Решение по делу № 2-2620/2023 от 25.10.2023

Дело № 2-2620/2023

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 25 октября 2023 года

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Потеревич А.Ю., при секретаре Баженовой Я.С. с участием помощника ФИО1, с участием прокурора Герасева К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании утратившим право пользования жилым помещением,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 (далее – истец) обратился в суд с иском к ФИО3 (далее – ответчик) о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании утратившим право пользования жилым помещением, в обоснование требований указав, что 16.12.2021 между ФИО2 в лице ГДЕ, действующего на основании доверенности № от 20.05.2021, и ФИО3 заключен договор купли-продажи, в соответствии с пунктом 1 которого продавец ФИО2 продал, а покупатель ФИО3 купила квартиру площадью 36,1 кв. м с кадастровым номером №, расположенную по адресу, <адрес>, стоимостью 3 360 000,00 руб.

Расчет по условиям договора купли-продажи производится в следующем порядке: за ноябрь, декабрь, январь, февраль, март, апрель каждого календарного года - по 20 000,00 руб., за май, июнь, июль, август, сентябрь, октябрь каждого календарного года - по 40 000,00 руб. Полный расчет по настоящему договору производится не позднее 30.07.2031.

До полного расчета по настоящему договору отчуждаемая квартира будет находиться в залоге у продавца ФИО2 (пункт 1 Дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 16.12.2021).

На основании вышеуказанного договора купли-продажи произведена государственная регистрация перехода права собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В рамках исполнения вышеуказанного договора купли-продажи от 16.12.2021 ФИО3 перевела на счет ФИО2 денежные средства в размере 20 000,00 руб., что подтверждается приходным кассовым ордером № от 29.01.2022.

С февраля 2022 года по настоящее время ФИО3 не переводила денежные средства на счет ФИО2 по договору купли-продажи от 16.12.2021, что свидетельствует о существенном нарушении ответчиком условий договора купли-продажи.

Ввиду нарушения стороной ответчика условий договора купли-продажи по оплате, 29.03.2022 в адрес ФИО3 направлена претензия с требованием произвести оплату в соответствии с условиями договора, и уведомлением, что в случае отказа и уклонения от оплаты, ФИО2 будет вынужден обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов. Ответа на претензию до настоящего времени от ответчика не поступило.

На основании изложенного, ссылаясь на нормы действующего законодательства, с учетом уточнения в порядке положений ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), истец просит расторгнуть договор купли-продажи от 16.12.2021, заключенный между ФИО2, в лице ГДЕ, действующего на основании доверенности № от 20.05.2021, и ФИО3; прекратить право собственности ФИО3 на жилое помещение – квартиру, кадастровый №, общей площадью 36,7 кв. м., расположенную по адресу: <адрес>; признать право собственности ФИО2 на указанную квартиру; признать ФИО3 утратившей право пользования жилым помещением – квартирой, кадастровый №, общей площадью 36,7 кв. м., расположенной по адресу: <адрес>.

Истец ФИО2 в судебное заседание при надлежащем извещении не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Действующий на основании доверенности представитель истца ФИО4 в судебном заседании поддержала заявленные требования по доводам искового заявления с учетом их уточнения.

Ответчик ФИО3, уведомленная о дате, месте и времени слушания, участия в судебном заседании не принимала, о причинах неявки суду не сообщила, письменных возражений не представила.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных исковых требований, Управление Росреестра по Омской области, ГУФССП России по Новосибирской области, ПАО «Ростелеком», ИФНС России по Дзержинскому району г. Омска, МИФНС России №22 по Новосибирской области, ГУФСИН России по Новосибирской области, уведомленные о дате, месте и времени слушания, представителей в судебное заседание не направили.

На основании ст. 233 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Выслушав явившихся участников судебного разбирательства, заключение прокурора Герасева К.В., полагавшего заявленные требования подлежащими удовлетворению, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; прекращения или изменения правоотношения; а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статьей 218 ГК РФ предусмотрены основания приобретения права собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу положений пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно статьям 420 и 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются (статья 555 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Из материалов реестрового дела, выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что 16.12.2021 между ФИО2 в лице ГДЕ, действующего на основании доверенности №-н/55-2021-1-861 от 20.05.2021, и ФИО3 заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого ФИО3 приобрела у ФИО2 квартиру площадью 36,1 кв. м с кадастровым номером №, расположенную по адресу, <адрес>, стоимостью 3 360 000,00 руб. (л.д.75-85).

Сторонами договора купли-продажи согласовано, что расчет по условиям договора купли-продажи производится в следующем порядке: за ноябрь, декабрь, январь, февраль, март, апрель каждого календарного года - по 20 000,00 руб., за май, июнь, июль, август, сентябрь, октябрь каждого календарного года - по 40 000,00 руб. Полный расчет по настоящему договору производится не позднее 30.07.2031. До полного расчета по настоящему договору отчуждаемая квартира будет находится в залоге у продавца ФИО2 (пункт 3 договора купли-продажи, пункт 1 Дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 16.12.2021) (л.д.11).

В нарушение пункта 3 договора купли-продажи с февраля 2022 года ФИО3 обязательства по оплате стоимости спорной квартиры в наличной/безналичной форме не исполняются. Доказательств обратного ответной стороной суду не представлено.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условиям договора купли-продажи, в связи с чем продавец ФИО2 обратился с иском о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества.

Основания расторжения договора определены в статьях 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1); в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом, п. 2 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

С учетом всех обстоятельств по делу, исследовав представленные сторонами доказательства, руководствуясь вышеприведенными нормами права, учитывая факт нарушения ответчиком, как покупателем, обязанности по уплате ежемесячных платежей в счет оплаты стоимости приобретенного им по договору объекта недвижимого имущества, оплата объекта недвижимости составляет менее 50% от стоимости квартиры, суд приходит к выводу о наличии оснований для его расторжения и возврата проданного ФИО3 имущества истцу, что является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя ФИО3 и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца ФИО2

Рассматривая требование о признании ФИО3 утратившей право пользования спорным жилым помещением, суд приходит к следующему.

Так, согласно ст. ст. 301, 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со ст. ст. 288 ГК РФ, 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

В силу положений ст. 31 ЖК РФ право на пользование жилым помещением, находящимся в частной собственности, имеют сами собственники, члены их семей, совместно проживающие с собственниками, а также иные лица, которым указанное право предоставлено законом или договором с собственником жилого помещения.

Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В случае отказа освободить жилое помещение члены семьи прежнего собственника жилого помещения подлежат выселению из этого помещения в судебном порядке на основании заявления его собственника.

С учетом расторжения договора купли-продажи спорного жилого помещения, последнее вернулось в собственность продавца ФИО2

В соответствии со сведениями, представленными Отделом адресно-справочной работы Управления по вопросам миграции УМВД России по Омской области, ФИО3 зарегистрирована по месту жительства по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи не сохраняется.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.

В силу изложенных выше обстоятельств, с учетом того, ответчик с истцом совместно не проживают, общего хозяйства не ведут, членами одной семьи не являются, какого-либо соглашения между собственником жилого помещения и ответчиком о сохранении за ним права пользования спорным жилым помещением не достигнуто, бремени содержания спорного жилого помещения ответчик не несет, доказательства указанным обстоятельствам ответной стороной не представлены, в связи с чем, суд находит требования истца в части признания ответчика утратившим право пользования жилым домом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 <данные изъяты> удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 16.12.2021, заключенный между ФИО2 , в лице ГДЕ, <данные изъяты>, действующего на основании доверенности № от 20.05.2021 и ФИО3 , <данные изъяты> года рождения.

Прекратить право собственности ФИО3 , <данные изъяты> на жилое помещение – квартиру, кадастровый №, общей площадью 36,7 кв. м., расположенную по адресу: <адрес>.

Признать право собственности ФИО2 <данные изъяты> года рождения, на жилое помещение – квартиру, кадастровый №, общей площадью 36,7 кв. м., расположенную по адресу: <адрес>.

Признать ФИО3 , <данные изъяты> утратившей право пользования жилым помещением – квартирой, кадастровый №, общей площадью 36,7 кв. м., расположенной по адресу: <адрес>.

Ответчик вправе подать в Куйбышевский районный суд г. Омска заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья подпись А.Ю. Потеревич

Мотивированное решение составлено 01.11.2023.

<данные изъяты>