УИД 61OS0000-01-2022-000316-75
Дело № 3а-23/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 марта 2023 года город Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе
председательствующего Шикуля Е.В.
при секретаре Канкуловой М.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Тандер» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
АО «Тандер» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. равной его рыночной стоимости в размере 14 404 340 руб.
В обоснование заявленных требований указывает, что является собственником земельного участка. Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 44 973 067,28 руб., что значительно превышает рыночную стоимость. Размер кадастровой стоимости влияет на налоговые платежи.
К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Правительство Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области и Администрация г. Волгодонска.
Определением Ростовского областного суда от 19 января 2023 г. произведена замена ФГБУ «ФКП Росреестра» на ППК «Роскадастр» в порядке процессуального правопреемства.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства.
От административного истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя и руководителя АО «Тандер», возражения на заключение судебной оценочной экспертизы.
От Правительства Ростовской области поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Правительства Ростовской области, в котором также указано на согласие установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.
ППК «Роскадастр» ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя ППК «Роскадастр».
Администрацией г. Волгодонска представлен отзыв на административное исковое заявление.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Кадастровая стоимость отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях.
При разрешении заявленных требований подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», учитывая, что предметом проверки является кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. №776, административный истец обратился в суд с настоящим иском (26 декабря 2022 г.) до принятия постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 о переходе с 1 января 2023 г. на применение ст.22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.
Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 13 589 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины продовольственные и промтоварные, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН принадлежит на праве собственности акционерному обществу «Тандер».
Кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка была утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. №776 по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 44 973 067,28 руб.
30 сентября 2016 г. на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 19 сентября 2016 г. в сведения ЕГРН внесены изменения в части размера кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г., кадастровая стоимость установлена решением комиссии в размере 16 204 475 руб.
В соответствии с решением Ростовского областного суда от 6 апреля 2017 г. по административному делу № 3а-199/2017 из ЕГРН исключена кадастровая стоимость земельного участка в размере 16 204 475 руб. по состоянию на 1 января 2014 г.
Являясь плательщиком земельного налога, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта в судебном порядке.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 22 августа 2016 г. обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 25 июля 2016 г. № 095, подготовленный оценщиком ФИО1., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 16 204 475 руб.
19 сентября 2016 г. Комиссия, рассмотрев заявление АО «Тандер», вынесла решение об определении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.
Вступившим в законную силу решением Ростовского областного суда от 6 апреля 2017 г. удовлетворено административное исковое заявление Администрации г. Волгодонска, признано не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 19 сентября 2016 г. в части определения кадастровой стоимости, в том числе, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости, установленной по отчету об оценке от 25 июля 2016 г. № 095, составленному оценщиком ФИО1, в сумме 16 204 475 рублей.
Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.
Также административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН № К-22-95-46 от 20 декабря 2022 г. Оценщиком ФИО2 сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2014 г. года составляет 14 404 340 руб.
Правительством Ростовской области на стадии подготовки дела к судебному разбирательству представлены возражения относительно представленного административным истцом отчета оценщика от 20 декабря 2022 г.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Суд, учитывая наличие ходатайств АО «Тандер» и Правительства Ростовской области о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводами оценщиков о рыночной стоимости земельного участка, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную оценочную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. с учетом его индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы было поручено эксперту АНО «Судебное экспертное бюро» ФИО3
Согласно заключению эксперта АНО «Судебное экспертное бюро» ФИО3 № 136-Э/2023 от 27 февраля 2023 г. рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составила 43 023 000 руб.
По результатам проведения судебной оценочной экспертизы административным истцом поданы возражения на экспертное заключение, в которых указано, что рыночная стоимость в экспертном заключении определена без учета налога на добавленную стоимость, что противоречит нормам об оценочной деятельности; подобранные экспертом объекты-аналоги существенно отличаются по площади от объектов экспертизы в виду чего не должны были быть приняты в качестве объектов-аналогов. Также административный истец полагает некорректным отказ эксперта от применения затратного и доходного подходов к определению рыночной стоимости земельного участка в пользу сравнительного подхода. По мнению административного истца, в экспертном заключении завышен стаж работы эксперта и неверно приведена запись о типе экспертизе.
АО «Тандер» заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы и признании заключения эксперта АНО «Судебное экспертное бюро» № 136-Э/2023 от 27 февраля 2023 г. недопустимым доказательством.
Исследовав возражения административного истца на заключение эксперта и письменные пояснения эксперта ФИО3, суд не установил оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г., предусмотренных ч.2 ст. 83 КАС РФ, определением суда от 23 марта 2023 г. в удовлетворении ходатайства АО «Тандер» отказано.
Оценив по правилам ст.ст. 82, 84, 168 КАС РФ имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующему.
Изучив экспертное заключение судебной оценочной экспертизы, письменные пояснения эксперта на замечания административного истца, суд не находит оснований ставить экспертное заключение под сомнение.
Возражения административного истца в отношении экспертного заключения не нашли своего подтверждения.
Судебная оценочная экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.
Сомнения административного истца относительно исчисления стажа работы эксперта не могут служить основанием для выводов об отсутствии у эксперта ФИО3 специальных знаний и права для проведения оценочной экспертизы.
Заключение № 136-Э/2023 от 27 февраля 2023 г. содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.
Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.
Указание в наименовании графы «место проведения судебной экспертизы» слова «повторная», на что обратил внимание представитель административного истца, на существо установленных экспертом обстоятельств и его выводы при проведении судебной оценочной экспертизы не влияет.
Так, экспертом приведено точное описание объекта экспертизы, его количественные и качественные характеристики, описание местоположения исследуемого земельного участка, произведен анализ рынка земельных участков в Ростовской области и г. Волгодонске, анализ рынка недвижимости объекта экспертизы (земельных участков коммерческого, в том числе промышленного назначения, которые возможно использовать под коммерческое строительство, расположенных в г. Волгодонске).
Экспертом подробно описан процесс оценки земельного участка в части применения подходов к оценке, приведены расчеты, обоснованы применение сравнительного подхода и отказ от применения доходного и затратного подходов.
В качестве объектов-аналогов экспертом использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (офисно-торговая застройка в г. Волгодонске) и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. В том числе, экспертом был учтен такой ценообразующий фактор как площадь. По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения, в том числе экспертом были скорректированы различия по общей площади объекта исследования и объектов-аналогов №№ 1,2,3. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные экспертом корректировки обоснованы научно-методическими рекомендациями и сомнений в правильности не вызывают.
Доводы административного истца о том, что при определении рыночной стоимости земельного участка для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и отдельно выделяется из рыночной стоимости, необоснованны.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положения Налогового кодекса Российской Федерации не предусматривают при определении кадастровой (рыночной) стоимости имущества ее увеличение на сумму налога на добавленную стоимость (определения от 23 апреля 2020 года N 818-О, от 28 мая 2020 года N 1110-О, от 25 ноября 2020 года N 2821-О и др.).
Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы заключения проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, в суд не представлено. Возражения представителя административного истца направлены на формальное несогласие с оценкой судебного эксперта.
Таким образом, данное доказательство отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.
В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта экспертизы на ретроспективную дату и может быть положено в основу решения суда.
С учетом изложенного, и принимая во внимание, что доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, учитывая объем заявленного требования и установленное фактическое требование, подлежит частичному удовлетворению, с установлением кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. в соответствии с заключением АНО «Судебное экспертное бюро».
Доводы Администрации г. Волгодонска о сокращении поступлений в местный бюджет в случае снижения кадастровой стоимости земельного участка отклоняются судом, учитывая, что возможность пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости не ставится законом в зависимость от уровня поступлений в соответствующий бюджет. Конкретных доводов об иной рыночной стоимости земельного участка администрацией не приведено, в связи с чем у суда отсутствуют основания для согласия с возражениями заинтересованного лица.
Настоящее решение является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. N П-7 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 г.
В связи с этим в ЕГРН 13 января 2023 г. внесены сведения о кадастровой стоимости рассматриваемого земельного участка в размере 64 823 199,03 руб., подлежащей применению с 1 января 2023 г.
Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 1 января 2014 г., применялась до 31 декабря 2022 г. и подлежит установлению судом на период с 1 января 2015 года по 31 декабря 2022 г.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска (частичное) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (4,3%) с учетом индивидуальных характеристик объекта оценки, в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.
Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административным ответчиком не оспаривались. Возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.
Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административным ответчиком, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы относятся на административного истца.
АНО «Судебное экспертное бюро» представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг и счет на сумму 60 000 рублей.
В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы АО «Тандер» внесло на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 60 000 рублей (платежное поручение № 60367 от 13 февраля 2023 г.). Указанную сумму необходимо перечислить АНО «Судебное экспертное бюро» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 13 589 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины продовольственные и промтоварные, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 января 2014 года в размере 43 023 000 рублей на период с 1 января 2015 года по 31 декабря 2022 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
За счет денежных средств, поступивших от АО «Тандер» в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по делу №3а-23/2023 (платежное поручение № 60367 от 13 февраля 2023 г.), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет АНО «Судебное экспертное бюро» в сумме 60 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения.
Судья: Е.В. Шикуля