Дело № 2-3134/2025

УИД: 50RS0021-01-2024-019007-13

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Красногорск Московской области 17 июля 2025 г.

Красногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи ФИО5

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Альфа-Банк» к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «Альфа-Банк» обратилось в суд с иском к ФИО2, в котором просит признать ФИО2 залогодателем, а АО "Альфа-Банк" - залогодержателем объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, условный номер в соответствии с проектной декларацией: 182, количество комнат 2, проектная общая площадь: 45,20 кв.м.; взыскать с ФИО2 в пользу АО "Альфа-Банк" сумму задолженности по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 864 047,33 руб., обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, условный номер в соответствии с проектной декларацией: 182, количество комнат 2, проектная общая площадь: 45,20 кв.м., путем продажи на публичных торгах, установить начальную продажную цену в размере 7 113 973,76 руб., взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 72 048 руб., истребовать у ФИО2 акт приема-передачи объекта долевого строительства.

В обоснование иска указывает, что ДД.ММ.ГГГГ АО "Альфа-Банк" и ФИО2 заключили кредитный договор № № для приобретения путем оплаты предмета ипотеки по договору № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между заемщиком и ООО «СЗ «ГРАДОЛИМП». В соответствии с кредитным договором № №, Банк предоставил заемщику кредит в размере 7 340 000 руб. на срок 242 мес. с уплатой процентов за полученный кредит из расчета процентной ставки в размере 1,10 процентов годовых. Кредитным договором предусмотрено целевое использование кредита – для приобретения предмета ипотеки но договору участия в долевом строительстве путем оплаты по договору приобретения, Вид объекта недвижимости - квартира, расположенная адресу: <адрес>, условный номер в соответствии с проектной декларацией: 182, количество комнат 2, проектная общая площадь: 45,20 кв.м. Обеспечением исполнения обязательства заемщика по кредитному договору является залог права требования по договору приобретения на период до оформления собственности заемщика на предмет ипотеки. Кредитным договором п. 11 предусмотрена обязанность заемщика зарегистрировать залог прав требования по договору. Ответчик не подал заявление на государственную регистрацию залога прав требования по договору.

Представитель истца АО "Альфа-Банк" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик ФИО2, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд не явился, об уважительных причинах своей неявки не сообщил, возражений относительно заявленных требований не представил.

Представитель 3 лица ООО «СЗ «ГрадОлимп» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательство не допускается.

Статья 819 ГК РФ гласит, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. В случае предоставления кредита гражданину в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (в том числе кредита, обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой), ограничения, случаи и особенности взимания иных платежей, указанных в абзаце первом настоящего пункта, определяются законом о потребительском кредите (займе). К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно ст. 820 ГК РФ кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным.

Из положений ст. 811 ГК РФ следует, что если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Статьей 14 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» предусмотрено, что нарушение заемщиком сроков возврата основной суммы долга и (или) уплаты процентов по договору потребительского кредита (займа) влечет ответственность, установленную федеральным законом, договором потребительского кредита (займа), а также возникновение у кредитора права требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы потребительского кредита (займа) вместе причитающимися по договору потребительского кредита (займа) процентами и (или) расторжения договора потребительского кредита (займа).

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

На основании ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу п. 7 ст. 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Как разъяснено Пленумом Верховного Суда Российской Федерации и Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 63 постановления № от ДД.ММ.ГГГГ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Пунктом 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» также разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно п. 1 ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В силу п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Ипотека является ограничением прав на имущество (обременением), которое подлежит государственной регистрации путем внесения записи об ограничении права в виде ипотеки в единый государственный реестр недвижимости (статьи 11, 19 - 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости», п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Положениями подп. 1 п. 1 ст. 339.1 ГК РФ предусмотрено, что залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В соответствии с п. 1 ст. 341 ГК РФ права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим кодексом и другими законами.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Альфа-Банк» и ФИО2 был заключен кредитный договор № №, по условиям которого Банк предоставил заемщику кредит в размере 7 340 000 руб. на срок 242 мес. с уплатой процентов за полученный кредит из расчета процентной ставки в размере 1,10 процентов годовых.

Кредитным договором предусмотрено целевое использование кредита – для приобретения предмета ипотеки по договору участия в долевом строительстве путем оплаты по договору № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 и ООО «СЗ «ГРАДОЛИМП». Вид объекта недвижимости - квартира, расположенная по адресу: <адрес>, условный номер в соответствии с проектной декларацией: 182, количество комнат 2, проектная общая площадь: 45,20 кв.м. Цена предмета ипотеки по договору составляет 8 892 467,20 руб.

Обеспечением исполнения обязательства заемщика по кредитному договору является залог права требования по договору приобретения па период до оформления собственности заемщика на предмет ипотеки. Кредитным договором п. 11 предусмотрена обязанность заемщика зарегистрировать залог прав требования по договору.

Истцом обязательства по кредитному договору исполнены в полном объеме.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что ответчик не подал заявление на государственную регистрацию залога прав требования по договору, право залога на квартиру не зарегистрировано.

В соответствии с п. 5.6. договора № ИУ-9(кв)-2/9/3(1) (АК) участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между заемщиком и ООО «СЗ «Градолимп», при уклонении участника долевого строительства от подписания передаточного акта или при отказе участника долевого строительства от его подписания, при условии полного и надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств, застройщик в порядке и в сроки, установленные законом, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления вышеуказанного одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. а также п. 5.7. в случае немотивированного уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик вправе потребовать от участника долевого строительства уплаты неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора, за каждый день уклонения от принятия Объекта долевого строительства, а также вправе потребовать возмещения участником долевого строительства затрат, которые понес застройщик на содержание объекта долевого строительства и общего имущества объекта недвижимости пропорционально доле участника долевого строительства, за период с момента уклонения участника долевого строительства от приемки объекта долевого строительства до момента подписания передаточного акта либо составления застройщиком одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. в целях настоящего пункта участник долевого строительства считается уклонившимся от принятия объекта долевого строительства по истечении срока, установленного п. 5.4. настоящего договора.

По запросу суда застройщиком представлен передаточный акт к договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО «СЗ «Градолимп» передал, а ФИО2 принят объект долевого строительства – <адрес>, общей площадью 44,80 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>.

При таких обстоятельствах, суд признает ФИО2 залогодателем, а АО «Альфа-Банк» - залогодержателем объекта недвижимости - квартиры, расположенной по вышеназванному адресу.

Ввиду ненадлежащего исполнения обязательств по внесению соответствующих платежей по кредиту у ответчика перед банком образовалась задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 864 047,33 руб., из которых: 6 808 621,66 руб. – задолженность по основному долгу, 42 471,74 руб. – задолженность по процентам, 10 634,47 руб. – неустойка за просрочку уплаты основного долга, 2 319,46 – неустойка за просрочку уплаты процентов.

Разрешая спор, дав оценку собранным доказательствам по делу в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями указанных норм закона, условиями спорного кредитного договора, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований, поскольку факт ненадлежащего исполнения договорных обязательств со стороны ответчика нашел подтверждение в ходе судебного разбирательства и последним не опровергнут.

Представленный истцам расчет задолженности судом проверен и признан арифметически верным, в нарушение ст. 56 ГПК РФ контррасчет ответчиком не представлен.

Таким образом, с ФИО2 в пользу АО «Альфа-Банк» подлежит взысканию задолженность по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 864 047,33 руб.

Согласно ст. 337 ГК РФ ипотека обеспечивает исполнение залогодателем в соответствии с условиями договора займа обязательств по возврату заемщиком суммы основного долга, уплате процентов за пользование займом.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу закона кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

На основании ч.ч. 1, 3 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно ч. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу ч. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Как указано выше, во исполнение обязательства по кредитному договору заемщик предоставил кредитору залог объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, условный номер в соответствии с проектной декларацией: 182, количество комнат 2, проектная общая площадь: 45,20 кв.м.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

Согласно требований ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Из п. 18 кредитного договора следует, что стороны согласовали цену предмета ипотеки в размере 8 892 467,20 руб., следовательно, начальная продажная цена имущества при реализации путем продажи на публичных торгах должна быть установлена в размере 7 113 973,76 руб. (8 892 467,20 руб.*80%).

Учитывая требования названных норм права, суд полагает возможным обратить взыскание на заложенное имущество – <адрес>, общей площадью 44,80 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 7 113 973,76 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Таким образом, взысканию с ответчика в пользу истца подлежат расходы по оплате государственной пошлины в размере 72 048 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «Альфа-Банк» удовлетворить.

Признать ФИО2 (паспорт №) залогодателем, а АО «Альфа-Банк» - залогодержателем объекта недвижимости - квартиры, <адрес>, общей площадью 44,80 кв. м.

Взыскать с ФИО2 (паспорт №) в пользу АО «Альфа-Банк» сумму задолженности по кредитному договору в размере 6 864 047,33 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 72 048 руб.

Обратить взыскание на предмет залога: квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 7 113 973,76 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд <адрес> в течение одного месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 31.07.2025 г.

Судья ФИО6