Дело № 2-10/2025 (2-913/2024)
УИД 22RS0001-01-2024-001557-94
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 июля 2025 года г. Алейск
Алейский городской суд Алтайского края в составе:
председательствующего - судьи Щербановской И.П.,
при секретаре Тюбиной Ю.А.,
с участием представителя истца ФИО1,
ответчиков ФИО2, ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО6, кадастровому инженеру ФИО7, Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края о признании реестровой ошибки, признании недействительным выдел в здании, образование земельных участков, признании отсутствующим право собственности, признании недействительными договоров аренды земельного участка, признании недействительными договоров купли-продажи, а также признании недействительными иных документов и внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Первоначально ФИО4 обратился в Алейский городской суд Алтайского края с исковым заявлением к ППК «Роскадастр» в лице филиала по Алтайскому краю, ФИО2, ФИО3, ФИО5 о признании реестровой ошибкой постановку на кадастровый учет здания складского назначения с кадастровым номером №:301, аннулировании сведений о нем из реестра государственного кадастрового учета, признании недействительными выдела помещений в здании и аннулировании сведений о них из реестра государственного кадастрового учета, признании отсутствующим права собственности, снятии с государственного кадастрового учета, прекращении права собственности ФИО2, ФИО3 по 1/2 доли в праве собственности у каждого на помещение с кадастровым номером №:303, расположенное по адресу: Алтайский край, г.Алейск, в 10 м. по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира: <...>, помещение Н1, площадью 166,4 кв.м.; признании отсутствующим права собственности, снятии с государственного кадастрового учета, прекращении права собственности ФИО5 на помещение с кадастровым номером №:304, расположенное по адресу: Алтайский край, г.Алейск, в 10 м. по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира: <...>, помещение Н2, площадью 142,3 кв.м., и на помещение с кадастровым номером №:305, расположенное по адресу: Алтайский край, г.Алейск, в 10 м. по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира: <...>, помещение Н3, площадью 98,6 кв.м. Указать в решении, что оно является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Свои требования истец мотивирует тем, что по договору купли - продажи от 17 июня 2024 года он приобрел у ФИО8 в собственность нежилое здание (здание гаража), общей площадью 387,7 кв.м., находящееся по адресу: <...>, кадастровый номер: №:50, договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.06.2024 года. Согласно инвентарного дела № 02-03, приобретённый им гараж 1989 года постройки, имел необходимую техническую документацию, сведения в ЕГРОКС о нем были внесены 23.10.2009 года. Для оформления свежей технической документации на указанный объект, он обратился к кадастровому инженеру ФИО9, которая подготовила техническую документацию - технический план здания от 22.07.2024 года, который был им сдан с необходимым пакетом документов в МФЦ. Однако, согласно уведомлению от 30.07.2024 года Управления Росреестра по Алтайскому краю, государственный кадастровый учет гаража был приостановлен, по причине того, что имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных истцом документах, подготовленных кадастровым инженером ФИО9 и сведениями Единого государственного реестра недвижимости. По представленному истцом техническому плану от 22.07.2024, подготовленному кадастровым инженером ФИО9 он просил уточнить местоположение сооружения - здания гаража, 1989 года постройки с кадастровым номером №:50, расположенного по адресу. <...>.
Согласно техническому плану и пояснениям кадастрового инженера ФИО9 уточняемый объект недвижимости (гараж) с кадастровым номером №:50, фактически располагается на трех земельных участках с кадастровыми номерами: №:294 и №:307 и №:308с адресом: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 10 м по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира: <...>, находящегося в аренде у ФИО2 и ФИО3, на срок 10 лет без проведения аукциона (Договор аренды земельного участка, № 2816-ф, выдан 17.02.2022 Договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, выдан 04.04.2023) на земельном участке зарегистрировано здание склада (год завершения строительства 2022) с кадастровым номером №:301.
Из участка с кадастровым номером №:294 выделились 2 (два) участка с кадастровыми номерами: №:307 и №:308, которые находятся в аренде у ФИО6 на срок 49 лет без аукциона по договору аренды земельного участка № 2998-ф от 12.02.2024 г.; по договору аренды земельного участка № 2982-ф от 28.12.2023.
Земельному участку с кадастровым номером: №:307, присвоен адрес: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 25 м по направлению на юг, от ориентира здание, адрес ориентира: <...>; земельному участку с кадастровым номером №:308, присвоен адрес: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 40 м по направлению на юг, от ориентира здание, адрес ориентира: <...>.
Согласно сведениям из ЕГРН, на вышеуказанных земельных участках расположено здание складского помещения с кадастровым номером №:301, общей площадью 407,3 кв.м., с адресом: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 10 м по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира: <...>. Здание складского помещения введено в эксплуатацию в 2022 году.
В здании с кадастровым номером №:301 выделены 3 (три) помещения с кадастровыми номерами: №:303 (собственность ФИО2, по 1/2 доли и ФИО3, по 1/2 доли); №:304 (собственность ФИО5); №:305 (собственность ФИО5).
Здание с кадастровым номером №:301 по документам стоит на месте нежилого здания (гаража, 1989 года постройки) общей площадью 387,7 кв.м., кадастровый номер: №:50, которое было приобретено истцом по договору купли продажи от 14.06.2024 года.
Координаты характерных точек совпадают с координатами здания (гаража) 1989 года постройки, кадастровый №;50, которые отражены в тех. плане от 22.07.2024. Фактически никакого нового здания 2022 года ввода в эксплуатацию на месте гаража 1989 года постройки, либо рядом не имеется, на участках № № №:307, №:308 расположен только гараж 1989 года постройки с кадастровым номером №:50. Однако права, на все указанные объекты недвижимости зарегистрированы в ЕГРН и принадлежат разным лицам.
При проведении правовой экспертизы, согласно уведомлению от 30.07.2024 года Управления Росреестра по Алтайскому краю установлено, что уточняемый объект недвижимости с кадастровым номером №:50 по координатам накладывается на здание складского помещения с кадастровым номером №:301. Данное обстоятельство явилось препятствием для проведения государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости с кадастровым номером №:50 - гаража истца.
Фактически никакого иного здания, кроме гаража 1989 года постройки с кадастровым номером №:50 не имеется, каким образом и на каком основании складское помещение с кадастровым номером №:301 ввели в эксплуатацию в 2022 году иные лица неизвестно.
Со слов кадастрового инженера, ранее гараж был расположен на земельном участке с кадастровым номером №:01, но позднее гараж по непонятному основанию оказался зарегистрированным на земельном участке с кадастровым номером №:27, на котором он фактически не располагается, что и стало причиной для составления технического плана от 22.07.2024 года ФИО9 ФИО10 инженер ФИО9 разъяснила, что возможно в сведениях ЕГРН об объекте недвижимости с кадастровым номером №:301 содержится реестровая ошибка.
Определением Алейского городского суда Алтайского края от 25 октября 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО8
25 октября 2024 года от представителя истца ФИО4 - ФИО1 поступило уточненное исковое заявление (том 4, л.д.136-148), в котором истцом указаны основания иска аналогичные вышеизложенному в первоначальном иске.
Дополнительно указаны в качестве ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Администрации г. Алейска Алтайского края.
В уточненном исковом заявлении истец просит признать реестровой (технической) ошибкой сведения о местоположении здания гаража с кадастровым номером №:50 с адресом: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в ул. Мира, 24, площадью 387,7 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером №:27.
Признать реестровой ошибкой постановку на кадастровый учет здания складского назначения кадастровый номер №:301, адрес: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 10 м по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира <...>, площадью 407,3 кв.м., 2022 года ввода в эксплуатацию по завершению строительства и аннулировать сведения о нем из реестра государственного кадастрового учета.
Признать недействительным образование в здании с кадастровым номером №:301 трех помещений с кадастровыми номерами: №:303 помещение Н1 площадь 166,4 (собственность ФИО2, 1/2 доли и ФИО3, 1/2 доли); №:304 помещение Н2 площадь 142,3 (собственность ФИО5); №:305 помещение НЗ площадь 98,6 (собственность ФИО5) и аннулировать сведения о них из реестра государственного кадастрового учета.
Признать отсутствующим право собственности, снять с государственного кадастрового учета, прекратить право общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3 по 1/2 доли в праве собственности у каждого на помещение с кадастровым номером №:303 по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 10 м по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира: <...>, помещение Н1, площадью 166,4 кв.м.
Признать отсутствующим право собственности, прекратить право собственности ФИО5 на помещение с кадастровым номером №:304 по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 10 м по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира: <...>, помещение Н2, площадью 142,3 кв.м.
Признать отсутствующим право собственности, прекратить право собственности ФИО5 на помещение с кадастровым номером №:305 по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 10 м по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира: <...>, помещение НЗ, площадью 98,6 кв.м.
Признать недействительными:
- договор аренды № 2816-ф от 17.02.2022 года на земельный участок с кадастровым номером №:294 между ФИО6 и администрацией г.Алейска Алтайского края;
- разрешение на ввод в эксплуатацию нежилого здания складского помещения № №2022 от 04.10.2022 года;
- договор о передаче (уступке) прав и обязанностей аренды земельного участка с кадастровым номером №:294 от 04.04.2023 года между ФИО6 и ФИО2, ФИО3;
- договор купли продажи от 24.11.2022 года между ФИО6 и покупателями ФИО2 и ФИО3 о продаже в долевую собственность по 1/2 доли каждому за 600 000 рублей нежилого здания складского назначение площадью 166,4 кв.м с кадастровым номером №:301 с адресом: Российская Федерация Алтайский край, г. Алейск, в 10 м по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира: <...>, расположенное на земельном участке площадью 1138 кв.м., с кадастровым номером №:294 с адресом: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 10 м по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира: <...> принадлежащее продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № 2816-ф от 17.02.2022 года;
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции № №2023 от 02.05.2023, здания складского назначения с кадастровым номером №:301;
- образование помещений 28.06.2023 года - с кадастровым номером №:304; с кадастровым номером №:303 и с кадастровым номером №:305 в нежилом здании с кадастровым номером №:301, на основании технического плана от 19.06.2023 года изготовленного кадастровым инженером ФИО7;
- договор купли продажи от 05.07.2023 между продавцами ФИО2 и ФИО3 покупателем ФИО6 о продаже в собственность за 60 000 руб.: нежилого помещения, площадью 142,3 кв.м. с кадастровым номером №:304 по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в юг от ориентира здание, адрес ориентира: Алтайский край, г, Алейск, ул. Мира, 24 за 30 000 руб., нежилого помещения, площадью 98.6 кв.м с кадастровым номером №:305 с адресом: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 10 м по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира: <...> за 30 000 руб. на земельном участке с ограничением – аренда;
- образование 20.11.2023 год 2 (двух) участков с кадастровыми номерами №:307 и №:308 из земельного участка с кадастровым номером №:294 па основании межевого плана от 15.11.2023, изготовленного кадастровым инженером ФИО7;
- постановление администрации г.Алейска Алтайского края № 1347 от 28.12.2023 года о предоставлении в аренду ФИО6 на срок 49 лет земельного участка, площадью 475 кв.м. с кадастровым номером №:308 с адресом: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 40 м по направлению на юг от ориентира, в соответствии со ст. 22, п.п. 17 п. 8 ст. 39,8 Земельного кодекса;
- договор аренды земельного участка № 2982-ф от 28.12.2023 года между Муниципальным образованием города Алейска Алтайского края и ФИО6 о передаче в аренду на срок 49 лет земельного участка площадью 475 кв.м. с кадастровым номером №:308 с адресом: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 40 м по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира: <...> (основание ст. 22, п.п. 17 п. 8 ст. 39,8 Земельного кодекса), исключить сведения о нем из ЕГРН, восстановить запись о праве муниципального образования г.Алейск на указанный участок;
- договор аренды земельного участка № 2998-ф от 12.02.2024 года между Муниципальным образованием города Алейска Алтайского края и ФИО6 о передаче в аренду на срок 49 лет земельного участка площадью 233 кв.м. с кадастровым номером №:307 с адресом: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 25 м по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира: <...> (основание ст. 22, п.п. 17 п. 8 ст. 39,8 Земельного кодекса исключить сведения о нем из ЕГРН, восстановить запись о праве муниципального образования г.Алейск па указанный участок;
- договор купли-продажи от 22.06.2024 года о продаже ФИО6 ФИО5 за 1 000 000 руб. нежилого помещения площадью 98,6 кв.м. с кадастровым номером №:305 с адресом: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 10 м по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира: <...>, помещение Н3, нежилого помещения, площадью 142,3 кв.м. с кадастровым номером №:304 с адресом: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 10 м по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира: <...>, помещение Н2, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №:307, на котором имеется ограничение – аренда.
25 ноября 2024 года от представителя ФИО4 - ФИО1 поступило уточненное исковое заявление (том 5, л.д. 94-106), которым исключены из числа ответчиков: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Администрация г. Алейска Алтайского края, и ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю. Просительная часть искового заявления не уточнялась. Также поступило заявление за подписью представителя истца ФИО9, из которого следует, что истец отказывается от исковых требований к указанным ответчикам, просит исключить их из числа ответчиков.
16 июня 2025 года от представителя ФИО4 - ФИО1 поступило уточненное исковое заявление (том 6, л.д. 71-85), которым добавлены в качестве третьего лица ООО «Земпроект», а также уточнены и конкретизированы заявленные требования, с учетом проведенной по делу судебной экспертизы. Истец просит суд применить последствия недействительности сделок, признать недействительными все сделки, всем регистрационным записям присвоить статус - архивная. При необходимости в соответствии с ч. 4 ст. 166 ГК РФ применить последствия недействительности ничтожных следок по инициативе суда. Указать в решении, что оно является основанием для вынесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Также в уточненном иске указывает, что в данном случае должны быть применены последствия недействительности всех оспариваемых сделок, поскольку все ответчики действовали недобросовестно, достоверно зная, что здание ФИО4 стоит недвижимо на участке с момента его постройки в 1989 году, ответчики воспользовавшись технической ошибкой о местоположении объекта с кадастровым номером №:50 на земельном участке кадастровым номером №:27, разработав план действий, поэтапно реализовали его, предоставив в регистрирующий орган недостоверные сведения об объектах, в итоге неправомерно завладев имуществом и правами собственника ОКС с кадастровым номером №:50, которым является ФИО4
В судебное заседание истец ФИО4 не явился, о рассмотрении дела извещен, надлежащим образом.
Представитель истца ФИО1 поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточненных исковых заявлениях. Настаивала на удовлетворении исковых требований. Дополнительно указала, что ФИО4 приобрел не только здание гаража, а комплекс, состоящий из 6 (шесть) объектов недвижимости, и столкнулся с тем, что объекты капитального строительства не были поставлены на кадастровый учет. Данный факт был установлен при оформлении технической документации, кадастровым инженером ФИО9 При этом полагает, что все ответчики действовали недобросовестно. Полагает, что именно ФИО4 принадлежит право на земельный участок, на котором находится объект недвижимости, принадлежащий истцу. ФИО4 принял право собственности на здание гаража от продавца ФИО8 и к нему соответственно перешли все права на указанное здание. Кроме гаража 1989 года постройки с кадастровым номером №:50 других зданий на предположительно земельном участке №:294 не имеется. Каким образом, и на каком основании складское помещение с кадастровым номером №:301 ввели в эксплуатацию в 2022 году иные лица неизвестно. Считает, что все заключённые сделки с объектом недвижимости кадастровым номером №:301 являются ничтожными, потому что нарушают права и охраняемые законом интересы ФИО4, и его исключительное право собственника на сегодняшний день, предусмотренное п.1 ст. 39.20 ЗК РФ, потому что он от предыдущих собственников приобрёл их права и обязанности по договору купли-продажи от 17 июня 2024 года, в том числе, нарушенные ответчиками, заключением оспариваемых ничтожных сделок. Просит применить последствия недействительности сделок, признать недействительными, всем регистрационным записям присвоить статус, архивные. При необходимости в соответствии с ч. 4 ст. 166 ГК РФ применить последствия недействительности ничтожных следок по инициативе суда. Все изменения должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Представитель истца ФИО9 в судебном заседании поддержала позицию представителя истца ФИО1 в полном объеме.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования, в том числе уточненные, не признал. Суду пояснил, это был склад, а не гараж, оформлен он как склад. Строил его ФИО6, он и ФИО3 покупали как готовый склад. Земля оформлена также, как положено, в аренду. В настоящее время свою часть они используют, как гараж, в нем стоят две машины марки Камаз.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования, в том числе уточненные не признал, суду дал пояснения аналогичные, пояснениям ответчика ФИО2
Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Ранее суду пояснил, что заявленные исковые требования, в том числе уточненные не признает. Это спорное здание его. Он сам строил этот объект, из б/у строительных материалов. Потом у него ФИО2 и ФИО3, купили часть здания, другую часть он продал ФИО5.
Ответчик ФИО5, ее представитель, ответчик - кадастровый инженер ФИО7 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Представитель ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В поступившим отзыве (том 5, л.д. 5-8) Комитет указал, что доводы о том, что ранее гараж с кадастровым номером №:50 был расположен на земельном участке с кадастровым номером №:1, истцом документально не подтверждены. Отсутствие сведений о расположении объектов, принадлежащих ФИО4 на земельном участке с кадастровым номером №:1, также свидетельствуют выписки из ЕГРН от 02 июня 2016 года и от 07 мая 2020 года.
24 ноября 2021 года в администрацию города Алейска поступило заявление от ФИО6 об организации аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельного участка, формируемого из земель населенных пунктов с кадастровым номером №:294, площадью 1138 кв.м., для размещения производственной базы, сроком на 10 лет. 12 января 2022 года администрацией города Алейска принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, формируемого из земель населенных пунктов (постановление от 12 января 2022 года № 15). При проведении аукциона на право аренды земельным участком №:294 Комитет руководствуется сведениями не публичной кадастровой карты, которая является носителем справочной информации, а сведениями из Единого государственного реестра недвижимости. При этом, в сведениях ЕГРН, в пределах указанного земельного участка отсутствовали данные о расположении объектов капитального строительства. Орган местного самоуправления рационально распорядился земельным участком, находящимся на территории города Алейска в соответствии с действующим законодательством. Реестровая ошибка – это наличие в отношении объекта недвижимости недостоверных сведений, отраженных в ЕГРН. Это когда ошибка была перенесена из документов, ранее предоставленных заинтересованными лицами. Реестровая ошибка может быть допущена кадастровым инженером при межевании земельного участка или при определении площади объекта недвижимости, в результате чего границы земельного участка могут пересекать границы другого земельного участка, а площадь здания не соответствовать фактической площади. Недостоверные данные могут фигурировать в различных разделах ЕГГРН, сведениях о местоположении объекта недвижимости, его площади, кадастровой стоимости. Данный факт доказывает отсутствие реестровой ошибки. Невнесение сведений об объекте капитального строительства не является реестровой ошибкой. Образование и постановка на кадастровый учет объектов недвижимости не является реестровой ошибкой. Кроме того, ФИО4 не является стороной договоров, которые просит признать недействительными. Возможность обращения с требованием о признании права собственника отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРН является собственником этого имущества и одновременно им владеет. Полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований ФИО4 ко всем привлечённым ответчикам не имеется.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю своего представителя в судебное заседание не направило. Из возражений на исковое заявление следует, что правообладатели объектов недвижимости вправе обратится к кадастровому инженеру для выявления и исправления соответствующей ошибки, подготовить необходимые документы и обратиться с заявлением о государственном кадастровом учете изменений, либо исправление такой ошибки может осуществляться судом. При этом судом производится исправление сведений ЕГРН, в которых суд выявит реестровую ошибку. Кроме того, применяя по аналогии судебную практику по делам об исправлении кадастровых ошибок, полагает, что суд, при принятии решения об исправлении реестровой ошибки должен в своем решении описать с обоснованием и квалификацией соответствующих сведений как ошибочных, а также указать, в чем состоит необходимость исправления такой ошибки. Судебное решение должно «индивидуализировать» реестровую ошибку, содержать уникальные характеристики, подлежащие внесению в ЕГРН в силу ч.4 ст. 8 Закона № 218-ФЗ.
Представители третьих лиц Филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю, Администрации г. Алейска, ООО «Земпроект», третье лицо ФИО8, в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
С учетом мнения лиц, участвующих в деле, учитывая положения ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, с учетом их надлежащего извещения, по имеющимся в деле доказательствам.
Выслушав представителя истца ФИО1, ответчиков ФИО2, ФИО3, изучив материалы дела, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что между ФИО4 и ФИО8 17 июня 2024 года заключен договор купли - продажи, в том числе и нежилого здания общей площадью 387,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> кадастровый номер №:50 (том 1, л.д. 15-19).
В соответствии с п. 1.1 договора купли-продажи, вышеуказанный объект недвижимости находится на земельном участке с кадастровым номером №:27, на котором имеется ограничение - аренда. Цена объекта недвижимости с кадастровым номером №:50 в соответствии с п. 2.1 договора определена в размере 100 000 рублей. Согласно п. 3.1. договора купли-продажи покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству и комплекции не имеет.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 20 июня 2024 года внесены сведения о регистрации за ФИО4 права собственности на здание гаража площадью 387,7 кв.м., 1989 года постройки, с кадастровым номером №:50.
Согласно ответу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края от 28 августа 2024 года № 277 на заявление ФИО4 о предоставлении земельного участка, на котором находится здание гаража в аренду, что в силу п.1 ст. 39.6 ЗК РФ договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются на торгах, проводимых в форме аукциона. Земельный участок с кадастровым номером №:294 был предоставлен 17 февраля 2022 года в аренду на торгах, проводимых в форме аукциона. На момент организации аукциона по продаже права на заключение договора аренды указанного земельного участка по сведениям ЕГРН какие-либо объекты недвижимости в пределах земельного участка отсутствовали. Договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами №:307 и №:308 также были заключены на основании ст. 39.6 ЗК РФ. Основания для отказа в выдаче разрешения, на ввод в эксплуатацию здания с кадастровым номером №:301 отсутствовали. Кроме того, из ответа следует, что земельный участок с кадастровым номером №:27 предоставить в аренду не предоставляется возможным, поскольку на указанный земельный участок зарегистрировано право аренды от 14 сентября 2009 года (том 5, л.д. 80-81).
Из технического плана, составленного кадастровым инженером ФИО9 от 22 июля 2024 года, следует, что здание с кадастровым номером №:50 находится в кадастровом квартале №, кадастровый номер земельного участка: №:294, №:307 и №308, по адресу: <...> (том 1, 27-36).
Сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения.
Технический учет объектов недвижимости, в том числе осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так же считаются ранее учтенными объектами недвижимости.
По сведениям реестровых дел Единого государственного реестра недвижимости, имеющихся в материалах дела на основании Постановления Администрации г. Алейска Алтайского края «О предоставлении земельного участка в аренду» ЗАО «Алейскстройкомплект» № 1048 от 06 ноября 2004 года имеются сведения о земельном участке, расположенном по адресу: <...> с кадастровым номером №:001.
ФИО6 обратился в Администрацию г. Алейска Алтайского края с заявлением об утверждении схемы раздела земельного участка с кадастровым номером №:1.
Постановлением Администрации г. Алейска Алтайского края № 684 от 29 сентября 2021 года «Об утверждении схемы раздела земельного участка» утверждена схема раздела земельного участка на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов, вновь образованного земельного участка с последующим сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером №:1 в измененных границах, с местоположением: участок расположен в 10 м по направлению на юг от ориентира здание ориентира: <...>, общей площадью 1138 кв. м., с разрешенным использованием - для размещения производственной базы.
Таким образом, был образован путем раздела с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером №:1, земельный участок с кадастровым номером №:294 с присвоением адреса: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 10 м по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира: <...>.
Постановлением Администрации г. Алейска Алтайского края № 1040 от 20 декабря 2021 года «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №:294, расположенного в 10 м по направлению на юг от ориентира здание ориентира: <...>, изменен вида разрешенного использования: «для размещения производственной базы», на вид разрешенного использования «склады (код 6.9)».
24 ноября 2021 года ФИО6 обратился в Администрацию г. Алейска Алтайского края с заявлением о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, формируемого из земель населенных пунктов с кадастровым номером №:294, площадью 1138 кв.м., для размещения производственной базы, сроком на 10 лет.
Постановлением Администрации г. Алейска Алтайского края № 15 от 12 января 2022 года «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, формируемого из земель населенных пунктов» утверждено провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №:294, площадью 1138 кв.м.
В связи с чем, в газете «Маяк труда» № 3 от 20 января 2022 года опубликовано извещение о проведении торгов. Информационное сообщение о проведении аукциона также размещено на официальном сайте ГИС Торги РФ в сети Интернет torgi.gov.ru. (том 5, л.д. 25-28).
08 февраля 2022 года от претендента ФИО6 принята заявка на участие в аукционе.
При этом суд учитывает, что ни истцом, ни его представителями не оспариваются результаты аукциона и процедура его проведения.
17 февраля 2022 года между Муниципальным образованием г. Алейск Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края и ФИО6 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №:294 № 2816-ф на срок 10 лет.
Из выписки ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером №:294 от 28 февраля 2022 года следует, что договор аренды зарегистрирован, на вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером 22:62:031302:294, в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись об обременении в виде аренды на срок 10 лет.
Договором о передаче (уступке) прав и обязанностей аренды от 04 апреля 2023 года земельного участка с кадастровым номером №:294, заключенным между ФИО6 с одной стороны и ФИО2, ФИО3 с другой стороны, были переданы все права и обязанности в отношении указанного земельного участка. Перед заключением договора ФИО11 в письменном виде уведомил администрацию (как сторону договора) о передаче прав и обязанностей по договору аренды.
ФИО2 и ФИО3 20 октября 2023 года пришли к соглашению о разделе земельного участка с кадастровым номером №:294, с местоположением: в 10 м на юг от ориентира здание ориентира: <...>, площадью 1138 кв.м. на три отдельных земельных участка: №:294, общей площадью 430 кв. м.; ЗУ 1 общей площадью 233 кв.м.; ЗУ 2, общей площадью 475 кв.м.
Постановлением Администрации г. Алейска Алтайского края № 1087 от 24 октября 2023 года «Об утверждении схемы раздела земельного участка» утверждена схема расположения вновь образованных земельных участков, из земель населенных пунктов, с последующим сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером №:294, с местоположением: в 10 м на юг от ориентира здание ориентира: <...>, в измененных границах, общей площадью 430 кв. м.,
ЗУ 1 – с местоположением: в 25 м. на юг от здания, адрес ориентира: <...>, общей площадью 233 кв.м., с разрешенным использованием – склады (код 6,9); присвоенный кадастровый номер №:307.
ЗУ 2 – с местоположением: в 40 м. на юг от здания, адрес ориентира: <...>, общей площадью 475 кв.м., с разрешенным использованием – склады (код 6,9); присвоенный кадастровый номер №:308.
Согласно схеме раздела земельного участка с кадастровым номером №:294, с сохранением исходного в измененных границах на кадастровом плане территории с местоположением: в 10 м на юг от ориентира здание ориентира: <...>, образованы два участка: №:307 и №:308.
Постановлением Администрации г. Алейска Алтайского края № 1347 от 28 декабря 2023 года на основании заявления ФИО6 предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №:308, местоположение: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 40 м. по направлению на юг от здания, адрес ориентира: <...>, общей площадью 475 кв.м., с разрешенным использованием – склады (код 6,9), на срок 49 лет.
28 декабря 2023 года между Муниципальным образованием г. Алейск Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края и ФИО6 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №:308 № 2882-ф на срок 49 лет.
Постановлением Администрации г. Алейска Алтайского края № 98 от 12 февраля 2024 года на основании заявления ФИО6 предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №:307, местоположение: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 25 м. по направлению на юг от здания, адрес ориентира: <...>, общей площадью 233 кв.м., с разрешенным использованием – склады (код 6,9), на срок 49 лет.
12 февраля 2024 года между Муниципальным образованием г. Алейск Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края и ФИО6 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №:307 № 2898-ф, на срок 49 лет.
Из выписок ЕГРН на земельные участки с кадастровыми номерами №:307 и №:308 следует, что договора аренды зарегистрированы, внесены записи об обременении в виде аренды на срок 49 лет.
14 июня 2022 года Постановлением Администрации г. Алейска Алтайского края № 509 «О выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 10 м по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира: <...>» выдано разрешение ФИО6 на строительство здания складского назначения по вышеуказанному адресу.
В реестровые дела также предоставлена проектная документация на возводимый объект складского назначения по адресу: в 10 м на юг от ориентира здание ориентира: <...>, где застройщиком выступает ФИО6
04 октября 2022 года постановлением Администрации г. Алейска Алтайского края № 1025 «О выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию» застройщику ФИО6 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию здания (складского помещения) с местоположением: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 10 м по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира: <...>. Из приложенного градостроительного плана земельного участка следует, что возведённый объект капитального строительства расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №:294, площадью 1138 кв.м.
По сведениям реестровых дел Единого государственного реестра недвижимости, имеющихся в материалах дела, 11 октября 2022 года нежилому зданию складского назначения, виды разрешенного использования 6.9. (склады), площадью 407,3 кв.м., 2022 года в эксплуатацию по завершению строительства присвоен кадастровый номер №:301, указаны кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости: №:294, №:307 и №:308. Кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении: №:303, №:304 и №:305.
По договору купли-продажи от 24 ноября 2022 года, заключенному между продавцом ФИО6 и покупателями ФИО2 и ФИО3 следует, что покупатели приобрели в общую долевую собственность по ? доле нежилого здания складского назначения, с кадастровым номером №:301 с адресом: Российская Федерация Алтайский край, г. Алейск, в 10 м по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира: <...>, принадлежащего продавцу на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 04 октября 2022 года, расположенное на земельном участке площадью 1138 кв.м., с кадастровым номером №:294 с адресом: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 10 м по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира: <...>, принадлежащим продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № 2816-ф от 17.02.2022.
05 мая 2023 года постановлением Администрации г. Алейска Алтайского края № 323 «О выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию» застройщикам ФИО2 и ФИО3 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию здания (складского помещения) с местоположением: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 10 м по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира: <...>. Из приложенного градостроительного плана земельного участка следует, что возведённый объект капитального строительства расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №:294, площадью 1138 кв.м.
По заявлению ФИО2 и ФИО3 в нежилом здании с кадастровым номером №:301, образовано три помещения: помещение Н1, с кадастровым номером №:303 площадью 166,4 кв.,м, помещение Н2, с кадастровым номером №:304, площадью 142,3 кв.м., и помещение Н3, с кадастровым номером №:305, площадью 98,6 кв.м., на основании технического плана здания, сооружения от 19 июня 2023 года.
По договору купли-продажи от 05 июля 2023 года, заключенному между продавцами ФИО2 и ФИО3 покупателем ФИО6 следует, что покупатель приобрел в собственность нежилое помещение, площадью 142,3 кв.м. с кадастровым номером №:304 с адресом: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 10 м по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира: <...>, помещение Н2, а также нежилое помещение, площадью 98,6 кв.м. с кадастровым номером №:305 с адресом: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 10 м по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира: <...>, помещение Н3, отчуждаемые нежилые помещения находятся на земельном участке, на котором имеется ограничение - аренда.
По договору купли-продажи от 22 июня 2024 года, заключенного между ФИО6 с одной стороны и, ФИО5 с другой стороны, следует, что последняя приобрела в собственность нежилое помещение площадью 142,3 кв.м. с кадастровым номером №:304 с адресом: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 10 м по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира: <...>, помещение Н2, а также нежилое помещение, площадью 98,6 кв.м. с кадастровым номером №:305 с адресом: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 10 м по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира: <...>, помещение Н3, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №:308, на котором имеется ограничение - аренда.
Что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.
В соответствии с материалами реестрового дела №50 в Единый государственный реестр недвижимости 26 июня 2012 года на основании технического паспорта Алейского отделения филиала ФГУП Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ по Алтайскому краю от 12 октября 2009 года внесены сведения как о ранее учтенном объекте недвижимости нежилом здании гаража, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером №0000000250, площадью 387,7 кв.м, 1989 года постройки.
Из технического паспорта на гараж по адресу по адресу: <...> следует, что по состоянию на 28 ноября 2000 года указан износ как 46 %.
Из договора купли-продажи от 29 ноября 2009 года следует, что ЗАО «Алейскстройкомплект» продал, а ООО «Старт» приобрело объект недвижимости, здание гаража расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером №002:0000000250, площадью 387,7 кв. м, расположенное на земельном участке в пределах кадастрового плана, общей площадью 10250 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешённое использование (назначение) для эксплуатации здания гаража, местоположение: <...> кадастровый номер №:0001.
Согласно постановления врио начальника отделения – старшего судебного пристава ОСП по г.Алейску и Алейскому району от 02 августа 2023 года в рамках исполнительного производства о взыскании с ООО «Старт» в пользу МРИФНС № 14 денежных средств были отменены меры о запрете на совершение регистрационных действий, в отношении недвижимого имущества (шести объектов), в том числе гаража, расположенного по адресу: <...> наложенные 14 февраля 2011 года в целях обеспечения исполнения требований исполнительного документа.
При этом, из акта приема-передачи недвижимого имущества от 17 августа 2021 между ООО «Старт», в лице ФИО12 с одной стороны и ФИО12 с другой стороны, решением единственного участника ООО «Старт» № 21 от 17 августа 2021 года ФИО12 принял в собственность 6 (шесть) объектов недвижимости, в том числе здание гаража, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер №:50.
В ноябре 2023 года ФИО12 зарегистрировал право собственности на 6 объектов недвижимости, в том числе гараж, с кадастровым номером №:50.
30 ноября 2023 года по договору купли-продажи ФИО8, действующая через представителя ФИО13 (уполномоченного на приобретение в собственность ФИО8 за цену и на условиях по его усмотрению любого объекта недвижимости, находящийся на территории Российской Федерации) приобретает у ФИО12 шесть объектов недвижимости, в том числе нежилое здание, площадью 387,7 кв.м. расположенное по адресу: <...> кадастровый номер №:50. При этом, в договоре указано, что все объекты недвижимости находятся на земельном участке с кадастровым номером №:27, на котором имеется ограничение – аренда.
17 июня 2024 года по договору купли - продажи ФИО4 приобрел у ФИО8 в собственность нежилое здание (здание гаража), общей площадью 387,7 кв.м., находящееся по адресу: <...>, кадастровый номер: №:50, вышеуказанный объект недвижимости находится на земельном участке с кадастровым номером №:27.
При этом ФИО4 не оспаривает указанную сделку с ФИО8, которая фактически ему продала спорный объект недвижимости, приобретённый через представителя ФИО13, которого уполномочила на приобретение в её собственность за цену и на условиях по его усмотрению любого объекта недвижимости, находящегося на территории Российской Федерации.
Доводы представителя истца о том, что все ответчики, воспользовавшись, технической ошибкой о местоположении объекта с кадастровым номером №:50 на земельном участке кадастровым номером №:27, разработали план действий, поэтапно реализовали его, предоставив в регистрирующий орган недостоверные сведения об объектах, в итоге неправомерно завладев имуществом и правами собственника объекта капитального строительства (здания гаража) с кадастровым номером №:50, которым является ФИО4, не состоятельны и подтверждения не нашли.
Из кадастрового дела объекта недвижимости с кадастровым номером №:27 следует, что 14 августа 2009 года между Муниципальным образованием г. Алейск Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края и ООО «Сибирь-ВК» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №:0027 № 160-ю, на срок 49 лет.
Нахождение земельного участка с кадастровым номером №:0027 в аренде ООО «Сибирь-ВК» также усматривается из решения Алтайского краевого суда от 23 ноября 2016 года по административному иску ООО «Сибирь-ВК».
Объектами капитального строительства признаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
В силу положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также - Федерального закона № 218-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно названному федеральному закону, а также с ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных этим федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 1).
Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с указанным федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным федеральным законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).
На основании частей 3, 5 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества (пункт 2 части 2 статьи 7 Закона № 218-ФЗ).
Согласно частям 1 и 2 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.
Исходя из ч.2 ст.8 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.
Статьей 61 Федерального закона № 218-ФЗ закреплено понятие ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, виды ошибок (техническая и реестровая), а также предусмотрен порядок их исправления.
Согласно ч.3 ст.61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда). Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда (ч. 4 ст. 61 Закона № 218-ФЗ).
По смыслу пункта 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суд вправе сделать выводы о допущенной кадастровой (реестровой) ошибке только в том случае, если вносимые изменения не повлекут нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимое имущество.
Истцом заявлены требования о признании реестровой (технической) ошибкой сведения о местоположении здания гаража с кадастровым номером №:50 с адресом: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в ул. Мира, 24, площадью 387,7 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером №:27. При этом, не заявлено, где же фактически находится объект недвижимости с кадастровым номером №:50.
Пунктом 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
По ходатайству стороны истца по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Алтайское Бюро Технических Экспертиз». При ответе на 2 вопрос, экспертом установлено, что в материалах дела отсутствуют документы, отражающие местоположение здания с кадастровым номером №:50. Земельный участок с кадастровым номером №:27 и здание гаража, кадастровый номер №:50 имеют один адрес: <...>. Вокруг исследуемого объекта имеется значительное количество земельных участков и объектов капитального строительства, данное обстоятельство могла способствовать возникновению технической ошибки.
Вместе с тем, исключение сведений из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости, в том числе о местоположении границ земельного участка без внесения нового значения такой характеристики законом не предусмотрено, в связи с чем, в данной части отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований, вместе с тем такие требования истцом, не заявлены.
Кроме того, ФИО4 заявлены требования о признании реестровой ошибкой запись Единого государственного реестра недвижимости об объекте - здании складского назначения кадастровый номер №:301, адрес: Российская Федерация, Алтайский край, г. Алейск, в 10 м по направлению на юг от ориентира здание, адрес ориентира <...>, площадью 407,3 кв.м., 2022 года ввода в эксплуатацию по завершению строительства и аннулировании сведения о нем из реестра государственного кадастрового учета, с присвоением регистрационным записям статуса архивные.
При ответе на первый вопрос эксперт указал, что нежилое здание с кадастровым номером №:301, расположенное на земельных участках с кадастровыми номерами: №:307, №:308, №:294 частично соответствует нежилому зданию гаража, с кадастровым номером №:50.
При этом не совпадает площадь объектов, материал стен, не соответствует план этажа. То есть, основные сведения об объекте недвижимости необходимые для государственной регистрации недвижимости указанных объектов капитального строительства различаются. При ответе на дополнительные вопросы, сформулированные представителем истца, эксперт указал, что имеющиеся расхождения, в том числе ширины здания характеризуется как ошибка, допущенная в техническом плане. То есть тождественность указанных объектов не установлена. Стороной истца не представлено суду доказательств, что здание гаража, с кадастровым номером №:50 и здание складского назначения, с кадастровым номером №:301 один и тот же объект.
Кроме того, суд отмечает, что постановка объекта недвижимости - здания складского назначения, с кадастровым номером №:301 на кадастровый учет и заключение с указанным объектом гражданско-правовых сделок произошло раньше, чем возникло право на здание гаража у ФИО4 в июне 2024 года. В связи с чем, в данной части отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.
Истцом заявлены требования о признании недействительными:
- образование в здании с кадастровым номером №:301 трех помещений с кадастровыми номерами: №:303 помещение Н1 площадь 166,4 (собственность ФИО2, 1/2 доли и ФИО3, 1/2 доли); №:304 помещение Н2 площадь 142,3 (собственность ФИО5); №:305 помещение НЗ площадь 98,6 (собственность ФИО5) и аннулировании сведений о них из реестра государственного кадастрового учета, присвоении записям статус архивных;
- образование двух земельных участков с кадастровыми номерами №:307 и №:308 из земельного участка с кадастровым номером №:294.
Как указано в п.1 ст.11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При этом требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены положениями статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.
Порядок и процедура образования новых земельных участков изложены в ст. ст. 39.28., 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; самовольного занятия земельного участка; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №:1 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости как ранее учтенный, земельный участок с кадастровым номером №:294 образован и зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости в результате раздела земельного участка №:1 на основании Постановлении Администрации г. Алейска Алтайского края № 684 от 29 сентября 2021 года и межевого плана.
ФИО2 и ФИО3 в целях реализации своих прав как арендаторов по договору аренды № 2816-ф от 17 февраля 2022 пришли к соглашению о разделе земельного участка с кадастровым номером №:294, площадью 1138 кв.м. на три отдельных земельных участка: первый общей площадью 430 кв. м.; второй общей площадью 233 кв.м.; третий общей площадью 475 кв.м.
Что не противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом, постановлением Администрации г. Алейска Алтайского края № 1087 от 24 октября 2023 года утверждена схема расположения вновь образованных земельных участков, из земель населенных пунктов, с последующим сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером №:294.
Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду. Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения регулируются ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Данной нормой закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.
Земельные участки с кадастровыми номерами №:307 и №:308 преданы Администрацией г. Алейска Алтайского края по договору аренды ФИО6 на срок 49 лет.
Формирование и постановка на государственный кадастровый учет здания нежилого назначения с кадастровым номером №:301, а также выдел из него трех помещений с кадастровыми номерами: №:303; №:304 и №:305 осуществлено на основании правоустанавливающих документов, без нарушения строительных норм и правил, а также регистрации права собственности, которые не признаны недействительными.
Вместе с тем, заявляя требования о признании недействительным образование трех помещений и аннулировании о них сведений, и признания недействительным двух земельных участков истцом не представлены доказательства в обоснование заявленных требований, в связи чем, оснований для удовлетворения указанных требований не имеется.
Кроме того, суд принимает во внимание, что право ФИО14 на здание гаража, возникло 17 июня 2024 года, в то время как иные сделки заключены ранее. При этом ФИО4 стороной указанных сделок не является.
Суд учитывает, что права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
Истцом ФИО4 заявлены требования о применении последствия недействительности сделок, признании недействительными: договора аренды № 2816-ф от 17.02.2022 года на земельный участок с кадастровым номером №:294 между ФИО6 и администрацией г.Алейска Алтайского края; разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания складского помещения № №-2022 от 04.10.2022 года; договора о передаче (уступке) прав и обязанностей аренды земельного участка с кадастровым номером №:294 от 04.04.2023 года между ФИО6 и ФИО2, ФИО3; договора купли-продажи от 24.11.2022 года между ФИО6 и покупателями ФИО2 и ФИО3; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции № №2023 от 02.05.2023, здания складского назначения с кадастровым номером №:301; договора купли-продажи от 05.07.2023 между продавцами ФИО2 и ФИО3 покупателем ФИО6; постановления администрации г.Алейска Алтайского края № 1347 от 28.12.2023 года о предоставлении в аренду ФИО6 на срок 49 лет земельного участка; договора аренды земельного участка № 2982-ф от 28.12.2023 года между Муниципальным образованием города Алейска Алтайского края и ФИО6 о передаче в аренду на срок 49 лет земельного участка площадью; договора аренды земельного участка № 2998-ф от 12.02.2024 года между Муниципальным образованием города Алейска Алтайского края и ФИО6 о передаче в аренду на срок 49 лет земельного участка; договора купли-продажи от 22.06.2024 года о продаже ФИО6 ФИО5 двух нежилых помещений с кадастровыми номерами: №:303; №:304.
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Согласно ст. 168 названного кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).
Из искового заявления следует, что оспариваемые сделки являются ничтожными, поскольку нарушают права и охраняемые законом интересы третьего лица, то есть ФИО4, а именно исключительное право собственника здания гаража.
Из пункта 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).
Пунктом 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Применительно к ст. ст. 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст. 336, ст. 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75).
Из изложенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, ничтожной такая сделка является тогда, когда она еще и посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. То, что стороной такой сделки является публично-правовое образование, само по себе не означает посягательства на публичные интересы.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В соответствии с абз. 2 подп. 11 п. 1 ст. 1 и п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации специальные нормы земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, в том числе оснований возникновения у граждан и юридических лиц прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, имеют приоритет перед нормами гражданского законодательства.
Статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.
Согласно п. 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
По настоящему делу сторонами договоров аренды земельных участков являются ФИО6, ФИО2, ФИО3 (в порядке уступки прав, что не противоречит требованиям Земельного кодекса Российской Федерации) и Муниципальное образование г. Алейска Алтайского края в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края.
Первоначальный договор аренды заключен в соответствии проведенным аукционом, в соответствии с требованиями закона о продаже права на заключение договора аренды земельного участка, формируемого из земель населенных пунктов в соответствии с Постановлением Администрации г. Алейска Алтайского края № 15 от 12 января 2022 года.
При этом ФИО4 стороной вышеуказанных договоров не является.
Основания для признания недействительными договора купли-продажи от 24.11.2022 года между ФИО6 и покупателями ФИО2 и ФИО3; договора купли-продажи от 05.07.2023 между продавцами ФИО2 и ФИО3 покупателем ФИО6; а также договора купли-продажи от 22.06.2024 года о продаже ФИО6 ФИО5 двух нежилых помещений с кадастровыми номерами: №:303; №:304 не имеется, поскольку признать договор недействительным можно по основаниям (как для признания договора оспоримым, так и ничтожным), прямо предусмотренным законом (ст. ст. 166-181 ГК РФ). Кроме того, ФИО4 стороной вышеуказанных договоров не является, указанные сделки были заключены раньше, чем возникло право у истца.
В связи с чем, суд не удовлетворяет требования о признании отсутствующим права собственности ФИО2, ФИО3 и ФИО5, на приобретенные ими объекты недвижимости.
Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Частью 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка.
Заявленное требование о признании недействительными разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания складского помещения №-2022 от 04.10.2022 года; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции № №-2023 от 02.05.2023, здания складского назначения с кадастровым номером №:301 также не подлежит удовлетворению, поскольку истцом не приведены доказательства недействительности данных документов, как актов государственного признания, являющихся разрешительными документами, выдаваемыми уполномоченным органом (в данном случае администраций города Алейска), при этом подтверждает соответствие построенного объекта, в том числе проектной документации, техническим нормам и регламентам, а также является основаниям для кадастрового учета и регистрации права собственности.
Кроме того, ввод объекта капительного строительства в эксплуатацию является доказательством того, что объект построен легально, с соблюдением требований законодательства. В связи с чем, заявленные требования в данной части удовлетворению не подлежат.
Постановление администрации г.Алейска Алтайского края № 1347 от 28.12.2023 года о предоставлении в аренду ФИО6 на срок 49 лет земельного участка является правовым актом (распорядительным документом), изданный органом исполнительной власти в пределах предоставленных полномочий, который является законным основанием для передачи муниципального земельного участка в аренду конкретному лицу, в данном случае ФИО6, при этом оснований доказывающих его незаконность стороной истца не представлено.
Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В судебном заседании представителем истца ФИО1 не представлены доказательства ничтожности имеющихся сделок, а также доказательства посягательства на публичные интересы, и в чем это выражается.
С учетом изложенного, отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.
Отказывая в удовлетворении заявленных ФИО4 требований в полном объеме, у суда отсутствуют основания и для применения последствия недействительности ничтожных следок и внесения изменений в Единый государственный реестра недвижимости.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО6, кадастровому инженеру ФИО7, Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Алейска Алтайского края о признании реестровой ошибки, признании недействительным выдел в здании, образование земельных участков, признании отсутствующим право собственности, признании недействительными договоров аренды земельного участка, признании недействительными договоров купли-продажи, а также признании недействительными иных документов и внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости, отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Алейский городской суд Алтайского края в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Мотивированное решение будет составлено 25 июля 2025 года.
Судья Алейского городского суда И.П. Щербановская