Дело №2-754/2025
(УИД 65RS0005-02-2025-000623-23)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 октября 2025 года Корсаковский городской суд
Сахалинской области
В составе: председательствующего судьи А.А. Хисамутдинова
при помощнике судьи П.М.Туляковой
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании обременения на квартиру отсутствующим,
УСТАНОВИЛ:
10 июня 2025 года ФИО1 (далее – истец) обратилась в Корсаковский городской суд с иском к ФИО2 (далее – ответчик) о признании обременения (ипотека «в силу закона»), зарегистрированное по квартире, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, записью № от 17 января 2024 года, отсутствующим.
В обоснование заявленных требований истец указала, что заключила с ответчиком договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый №). По договору стоимость квартиры составила 3 550 000,00 руб., что подтверждается распиской ФИО2 от 16 января 2024 года о получении полной суммы. После исполнения договора от 17 января 2024 года в ЕГРН внесены сведения о смене собственника на имя ФИО1, одновременно отмечена запись об ипотеке «в силу закона» в пользу ответчика. Поскольку ФИО2 получил всю сумму по договору, обязательство полностью исполнено, обременение «ипотека в силу закона» осталось, ответчик добровольно не снял его.
Истец ФИО1, будучи извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, о чем в деле имеются сведения, в судебное заседание не явилась, явку своего представителя ФИО3 не обеспечила.
Ответчик ФИО2 и представитель ответчика ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о чем в деле имеются сведения.
Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд определил рассматривать дело в отсутствие истца, представителя истца ФИО3, ответчика и представителя ответчика ФИО4
Представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности от 02 сентября 2025 года, зарегистрированной в реестре: №, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, просила удовлетворить, уточнила, что в исковом заявлении допущена описка и просит признать отсутствующим запись, указанную в выписке из ЕГРН на спорную квартиру в графе 5.1 № от 18 января 2024 года.
Выслушав представителя истца, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, которые суд находит относимыми, допустимыми и в своей совокупности достаточными для разрешения спора по существу, суд приходит к следующему.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (часть 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ).
Статья 304 ГК РФ представляет собственнику имущества, его законному владельцу возможность требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Абзацем 1 статьи 550 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).
Согласно статье 307 Гражданского кодекса РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Договор выступает одним из оснований возникновения обязательства. Одним из способов обеспечения исполнения обязательств выступает залог.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).
Как следует из пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В силу абзаца 2 части 1 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Согласно части 11 статьи 53 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным данным Федеральным законом.
В силу пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:
в случае, если выдана закладная:
совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;
в случае, если не выдана закладная:
совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
заявления залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Как следует из материалов гражданского дела и установлено в судебном заседании, между ФИО2 и ФИО1 16 января 2024 года заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно п. 3 данного договора стороны оценивают указанную квартиру в сумме 3 550 000,00 руб.
Пунктом 4 указанного договора установлено, что покупатель купил указанную квартиру за 3 550 000,00 руб., расчет между сторонами будет произведен в следующем порядке: - сумма 3 320 000,00 руб. покупатель ФИО1 уплатила продавцу ФИО2 за счет собственных средств до подписания договора; сумма в размере 230 000,00 руб. покупатель обязуется оплатить продавцу за счет собственных средств в срок не позднее 16.01.2025. Стороны установили, что с момента передачи объекта покупателю и до его полной оплаты объект будет считаться находящимся в залоге у продавца, согласно п. 5 ст. 488 ГПК РФ. После полной оплаты стоимости объекта недвижимости покупатель и продавец обязуется в течение 3 (трех) рабочих дней совместно обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области с заявлением о снятии обременения.
Право собственности на приобретенную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, было зарегистрировано 18 января 2024 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.06.2025.
Согласно пункта 5.1 выписки из ЕГРН от 16.06.2025 также зарегистрировано ограничение прав и обременения объекта недвижимости в виде «Ипотека в силу закона» № от 18.01.2025, срок действия с 17 января 2024 года по 16 января 2025 года, в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на основании договора купли-продажи квартиры от 16 января 2024 года.
В материалы дела представлена собственноручно подписанная ответчиком расписка от 16 января 2024 года о получении ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, от ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ, рождения денежных средств в размере 3 550 000,00 руб. за продаваемую квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, а также указано, что деньги получены ФИО2 и претензий по оплате он не имеет.
Между тем, ответчиком не представлено суду доказательств, которые бы подтверждали тот факт, что денежные средства по договору купли-продажи квартиры от 16 января 2024 года, подтверждали факт передачи денежных средств в размере 3 320 000,00 руб. и в действительности сумма в размере 230 000,00 руб. не передавалась ФИО2 от ФИО1, как указано в отзыве на исковое заявление, содержание распики от 16 января 2024 года свидетельствует об обратном. Оригинал расписки представлены суду истцом, подлинность своей подписи в расписке ФИО2 и его представителем на предварительном судебном заседании предположительно отрицалось, однако ходатайств о назначении почерковедческой экспертизы не поступало, другой расписки, имеющейся у ФИО2, суду не представлено.
В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 16 июля 1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В силу пункта 11 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.
Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, что нарушает права залогодателя, последний вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно статье 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Судом установлено, что право собственности истца на спорное недвижимое имущество обременено ипотекой, наличие ипотеки ограничивает право собственников на реализацию своих прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом, в связи с чем, данное обстоятельство препятствует осуществлению правомочий собственника жилого помещения в полном объеме.
В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими".
Поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров, предварительное обращение к государственному регистратору с соответствующим заявлением не требуется (пункт 55 постановления № 10/22).
Таким образом, суд приходит к выводу, что обязательство покупателя, упомянутого выше жилого помещения по договору купли-продажи квартиры от 16.01.2024, перед продавцом ФИО2 исполнено в полном объеме. Доказательств обратного в ходе рассмотрения дела судом не установлено.
С учетом установленных обстоятельств дела, поскольку денежные средства за проданную квартиру по условиям вышеуказанного договора переданы продавцам в полном объеме, что подтверждается распиской от 16.01.2024, пояснениями свидетеля А., из которых следует, что денежные средства в размере 3 550 000,00 руб. были переданы ФИО2 в полном объеме и А. пересчитаны, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных ФИО1 исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 39, 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о признании обременения на квартиру отсутствующим, - удовлетворить.
Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированное по квартире с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, номер государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости № от 18 января 2024 года.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированного 18 января 2024 года на квартиру с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, номер государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости №
Решение суда может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Корсаковский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий судья А.А. Хисамутдинова
Мотивированное решение изготовлено 30 октября 2025 года.