Решение по делу № 3А-89/2025 от 29.12.2025 | Тульский областной суд (Тульская область)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2025 года г.Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Глебове А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-89/2025 по административному исковому заявлению АО «Тандер» к ГУ ТО «Областное БТИ», правительству Тульской области о признании решения незаконным, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

АО «Тандер» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что оно является собственником нежилого здания <данные изъяты>

Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью нежилого здания <данные изъяты>, установленной по состоянию на 01.01.2023 в размере <данные изъяты> руб.

Просит установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете <данные изъяты>, по состоянию на 16.09.2025 в размере <данные изъяты> руб.

Административный истец обращался в ГУ ТО «Областное БТИ» с соответствующими требованиями, и решением данного учреждения от 25.09.2025 в их удовлетворении было отказано. Данное решение просил признать незаконным.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, представителей не направили, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены.

На основании ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 9 статьи 226 КАС РФ при разрешении данного спора суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 КАС РФ на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 указанной статьи, а именно: наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется КАС РФ, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон №237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ не осуществляется.

Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 1 января 2017 года по правилам Федерального закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 1 января 2023 года либо до даты принятия Решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021).

Постановлением правительства Тульской области от 21.09.2021 №595 установлено, что 1 января 2022 является датой перехода к применению на территории Тульской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - постановление №595).

Постановление №595 официально опубликовано 23.09.2021 и с указанной даты вступило в законную силу.

Таким образом, с 01.01.2022 на территории Тульской области действует внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, предусмотренный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона № 269-ФЗ). При этом в судебном порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в редакции Федерального закона № 269-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений пп.2 ч. 1 ст. 15 НК РФ налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, который подлежит зачислению в силу ст. 61 БК РФ по нормативу 100% в бюджет городских поселений.

Согласно положениям ст. 400 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, признаются налогоплательщиками налога на имущество физических лиц.

В соответствии с пп.6 п.1 ст. 401 НК РФ объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) здания, строения, сооружения, помещения.

В соответствии с положениями п.1 ст. 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Судом установлено, что АО «Тандер» является собственником нежилого здания <данные изъяты>

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке», постановлением правительства Тульской области от 27.05.2022 №349 в 2023 году (по состоянию на 01.01.2023) государственная кадастровая оценка недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области проведена Государственным учреждением Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации».

Постановлением правительства Тульской области от 30.10.2023 № 669 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области по состоянию на 01.01.2023.

Кадастровая стоимость нежилого здания <данные изъяты> определена указанным выше постановлением №669 в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2023. Указанная стоимость внесена в реестр недвижимости 05.12.2023 и применяется с 01.01.2024.

19.09.2025 административный истец АО «Тандер» обратилось в ГУ ТО «Областное БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости названного объекта в размере рыночной. Решением учреждения от 25.09.2025 <данные изъяты> было отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости.

При этом в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ административным истцом к заявлению прилагался отчет, подготовленный оценщиком <данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость объекта <данные изъяты> по состоянию на 16.09.2025 составила <данные изъяты> руб.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на основании отчета <данные изъяты>, ГУ ТО «Областное БТИ» указало, что оценщиком нарушены требования законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке.

Проверяя законность принятого административным ответчиком решения, учитывая положения постановления правительства Тульской области от 24.08.2016 №384 «О создании Государственного учреждения Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации», постановление правительства Тульской области от 18.09.2017 № 409 «О наделении государственного учреждения Тульской области полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области», суд приходит к выводу, что решение принято компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности ГУ ТО «Областное БТИ» является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках полномочий, предоставленных Федеральным законом № 237-ФЗ, а также рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

Решение от 25.09.2025 принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи истцом заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченными лицами.

Содержание решения также соответствует положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Процедура принятия и полномочность ГУ ТО «Областное БТИ» на принятие такого рода решений стороной административного истца не оспаривается.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность (незаконность) обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

Исходя из положений части 2 статьи 59 КАС РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Таким образом, по делам указанной категории заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора.

Проверяя обоснованность принятого бюджетным учреждением решения, суд назначил судебную экспертизу, поручив ее производство эксперту <данные изъяты>

По выводам, содержащимся в экспертном заключении <данные изъяты>, отчет оценщика <данные изъяты> об определении величины рыночной стоимости нежилого здания не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Эксперт не подтвердил рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком. По мнению эксперта ФИО1 рыночная стоимость здания <данные изъяты> по состоянию на 16.09.2025 составляла <данные изъяты> руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено экспертом, имеющим необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, длительный стаж работы по специальности в области оценочной деятельности, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Что касается отчета об оценке, представленного стороной административного истца, то он выполнен с нарушениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.

Как отмечено экспертом и следует из отчета, в отчете отсутствуют сведения о балансовой стоимости. На странице 38 представлен необоснованный вывод об отказе от доходного подхода. Анализ фактических предложений выполнен не в полном объеме, так как на дату оценки на рынке недвижимости имелось значительно большее количество предложений по продаже и аренде объектов аналогичного значения. В отчете отсутствует описание правил отбора объектов-аналогов и обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов. Объект-аналог №1 несопоставим с объектом оценки по ценообразующему фактору «условия сделки», поскольку объект реализуется на торгах в электронной форме, в объявлении указана стартовая цена аукциона и минимальная стоимость объекта, при этом оценщиком некорректно вычитается скидка на торг из минимальной стоимости. Объекты-аналоги №№ 2, 3 несопоставимы с объектом оценки по конструктивным особенностям, так как сегментом рынка объекта оценки являются объекты торгового назначения, а объекты-аналоги №№ 2, 3 представляют собой административно - офисные здания, корректировки либо комментарии оценщика в отчете отсутствуют. Оценщик определяет местоположение объекта-аналога №3, как «спальный микрорайон среднеэтажной застройки», однако ближайшее окружение данного объекта-аналога составляют производственные объекты. На странице 46 оценщик допускает математическую ошибку при применении корректировки на тип объекта, поскольку корректное значение равно «+ 9,9%», в отчете – «-9%». Оценщик не учел, что в отличие от аналогов, 30% площади оцениваемого здания занимает парковочное пространство. Оценщик в перечне используемой литературы и по тексту отчета указывает несуществующий справочник («Справочник Оценщика недвижимости – 2024» по редакцией ФИО2 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Сравнительный подход», г. Н.Новгород), что привело к некорректному использованию оценщиком корректировок из справочника для офисной недвижимости, приведенных в отчете, вопреки тому, что сегментом рынка, к которому относится объект оценки, является торговая деятельность. Таким образом, некорректный выбор справочника привел к неверным расчетам.

Отмеченные недостатки свидетельствуют о несоответствии отчета закону и федеральным стандартам оценки (экспертом отмечены нарушения п. 1.3 ФСО № III «Процесс оценки», п.п. 9, 10 ФСО №V «Подходы и методы оценки», п.п. 7, 7.4, 7.9, 7.12 ФСО № VI «Отчет об оценке», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200).

Таким образом, отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объекта, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности, и ГУ ТО «Областное БТИ» обоснованно не использовало данный отчет с целью установления кадастровой стоимости нежилого здания.

Заключение же эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на 16.09.2025.

Отвечающих требованиям статей 59 - 61 КАС РФ доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на указанную дату, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, участниками процесса не представлено.

Возвращаясь к содержанию оспариваемого решения, суд полагает необходимым отметить следующее.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговой результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, изменяя таким образом основания принятого решения.

Как указано экспертом и следует из содержания оспариваемого решения, в нем бюджетное учреждение отразило замечания, соотносимые с замечаниями, выявленными экспертом. Согласно заключению, отчет имеет недостатки, в том числе, указанные в решении учреждения (замечание по корректировке на «встроенное помещение/отдельно стоящее здание» для объекта-аналога №1, по площади с ошибочным применением зависимости для сегмента рынка зданий офисного назначения, другие). При этом отмеченные нарушения не носят формальный характер, а объективно влияют на результат, их устранение потребует перерасчетов.

Таким образом, суд не усматривает оснований полагать, что содержание решения не соответствует требованию ч.12 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, и оснований для удовлетворения требований о признании решения незаконным не имеется.

Что касается требования об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости равной рыночной, то, несмотря на факультативный и производный характер данного требования с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что заявленные административным истцом требования об установлении в отношении здания кадастровой стоимости равной рыночной подлежат удовлетворению. Размер рыночной стоимости, по мнению суда, может быть определен на основании экспертного заключения.

Анализ приведенных выше норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

Датой подачи соответствующего заявления следует считать дату подачи истцом в бюджетное учреждение заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 19.09.2025. При этом суд полагает достаточным указания этой даты в мотивировочной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания <данные изъяты> по состоянию на 16.09.2025 равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.

В удовлетворении административного иска в остальной части – отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий