Решение по делу № 3А-42/2023 от 19.05.2023 - об оспаривании решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 15.12.2022 и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

УИД: 47OS0000-01-2023-000003-22

Дело № 3а-42/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 19 мая 2023 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Астапенко С.А.

при секретаре Черкасовой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 об оспаривании решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 15.12.2022 и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ИП ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» (ГБУ ЛО «ЛенКадОценка»), в котором просит:

признать незаконным решение административного ответчика ГБУ Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 15.12.2023 г. №ОРС-47/2023/000214 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 47:01:0107003:4798;

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения цокольного этажа площадью 497,2 кв.м, кадастровый номер 47:01:0107003:4798, расположенного по адресу: <...>, в размере рыночной стоимости равном 31 000 000,00 рублей по состоянию на 04.10.2022 г.

В административном исковом заявлении ИП ФИО1 указывает, что владеет на праве собственности нежилым помещением цокольного этажа площадью 497,2 кв.м с кадастровым номером 47:01:0107003:4798. Помещение является частью здания с кадастровым номером 47:01:0107003:3146.

С 01.01.2022 г. кадастровая стоимость данного нежилого помещения увеличена и утверждена в размере 41 867 889,45 руб.

На основании отчета об оценке №30-75/2022 от 14.11.2022 года, составленного оценщиком ООО «БК Консалтинг» ФИО2, ИП ФИО1 обратился в Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением по вопросу установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 31 004 932,00 рублей, указанной в отчете об оценке.

ФИО3 «ЛенКадОценка» от 15.12.2022 №ОРС-47/2022/000214 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано.

Кадастровая стоимость нежилого помещения значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку вынужден платить в большем размере налог.

В судебном заседании ФИО1 и его представитель Долгий А.Н. поддержали заявленные требования в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, просили установить её в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере равном 32300000 рублей по состоянию на 04.10.2022 г. В части требований об оспаривании решения административного ответчика от 15.12.2023 г. №ОРС-47/2023/000214 представлено заявление об отказе от административных исковых требований. По вопросу распределения судебных расходов просили оплату стоимости судебной экспертизы в размере 55000 рублей отнести на счет ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», оплату услуг оценщика за подготовку отчета и уплату государственной пошлины, понесенные административным истцом в размере 100300 руб. отнести за счет ИП ФИО1

ФИО4 «ЛенКадОценка» ФИО5, ФИО6 возражали против удовлетворения требований о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости. В части требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночном просили производство по делу прекратить. Полагали, что судебные расходы должны быть возложены на административного истца, как на сторону, не в пользу которого разрешен административный иск.

Представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО7 поддержала письменный отзыв Правительства Ленинградской области и правовую позицию бюджетного учреждения. Полагала, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований, поскольку судебный эксперт подтвердил обоснованность выводов, содержащихся в оспариваемом решении бюджетного учреждения.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ленинградской области, ППК «Роскадастр», администрация МО «Выборгский район» Ленинградской области письменные возражения на административный иск не представили, в судебное заседание представителей не направили, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации также размещена на сайте Ленинградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии с п. 1 ст. 373 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 374 названного Кодекса объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Положения статей 378.2 и 382 НК РФ, предусматривающие особенности обложения налогом недвижимости, в отношении которой налоговая база определяется как ее кадастровая стоимость, не устанавливают иных признаков объекта налогообложения по сравнению с тем, как они определены статьей 374 НК РФ.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилого здания является действующей, результаты определения кадастровой стоимости данного здания затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. В этой связи административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 3.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Закон № 237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с п.2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ, Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 г. №713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости на территории Ленинградской области», дата перехода – 1 января 2022 года.

Таким образом, с 1 января 2022 года в Ленинградской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 08.11.2021 № 706 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области по состоянию на 01.01.2021 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 47:01:0107003:4798 определена в размере 41 867 889,45 руб.

Распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 года № 424-р государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценке возложены на ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в том числе по определению кадастровой стоимости, оказанию услуг по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В соответствии с положениями ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (ч. 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 статьи 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).

15.11.2022 года ИП ФИО1 в соответствии с частями 3 и 5 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ обратился в Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 47:01:0107003:4798 в размере 31 000 000 руб. по состоянию на 04.10.2022 года. К заявлению приложен отчет об оценке № 30-75/2022 от 14.11.2022 года, составленный оценщиком ООО «БК Консалтинг» ФИО2

15.12.2022 года ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» принято решение № ОРС-47/2022/000214 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно решению ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» отчет не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принципу о недопустимости неоднозначного толкования полученных результатов, предусмотренному в п. 5 ФСО № 3.

Так, информация оценщика о расположении объекта оценки на цокольном этаже не отражает полностью специфику расположения объекта в здании. Не проанализирована информация по аналогам (какие права на землю передаются, оформлены ли у объектов-аналогов права на землю.

В разделе «Описание земельного участка» оценщик определяет размер доли земельного участка, относящегося к оцениваемому встроенному помещению, основываясь на информации договора аренды земли и сведениях о площади земельных участков, на одном из которых находится парковка. На дату оценки межевание данного участка не проведено, координаты границ не установлены. Данный прием (путем учета площади всех земельных участков, каких-либо участвующих в эксплуатации) приводит к существенному увеличению площади доли земли и ее стоимости и одновременно к искажению результата оценки.

В отчете имеются ошибки и искажение информации в описании аналогов для доходного подхода. Типы входов у объекта оценки и объектов-аналогов разные, кроме того, у объекта-аналога №1 тип входа определен оценщиком неверно – объект находится на втором этаже и не имеет отдельного входа.

В разделе 11.4 отчета определение «Определение ставки дисконтирования и коэффициента капитализации» уровень безрисковой ставки и премий за риск занижен.

Для подтверждения уровня определенной ставки дисконтирования, оценщик ссылается на результаты опроса, проведенного среди членов «Российская гильдия управляющих и девелоперов», однако данный опрос был проведен в июне 2018 года и не учитывает текущей макроэкономической ситуации. В разделе 11.6 «Оценка стоимости земельного участка» оценщик некорректно использует для выделения из стоимости объекта стоимости доли земельного участка, к нему относящегося, долю в площади всех участков, относящихся к единому объекту.

Допущены ошибки при определении стоимости в итоговом расчете в рамках доходного подхода: дисконтный множитель определяется на середину первого периода дисконтирования и на конец – по остальным.

Допущены ошибки в рамках сравнительного подхода в разделе «Характеристики объектов-аналогов, подобранных для объектов оценки»: объекты, подобранные в качестве аналогов №2 и№5, аналогами объекта оценки не являются из-за параметров расположения. В описании указана недостоверная информация об их расположении относительно улицы, для объекта-аналога №5 - о типе входа и этаже расположения. У объекта-аналога №1 неверно указан тип входа – общий (совместный). Объект-аналог №5 продается вместе с оборудованием салона красоты, что не учтено в расчете.

Отсутствует подтверждающая информация об объектах-аналогах как в объявлениях, так и в приведенных в приложении пояснениях к скриншотам.

Расчет в рамках сравнительного подхода содержит ошибки, связанные с неверным НДС у объектов-аналогов.

При расчете стоимости сравнительным подходом оценщик необоснованно устанавливает месту расположения объекта-аналога №1 коэффициент лучше, чем объекта оценки.

В отчете имеются технические ошибки, которые вводят в заблуждение, но не влияют на результат.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству административного истца на основании ст. 77 КАС РФ определением Ленинградского областного суда от 17 марта 2023 г. по административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО8

На разрешение эксперта поставлены вопросы: о соответствии отчета об оценке № 30-75/2022 от 14.11.2022 г., составленного оценщиком ООО «БК Консалтинг» ФИО2, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, о допущенных нарушениях при составлении отчета, указанных в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 15.12.2022 г. № ОРС-47/2022/000214; об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 47:01:0107003:4798 по состоянию на 04.10.2022 г.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 6 от 21.04.2023 года, согласно которому:

отчет об оценке № 30-75/2022 от 14.11.2022 г., составленный оценщиком ООО «БК Консалтинг» ФИО2, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. При составлении отчета допущены методологические и математические ошибки, влияющие на результат оценки. В отчете также частично допущены нарушения при составлении отчета, указанные в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 15.12.2023 г. №ОРС-47/2023/000214;

рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 47:01:0107003:4798 по состоянию на 04.10.2022 г. составляет 32300000 рублей.

Оценивая заключение эксперта № 6 от 21.04.2023 года, суд отмечает следующее.

Экспертное заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного и доходного подходов.

При определении стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода экспертом проведено сравнение сопоставимых объектов-аналогов с объектом оценки по элементам сравнения (ценообразующим факторам) с использованием единиц сравнения и внесения корректировок в цену продажи каждого сравниваемого объекта относительно объекта оценки по каждому элементу сравнения.

При определении стоимости объекта оценки на основе доходного подхода экспертом определен потенциальный валовый доход, приведена характеристика объектов-аналогов, определены элементы сравнения (передаваемые права на недвижимость, условия сделки, состояние рынка, местоположение, тип объекта, занимаемый этаж, площадь, наличие коммуникаций, характеристика входа, состояние внутренней отделки, условия парковки) и корректирующие коэффициенты. В ходе расчета стоимости объекта кадастровой оценки доходным подходом определены значения показателей потенциального валового дохода от аренды, действительный валовый доход, операционные расходы, чистый операционный доход, коэффициент чистого дохода, коэффициент капитализации, стоимость единого объекта недвижимости.

В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст.82 КАС РФ, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объекта оценки, а также размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований в части признания незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 15.12.2023 г. №ОРС-47/2023/000214 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку судебным экспертом установлено, что в отчете об оценке содержатся нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности, в том числе указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения.

Таким образом, у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись основания для отказа в удовлетворении заявления ИП ФИО1, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ. Оспариваемое решение принято бюджетным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Суд не принимает заявление административного истца ИП ФИО1 об отказе от требований о признании незаконным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 15.12.2023 г. №ОРС-47/2023/000214, поскольку в силу части 3 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В соответствии со ст.103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся другие признанные судом необходимыми расходы (ст.106 КАС РФ).

Исходя из положений ст.111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Как следует из определения Ленинградского областного суда от 17.03.2023 года, при назначении по делу судебной экспертизы разрешение вопроса об оплате судебной экспертизы оставлено до получения заключения эксперта и рассмотрения дела по существу.

По результатам проведения судебной экспертизы ООО «Центр оценки «АВЕРС» представлен счет на оплату № 89/2023 от 24.04.2023 г. за проведение судебной экспертизы по делу № 3а-42/2023 на сумму 55000 рублей.

Поскольку суд отказывает административному истцу в удовлетворении административных исковых требований о признании незаконным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не носит самостоятельных характер, следовательно, ИП ФИО1 не является стороной, в пользу которой состоялось решение суда.

При таком положении с ИП ФИО1 подлежат взысканию в пользу ООО «Центр оценки «Аверс» (ИНН <***>) судебные расходы в связи с производством судебной экспертизы в сумме 55000 рублей.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения цокольного этажа площадью 497,2 кв.м, кадастровый номер 47:01:0107003:4798, расположенного по адресу: <...>, в размере рыночной стоимости равном 32300000 (тридцать два миллиона триста тысяч) рублей по состоянию на 04.10.2022 г.

В части административных исковых требований ИП ФИО1 о признании незаконным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 15.12.2023 г. №ОРС-47/2023/000214 отказать.

Взыскать с ИП ФИО1 в пользу ООО «Центр оценки «Аверс» (ИНН <***>) судебные расходы в связи с производством судебной экспертизы в сумме 55000 (пятьдесят пять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Астапенко

Решение в окончательной форме изготовлено 25.05.2023 года