Дело № 2-3002-2025
64RS0044-01-2025-003907-13
Решение
Именем Российской Федерации
06 ноября 2025 года город Саратов
Заводской районный суд города Саратова в составе:
председательствующего судьи Ореховой А.В.
при секретаре Кошелевой Д.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи, признании объекта самовольной постройкой, сносе самовольной постройки. применении последствий недействительности сделки,
установил:
Администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи от 28.06.2024 объекта незавершенного строительства со степенью готовности 10% с кадастровым номером <№> заключенного между ФИО1 и ФИО2 Рамисом оглы недействительным в силу его ничтожности, о прекращении права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <№> с адресным ориентиром: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <№>; о признании объекта капитального строительства, с адресным ориентиром: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <№> с адресным ориентиром: <адрес>, самовольной постройкой; о возложении на ФИО2 обязанности за счет собственных средств в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу осуществить снос самовольной постройки - объекта капитального строительства с адресным ориентиром: <адрес>.
В обоснование заявленных требований указала, что 05.12.2022 между муниципальным образованием «Город Саратов» в лице Комитета по управлению имуществом города Саратова и ФИО1 по результатам организованных торгов заключен договор <№> аренды земельного участка с кадастровым номером <№>, площадью 743 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м. по адресу: <адрес>.
Согласно пунктам 6.1-6.2 договора аренды <№> от 05.12.2022 арендатор имеет право использовать предоставленный участок на условиях настоящего договора в соответствии с разрешенным использованием, также исполнять в полном объеме условия договора.
26.06.2023 ФИО1 зарегистрировано право на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <№> на вышеуказанном земельном участке.
28.06.2023 ФИО1 продал ФИО2 нежилое здание (объект незавершенного строительства с готовностью 10 %) общей площадью 542,8 кв.м., с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>.
Истец полагает, что, заключая договор купли-продажи от 28.06.2023, стороны нарушили запрет, предусмотренный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, на переуступку прав и обязанностей по договорам заключенных на торгах.
Кроме того, администрация указывает, что ФИО2 возвел объект капитального строительства без получения разрешения на строительство, ввиду чего объект незавершенного строительства с адресным ориентиром <адрес> является самовольной постройкой, обязанность по сносу которого должна быть возложена на ФИО2
Посчитав свои права нарушенными, администрация МО «город Саратов» обратилась с исковым заявлением в суд.
Представитель истца в ходе рассмотрения гражданского дела уточнил исковые требования, по которым просит признать договор купли-продажи от 28.06.2024 объекта незавершенного строительства со степенью готовности 10% с кадастровым номером <№> заключенный между ФИО1 и ФИО2 Рамисом оглы недействительным в силу его ничтожности; применить последствия недействительности ничтожной сделки путем прекращения в ЕГРН зарегистрированного права собственности Гусейнова Р. Рамиса оглы на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <№> с адресным ориентиром: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <№>; признать объект незавершенного строительства с адресным ориентиром: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <№> с адресным ориентиром: <адрес>, самовольной постройкой; возложить на Гусейнова Р. Рамиса оглы обязанность за счет собственных средств в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу осуществить снос самовольной постройки - объекта капитального строительства с адресным ориентиром: <адрес>; в случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок взыскать с Гусейнова Р. Рамиса оглы судебную неустойку, подлежащую начислению в размере 5000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная с 31 дня с момента вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта Дополнительно сослалась на положения постановлений Пленума ВАС Российской Федерации от 24.03.2005 № 1 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», указав, что несмотря на отсутствие регистрации изменений в договор аренды с момента перехода права собственности на объект недвижимости ФИО2 вступил в договор аренды на стороне арендатора.
Представитель истца в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении не заявляла, ранее в ходе рассмотрения дела поддержала исковые требования по доводам иска, пояснив следующее. Ссылаясь на положения пункт 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них, полагает, что заключая договор аренды земельного участка на аукционе, комитет по управлению имуществом города Саратова - арендодатель, был полностью уверен в обязательности исполнения договора лично ФИО1 В нарушение условий договора аренды ФИО1 объект капитального строительства как законченный объект возведен не был, им был продан объект незавершенного строительства. Считала, что ФИО1 нарушены следующие принципы исполнения обязательств: принцип надлежащего исполнения (обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов), принцип реального исполнения (исполнение происходит в натуре, должник должен совершать действия, составляющие объект обязательства, принцип стабильности обязательства (недопустимости одностороннего отказа или изменения условий исполнения обязательства). Поскольку 28.06.2023 ФИО1 передал ФИО2 по договору купли-продажи право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 10% с кадастровым номером <№>, фактическим землепользователем земельного участка с кадастровым номером <№> по договору аренды от 05.12.2022 <№> становится ФИО2, что противоречит вышеуказанным нормам действующего законодательства, поэтому ФИО1, заключив указанный договор, фактически подменил договор субаренды земельного участка, не имея соответствующих полномочий.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении не заявляли, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Ранее в ходе рассмотрения дела представители ответчиков ФИО2 и ФИО1 ФИО3 и ФИО4 возражали против удовлетворения требований, по основаниям изложенным в отзывах. Дополнительно указывали, что при заключении договора купли-продажи ответчики действовали в соответствии с нормами гражданского законодательства, просили применить срок исковой давности к требованию о признании договора купли-продажи, как к оспоримой сделке.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.
В силу пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Таким образом, размещение тех или иных объектов недвижимости, определение их статуса в качестве основных или вспомогательных осуществляется исходя из правового режима земельного участка, требований градостроительных регламентов, иных норм и требований, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
В силу положений статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.
Возведение (создание) постройки без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, является в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самостоятельным основанием для признания ее самовольной (абзац 4 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").
Как установлено судом и следует из материалов дела между муниципальным образованием «Город Саратов» в лице Комитета по управлению имуществом города Саратова и ФИО1 по результатам торгов заключен договор <№> от 05.12.2022 аренды земельного участка с кадастровым номером <№>, площадью 743 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м. по адресу: <адрес>.
Договор заключен на срок 4 года 10 месяцев то есть по 05.10.2027 включительно и зарегистрирован Управлением Росреестра по Саратовской области 08.12.2022, номер государственной регистрации <№>.
13.06.2023 ФИО1, министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области выдано разрешение на строительство <№> в отношении объекта капитального строительства – «Объект капитального строительства, предназначенный для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.» с параметрами застройки – количество этажей - 1, площадь объекта - 542,8 кв.м.
В соответствии с полученной разрешительной и проектной документацией ФИО1 приступил к возведению вышеуказанного объекта капитального строительства.
26.06.2023 управлением Росреестра по Саратовской области произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с готовностью 10 %, общей площадью 542,8 кв.м., с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись <№>.
Разрешение на строительство <№> от 13.06.2023, а также право собственности ФИО1 никем оспорено не было.
28.06.2023 между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор в соответствии с условиями которого Продавец обязуется передать Покупателю, а Покупатель обязуется принять нежилое здание (объект незавершенного строительства с готовностью 10 %) общей площадью 542,8 кв.м., с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>.
Право собственности ФИО2 на спорный объект недвижимости зарегистрировано 29.06.2023, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись <№>.
01 июня 2024 года между ФИО1 (арендатор) и ФИО2 (субарендатор) заключен договор субаренды в соответствии с условиями которого арендатор обязуется передать субарендатору во временное владение и пользование спорный земельный участок, а Субарендатор обязуется принять земельный участок и выплачивать Арендатору арендную плату в порядке и на условиях, определенных договором.
В части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены случаи, при которых действие разрешения на строительство прекращается на основании решения компетентного органа, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство. В частности, действие разрешения на строительство прекращается в случае: принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд; отказа от права собственности и иных прав на земельные участки; расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки; прекращения права пользования недрами, если разрешение на строительство выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.
Приведенный перечень оснований является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.
В связи с чем, из буквального толкования норм статьи 51 Градостроительного кодекса РФ следует, что переход права на объект незавершенного строительства не является основанием для прекращения действия разрешения на строительство. Данному выводу корреспондируют положения части 21.5 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, где физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.
Таким образом, ответчик ФИО2 правомерно возвел объект строительства на основании действующего разрешения на строительство, выданного министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области.
Довод истца о том, что ФИО2 в нарушении требований части 21.10 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ не обратился с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство не опровергают сделанные судом выводы о правомерности строительства.
В соответствии с указанной нормой, лица, указанные в частях 21.5 - 21.7 и 21.9 настоящей статьи, обязаны направить уведомление о переходе к ним прав на земельные участки, права пользования недрами, об образовании земельного участка в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом" или Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос" с указанием реквизитов.
В соответствии с частью 21.14 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ в срок не более чем семь рабочих дней со дня получения заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство) уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган принимают решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в такое разрешение с указанием причин отказа. В случае поступления заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство, кроме заявления о внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия такого разрешения, для принятия решения о внесении изменений в разрешение на строительство необходимы документы, предусмотренные частью 7 данной статьи. Представление указанных документов осуществляется по правилам, установленным частями 7.1 и 7.2 данной статьи.
Перечень оснований для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство предусмотрен частью 21.15 статьи 51 Кодекса.
Вместе с тем анализ приведенных норм градостроительного законодательства во взаимосвязи показывает, что в случае непредоставления уведомления, предусмотренного частью 21.10 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, законодательством не установлены специальные юридические последствия в виде признания разрешения на строительство недействительным или аннулирования такого разрешения.
Указанная норма определяет обязанность нового правообладателя направить уведомление в уполномоченный орган, однако отсутствие выполнения данной обязанности не влечет прекращения действия или недействительность выданного разрешения на строительство. Прямых санкций или мер, связанных с прекращением права на строительство либо признанием разрешения недействительным, законодательством не предусмотрено.
Следовательно, невыполнение ФИО2 требования о направлении уведомления не влечет автоматического прекращения действия разрешения на строительство и не является основанием для признания такого разрешения недействительным.
Суд также учитывает, что 24.02.2025 министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства по Саратовской области ФИО2 выдано разрешение <№> на строительство объекта «Магазин по адресу: <адрес>».
30.04.2025 министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства по Саратовской области ФИО2 выдано разрешение <№> на ввод в эксплуатацию объекта «Магазин по адресу: <адрес>».
Разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию оспорены не были. Истцом требования о несоответствии строящегося здания градостроительным и строительным нормам и правилам не заявлялись.
На основании изложенного, суд делает вывод об отсутствии оснований и доказательств для признания объекта «Магазин по адресу: <адрес> самовольной постройком и в удовлетворении требования о признании объекта незавершенного строительства с адресным ориентиром: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <№> с адресным ориентиром: <адрес> самовольной постройкой; возложении на ФИО2 обязанности за счет собственных средств в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу осуществить снос самовольной постройки следует отказать.
Разрешая требования о признании недействительным договора купли-продажи от 28.06.2024 объекта незавершенного строительства со степенью готовности 10%, суд исходит из следующего.
Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской установлен запрет победителю торгов на уступку прав по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов; обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Истец полагает, что в результате перехода права собственности на объект незавершенного строительства, ФИО2 приобрел право аренды на земельный участок, занимаемый постройкой, тем самым произошла уступка прав по договору аренды <№> от 05.12.2022, заключенному на торгах.
Разрешая заявленное требование суд не находит оснований для его удовлетворения в силу следующего.
Требования статьи 448 Гражданского кодекса РФ ограничивают возможность передачи прав и обязанностей по договорам, заключение которого возможно только по результатам торгов и заключенному на торгах.
По смыслу пункта 1 статьи 382, пункта 1 статьи 389.1, статьи 390 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования производится на основании договора, заключенного первоначальным кредитором (цедентом) и новым кредитором (цессионарием).
В силу статьи 421 ГК РФ такой договор между цедентом и цессионарием может являться договором, предусмотренным законом или иными правовыми актами, смешанным договором или договором, который не предусмотрен законом или иными правовыми актами.
Договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).
В отсутствие регистрации указанный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении, например для приобретателя арендуемого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV данного кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с пунктом 1 статьи 26 указанного кодекса права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV данного кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
Истцом не представлены в материалы дела доказательства, подтверждающие наличие заключенного между ответчиками соглашения, предметом которого являлась переуступка права аренды по договору аренды <№> от 05.12.2022.
В то же время, представитель ФИО1 ФИО3 пояснил, что 01 июня 2024 года во исполнение условий договора аренды между ФИО1 и ФИО2 заключен договор субаренды спорного земельного участка. Соглашения о переуступки прав и обязанностей по договору аренды не заключались.
До настоящего времени ФИО1 является арендатором земельного участка, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости.
Стороной истца доказательств, опровергающих данные доводы, суду не предоставлены.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством.
Обязательства общества (арендатора) по договору <№> от 05.12.2022 и порядок их исполнения установлены разделом 6 договора, где ограничений на продажу объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке не установлено.
В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости
В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Вместе с тем, существующие нормы не содержат указания, что единственно допустимым способом землепользования является переход самостоятельного права аренды. Закон прямо предусматривает лишь право приобретателя требовать предоставления земельного участка на тех же условиях, но не ограничивают стороны в выборе иного допустимого механизма, например — заключения договора субаренды. Это следует из диспозитивного характера договора аренды, принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ), а также отсутствия запрета на субаренду применительно к арендным отношениям (статья 615 ГК РФ).
Диспозитивность нормы позволяет сторонам реализовать переход права пользования через заключение договора субаренды, если такая схема соответствует их интересам и не противоречит публичным целям заключения договора на торгах.
Пункт 7 статьи 448 ГК РФ не запрещает субаренду земельного участка, полученного по результатам торгов. Запрет распространяется на уступку прав и перевод долга, но не на заключение договора субаренды.
Как указано в разъяснениях Росреестра, запрет из пункта 7 статьи 448 ГК РФ не распространяется на сдачу участка в субаренду (Письмо от 08.08.2022 № 14-6768-ТГ/22).
Предлагаемое истцом широкое толкование положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ лишает собственника любого объекта, построенного на арендованном участке, права на отчуждение земельного участка, между тем подобная интерпретация прямо нарушает принципы свободы договора (ст. 421 ГК РФ), свободы распоряжения имуществом (ст. 209 ГК РФ, ст. 35 Конституции).
Суд признает несостоятельными и основанными на неверном толковании норм материального права доводы администрации о заключении между ответчиками соглашения о переуступки прав и обязанностей по договору аренды.
Суд также отмечает отсутствие у истца правового (материального и процессуального) интереса в признании спорной сделки недействительной.
В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Согласно позиции Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Таким образом, для сделок купли-продажи, к которым относится спорный договор, правовым последствием является предоставление продавцом товара покупателю и оплата его последним на основании заключенного сторонами договора. При этом исполнением сделки со стороны покупателя является передача товара и получения платы за него, а исполнением сделки покупателем является принятие товара и внесении платы за него.
Из приведенных выше норм права следует, что субъектом, обладающим правом на оспаривание сделки, является, по общему правилу, сторона этой сделки или лицо, указанное в законе (для оспоримой сделки), либо лицо, имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (для требования о признании недействительной ничтожной сделки).
Таким образом, будучи лицом, не участвующим в договорах, истец, заявив иск о признании сделок недействительными и о применении последствий их недействительности, должен доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.
Истец не указывает какие неблагоприятные последствия повлекла за собой оспариваемая сделка.
Ссылка истца на пункт 7 статьи 448 ГК РФ, как на основание признания договора купли-продажи недействительным, не является применимой к правоотношениям по сделке купли-продажи объекта недвижимого имущества, заключенным между ответчиками.
В пункте 7 статьи 448 ГК РФ указано о недопустимости уступки победителем торгов своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, тогда как никакой уступки прав или перевода обязанностей не осуществлялось, поскольку между ответчиками заключен договор купли-продажи объекта недвижимости.
Данная сделка зарегистрирована в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации. Запрет на отчуждение арендатором земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке, законодательством РФ не установлен.
В материалы дела не представлено каких-либо доказательств о том, что оспариваемая сделка повлекла за собой неблагоприятные для администрации последствия.
В настоящем деле ФИО1 остаётся арендатором и несет полную ответственность перед администрацией за исполнение всех условий договора аренды, включая своевременную уплату арендных платежей и надлежащее использование участка.
Заключение договора субаренды с собственником объекта незавершенного строительства не нарушает публичные интересы, поскольку обеспечивает продолжение строительства и целевое использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.
Доказательств того, что заключенный договор является притворной сделкой, совершённой в целях прикрытия запрещенной законом уступки прав и перевода долга по договору аренды, администрацией не представлено.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании недействительным договора купли-продажи, признании объекта самовольной постройкой, сносе самовольной постройки. применении последствий недействительности сделки, отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в месячный срок со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Заводской районный суд города Саратова –20.11.2025г.
Судья А.В. Орехова