят Федеральный закон №237-ФЗ, который урегулировал отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки.
В частности, статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ урегулирован порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Из положений части 6 статьи 24 и части 1 статьи 25 Федерального закона №237-ФЗ следовало, что положения данного Закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 01.01.2017.
Постановлением правительства Тульской области от 21.09.2021 №595 установлено, что 1 января 2022 года является датой перехода к применению на территории Тульской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - постановление №595).
Постановление №595 официально опубликовано 23.09.2021 и с указанной даты вступило в законную силу.
В данном случае оспариванию подлежит кадастровая стоимость, ставшая архивной. Истец не имеет возможность оспорить эту кадастровую стоимость в ином, нежели судебный, порядке.
Вместе с тем, судом установлено, что за ФИО1 числится задолженность по уплате налога, в том числе, на указанное выше имущество, рассчитанного из указанной кадастровой стоимости, за 2017, 2018, 2019 годы.
Таким образом, из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств, следует, что указанный объект (нежилое здание) является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц, исчисляемому исходя из кадастровой стоимости объекта, и административный истец является носителем субъективного права оспаривать архивную кадастровую стоимость.
С целью определения рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости административный истец обратилась к оценщику <данные изъяты> В соответствии с отчетом об оценке от <данные изъяты>, подготовленным данным оценщиком, рыночная стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости по состоянию на 31.08.2015 составила 26 512 647 руб.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
В целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено <данные изъяты>
По выводам, содержащимся в экспертном заключении <данные изъяты>, отчет об оценке <данные изъяты>, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. Эксперт не подтвердил рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком. По мнению эксперта, рыночная стоимость нежилого здания на 31.08.2015 составляла 28 828 442 руб.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено экспертом государственного учреждения, отвечающим требованиям Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, стаж работы по специальности с 2019 года, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
Что касается отчета об оценке, выполненного оценщиком <данные изъяты> то он выполнен с нарушениями ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.
Как отмечено экспертом и следует из отчета, оценщик применил только один подход для определения величины рыночной стоимости объекта – доходный.
В соответствии с подпунктом «а» пункта 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, (ФСО № 7), доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов.
В данном случае, эксперт, применяя доходный подход, исходил из того, что объект оценки представляет собой недвижимость, которая генерирует равномерный денежный поток, и ее фактическое назначение и использование соответствует наиболее эффективному использованию. Применение данного подхода обоснованно.
Вместе с тем в отчете отсутствует надлежащее обоснование отказа от сравнительного подхода.
Экспертом на дату оценки было обнаружено достаточное количество предложений о продаже для расчетов и сравнительным подходом.
Как отмечено экспертом и следует из отчета, местоположение объекта и аналогов оценщик указал: спальный район среднеэтажной застройки. Вместе с тем, изучение местоположения объекта оценки позволяет утверждать, что объект оценки расположен в районе административного центра. Следовательно, к объектам-аналогам, расположенным в спальном районе, необходимо было применить корректировку. Свои выводы эксперт в заключении обосновал объективными данными Яндекс-карт.
Возражая относительно этих суждений, административный истец, в свою очередь, никак их не опровергла.
Для расчета арендной ставки оценщик использовал помещения в многоквартирных домах. Однако, исходя из положений ст. 36 ЖК РФ, 389 НК РФ, нежилые помещения не имеют отдельного налогообложения на земельный участок. То есть, такие аналоги несопоставимы с объектом оценки – отдельно стоящим зданием.
Эти нарушения, допущенные оценщиком, свидетельствуют о несоответствии отчета положениям ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ.
В связи с изложенным данный отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объекта, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности.
Заключение же эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Суд полагает возможным взять указанное заключение за основу выводов о величине рыночной стоимости объекта.
В судебном заседании и в заключении эксперт подробно обосновал расчет итоговой стоимости нежилого здания, определив стоимость земельного участка, входящего в состав ЕОН в 15 %. Данное им обоснование сомнений у суда не вызывает.
Позиция административного истца о необходимости исключения в данном случае из общей стоимости объекта кадастровой стоимости земельных участков, на которых объект находится, не имеет ни нормативного, ни научного обоснования.
Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта равной рыночной по состоянию на 31.08.2015 в размере 28 828 442 руб.
Установление в отношении объекта кадастровой стоимости равной рыночной стоимости является для административного истца способом защиты нарушенных прав на установление экономически обоснованной налоговой базы.
С учетом ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд полагает необходимым указать в судебном решении, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 26.07.2022.
С учетом разъяснений, данных в абзаце втором пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, в судебном решении следует указать период применения оспариваемой кадастровой стоимости.
Возражения администрации г.Алексин, сославшейся на снижение поступлений в бюджет, которое может повлечь удовлетворение административного иска, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, не нарушает прав муниципального образования (либо государства) на получение законных и экономически обоснованных налогов, и не противоречит интересам всего общества.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление удовлетворить.
Установить на период с 01.01.2017 по 31.12.2019 кадастровую стоимость нежилого здания, <данные изъяты> - равной по состоянию на 31.08.2015 его рыночной стоимости в размере 28 828 442 руб.
В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 26.07.2022.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: