дело № 3а-239/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 марта 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Санниковой С.А.,

при секретаре – помощнике судьи Кесиди С.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

административный истец обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером <№...> площадью <№...> кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года и по состоянию на 1 января 2021 года, согласно отчетам об оценке № № К/22-94-1, К/22-94-2 от <Дата ...>, подготовленным ООО «Оценка. Право. Кадастр».

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что является собственником вышеуказанного объекта недвижимости и считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости этого объекта является неверным и нарушает его права, так как ведет к необоснованному увеличению размера налоговых платежей.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), путем размещения информации на официальном интернет-сайте Краснодарского краевого суда.

От представителя административного истца по доверенности ФИО2 поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит рассмотреть дело в свое отсутствие и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости, установленном в заключение судебной экспертизы.

Уточненные требования приняты судом, что отражено в протоколе судебного заседания от <Дата ...>.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 в поступившем в адрес суда отзыве на иск, выражая сомнения в выводах экспертного заключения и высказывая ряд замечаний по экспертизе, просит вызвать эксперта для дачи пояснений.

В адрес Краснодарского краевого суда от представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором заявитель просит суд рассмотреть дело по существу с учетом изложенной позиции, в отсутствие представителя Управления.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

С учетом положений части 4 статьи 247 КАС РФ административное дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, в том числе поступившие в адрес суда от эксперта АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» <ФИО>5 письменные пояснения на отзыв представителя административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных административных исковых требований в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон от <Дата ...> <№...>), кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Частью 2 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от <Дата ...> <№...> результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <Дата ...> <№...> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума ВС РФ <№...>), с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером <№...> площадью <№...>.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <Дата ...> (л.д. 12 - 17).

Кадастровая стоимость названного объекта недвижимости по состоянию на <Дата ...> в размере 11 062 133,19 руб., оспариваемая истцом, утверждена Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от <Дата ...> <№...> «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда» (далее – Приказ ДИО КК от <Дата ...> <№...>).

Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости <Дата ...>.

Кадастровая стоимость названного объекта недвижимости по состоянию на <Дата ...> в размере 8 195 030,8 руб., оспариваемая истцом, утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от <Дата ...> <№...> «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» (далее – Приказ ДИО КК от <Дата ...> <№...>), и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от <Дата ...> № 237-ФЗ применяется с 1 января 2022 года.

Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости <Дата ...>.

Принимая во внимание, что <ФИО>1 является собственником вышеуказанного объекта недвижимости, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно данным отчетов об оценке №№ К/22-94-1, К/22-94-2 от <Дата ...>, подготовленных ООО «Оценка. Право. Кадастр» и представленные административным истцом, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на даты определения его кадастровой (<Дата ...>, <Дата ...>) составляет 5 676 000 руб. и 5 714 000 руб. соответственно.

В соответствии с положениями статьи 77 КАС РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума ВС РФ <№...>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

На основании изложенного и учитывая, что представленный административным истцом отчет об оценке получен во вне судебном порядке, а между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке имеются существенные расхождения в размере стоимости объекта, суд пришел к выводу, что административным истцом не предоставлено суду допустимых и достаточных доказательств размера рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, для установления которой необходимы специальные познания, в связи с чем, определением суда от <Дата ...> по делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению соответствия отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и установлению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно экспертному заключению от <Дата ...> №АК-002-01/23, выполненному экспертом АНО «Краснодарский Центр Судебных Экспертиз» <ФИО>5, при составлении отчетов №№ К/22-94-1, К/22-94-2 от <Дата ...> оценщиком были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В силу присущего административному судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право и в каком объеме требовать от суда защиты (часть первая статьи 178 КАС РФ).

С учетом приведенных правовых норм суд принимает во внимание, что административный истец не настаивал на том, что представленные им отчеты об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и в порядке статьи 46 КАС РФ просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной на основании заключения судебной экспертизы.При таких обстоятельствах, с учетом выводов судебной экспертизы, с которыми согласился истец, у суда имеются основания для вывода о том, что отчеты об оценке №№ К/22-94-1, К/22-94-2 от <Дата ...>, выполненные оценщиком ООО «Оценка. Право. Кадастр», не могут служить доказательством, объективно подтверждающим достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости.

Согласно экспертному заключению от <Дата ...> № АК-002-01/23 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на <Дата ...> и по состоянию на <Дата ...> определена в размере 8 883 283 руб., 6 704 499 руб. соответственно.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ, заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ, в совокупности с другими доказательствами по делу.

По мнению суда, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от <Дата ...> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от <Дата ...> №237-ФЗ и федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями органов государственной власти и местного самоуправления выводы эксперта не опровергнуты. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса Российской Федерации.

Эксперт <ФИО>5 имеет высшее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, диплом о профессиональной переподготовке, документы, свидетельствующие о членстве в СО «Региональная ассоциация оценщиков», а также договор страхования ответственности.

Экспертом при оценке объекта недвижимости был применен сравнительный подход и использован метод сравнения продаж, который наиболее приемлемый в данной ситуации, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость нежилого здания, информация об аналогичных объектах получена из достоверных источников.

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки по аналогии, то есть основывается на информации о сходных сделках или предложениях. Обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов экспертом приведено.

Подобранные экспертами аналоги для объекта с кадастровым номером <№...> отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО <№...>, схожи с объектом оценки по своим экономическим и материальным характеристикам, находятся в одном муниципальном образовании, отнесены к одному сегменту. Экспертом применена корректировка на масштаб.

При оценке объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> экспертом был применен доходный подход и использован метод прямой капитализации. Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Обоснование отказа от применения сравнительного и затратного подходов экспертом приведено.

В результате проведенного исследования рынка и отбора информации с целью повышения ее достоверности экспертом отобраны по 3 объекта-аналога для расчета ставки арендной платы. Данные объекты сопоставимы по своим характеристикам с объектом оценки. Также экспертом введены корректировки на торг, местоположение, разницу в площади.

В рамках доходного подхода рассчитаны потенциальный и действительный валовый доходы от эксплуатации оцениваемого объекта, чистый операционный доход, величина операционных расходов, коэффициент капитализации, доля стоимости, приходящаяся на улучшения.

Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, в нем изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки. Информация об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, подтверждена. Состав и последовательность представленных в заключение материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости. Расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на <Дата ...> и <Дата ...>.

Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Неполноты и неясности заключение экспертизы не содержит, ответы на вопросы являются ясными и определенными, указаны источники получения информации, в материалы дела экспертом представлены распечатки использованных им справочных изданий, что позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и правильность выполненных расчетов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленные судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным. Надлежащих доказательств, опровергающих выводы эксперта и доводы административного иска, административными ответчиками, заинтересованными лицами суду не предоставлено.

Суд полагает, что критическая оценка представителем административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края, ФИО3 выводов судебной экспертизы не влечет признание данного доказательства ненадлежащим, а содержащейся в заключении экспертизы информации - недостоверной. Выраженное представителем сомнение в обоснованности выводов эксперта не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения, и опровергается письменными пояснениями эксперта ФИО5, предоставленными суду.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как правообладателя данного объекта.

Учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от <Дата ...> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества является <Дата ...> (л.д. 10). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости следует считать <Дата ...>.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года <№...> сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня вступления в силу акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно пункту 28 Постановления Пленума ВС РФ <№...>, установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 25 Постановления Пленума ВС РФ <№...>, следует, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Поскольку Приказ ДИО КК от <Дата ...> <№...>, утвердивший оспариваемую кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...>, вступил в силу с <Дата ...> и действовал до вступления в силу Приказа ДИО КК от <Дата ...> <№...>, утвердившего новую кадастровую стоимость этого здания по состоянию на <Дата ...>, установленная судом в рамках настоящего административного дела кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на <Дата ...> в размере 8 883 283 руб. руб. является архивной и действует с <Дата ...> и до <Дата ...>.

Установленная судом кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на <Дата ...> в размере 6 704 499 руб., в соответствии со статьей 18 Федерального закона от <Дата ...> <№...>, применяется с <Дата ...>.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 КАС РФ, суд

решил:

административный иск ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной – удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером <№...> площадью <№...> кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 8 883 283 (восемь миллионов восемьсот восемьдесят три тысячи двести восемьдесят три) рубля, на период с <Дата ...> и до <Дата ...>.

Установить в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером <№...> площадью <№...> кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, в размере 6 704 499 (шесть миллионов семьсот четыре тысячи четыреста девяносто девять) рублей.

Датой подачи заявления о перерасчете кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...> считать <Дата ...>.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <№...>.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме составлено <Дата ...>.

Судья: С.А. Санникова